7 alternatiivset kinnisvarainvesteeringut, mida enamik inimesi ignoreerib (ja kuidas neisse investeerida)

Tõenäoliselt hüppasite otse kinnisvarainvesteerimisfondidesse (REIT), pikaajalise üürikinnisvaraga, mis on ostetud ettevõtte kaudu nagu Katusealune, ja lühiajaline maja klappimine. Need on kõik mõistlikud strateegiad ja need, mida olen ise aastate jooksul kasutanud.

Kuid lihtsalt sellepärast, et need on kõige populaarsemad võimalused, ei tähenda see, et nad on ainsad või isegi kõige kasumlikumad viisid kinnisvarasse investeerimiseks. Tegelikult pakuvad vähemtuntud nišid sageli paremat tulu igal turul või varaklassis. Ettevõtlusgurud nimetavad neid “sinisteks ookeanideks” - see tähendab, et konkurentsist langeb vees vähem verd - ja tilade hõredad fraasid nagu “rikkused on niššides”.

Kui olete kinnisvarast huvitatud, kuid soovite uurida sinisemaid veekogusid, siis tutvuge lähemalt nende vähem tuntud kinnisvarainvesteerimisstrateegiatega. Tavaline on igav, igatahes.

1. Töökaugused

Kuna töötubade populaarsus kasvab kiiresti, on raske uskuda, et tööstus on pisut rohkem kui 10 aastat vana.

Maailma esimene tööruum debüteeris San Franciscos 2005. aastal ja järgmise paari aasta jooksul hüppas üha rohkem ruume kallitesse linnadesse nagu London ja New York. Väike kaubandusgrupp avas ja korraldas 2009. aastal esimese tööstuse konverentsi, The Global Coworking Unconference Conference.

Tööstusharu on sellest ajast alates kiirenenud, alates ühepoolsest liikumisest vabakutseliste ja vabakutseliste seas ning lõpetades kommertskinnisvara kümnendi ühe suurima trendiga. Tööstusharu kahekordistus aastatel 2015 kuni 2018 ning analüütikute prognoosi kohaselt on ainuüksi Ameerika Ühendriikides 2022. aastaks üle miljoni liikme, teatas kaubandusgrupi Coworking Resources andmetel. Kinnisvarakonsultatsioonifirma JLL teatas, et paindlik kontoripind on kasvanud kiiremini kui üheski teises tööstussegmendis, keskmiselt 23% aastas alates 2010. aastast..

Ühistööruumid on kõigile asjaosalistele võidavad. Liikmed saavad jagada kontorikulusid, isegi kui nad on üksikud vabakutselised, kes lihtsalt otsivad kohta oma sülearvutite pakkumiseks. Iduettevõtted saavad paindlikult kontoripinda lisada või lahutada. Kontoriruumide pakkujad saavad rentida rohkem töölaudu kui neil tegelikult on, kuna kõiki töölaudu ei kasutata kogu aeg.

Kummalisel kombel on kõige kiiremini kasvav töökodade kliendibaas eemal olnud vabakutselistest ja alustavatest ettevõttest. Nagu teatas Curbed, on rahvusvahelise tööhõive hiiglase WeWorki sõnul korporatsioonid viimastel aastatel sisse loginud..

Kuidas investeerida töökaaslaste tööruumidesse

Lihtsaim viis kolleegide tööruumidesse investeerimiseks on investeerimine REITidesse, mis neid hõlmavad. Näited hõlmavad Boston Properties (BXP) ja Washington REIT (WRE). Neid saab osta enamiku investeerimiskontode kaudu Te investeerite J. P. Morgani poolt.

Või võite kasutada rohkem praktilist lähenemist. Kui teil on praegu kontoripinda või rendite seda, kuid ei kasuta seda kõike, siis miks mitte seda välja rentida? Te kindlasti ei oleks üksi. Ligi kaks kolmandikku kõigist Ameerika Ühendriikide töötoad on nende omanike kõrvalettevõtted, iga väljaande Deskmag kohta.

