Millal peaksin hüpoteeklaenu refinantseerima?

Niisiis, kuidas teha kindlaks, kas refinantseerimine sobib teile? Esiteks peate mõistma, kuidas refinantseerimine töötab. Seejärel kaaluge oma rahalist olukorda ja seda, mida soovite refinantseerida. Lõpuks heitke pilk laenudele, mille jaoks saate oma pikaajaliste rahaliste eesmärkide kontekstis kõlblikke.

Allpool toodud tegurid täpsustavad seda protsessi ja aitavad teil teadliku otsuse tegemisel otsustada, kas refinantseerida oma praegune hüpoteek või mitte..

Hüpoteegi refinantseerimine 101

Kuidas refinantseerimine töötab?

Kodus hüpoteegi refinantseerimisel maksate algse hüpoteegi ära ja asendate selle uuega. Uue laenu tingimused ja intressimäär võivad olla erinevad, kuid laenu tagav vara on endiselt sama.

Kuna teil on vara juba teie omandis, on seda sageli lihtsam refinantseerida kui algse laenu saamine. Lisaks sellele, kui olete oma kinnisvara pikka aega omanud, võib teil olla märkimisväärset omakapitali, mis võib ka refinantseerimise lihtsamaks muuta.

Kulude refinantseerimine

Kulude osas tuleb aru saada kahest olulisest asjast. Esimene on see, et refinantseerimisega kaasnevad peaaegu sama palju kulusid kui esialgse hüpoteegiga. Peate maksma sulgemiskulud, omandikindlustuse ja advokaaditasu ning võib-olla peate tasuma ka hindamise, maksud ja ülekandetasud.

See pole kindlasti tasuta. Kuigi paljud pangad reklaamivad tasuta kulukohustusi, pole seda tegelikult olemas. Kuid võite saada hüpoteegi, mis ei sisalda tasku maksmist ja mille sulgemiskulud lisatakse laenujäägile (mis tähendab, et maksate sulgemiskuludelt intressi) või maksate nende katmiseks lihtsalt kõrgemat määra..

Seetõttu on refinantseerimise kaalumisel oluline kindlaks teha, kas madalama intressimääraga saadav kokkuhoid korvab tekkinud kulud või mitte..

Teine asi, mida tuleb mõista, on see, et sulgemiskulud varieeruvad sõltuvalt teie määrast. Teisisõnu, kui soovite madalaimat saadaolevat määra, on teie sulgemiskulud suhteliselt kõrged. Teise võimalusena, kui nõustute pisut kõrgema määraga, vähenevad teie sulgemiskulud tõenäoliselt.

Näiteks võib 6% suurune refinantseerimine maksta teile 2000 dollarit, samas kui madalam intress 5,75% võib maksta teile 3000 dollarit. Kuid kui nõustute 6,5% määraga, ei pruugi teil taskuga seotud kulud üldse tekkida. Tegelikult võis 6,5% -list laenu reklaamida kui "tasuta" laenu. Näete siiski, et tõepoolest "maksate" sulgemiskulude eest kõrgema intressimäära näol.

Kuidas võib refinantseerimine teie raha säästa?

Tõenäoliselt olete juba teadlik, et refinantseerimine võib teie kuumakse väheneda. Madalam intressimäär võib aga võimaldada ka kiiremat omakapitali kogumist ja laenujäägi tasumist. Kui maksate oma hüpoteegi iga kuu, vaadake oma avaldust hoolikalt. Kuna teie hüpoteek amortiseeritakse pika aja jooksul, tavaliselt 30 aasta jooksul, moodustavad intressimaksed märkimisväärse osa kuumaksetest, eriti laenu esimese kümne aasta jooksul.

