Rasked rahalaenud kinnisvara renoveerimise eest - kas peaksite selle saama?

Kellel õigus?

Raske rahalaenud pole olemuselt ei head ega kurjad; nad on kinnisvarainvestori tööriistakomplektis vaid üks rahastamisvahend. Siit saate teada, mida soovivad kinnisvarainvestorid peavad teadma kõva rahalaenude kohta, sealhulgas nende plusse, miinuseid, kulusid ning nende kasutamiseks õigeid ja valesid aegu..

Mis on raske rahalaen?

Raske rahalaen on kinnisvara vastu tagatisele suunatud laen. Raske rahaga laenuandjad keskenduvad tavaliselt vähem laenuvõtjale kui tavalised hüpoteeklaenu andjad ning rohkem varale ja tehingu kvaliteedile. Selle asemel, et laenata 90–95% vara väärtusest nagu tavalised hüpoteeklaenu andjad, järgivad raske rahaga laenuandjad tavaliselt laenu ja väärtuse suhet 60–80% (LTV)..

Ehkki rasked rahalaenuandjad hindavad ka laenuvõtjat, on nende peamine eesmärk tagada, et vara oleks piisavalt omakapitali, et nad saaksid oma raha tagasi, isegi kui laenuvõtja ei täida oma kohustusi. Nad kontrollivad tehingut, et veenduda, kas laenuvõtja ostab alla turuväärtuse ja kas ta saab kasumlikult renoveerides veelgi rohkem omakapitali.

Raske raha laenuandjad ei ole suured pangad ega ettevõtted. Selle asemel kipuvad nad olema väikesed, paindlikud ettevõtted, kes tegutsevad kohalikul, riiklikul või piirkondlikul tasandil. Nüüd on käputäis peaaegu üleriigilisi ettevõtteid, mis pakuvad kõva rahalaene, kuid mitte ühtegi, mis tegutseksid kõigis 50 osariigis. Erinevalt pankadest, kes üritavad teenindada massiturgu, on kõva raha laenuandjad kogenud kinnisvarainvestoritele kiirremondilaenudele spetsialiseerunud nišilaenuandjad.

Raske rahalaenud on tavaliselt lühiajalised (6–24 kuud), ainult intressiga ja saadaval ainult omanike kasutuses olevate kinnisvaraobjektide puhul. Seevastu hüpoteek kipub olema suunatud laenuvõtjale ja pikaajalisele (15 kuni 30 aastat). Tavalised hüpoteeklaenuandjad kontrollivad laenuvõtja kvalifikatsiooni, näiteks krediidiajalugu, sissetulekut, võlgu ja suhteid nagu võla ja tulu suhe. Tagatis - vara - peab tavapäraste hüpoteeklaenuandjate rahuldamiseks hindama vähemalt vähemalt ostuhinda.

Raske rahalaenude eelised

Raske rahalaenud on olnud pikka aega olemas ja need on endiselt paljude kinnisvarainvestorite jaoks valitud rahastamisvõimalus, vaatamata hiljutisele turule sisenemise häirijate (nt ühisrahastamise veebisaidid) turule. Siin on põhjus, miks nad jäävad investorite seas nii populaarseks.

1. Kiirus ja paindlikkus

Raske rahalaenud on kiired ja paindlikud, kinnisvarainvestorite poolt hellitatud kaks omadust. Olen näinud raskeid rahalaene kolme päeva jooksul algusest lõpuni. Sageli on see kiirus kinnisvarainvestoritele vajalik erandlike tehingute tagamiseks, pakkudes murelikule müüjale kiiret ja praktiliselt garanteeritud arveldust.

2. Ideaalne renoveerimise finantseerimiseks

Seal, kus kõvad rahalaenud paistavad, on renoveerimise finantseerimine. Enamik kõva raha pakkujaid katab 100% renoveerimiskuludest ja vabastab raha mitmetes loosides, vastavalt vastastikku kokkulepitud loosimise ajakavale (pikemalt sellest hiljem).

3. Halb krediit pole tehingu murdja

Kuna raske rahaga laenuandjad keskenduvad rohkem tagatisvarale kui laenuvõtjale, ei häiri nad ka halva krediidiga laenuvõtjaid; nad võtavad kõrgema intressimääraga laenuvõtjatelt lihtsalt kõrgemaid intressimäärasid ja lõive ning laenavad madalama LTV-ga.