Teise võimalusena võiksite aedade eest kiikuda ja käivitada omaenda töökoha. Äriplaan pole vaevalt keeruline: rendite kontoripinda ja annate selle allrendile kontori, laua või ühise juurdepääsuga salongis.

Väikeettevõtte omanikuna töötan ise töötoalustest ja ma armastan seda. Alla 100 dollari eest kuus saan ööpäevaringselt juurdepääsu kallistele kontoripindadele, vaadetele randadest ja mangroovimetsast ning piiramatul hulgal kohvi ja teed.

Töömaailm on muutumas. 2018. aasta CNBC uuringus leiti, et 70% kontoritöötajatest kogu maailmas töötavad nüüd vähemalt üks päev nädalas. Üha enam toimub töö eemalt ja mitte iga kaugtöötaja ei taha oma elutoast tööd teha.

2. toores maa

Tooresse maale investeerimisega kaasnevad rohked eelised, mitte kõik neist pole ilmsed.

Esiteks on see palju vabamad kui elamu- või ärikinnisvara. Üürilistelt ei helistatud südaöö ajal telefonikõnesid, kus kurdetakse, et põles elektripirn; ei mingeid remondi- ega hoolduskõnesid.

See maksab ka peaaegu ülalpidamiseta. Kui ostate toores maad sularahas, on teie ainsaks jooksvaks kuluks kinnisvaramaksud - mis on suhteliselt odava toorme tõttu toormaa jaoks sageli madalad.

Konkurents maainvesteeringute osas osutub paljudes valdkondades praktiliselt olematuks. Kui pöördute omaniku poole hoonestamata maa ostmiseks, olete mõnel juhul esimene inimene, kes seda kunagi teinud on. Toormaa omanikud ei teeni sellest tulu, mistõttu võtavad nad dollari eest sageli penne.

Kuidas tooresse maasse investeerida

Maainvestoritel on mitu strateegiat. Esimene on mitte midagi teha. Võite maad osta ja omada ning oodata, kuni neid müüakse, kuni see on hinnatud.

Maad saate ka ümber pöörata, kui ostate selle turuhinnast madalama hinnaga. Üks minu teada olev maainvestor ostab maad allahindlusega, pakub siis ostjatele müüjafinantseerimist. Ta müüb maad lisatasu eest ja võtab eriti kõrgeid intressimäärasid, sest saab. Maalaene ei reguleerita nagu hüpoteeke ja ostjatel on neid keeruline laenata, seetõttu on paljud ostjad nõus maksma kõrgeid intressimäärasid. Ja kui nad vaikivad, on sulgemisprotsess kiirem kui elamute puhul.

Teise võimalusena saate maad mingil viisil parandada. Üks võimalus on läbida toetusprotsess, lastes kinnistu ümber ehitada, vajaduse korral vee- ja kanalisatsioonitrasside paigaldamisel, nende osadeks jagamisel või nende kombinatsioonil. Seejärel võiksite maad müüa nii, et need oleks lähedasemad ehitatavale ehitusele, või võite selle ise arendajana üles ehitada. Kui valite viimase, võite selle kinnisasja pikaajalise üürina hoida või pärast valmimist selle maha müüa.

Muidugi ei ütle keegi, et peate maa parandamiseks midagi ehitama. Võiksite maad harida põllumajanduseks või muuks otstarbeks muuks otstarbeks kui maa arendamiseks ja seda kas omada või müüa.

Enamik tulevasi kinnisvarainvestoreid väldib maainvesteeringuid, sest nad ei saa sellest aru. Kuid põhikoolituse ja -hariduse abil saavad ostjad kiiresti õppida, kuidas toorest maad hinnata ja sinna investeerida, ning lõkse, mida vältida. Tsoneerimisega olge eriti ettevaatlik; alati ei ole võimalik maad ümber kujundada ja paljud omavalitsused kehtestavad tsoneerimispiirangud.