Kui refinantseerite oma hüpoteeki madalama intressimääraga, siis intressi makstud summa väheneb. Veelgi enam, kui teie uue hüpoteegi tähtaeg vastab sellele, mitu aastat oli jäänud teie esialgsele hüpoteegile, suureneb põhiosale makstav summa. Kui saate seda endale lubada ja teil pole muid kõrgeid intressivõlga, on hea strateegia suunata refinantseerimisest säästetud rahasumma täiendavate põhimaksete poole. Sel moel ei muutu teie igakuine hüpoteegi summa, kuid saate oma kodu tasuda palju kiiremini.

Enamikul juhtudel aitab säästa ka refinantseerimine, mis hõlmab eraviisilise hüpoteekikindlustuse (PMI) eemaldamist. Kui teie majal on rohkem kui 20% omakapitalist, ei pea te PMI-d maksma, kui teil pole FHA hüpoteeklaenu või kui teid peetakse kõrge riskiga laenuvõtjaks. Kui maksate PMI-d ja teie praegune laenuandja seda ei eemalda, isegi kui teie majal on vähemalt 20% omakapitalist, võiksite kaaluda refinantseerimist ainuüksi sel põhjusel.

Tegurid, mida tuleks enne refinantseerimist arvesse võtta

Mõelge järgmisele, et saada aimu, kui tõenäoline on refinantseerimine teid aidata, kui teil on selleks õigus, ja kuidas seda struktureerida:

1. Praegune intressimäär
Lihtsamalt öeldes, kui võite saada madalama intressimääraga hüpoteeki, on refinantseerimine väärt uurimist. Seetõttu mõelge, kui kaua sul sulgemiskulude katmiseks kulub.

Näiteks kui maksisite hüpoteegi madalama intressi refinantseerimiseks 2000 dollarit ja teie makse langes 150 dollari võrra kuus, kulub tasaarvestuseks tõenäoliselt pisut üle aasta. Üldiselt säästab intressimäära vähendamine vähemalt poole punkti võrra täiskoha võrra piisavalt raha, et sulgemiskulud mõne aasta jooksul tühistada.

2. Jumbo laen
Kui teie esialgne hüpoteek oli "hüpoteeklaen", kuid pärast seda olete lõppmakse vähem kui 417 000 dollarini tasunud, võite saada "tavalise" refinantseerimise. Teisisõnu, on hea võimalus saada madalamat intressimäära ka siis, kui intressimäärad üldiselt pole oluliselt langenud.

3. Kulude sulgemine
Kuna iga hüpoteegiga, sealhulgas refinantseerimisega, on seotud tasud, peate mõistma, kuidas te neid maksate ja kas see on teie olukorra jaoks mõistlik.

Näiteks hüpoteegi "tasuta" korral kohendate tasud laenujäägilt või nõustute nende tasude katmiseks kõrgema intressimääraga. Kui saate seda endale lubada, säästate pika aja jooksul raha, makstes tasud otse taskust. Kui aga te ei saa seda endale lubada ja plaanite mõnda aega oma majas viibida, toimib tasude lisamine oma laenujäägile tõenäoliselt paremini kui kõrgema intressimäära aktsepteerimine. Kuid kui loodate järgmise paari aasta jooksul liikuda, on kõrgema intressimääraga nõustumine soodsam.

Sulgemiskulude finantseerimise otsustamiseks kaaluge kogu oma finantspilti. Näiteks kui teil on kõrge intressiga krediitkaardivõlg, kuid sul on sul sulgemiskulude jaoks sularaha, siis võib olla mõistlik tasuda kõrge intressiga võlg ja finantseerida selle asemel sulgemiskulud. Seejärel saate krediitkaardile läinud maksed suunata oma kodulaenu. Nii saaksite sulgemiskulud tasuda kiiremini, kui oleksite võinud ära maksta sama palju krediitkaardivõlga.