4. Paindlik sissemakse tegemine

Veel üks raske rahaga laenude ost on see, et laenuandjad ei hooli sageli sellest, kust teie sissemakse tuleb. Saate seda laenata oma suurelt tädi Sue'lt, tõmmata krediitkaardilt sularaha ettemaksu või müüa oma neeru eBays või Amazonis; enamik kõva raha laenuandjaid ei hooli, kuna nende fookus on tagatises. Tavalised laenuandjad ei luba tavaliselt osa sissemaksetest laenata, isegi pereliikmetelt.

5. Vara tüüp ei oma tähtsust

Raske rahaga laenuandjad on valmis kaaluma ka ainulaadseid omadusi, mis panevad tavapärased laenuandjad vingerdama. Kunagi teadsin üht naist, kes haldab segakasutusega pansionaati ja laadib nädalaks dokumentideta sisserändajaid tubade eest, ühtegi küsimust ei esitatud. Ükski tavapärane laenuandja teda ei puudutaks, kuid tema leitud raske raha laenuandja ei lasknud silma, kui ta nägi kinnisvara suurt väärtust ja omakapitali..

6. Pole PMI-d

Lõpetuseks võib öelda, et raske rahaga laenuandjad ei võta privaatselt hüpoteekikindlustust (PMI), mis võtab osa nende kõrgetest kuludest ära..

Raske rahalaenude varjuküljed

Nende laenudega kaasnevad märkimisväärsed riskid, millest tulevased laenuvõtjad peaksid aru saama.

1. Kõrged laenukasutuse kulutused

Kiirus ja paindlikkus pole odavad. Raske rahalaenude suurim negatiivne külg on kaugelt nende kõrgemad kulud.

Laenuvõtjad võivad oodata intressimaksete vahemikku 8–18% ja 2–6 punkti. (Langolingi laenamise punkt on tasu, mis võetakse arveldusarve alguses ette, mis võrdub 1% -ga laenusummast.) Need määrad ja tasud ei erine mitte ainult laenuandja järgi, vaid sõltuvad ka laenuvõtja krediidiskoorist, sissetulekust, ja kogemus. Kui olete otsinud põhjust oma krediidi parandamiseks, vähendavad paremad krediidiskoorid tavaliselt teie raske raha laenukulusid.

Nagu traditsioonilisemad hüpoteeklaenu andjad, tõstavad ka raske rahaga laenuandjad intressimäärade tõusu kõrval oma intressimäärasid. Lõppude lõpuks laenavad nad ise raha, et teid ümber pöörata ja teile laenata, ning kannavad kõik suuremad intressikulud oma laenuvõtjatele.

Lisaks kõrgetele intressimääradele ja punktidele nõuavad raske rahaga laenuandjad ka rämpsutasusid, nagu enamik hüpoteeklaenu andjaid: töötlemistasud, haldustasud, hindamistulemuste lõivud ja kõik muu, mida nad saavad leiutada, et eraldada laenuvõtjad suuremast rahast. Ja rääkides hindamistest, nõuavad enamik kõva raha pakkujaid, et te kasutaksite nende kinnitatud hindajat, kes võib nõuda keskmisest kõrgemat määra. Seda öeldes on see tüüpiline enamiku hüpoteeklaenude andjate, mitte ainult raske rahaga laenuandjate jaoks.

Enamik kõva raha pakkujaid nõuab iga loosimise eest ka kontrolltasusid. Nad saadavad igas renoveerimise etapis kinnistu inspektori, et enne loosimise lõpetamist kontrollida, kas määratud töö on lõpule viidud.

2. Tingimused on tavaliselt lühikesed

Esiteks annavad raske rahaga laenuandjad peaaegu alati lühiajalisi laene, tavaliselt 6 kuni 24 kuud. Ja kui teil ei õnnestu neid sel perioodil tagasi maksta, pole neil selle üle huumorit. Kui nad peavad teile veel ühe laenu väljastama, võite oodata veel ühte punktide ja lõivude ringi.