Maakirjete ülevaatamiseks proovige AcreTrader või LandWatch.

3. Valmistatud kodud

Nagu toores maa, väldivad paljud inimesed liikuvaid ja toodetud kodusid, kuna nad pole seksikad. Nad on tegelikult nii ebaotstarbekad, et mõned investorid vaatavad nina alt läbi just sellele ideele. See sobib hästi valmistatud koduinvestoritele; nad saavad kogu pangani naerda.

Tasub öelda, et toodetud kodude ja teisaldatavate kodude vahel on tehniline erinevus. 1976. aasta juunis hakkas elamumajanduse ja linnaarenduse osakond (HUD) reguleerima liikuvaid kodusid, mida varem oli suures osas reguleerimata. Tehasemaju, mis on ehitatud pärast 1976. aastat ja millele kehtivad ehitusnormid, nimetatakse "toodetavateks kodudeks", samas kui "mobiilsed kodud" tähistavad enne 1976. aastat ehitatud reguleerimata teisaldatavaid ehitisi. Sellega seoses kasutab enamik inimesi endiselt termineid vaheldumisi..

Valmistatud kodud saab kinnitada püsivalt maa külge, millel nad istuvad, või parkides. Mobiilsed kodupargid võtavad selle krundi eest tavaliselt kuutasu, mis sisaldab sageli vee-, kanalisatsiooni- ja prügiveoteenust. Kui ostate pargist valmistatud kodu, ostate peaaegu alati ainult kodu, mitte maad (rohkem liikuvas kodupargis, mis investeerib varsti).

Kuidas investeerida toodetud kodudesse

Valmistatud kodude kõige levinum investeerimisstrateegia on ostmine ja hoidmine. Investor ostab kodu kas koos maa või koduga ainult siis, kui see asub pargis, ja sõlmib üürnikuga pikaajalise üürilepingu.

Nagu traditsiooniliste üürikorterite puhul, on ka suuremates ja väiksemates toodetud kodudes kõikides tingimustes lai viimistlus- ja sisseseadevalik. Mõned neist on kaunid mugavustega kaasaegsed kodud; teised on kobarad.

Pargid erinevad ka kvaliteedilt märkimisväärselt ja kuigi investorid saavad kodu alati kolida, pole see tühine protsess; selle kolimine võib maksta rohkem kui kodu ise. Mõnes pargis kehtestatakse ka vanusepiirangud, näiteks 55-aastased ja vanemad, nii et enne ostmist tehke oma kodutööd pargis ja mitte ainult kodus..

Valmistatud kodukataloogide sirvimiseks tutvuge saidiga Sell Fast by Owner või Homes.com.

4. Liikuva kodu pargid

Üksiku mobiilse või toodetud kodu ostmise asemel võite osta terveid mobiilse kodu parke. Seejuures ostate nii maad kui ka pargiäri. Te võtate kuutasu kuus, mis võib sisaldada ka mõnda kommunaalteenust. Kui üürnik ei maksa üüri, esitate avalduse väljatõstmiseks nagu mis tahes muu üüriettevõtte puhul.

Nagu toodetud kodude ostmine, leiavad paljud kinnisvarainvestorid mobiilse kodupargi ostmist ebaotstarbelise ettevõttena ja eiravad seda. See loob võimaluse investoritele, kes ei taha omada nii mitmekesiseid varasid kui liikuvad kodupargid.

Üks liikuvatesse koduparkidesse investeerimise mõte on see, et te ei pea kodusid ise hooldama, kuna te ei oma neid. Teil on vaja ainult hooldada üldkasutatavaid ruume ja platsi ning hoida vett ja kanalisatsiooni töökorras. See tingib madalad üldkulud ja suured kasumimarginaalid.

Samuti kipuvad käibe määrad olema liikuvates koduparkides madalamad kui teistes üürikorterites, kuna toodetud kodu kolimine maksab nii palju raha. Kui keegi ostab mobiiltelefoni, on ta majaomanik ja tavaliselt jäävad nad koju. Suurem osa tööst ja suurem osa kuludest langeb käivetele tüüpilise üürileandja jaoks, seega on väiksem käibe määr tohutu kasu.