4. Hüpoteegi ettemaksu trahv
Mõned hüpoteeklaenude maaklerid ja pangad pakuvad laene, millel on hüpoteegi ettemaksu trahv. Kui ettemaksu trahviga laenul on tavaliselt madalamad tasud või parem määr, siis kui maksate laenu ennetähtaegselt välja, võlgnete järsu tasu. Karistus on paigas kindlaksmääratud aja jooksul ja võib mõnikord ajaga kahaneda. Kuid kui soovite oma hüpoteeki refinantseerida enne ettemaksu trahvi lõppemist, peate tasuma trahvi, mis võib lõppkokkuvõttes muuta refinantseerimise kallimaks kui see on seda väärt.

5. Kodus viibimise aeg
See on oluline sulgemiskulude kontekstis ja eriti kui kaalute uut laenu koos ettemaksega. Kulude sulgemise osas tahate enne kolimist veenduda, et olete kulud tagasi teeninud.

Näiteks kui maksisite sulgemiskuludena 2000 dollarit ja maksate nüüd iga kuu intressi 100 dollarit vähem, kulub 20 kuud, enne kui tegelikult tasaarveldust saadakse ja hakkate reaalseid sääste nägema. Kui finantseerisite neid sulgemiskulusid, lisades need laenujäägile, võtab see veelgi kauem aega.

Kui te ei plaani vähemalt kaks aastat oma kodus olla, pole seda väärt refinantseerimine üldse väärt - välja arvatud juhul, kui refinantseerite võib-olla väga kõrgelt intressimääralt palju madalamale või kui kauplete väljaspool tasku sulgemise kulud kõrgema intressimäära korral, mis on endiselt madalam kui teie esialgne hüpoteegi määr.

Kui teil on meelelahutus mõte tasuda uuele laenule ettemaksu trahv, et saada madalamat määra, peaksite pühenduma oma kodus viibimisele ettemaksu trahviperioodi vältel, mis võib olla isegi viis aastat või rohkem.

6. Teie krediidiskoor
Kui teie krediit on pärast esialgse hüpoteegi saamist paranenud, võite nüüd saada madalama intressimäära. Enne protsessi alustamist kontrollige oma krediidiaruannet, et veenduda, kas see nii on või mitte. Sageli parandab mõni aasta pärast hüpoteegi maksmist õigeaegselt teie skoor nii, et teil on õigus madalamale intressimäärale.

Samuti võrrelge oma võlga ja sissetulekut nüüd sellega, mis oli siis, kui võtsite algse hüpoteegi, kuna pangad nõuavad üldiselt, et teie võla ja sissetuleku suhe langeks alla 36%. Kui olete sellest ajast alates kogunenud märkimisväärset võlga või kui teie sissetulekud on vähenenud, ei pruugi teil tähtlaenudest hoolimata saada madalamat intressi või refinantseerida.

7. Omakapitali suurus teie kodus
Enamik laenuandjaid soovib, et saaksite laenu saamiseks omakapitali teatud summa. Üldiselt öeldes: mida rohkem on teie kodus õiglust, seda lihtsam on seda refinantseerida. Ideaalne on vähemalt 20%, kuid võite siiski refinantseerida ka siis, kui teil on vähem, näiteks 10%. Kuid tingimused ei pruugi olla nii soodsad.

Madala omakapitaliga või ilma omakapitali kaudu refinantseerimiseks lugege allolevat jaotist „Eriolukorrad”.

8. Reguleeritava määraga või õhupalliga hüpoteek
Enamik inimesi, kellel on kohandatava intressimääraga hüpoteek või õhupalliga hüpoteek, loodavad mingil hetkel refinantseerida, kui nad kavatsevad jääda oma koju. Kuna refinantseerimine võib võtta mõne aja, andke endale piisavalt aega taotlemiseks ja kinnitamiseks, enne kui teie määr korrigeerub või kui teie õhupalli makse tuleb tasuda. Kontrollige veelkord oma laenudokumente, veendumaks, et teate täpselt, millal see kuupäev saabub, ja kavandage ette.

9. Laenu tähtaeg
Paljud inimesed refinantseerivad ikka ja jälle uue 30-aastase hüpoteegi ega lähe kunagi lähemale eesmärgile oma kodu otse omada. Kuna intressid moodustavad esimese kümne kuni viieteistkümne aasta jooksul suurema osa teie maksetest, maksate kella nullimise korral intressi palju rohkem.

