8 üürikinnisvara ostmise ja üürileandjaks saamisega seotud küsimused

Kuid enne kui võtate ühendust oma kinnisvaramaakleriga või sirvite veebisaite nagu Roofstock, mõelge, mis tegelikult on seotud. Kui soovite kohe sissetulekut teenida, peate oma kinnisvara rentima. Kuigi pakkumine võib tunduda lihtne, on see kõike muud. Järgnev teave kirjeldab varahalduse varjukülgi.

See ei ole mõeldud teid edasiliikumisest eemale peletama, vaid selle asemel, et näidata teile, et üürikinnisvara ostmisel ja haldamisel on nii varjukülgi kui ka eeliseid. Ärge laske võimalusel raha teenida oma nägemust hägustada, kui kaalute, kas olete selle jaoks mõeldud.

Maaomanikuks saamise probleemid

1. Alustav kapital

Kõik potentsiaalsed üürileandjad arvestavad kinnisvarainvesteeringu ostmise kuludega, kuid paljud jätavad tähelepanuta ümberehituse kulud. Teisisõnu, ärge lootke, et stardikulud lõppevad sulgemisega.

Kui ostate kahjustatud või vananenud kodu, võiksite selle rentimiseks märkimisväärselt palju kulutada. Vundamendi, torustiku või juhtmestiku kahjustuste parandamine võib maksta tuhandeid dollareid. Kuid isegi kui ostate heas seisukorras kinnisvara, peate võib-olla siiski muudatusi tegema, et see koodiga vastavusse viia. Selle põhjuseks on asjaolu, et paljudes osariikides kehtivad üürikinnisvara suhtes ranged nõuded, mis tuleb täita enne rentimise alustamist.

Lisaks ümberehitustele võib nendele standarditele vastavus märkimisväärselt suurendada käivituskulusid. Oletame näiteks, et ostate hiljuti ehitatud dupleksi, mis oli varem omaniku kasutuses. Teie osariigi üürileandja ja üürnike seadused nõuavad, et enne üürnike reklaamimist lisage kinnisvarale turvaelemendid. Nõutavad muudatused on jaotatud järgmiselt:

• Eesmise ja tagumise sissepääsu külge paigaldatud käsipuud: 1300 dollarit
• Esi- ja tagauksed asendatakse kinnitatud, tugevdatud terasest ukseavadega: 300 dollarit
• Välisukse juurde paigaldatud auk: 50 dollarit
• Esi- ja tagauksele paigaldatud koldikinnitus: 50 dollarit
• Tuletõkkeseinaga asendatud tavaline vahesein: 1600 dollarit
• Koodide ülevaatuse lõpuleviimine: 35 dollarit

Kogumaksumus: 3335 dollarit

2. Remondi tegemine

Kui tegemist on mõisnikuna, on elus vältimatud kaks asja: surm ja remont. Ärge isegi mõelge kinnisvarahaldusettevõttele, kui olete kindel, et saate remondi eest maksta. Üürileandja ja üürniku seadused nõuavad tõsiste remonditööde kiiret tegemist. Kui te seda ei tee, võidakse teid vastutada täiendavate kahjude eest.

Remondi asi on selles, et nad hiilivad sulle järsku peale ja maksavad sageli palju. Näiteks kui teie üürnik helistab öösel kell 11.30, et öelda, et veesoojendi on katki ja maja üle ujutatakse, peate viivitamatult saatma hädaabi remonditöökoja, et vesi kinni keerata ja vaip kuivatada..

Kuna on möödas mitu tundi, võtab ta teilt tasu iga kahe tunni eest, mis ta seal viibib, 100 dollarit tunnis. Lisaks olete informeeritud, et peate veesoojendi välja vahetama. Kuna see on remont, mis peab toimuma nii kiiresti kui võimalik, suundute Searsi poole ja ostate kõige mõistlikuma hinnaga veesoojendi, mida näete. Te ei pea mitte ainult maksma kohaletoimetamise ja paigaldamise eest, vaid ka Sears ei vea teie vana, purustatud veesoojendit minema. Õnneks pakub teie remondimees seda eemaldada nii kaua, kui maksate talle tema tunnitasu ja katate prügitasu.

Siin on selle ühe remondi kogumaksumus:

• Avariiremont (2 tundi @ 100 dollarit tunnis): 200 dollarit
• Uue 50-gallonise veesoojendi ostmise kulud: 599 dollarit
• Kohaletoimetamise ja paigaldamise maksumus: 329 dollarit Searsil
• Vana boileri eemaldamise ja äraveo kulud (2 tundi @ tavahind 50 dollarit): 100 dollarit + 50 dollarit prügitasu = 150 dollarit

Kogumaksumus: 1 278 dollarit

Suured probleemid pole ainsad probleemid, millega peate arvestama. Mõned üürnikud helistavad teile kõige jaoks. Olge valmis oma vaba aega veetma lambipirnide vahetamiseks, õhufiltrite vahetamiseks, umbrohutõrjeks ja piiksuvate hingede pihustamiseks.