Kuidas investeerida mobiilsete koduparkidesse

Nagu enamikku asju elus, saate veebis osta mobiilseid koduparke. Kõige populaarsem veebisait parkide ostmiseks ja müümiseks on Mobile Home Park Store, kus on mitusada parki, mis on igal ajal müügis. Mobiilseid koduparke saate osta ka kommertskinnisvara hiiglasel LoopNet. Mõnikord võite oksjoniparkide oksjonil või eBayst leida ka parke. Enne raha kogumist tehke põhjalikku hoolsuskohustust, eriti peer-to-peer müügiteenuse, näiteks eBay kaudu. Kasutage omandiõiguse kontrollimiseks ja ülekandmiseks alati huvitatud kolmandate osapoolte omandiõiguseta firmat.

Muidugi ei piirdu paljud kinnisvarainvestorid sellega, mis on avalikult noteeritud. Kiirinvestorid kasutavad otsepostitust, tasuta helistamist või isegi isiklikke visiite.

Liikuvad kodupargid võivad teenida tohutult tulu, mis tähendab, et need on sageli kallid. Olge valmis maksma seitsme numbri eest pargi eest soovitavas kohas, mis teenib märkimisväärset tulu.

Lõpetuseks võib öelda, et liikuvad kodupargid pakuvad asjatundlikele ettevõtjatele täiendavat tulu saamise võimalust. Pargiomanikud saavad oma parkidest täiendava rahavoo genereerimiseks installida pesumaju, mini-kaarte või muid kohapealseid teenuseid.

5. Kinnisvara ühisrahastamise veebisaidid

Värske kinnisvarainvesteerimisvõimaluste kataloogi lisandusega pakuvad ühisrahastamise veebisaidid investoritele sageli tugevat tulu.

Erinevad kinnisvara ühisrahastamise veebisaidid järgivad erinevaid investeerimismudeleid. Mõnel on üks ühendatud fond või mitu suurt ühendatud fondi, mis maksavad kõigile investoritele sama tulu. Fond ostab, uuendab, haldab ja mõnikord müüb kinnisvara, kasutades selleks üldsuselt kogutud vahendeid. See sarnaneb REITisse investeerimisega, välja arvatud siis, kui seda on vähem reguleeritud SEC-iga ja ei pea 90% puhaskasumist dividendidena välja maksma..

Teise võimalusena võimaldavad mõned kinnisvara ühisrahastamise veebisaidid investoritel rahastada konkreetsete kinnisvarade ostmist. Mida suurem on laenuvõtja, vara või mõlema risk, seda suurem on pakutav tootlus. Kuid selle ühisrahastusstruktuuri läbipaistvus on meeldiv, isegi kui investoritel pole kinnisvara renoveerimise või haldamise üle tegelikult mingit täiendavat kontrolli..

Üks teine ​​oluline erinevus REITidest on likviidsuse puudumine. Kuna REIT-idega kaubeldakse avalikult, saavad investorid neid kohe osta ja müüa. Kuid ühisrahastatud võlaga ei kaubelda avalikult ning investeerides teete seda vähemalt minimaalse investeerimisperioodi jooksul - tavaliselt vähemalt kuus või 12 kuud.

Kuidas investeerida kinnisvara ühisrahastamise veebisaitidele

Avasõna ettevaatusega: enamik kinnisvara ühisrahastamise veebisaite võtab raha vastu ainult akrediteeritud investoritelt. Kui te ei tea, mis on akrediteeritud investor, siis pole te tõenäoliselt üks. Need on rikkad investorid, kelle netoväärtus on üle miljoni dollari või mille aastasissetulek on üle 200 000 dollari.