Kuna laenud on lühiajalised, on need tavaliselt ainult intressid. Te ei maksa tagasi ühtegi põhisummat, vaid ainult intressi, mis hoiab kuumakseid vaatamata kõrgetele intressimääradele talutavas vahemikus.

3. Hilinenud maksetel on karmid karistused

Ka kõva raha laenuandjatel pole huumorimeelt hilinenud maksete osas. Kui jätate makse maksmata, ärge oodake sõbralikku telefonikõnet mõne kõneka keskuse ülemeelikult esindajalt, kes aitab teil makseplaani välja töötada. Selle asemel on ootus kohene sulgemisteade.

Lõppude lõpuks on raske raha laenuandjate kogu ärimudel tagatisepõhine; nende kaitse kahjumi eest ei põhine mitte teie maksejõuetuse tõenäosuse statistilisel modelleerimisel, vaid lihtsemal arvutusel „Kas me saaksime oma laenu tagasi saada, kui me suleme?”

4. Võimalus eelarve ületamiseks

Lõplik risk, mis on omane igale renoveerimisprojektile, läheb üle eelarve. Ärge oodake, et teie kõva raha laenuandja oleks mõistlik, kui teie töövõtja lisakulutustena lisab 5000 dollarit; siis eeldatakse, et köhite kõik oma jupid taskust välja. Üllatuste ohu minimeerimiseks veenduge enne ostu kindlasti, et saaksite kodukontrolli.

Kõiki neid riske saab kokku võtta ühe lausega: täitke laenu tingimused või peatuge kiiresti turule. Raske raha laenuandjad on enne laenu võtmist paindlikud, kui nad laenu struktureerivad. Kui tint on paberil, oodake null paindlikkust.

Kui on mõistlik saada kõva rahalaenu

Raske rahalaenud on uskumatult tõhusad väga konkreetset tüüpi kinnisvaratehingute korral: ostu-rehabiliteerimise tehing.

Teisisõnu, need sobivad suurepäraselt kinnisvarainvestoritele, kes leiavad hädas olevad või räsitud kodud, ostavad neid soodushinnaga, renoveerivad ja siis kas müüvad või refinantseerivad, et hoida neid pikaajalise üürikinnisvarana. Raske rahalaenud sobivad suurepäraselt majade klappimiseks või üüride renoveerimiseks. Lühikese laenutähtaja tõttu peavad investorid renoveerimise lõppedes kas kiiresti müüma või refinantseerima.

See tähendab, et enne raske rahaga laenu võtmist on teil vaja väljumisstrateegiat. Tegelikult on üks esimesi küsimusi, mida rasked rahalaenajad laenu taotledes küsivad, kas teil on selline strateegia. Raske rahalaenu andjad ei spekuleeri eelseisvate linnaosade ega võimaliku kallinemise või renditõusu üle tulevikus. Nad annavad laenu tänasel turul olemasoleva väärtuse ja remondijärgse väärtuse (ARV) alusel.

Mõnes mõttes on mugavus, kui objektiivsed ja kogenud silmad vaatavad teie numbreid ja tehingut üle. Kui laenuandja leiab põhjust muretsemiseks, osutavad nad teile selle kiiresti ja sunnivad teid oma tehingu loogikat õigustama..

Lõpuks väärib märkimist, et enamik kõva raha pakkujaid ei anna enam koduomanikele oma peamise elukoha jaoks laenu. Raske rahalaenud ei ole mõeldud tarbijatele ja need ei ole tavapärase kaitsega, mida tarbijad ootavad. Need on mõeldud kinnisvarainvestoritele, kes soovivad kiiresti liikuda ja kasumit teenida.

Raske rahalaenuga graafikute koostamine ja renoveerimise rahastamine

Kui kõva raha laenuandja on teie tehingu üle vaadanud ja heaks kiitnud, istuvad mõlemad maha, et kaardistada renoveerimise ajakava, mis põhineb vajalikel remonditöödel.

“Loosimine” on hüvitis konkreetse remondi- või renoveerimistööde komplekti eest. Näiteks võib esimene viik hõlmata teatud torude ja elektrijuhtmete vahetamist. Kui see töö on lõpule viidud, saadab laenuandja kinnistule inspektori, et kinnitada, et töö on tehtud vastuvõetava kvaliteediga, ja vabastab seejärel loosi, et teile töö eest hüvitist maksta..