3. Üüri kogumine

Teil on suurepäraseid üürnikke, kes maksavad üüri iga kuu õigel ajal. Teil on häid üürnikke, kes libisevad aeg-ajalt üles, kuid teatavad teile alati aegsasti, millal üüri oodata saab. Ja siis on teil üürnikke, kes ei maksa ega helista. Maaomanikuna peate aeg-ajalt arvete kogujat mängima.

Enne üürimise alustamist küsige endalt, kas teil on mugav oma üürnikega silmitsi seista. Pidage meeles, et peate üürileandjana hindamiskõnesid tegema. Kujutage näiteks ette, et teil on olnud kuus kuud üürnikku ja üks kuu ei maksa ta üüri. Teda ei kuule nädal aega. Lõpuks otsustate helistada ja üürnik ütleb teile, et ta ei saa veel 7 päeva eest maksta. Peate tegema valiku kas lasta üürnikul libiseda või alustada väljatõstmise protsessi. Veenduge, et teil oleks sedalaadi otsuseid teha ja sellest kinni pidada.

4. Probleemsete üürnikega tegelemine

Enamik teie üürnikke maksab üüri, kohtleb kinnisvara nagu oma ja hoiab naabreid õnnelikena. Kuid mingil hetkel on teil paratamatult probleemne üürnik.

Kinnisvarahaldurina nägin oma osa probleemidest. Kord nõustusin rentima kinnisvara kolmele üliõpilasele. Teiseks kuuks lõpetasid nad üüri maksmise. Mu töökaaslane läksime majja nendega rääkima. Kui uks avanes, võttis mind vastu suur masti, mis tuli maapinnast välja ja ulatus laeni. Üürnikud olid majja paigaldanud tuletõrjuja masti, mille esimese korruse laes oli auk ja maapinnal hunnik betooni. Üürnikud lubasid renti maksta ja kahjustuste seest hüvitada. Pole üllatav, et nad seda ei teinud.

Kolmas kuu esitasin väljatõstmise avalduse. Pärast kohtuistungit läksid üürnikud tagasi majja ja viisid enne šerifi ära oma asjad ja mina jõudsin sinna. Sisse minnes leidsin seinalt grafiti, tualettruumides ja kraanikausis betooni, seadmetes hallituse, põrandatel plekid ja särava läikiva tuletõrjuja küsitluse.

Kui hakkate üürileandjaks, peate hakkama saama teiste üürnikega võitlevate üürnikega, üürnikega, kes kahjustavad teie investeeringut, ja üürnikega, kes ei maksa. Peate teadma oma osariigis väljatõstmise seadusi ja olema valmis neid kasutama.

5. Kahtluste üleelamine

Teie riigi mõisniku ja üüriseadused teevad väljatõstmise näivad päris lihtne. Selle alustamiseks pöörduge kohalikku kohtusse, esitate teatise, kavandate kohtukuupäeva ja ilmute sellel kuupäeval. Seejärel käsib kohtunik üürnikul lahkuda. Üürnik suundub otse teie vara juurde, pakib kiiresti sisse ja kõnnib uksest välja. Pole kahju, pole viga, eks?

Tegelikult on väljatõstmine sageli äärmiselt kulukas ja aeganõudev. Isegi kui üürniku edukalt välja tõrjuda, on teil tõenäoliselt tekkinud suuri kulutusi ja kaotanud protsessis palju aega.

Olen seda varem läbi elanud. Siin on väljatõstmise toimimise näide:

1. Üürnik ei maksa üüri esimesena.
2. Viies veereb ringi ja üürnik pole ikka veel maksnud, kuid otsustate oodata veel viis päeva, et vältida väljatõstmise esitamist.
3. Kümnes tuleb ja te pole ikka üürnikust kuulnud. Lähete kohtusse, maksate oma lõivu (mis ulatub 35 dollarist 100 dollarini või rohkem, olenevalt teie osariigist) ja kohtuametnik ütleb teile, et kohtuniku abi on. Nad ei saa teie kuulmist järgmise kuuni kavandada.
4. Kui kohtukuupäev ümber kerib, olete kahe kuu üüris. Kohtunik otsustab teie kasuks, kuid nüüd peate väljatõstmise lõpetamiseks kokku leppima šerifiga. Selleks kulub veel viis päeva.
5. Näete koos šerifiga 20. päeval ja leiate, et üürnik jättis hunnikud asju maha. Paljude osariikide seaduste kohaselt peate rentniku asjade hoidmiseks nüüd rentima hoiukapi. See maksab veel 50 dollarit. Nüüd, kui teil väga vedas, on teil vaba korter, mis vajab puhastamist ja uuesti üürimist. Isegi õnne korral kaotate üürniku otsimisel tõenäoliselt vähemalt ühe kuu rohkem üüri. Kui teil nii ei vedanud, tekitas üürnik mõned kahjud, mille peate enne korteri uuesti üürimist parandama..