Sellegipoolest on käputäis kinnisvara ühisrahastamise veebisaite, mis on spetsialiseerunud koostööle akrediteerimata investoritega. Kaks ühisrahastamise veebisaiti, mis investeerivad fondi kaudu otse kinnisvarasse, on Korjandused ja stREITwise. Fundrise aktsepteerib minimaalset investeeringut ainult 500 dollarit ja maksab tulu vahemikus 8,7% - 12,4%. RealtyMogul nõuab vähemalt 1000 dollarit ja on selle loomisest alates tasunud igakuiste väljamaksetena umbes 8%.

Akrediteerimata investorina konkreetsetesse kinnisvaraprojektidesse investeerimiseks vaadake Groundfloori. Investeerige nii vähe kui 10 dollarit ja teenige tulu vahemikus 5% kuni 25%, sõltuvalt omandist ja laenuvõtjast. Need laenud on tavaliselt kuus kuni 12 kuud, muutes kohustuse suhteliselt lühikeseks.

Teise võimalusena võiksite põllumaale investeerida läbi AcreTrader. Põllumaa on kiiresti muutumas populaarseks investeeringuks, kuna alates 1990. aastast pole selle aastane tootlus kunagi olnud negatiivne. Tegelikult, kui oleksite 1990. aastal 10 000 dollarit põllumaale investeerinud, oleks see täna väärt ligi 200 000 dollarit.

Nagu alati, tehke kodutöö enne raha investeerimist ühisrahastu veebisaidil. Küsige makseviivituse määrade kohta ja pöörake erilist tähelepanu rahaliste vahendite ajakulule.

6. Privaatsed märkmed

Võlakiri on juriidiline dokument, mis deklareerib laenu ühelt osapoolelt teisele. Näiteks hüpoteeklaenu võtmisel on üks dokumentidest, millele allkirjastate arvelduse korral, märkuse. Paljud kinnisvarainvestorid rahastavad oma tehinguid raha laenamisega eraisikutelt, mitte pankadelt. Nad sõlmivad üksikinvestoriga eraisikute võlakirja, laenates raha mis tahes intressimäära ja muude laenutingimustega, mille mõlemad pooled on nõus.

Investeerin raha eraviisilistesse sedelitesse. Näiteks on Ohios paar, kes läks pensionile enne 30-aastaseks saamist tänu oma üüritulu saamisele, ehkki nad pole veel lõpetanud uute kinnisvarade ostmist, et veelgi passiivsemaid sissetulekuid luua. Praegu on mul investeeritud 10 000 dollarit 10% intressiga ja oleme mõlemad kokkuleppega rahul. Neil on eraisikute rahastamine paindlikult ja nende investorid - sealhulgas mina - teenivad tugevat ja usaldusväärset tulu.

Sellegipoolest pole see riskideta. Kui laenuvõtjad ei täida minu laenu, pöördub minu ainus võimalus pöörduda kohtusse, võita kohtuotsus ja proovida seda kohtuotsust koguda..

Kuidas eraviisilistesse võlakirjadesse investeerida

Erinevalt enamikust selles loendis pakutavatest võimalustest töötavad privaatsed märkmed peamiselt usaldusel. Investeerite raha koos kellegagi, keda tunnete isiklikult ja kes on oma kinnisvarainvesteeringutega näidanud selget ja muljetavaldavat edu - ehk teisisõnu - kedagi, keda usaldate kogu südamest, et teile tagasi maksta.

Kui te ei tunne ühtegi kinnisvarainvestorit, hakake end tööstusharusse sukeldama. Liituge kohaliku kinnisvarainvesteerimisklubiga ja osalege igal koosolekul mitu kuud järjest. Võrgustik kohalike võtmed kätte müüjate, hulgimüüjate ja kinnisvaramaakleritega, kes on spetsialiseerunud koostööle investoritega. Sukelduge kohalikku kinnisvarainvesteeringute kogukonda. Kiiresti peaks selguma, kes on juba mõnda aega blokeerinud ja kellel on eduka investeerimise kogemus. Saate neid inimesi paremini tundma õppida. Nendega suhteid luues saate arutada võimalusi raha investeerimiseks nendega, nii laenuandja kui ka partnerina.