Viimast punkti tasub korrata: maksate kogu ettemakstud töö ja materjalide eest ning laenuandja maksab teile selle siis tagasi.

Kui üks viik on vabastatud, liigute järgmise loosimistöö juurde. Näite jätkamiseks ülaltpoolt võib teine ​​joonis hõlmata kanalite ja ahju ning kliimaseadme väljavahetamist ja nende ühendamist. Seejärel tsükkel kordub: helistate laenuandjale, et teatada, et teine ​​loosimine on lõpule viidud, nad saadavad inspektori kinnitama, nad vabastavad loosimise teile ja nii edasi, kuni renoveerimine on lõpule jõudnud.

Kui olete käepärane ja soovite mõne koduarendustöö ise ära teha, võib teil õnne olla. Enamik raske rahaga laenuandjaid finantseerib ainult litsentseeritud töövõtjate tehtud remonditöid - kui teil pole nende kvaliteetse ja õigeaegse töö kohta tõestatud tulemusi.

Muud renoveerimise finantseerimise võimalused

Raske rahalaenuandjad pole muidugi ainus mäng linnas. Siin on mõned muud võimalused, mida võite kaaluda oma järgmise kinnisvaratehingu finantseerimiseks.

1. Ühisrahastamise veebisaidid

Ühisrahastamist pakkuvate veebisaitide ja raske rahaga laenuandjate vahel on udune joon, kuna paljud ühisrahastamist pakkuvad veebisaidid arveldavad end raske rahaga laenuandjatena.

Nagu eespool mainitud, laenavad kõva raha laenuandjad teistelt raha ning seejärel pöörduvad ringi ja laenutavad seda kinnisvarainvestoritele. Ühisrahastamise veebisaitide puhul laenavad nad raha üldsuselt. Nad kipuvad finantsinvestoritele pakkuma tugevat tulu, kuna nad annavad kõrgema riskiga ja kõrgema hinnaga laene. Kuid enamik ühisrahastamise veebisaite võtab raha vastu ainult akrediteeritud investoritelt ja nõuab suuri minimaalseid investeeringuid.

Ükskõik, kas liigitate ühisrahastamise veebisaite raske raha laenuandjateks või konkurentideks, on nad laenuvõtja seisukohast võrreldavad.

2. Ühiskondlikud pangad

Kohalikud kogukonnapangad on raske raha laenuandjatele tõelised alternatiivid ja konkurendid. Kuna tegemist on väikeste kohalike pankadega, on nende ja nende laenutingimuste tuvastamine sageli töömahukas. Varem, kui olen soovinud laenata kohalikku kogukonnapanka, olen pidanud läbi viima otsingu, koostama 50 miili raadiuses iga ühiskonnapanga loendi ja seejärel helistama igale pangale eraldi, et küsida nende hindade ja tingimuste kohta renoveerimislaenude jaoks.

Kui see paneb teid mõtlema, miks peaksite vaeva nägema, siis mõelge, et nende pankade hinnad on mõnikord odavamad kui raskete laenuandjate hinnad. Üürinvestoritele veelgi parem - mõned väikesed pangad pakuvad endiselt „renoveerimise perm” -laene, mis hõlmavad esialgset renoveerimisetappi, mille lõppedes kantakse üle pikaajalisele püsivale hüpoteeklaenule - pole vaja kallist, aeganõudvat refinantseerimist..

Kui teie väljumisstrateegia on pikaajalise hüpoteegi refinantseerimine ja vara rentimisena hoidmine, tasub teha kümneid telefonikõnesid, et leida portfellilaenuandja, kes pakub seda vaevalist laenuprogrammi.

3. Erarahalaenuandjad

Uued kinnisvarainvestorid ajavad sageli segamini eraraha ja kõva raha. Privaatne rahalaen on eraisiku, näiteks sõbra, pereliikme, tuttava või kellegi teise käest, kes ei tegele raha laenamisega.

Investeerin mõnikord kinnisvarainvestorite juures raha, mida tean isiklikult neile isiklike võlakirjade laenamise vormis. Kuid ma ei tegele raha laenamisega; Ma teen mõnikord erasektori rahalaenuandjana, kuid ma pole raske raha laenuandja.