Lõpuks näeb jaotus välja umbes selline:

• 4 kuu kaotanud üür hinnaga 750 dollarit: 3000 dollarit
• Kohtusse esitamise kulud: 35 dollarit
• Ladustamise rent: 50 dollarit
• Remondi maksumus: 500 dollarit

Kogukulu üürniku väljatõstmiseks: 3585 dollarit

6. Finantside haldamine

Üürileandjad peavad kinnisvarahaldust vaatama kui pöörlevat ust. Üürnikud tulevad sisse, jäävad rendile ja lähevad siis minema. Kuigi mõned üürnikud pikendavad üürilepingut, kolivad enamus üürilepingu lõppedes järgmisse kohta ja jätavad teile tühja korteri.

Madalamal ajal võis korter mitu kuud tühjana istuda. Edukaks maaomanikuks peate õppima oma rahaasju haldama pühade ja nälja ajal. Mõne kuu jooksul on teil täiskasv, üür makstakse õigel ajal ja ilma remondita. Peate olema piisavalt pühendunud, et säästa ja mitte kulutada neil kuudel, kuna teiste kuude jooksul on teil vakantseid kohti, hilinenud üür ja suured remonditööd.

Üürileandja rahandus ei püsi muutumatuna. Kui saate õppida vooluga kaasas käima ja ootamatusi kavandama, võite lihtsalt ellu jääda.

7. Oma vara turvalisena hoidmine

Kui üürnik saab vigastada teie omandis oleval kinnistul, on tõenäoline, et teid kaevatakse kohtusse. Muidugi, teil on majaomanike kindlustus, kuid teil on alati kohustus hoida oma vara korralikult hooldatud ja heas töökorras, et vältida võimalikele äpardustele kaasa aitamist. Hoides oma üksusi turvaliselt, hoolimata sellest, milleks see vajalik on, vähendate tunduvalt oma hädade tõenäosust selles piirkonnas.

Probleemide vältimiseks peate teadma oma piirkonna ehitus- ja ohutuseeskirju ning neid järgima, käies regulaarselt hoolduses ja kontrollides oma kinnisvara. See võib võtta palju tööd, kuid võib hiljem kokku hoida kuluka juriidilise lahingu.

8. Maksude maksmine

Üks asi, millest ei saa mööda vaadata, on maksud. Kinnisvara rentimine on teie äri ja seetõttu peate igal aastal maksude esitamisel deklareerima teenitud tulu. Kuid üks maks, mida tavaliselt ei arvestata, on kinnisvaramaks. Kui teil on kodu, milles elate, pluss üks üürimaja, võib teie kinnisvaramaksu arve olla kahekordne, kui maksisite enne üüri ostmist. Veenduge, et mõistaksite maksude mõju teie lõpptulemusele ja oleksite valmis neid maksma.

On mitmeid viise, kuidas maksud saavad kasu kinnisvaraomaniku kasuks, eriti madalama hinnaga elamuturul. Mõelge näiteks sellele, kui teil on vaja oma kodu müüa, kuid te ei saa seda, mis te selle eest maksisite, tagasi teenida. Kui müüte selle oma peamiseks koduks, ei saa te oma maksudelt kahjumit nõuda. Kui aga muudate selle kõigepealt üürikinnisvaraks, võib teil olla võimalik kahjumit nõuda ärikahjumina saadud renditulu või tavalise sissetuleku vastu. See võib vähendada teie maksude arvet tuhandete dollarite võrra, eriti kui väidate, et teil on suur kahju ja teil on suured sissetulekud.

Lõppsõna

Üürikinnisvara ostmine on suurepärane viis raha teenimiseks. Pidage ainult meeles, et üürileandjaks olemine pole kõik lõbu ja mängud. Teete oma raha nimel kõvasti tööd ja võite aeg-ajalt silmitsi seista ebaõnnega. Üürikinnisvara ostmine pole kõigile. See peaks olema investeerimisvõimalus, mida kaalute alles siis, kui olete saavutanud teatud rahalise sõltumatuse.

Parimate laenutingimuste saamiseks ja igakuise hüpoteegi maksmise minimeerimiseks peate lisaks investeerimisele ka käimasolevad remondikulud ja käimasolevad remondikulud olema märkimisväärsed. Sellegipoolest, võtke arvesse, et madala elamuturul võite kaotada oma investeeringult raha ja muutuda oma hüpoteegi osas tagurpidi. Siiski võib üürikinnisvara ostmine olla suurepärane viis oma sissetuleku suurendamiseks või isegi praeguse asendamiseks.

Kas teil on rendipinda? Mida olete kogemusest õppinud??