Teise võimalusena saate privaatseid märkmeid veebis osta selliste veebisaitide kaudu nagu Note Investor. Enne oma raskelt teenitud raha üleandmist kontrollige hoolikalt kõiki laenuvõtjaid.

7. Kinnisvara sündikaadid

Kinnisvara sündikaadis on juhtiv kinnisvarainvestor „operaator” või „sponsor”, kes otsib vaikseid partnereid raha investeerimiseks. Neid vaikivaid partnereid nimetatakse „liikmeteks” või „usaldusosanikeks”. Erinevalt ühisrahastamise veebisaidist või privaatsest pangatähest ei laenuta need usaldusosanikud lihtsalt raha; neist saavad tõelised partnerid, kellel on murdosa omandist.

Kujutage ette, et Odelia leiab kortermaja, mida ta soovib osta 2 miljoni dollari eest. Tal on 500 000 dollarit oma raha investeerimiseks ja ta otsustab koguda ülejäänud 1,5 miljonit dollarit kinnisvara sündikaadi kaudu. Operaatorina annab Odelia tehingust teada. Teate, et ta on kogenud sedalaadi investeerimisprojekte, nii et panite 100 000 dollarit ja Odelia kogub ülejäänud raha käputäiselt teistelt investoritelt.

Kuna panite 5% rahast, ostate teile kortermajas 5% osaluse. See omandiõigus pakub teie investeeringule suuremat kaitset. Ja kuna olete tegelik omanik, mitte ainult laenuandja, saate kõik kinnisvarainvestoritele pakutavad maksusoodustused, sealhulgas üle-line mahaarvamised, amortisatsioon, 20% -line edasimüügi mahaarvamine ja võimalus makse edasi lükata. kapitali juurdekasvust 1031 börsil.

Kuidas investeerida kinnisvara sündikatsioonidesse

Tavaliselt saavad kinnisvara sündikaatidesse investeerida ainult akrediteeritud investorid. Kui olete akrediteeritud investor, saate neile eksklusiivsetele suuremahulistele kinnisvarainvesteerimisprojektidele juurdepääsu, kui tutvute neile spetsialiseerunud kohalike investoritega. Kes investeerib teie piirkonna kortermajadesse? Kommertslikes kõrghoonetes? Otsige äriklientidest välismaiseid ostjaid ja looge nendega võrgustik. Ehkki nad võivad osaleda või mitte osaleda kohalikel kinnisvarainvesteeringute klubi koosolekutel, võivad teised seal asuvad investorid teile öelda, kes selles kohalikus nišis tegutseb..

Enne raha investeerimist veenduge, et mõistate tehingu tingimusi. Enamik kinnisvara sündikaatprojekte on pikaajalised kohustused, mille korral investorid ei saa seda lihtsalt välja müüa, kui nad seda tunnevad.

Lõppsõna

Mõnda ülaltoodud alternatiivset kinnisvarainvesteeringut on lihtsamini sisse osta kui teisi. Enamik nõuavad kas spetsiifilisi teadmisi, konkreetset võrku, akrediteeritud investori staatust või nende kolme kombinatsiooni. Kuid neile, kes soovivad investeerida mõnda aega kinnisvarainvestorite õppimisse või nende võrgustike loomisele, võib tootlus osutuda keskmisest suuremaks.

Kaks ülaltoodud lihtsamat alternatiivset kinnisvarainvesteeringut on ühisrahastamise veebisaidid ja kinnisvarainvesteeringute ruumid investeerivad REITid. Kaaluge seal alustamist ja kui teile meeldib see, mida leiate, laiendage oma teadmisi alternatiivsete kinnisvarainvesteeringute laiast maailmast.

Millised alternatiivsed kinnisvarainvesteeringud teid kõige rohkem huvitavad? Miks?