Nagu eespool kirjeldatud, on kõva raha laenuandjad ettevõtted - isegi kui nad on füüsilisest isikust ettevõtja LLC üksiklaenud - mis tegelevad kinnisvarainvestoritele raha laenamisega..

4. HELOC või kodukapitalilaen

Kui teil on kodu, milles on palju omakapitali, võite uue kinnisvara vastu laenu võtmise asemel võtta laenu oma peamise elukoha asemel kinnisvarainvesteeringute tehingu finantseerimiseks.

Teie kui laenuvõtja eeliseks on see, et teie peamise elukohaga tagatud laenud on peaaegu alati odavamad kui kinnisvarainvesteeringutega tagatud laenud. Selle põhjuseks on asjaolu, et investorid jäävad alati enne kodulaenu täitmata jätmist oma kinnisvarainvesteeringute laenudelt makseviivituseks, muutes majaomanike laenud laenuandjate jaoks väiksemaks riskiks.

Üheks võimaluseks on laenu puu kodukapitali krediidilimiit (HELOC). Need on pöörduvad krediidilimiidid, mida saate vajadusel kasutada, ja tasuge siis oma vabal ajal tagasi - vähemalt esialgse arveldusperioodi jaoks, mis on tavaliselt 10–15 aastat. Pärast seda lähevad HELOC-id tavaliselt tagasimakseperioodile, kus peate tasuma põhisumma 10–20 aasta jooksul.

Paljud investorid kasutavad HELOC-i oma esmaste kinnisvaraostude ja renoveerimise finantseerimiseks, seejärel müüvad või refinantseerivad kinnisvara pärast valmimist, tasudes ära HELOC-i jäägi. Loputage ja korrake reklaami lõpmatuseni - kui teil on kodus piisavalt kopsakat kapitali, et katta neid kopsakaid kulusid.

Teine võimalus on kodukapitalilaen ehk teine ​​hüpoteek. Pöörleva krediidilimiidi asemel on see järjekordne hüpoteek teie kodu vastu. Need laenud on palju vähem paindlikud ja seetõttu vähem kasulikud kinnisvarainvestoritele, kes otsivad ajutist finantseerimist.

5. FHA 203K laenud

Need laenud kehtivad ainult nende majaomanike jaoks, kes soovivad remontida oma peamises elukohas.

Kui olete majaomanik, unustage kõik rasked laenuandjad ja rääkige oma kohaliku panga laenuametnikuga FHA 203K laenust. Need on oluliselt odavamad kui kõva rahalaenud ja võimaldavad nii oste kui ka refinantseerida. Mida nad aga ei luba, on luksuslikud koduuuendused, nii et kui teil on süda basseini ääres basseini ääres, alustage oma pennide säästmist.

6. Sularaha

Hea küll, nii et see pole rahastamisviis. Kuid kui suudate kinnisvarainvesteeringu ostmiseks ja renoveerimiseks kokku panna piisavalt raha, võib see säästa tohutult palju intresse ja lõive.

Kui teil on piisavalt sularaha, siis siin on mõned näpunäited, mis aitavad teil otsustada, kas peaksite oma raha investeerima kinnisvaraprojekti või tuleks seda paremini kasutada mujal.

Lõppsõna

Raske rahalaenud on kiire, paindlik ja mugav viis renoveerimist vajavate kinnisvarainvesteeringute finantseerimiseks.

Nad on ka kallid ja laenuandjad ei kõhkle sulgemast, kui te ei suuda oma tehingu lõpuni vastu pidada. Ärge mingil juhul kasutage peamise elukoha finantseerimiseks raske rahalaenu, kui leiate isegi raske rahaga laenuandja, kes siiski laenab majaomanikele; Ma ei tea ühtegi, kes seda teeks. Isegi kinnisvarainvestorid peaksid kaaluma kõiki oma võimalusi, selle asemel et lihtsalt raske raha laenuandjale kohustusi mitte täita.

Lõpptulemus: teadke oma kinnisvaratehingute rahastamise võimalusi juba ammu enne oma esimese pakkumise tegemist.

Milline on teie kogemus kinnisvarainvesteeringute finantseerimisel? Kas olete kunagi kasutanud kõva rahalaenu?