Seetõttu on üldiselt hea mõte taotleda laenutähtaega nii kaua, kui esialgsele hüpoteekile järele jääb, kuni teil on seda aega. See võimaldab hüpoteegi maksta algse ajakava kohaselt, vähendades samal ajal intressimäära. Võite isegi lühemaks ajaks refinantseerida, mis võib teie makse tõsta, kuid võib saada veelgi parema intressimäära ja seada teid laenu varem maksma..

Pidage meeles, et ärge keskenduge kuumaksetele, välistades laenu tähtaja, intressimäära ja sulgemiskulud. Näiteks võib mõni hoolimatu hüpoteekimaakler näidata teile väiksema maksega laenu, millel on tegelikult 30-aastane tähtaeg, suured kulud ja määr, mis pole palju madalam kui teie praeguse hüpoteegi intressimäär.

10. Inimesed, kes on kantud refinantseeritud hüpoteegi hulka
Üldiselt, kui proovite kedagi hüpoteekist lisada või eemaldada, näiteks pärast abielu või lahutust, nõuab laenuandja teid refinantseerima. Seda tehakse selleks, et teha kindlaks, kas teine inimene kvalifitseerub või mitte, või kvalifitseerute üksinda.

Võimalik, et võite oma eesmärgi saavutamiseks ilma täielikku refinantseerimist läbi viia ka hüpoteeklaenuandjaga midagi ette võtta. See kehtib eriti juhul, kui isik, kes on olnud mõlemal hüpoteeklaenul, saab hüpoteegi saada ise.

11. Teine hüpoteeklaen või kodukapitalilaen
Kui teil on teine hüpoteek, kodukapitalilaen või kodukapitali krediidiliin (HELOC), võib teil olla võimalik säästa palju raha, refinantseerides seda oma peamiseks hüpoteekiks.

Kui soovite seda teha, lisage kõik oma kodulaenud kokku. Kui teie kodu praegune väärtus ületab laenude väärtuse, on teil võimalik oma laenud üheks refinantseerida. Sel moel maksate esmaselt hüpoteeklaenult madala intressimäära asemel ühe madalama määra ja teisel juhul kõrgema intressi kogu summalt..

Kodukapitali eriolukorrad

Nii arvukus kui ka omakapitali puudumine võib refinantseerimisel probleeme tekitada. Järgnevas on toodud näpunäited, kuidas mõlemas olukorras kõige paremini toime tulla:

Finantseerimisvõimalused vähe või omakapitali puudumisel

Nagu varem öeldud, kui teie omakapital on madal või puudub, võib refinantseerimine olla keeruline või lausa võimatu. Teatud tüüpi laenude ja konkreetsete olukordade jaoks on olemas spetsiaalsed refinantseerimisvõimalused.

Näiteks kui teie kodus on vähemalt 5% omakapitali, võite saada FHA refinantseerimise õiguse. Või majaomanikele, kes pole ühtegi makset vahele jätnud, võib kodu-taskukohase refinantseerimisprogramm ehk HARP aidata teil madalama intressiga refinantseerida isegi siis, kui olete oma hüpoteegis tagurpidi. See programm võimaldab Fannie Mae või Freddie Mac hüpoteeklaenuga majaomanikel refinantseerida kuni 125% oma kodu praegusest väärtusest.

Kui teil on otsene oht kodust ilma jääda, saab kodu taskukohase hinnaga muutmise programm ehk HAMP muuta teie laenulepingut refinantseerimise, pikendatud laenutähtaja ja vajadusel põhisumma vähendamise kaudu, et vähendada teie makseid kuni 31% teie brutotulust. Abi on saadaval ka siis, kui olete hädas teise hüpoteegi väljamaksetega, kui olete töötu või kui seisate juba ees turu sulgemise ees. Enamiku nendest laenudest annab valitsus programmi Home Home Affordable tegemine, kuid neid hallatakse regulaarsete laenuandjate kaudu.

Võimalus, mida mõned majaomanikud on varem kasutanud, on nn tagalaen, mille puhul kodukapitalilaen võetakse 10% jäägist ja ülejäänud hüpoteek hüpoteek. Selline korraldus võib tähendada soodsamaid tingimusi. Rangemate laenunõuete ilmumisega võib aga olla keeruline leida panka või krediidiühistut, kes oleks nõus seda tüüpi laenu tegema.

Raha väljamaksmise refinantseerimine

Võib-olla olete näinud refinantseerimise reklaame, mis ütlevad: “pange raha taskusse” või “saate kodust sularaha”. Neid nimetatakse raha väljavõtmise refinantseerimisteks. Siin on uus laen suurem kui vana laen ja saate vahe sularahas. Kuid see sularaha pole tasuta - see on laen teie kodu kapitalist. Teisisõnu, peate selle tagasi maksma.

Ehkki pangad ja maaklerid võivad seda pidada suurepäraseks võimaluseks võlgade tasumiseks, puhkuseks või kolledžiraha saamiseks, on probleem selles, et see on vaid ajutine lahendus. Tegelikult võiksite selle “väljamakse” eest palju rohkem maksta, kui teil pole paika pandud plaani, kuidas seda tagasi maksta.

Näiteks kui on aeg oma kodu müüa, ei saa te müügist nii palju, sest teil on suurem laenujääk tasumiseks. Või mis veelgi hullem - kui kinnisvaraturg väheneb, võite hüpoteegi seadmisel tagurpidi liikuda ja võlgnete müümisel tegelikult panga raha.

Raha väljamaksmise refinantseerimine kaasneb tavaliselt ka kõrgemate intressimääradega, isegi kui võtate välja ainult “väikese” summa sularaha. Täpsemalt: paljud pangad pakuvad teie krediitkaartide tasumiseks refinantseerimist. Kuid see on riskantne samm, kus kaubeldakse tagamata võlaga (krediitkaardid) tagatud võlaga (hüpoteek). Kui te ei saa krediitkaardivõlga maksta, on halvim, mis juhtuda võib, kohtulahend palga väljamõistmiseks. Kuid kui te ei saa hüpoteeklaenu maksta, kaotate oma kodu.

Enne kui võla tagate oma kodus, saate kindlasti lubada hüpoteekimakse, mis sisaldab teie krediitkaardivõlga. Tegelikult, kui teil on probleeme võla tasumisega, pöörduge enne hüpoteegi refinantseerimist krediidinõustaja poole.

Kuidas säästa kulusid sulgedes

Siin on mõned viisid refinantseerimisega seotud sulgemiskulude minimeerimiseks:

Kui vajate hindamist ja teie kodu väärtus on märkimisväärselt tõusnud või kui teie naabruses on palju võrreldavaid müüke, küsige kinnisvaramaaklerilt, kas saate täieliku hindamise asemel kasutada automatiseeritud hindamist. See säästab paarsada dollarit.
Ehkki vajate endiselt tiitlikindlustust, küsige, kas saate täismäära asemel saada „uuesti väljastamise” määra.
Enne uue laenuandjaga dokumentide allkirjastamist saate teada, kas teie praegune laenuandja võib teile pakkuda madalama intressiga refinantseerimist. Võimalik, et nad suudavad teile mõistliku hinnaga kokkuleppe sõlmida ilma nii paljude kuludeta.

Arvutage oma säästud

Kasutage refinantseerimiskalkulaatori abil välja, kui palju saate säästa. Istuge koos oma hüpoteegi väljavõttega ja määrake, kui palju maksate kinnisvaramaksude ja koduomanike kindlustuse eest, kuna need summad ei muutu teie refinantseerimisel. Kui aga teie vara väärtus on langenud, võite ka teie kinnisvaramaksu alandada.

Järgmisena saate pangast või maaklerilt, kes tegeles teie esimese hüpoteegiga, palliplatsi arve sulgemiskulude kohta. 200 000 dollarise refinantseerimise keskmised sulgemiskulud on 3741 dollarit, kuid summad on piirkonniti väga erinevad. Samuti peate teadma, kui kaua on teil laenu jäänud, ja otsustama, kas kavatsete säilitada sama laenutähtaja või kavatsete seda lühendada või pikendada.

Näiteks öelge, et Jim on olnud oma kodus ja praegusel hüpoteeklaenul juba seitse aastat. Ta maksis maja eest algselt 145 000 dollarit ja tema igakuine hüpoteekimakse on 916 dollarit 6,5%. Isegi pärast seitset aastat maksab ta oma põhisummast kuus välja ainult 206 dollarit, 710 dollarit maksab ta aga intressi. Hüpoteegi võlgneb ta endiselt 130 897 dollarit.

Ta otsustab refinantseerida ja on võimeline saama 5% määra ning maksab sulgemiskuludena 2000 dollarit. Ta otsustab säilitada sama laenutähtaja ja tema uus makse on 799 dollarit kuus.

Vana hüpoteek 6,5%

Kuumakse: 916 dollarit
Intressisumma: 710 dollarit
Põhisumma: 206 dollarit

Uus hüpoteek 5%

Kuumakse: 799 USD
Intressisumma: 545 dollarit
Põhisumma: 254 dollarit

Jim ei säästa mitte ainult iga kuu oma makse pealt 117 dollarit, vaid kuna ta maksab vähem intresse, maksab ta oma laenujäägist rohkem kui seni. Kui Jim maksud tasub, pole tal aga nii palju koduhüpoteegi intressi, et nõuda, ja ta kaotab seal teatud kasu. Kuid sõltuvalt Jimi tulumaksuklassist võib see mahaarvatud mahaarvamine enam-vähem väheneda kiirendatud tempos, millega ta põhiosa välja maksab. Teisisõnu kulub Jimil tasaarvelduseks umbes 17 kuud, mille jooksul ta katab oma 2000 dollarit sulgemiskuludena.

Igal juhul kasutage numbreid, millal saate tasaarvestuse, lähtudes sellest, kui palju te igakuiselt säästate, kui palju omakapitali ehitate ja kui palju maksusoodustusest madalama intressimääraga loobute. Alles siis saate kindlaks teha, millal teie konkreetses olukorras tõenäoline on.

Lõppsõna

Kuna refinantseerimise taotlemine kahjustab teie krediidiskoori, tehke enne taotluse esitamist kindlaks, kas tõenäoliselt kvalifitseerute. Kui see tundub ebatõenäoline, võiksite oodata, kuni teie kodu väärtus tõuseb, krediidiskoor paraneb või võla ja sissetuleku suhe väheneb. Planeerige ka ette, kui soovite taotleda mõnda muud laenu, näiteks autolaenu, mis mõjutab teie võimet refinantseerida.

Kui olete otsustanud, et olete kvalifitseerunud, vaadake üle oma rahaline seis, sealhulgas hüpoteegi väljavõte ja mida soovite refinantseerida. Olge nendes punktides täiesti selged, kui arutate hüpoteekimaakleri või pangaga võimalusi, ja pidage meeles, et ärge keskenduge ainult ühele asjale, näiteks intressimäärale või maksele, kuna võib juhtuda, et teil jääb puudu laenu oluline komponent, millega nõustute..

Kõige tähtsam on, et loodaksite oma praegusele hüpoteeklaenule antud hinnangu võrreldes saadud uute pakkumistega ja kasutage igaühe kohta numbreid, et teha kindlaks, milline on teie eesmärkide järgi kõige mõistlikum..

Kas olete kunagi oma hüpoteeki refinantseerinud? Millised olid peamised tegurid, mis viisid teie otsuseni ja kui palju te lõpuks kokku saite?