5 viisi omakapitali kaasamiseks kodust HELOC-id, laenud, refinantseerimine ja palju muud

Ja olgem ausad, mõnikord leiavad koduomanikud end rahavaeste, kuid omakapitalirikastena.

Kui kaalute oma kodust kapitali kaasamist, on siin viis viis, kuidas seda teha, aga ka eelised ja miinused. Lihtsalt olge ettevaatlik ja ärge ennast rahaliselt üle pingutage. Omakapitali ei saa realiseerida enne, kui müüte; kõik, mida enne seda teha saate, on selle vastu võlg võtta.

Kuidas omakapitali oma kodust välja tõmmata

Kõigil koduvõlgadel on vähe ühist. Esiteks teatab enamik koduvõlgudest oma maksete ajalugu krediidibüroodele; eranditeks on tagasipööratud hüpoteegid ja mõnikord üldised üürikinnisvaralaenud. Kui jätate makse või maksejõuetuse täielikult vahele, võite oodata, et see mõjutab teie krediidiskoori.

Sarnaselt, kui te ei täida oma koduga pandiõigusega võlgade tasumist, võib laenuandja teid sulgeda. Ehkki teil on sulgemise peatamiseks mõned võimalused, on kodu kaotamise oht reaalne.

Lõpuks saate koduga tagatud võlgade intressikulud maha arvata, kuid ainult siis, kui täpsustate mahaarvamised. Kui te seda ei tee, pole see eriti kasulik. Enne kui sukeldute viieks võimaluseks oma kodust omakapitali tõmmata, veenduge, et olete neist sarnasustest aru saanud.

1. Raha väljamaksete refinantseerimine

Kui teil on kodu väärtusega 300 000 dollarit ja võlgnete ainult 150 000 dollarit, saate oma hüpoteegi refinantseerida ja tõmmata välja rohkem sularaha. Muidugi tuleb see maksta kõrgemate kodumaksete ja laenu amortisatsiooni taasalustamise alustamise kaudu (nullist lähemalt).

Refinantseerimise plussid

Hüpoteegi refinantseerimisel on mõned eelised. Esiteks saate raha laenata fikseeritud intressimääraga, mis tähendab ennustatavaid hüpoteegi makseid. Teie põhi- ja intressimakse ei tõuse kunagi; igakuised maksed võivad tõusta ainult teie kinnisvaramaksud või majaomanike kindlustusmaksed.

Teine eelis on see, et laenuandjad nõuavad refinantseerimisel tavaliselt madalamaid intressimäärasid kui muud selles nimekirjas olevad laenud. Seda seetõttu, et neil on refinantseerimisega esimene pandiõigus, mis tähendab, et maksejõuetuse ja turulepääsu sulgemise korral saab nende võlg esikohale.

Lõpuks võimaldab refinantseerimine samal põhjusel välja tõmmata kõrgema laenu-väärtuse suhte (LTV) kui selle nimekirja muud valikud. Esimeses kinnipidamisasendis olev laenuandja saab anda suurema protsendi kinnisvara väärtusest, teades, et neile makstakse kõigepealt tagasi.

Pro näpunäide: Kui kaalute oma kodu refinantseerimist, uurige Laenuandmine. See pakub mitmete laenuandjate pakkumisi, nii et saate olla kindel, et saate võimalikult madalaid hindu.

Refinantseerimise miinused

Hüpoteegi refinantseerimine taastab teie amortisatsiooni nullist, mida laenuandjad armastavad. See peaks saatma teile kui laenusaajale punase lipu.

Laenuandjad kasutavad arvutust nimega “lihtne intressi amortiseerimine”, et teha kindlaks, kui suur osa igakuisest maksest moodustab intressi ja kui palju teie põhisumma lõppmakse. Laenutähtaja alguses läheb peaaegu kõik maksed intressi, mitte põhiosa poole. Aja jooksul see suhe muutub, kuni teie laenutähtaja lõpuni läheb peaaegu iga makse põhiosa lõppmakse tasumiseks.

Kuid siin on asi: selle suhte muutus järgneb eksponentsiaalsele kõverale ja see juhtub enamasti teie laenu lõpus. Üle 30-aastase hüpoteegi korral võib suurema osa teie jäägist maksta alles viimastel aastatel. Nii armastavad laenuandjad vanemate laenude refinantseerimist, kuna nad saavad amortisatsiooni kella uuesti käivitada ja koguda igakuiselt kuumakselt suuri intresse.

Refinantseerimine taaskäivitab ka teie laenu tähtaja arvestamise. Kui teil oli 30-aastase hüpoteegi seadmine 20 aastat ja refinantseerisite veel 30-aastase hüpoteegi, siis jätkub teil laenult jäänud 10 aasta asemel veel 30 aastat.

See fikseeritud intressimäär ja makse on ka negatiivse küljega: hüpoteeklaenud on paindumatud. Laenate kindla summa koos fikseeritud tagasimakseperioodiga, arutelu lõpp.

Kui mõtlete krediitkaardivõlgade konsolideerimise refinantseerimisele, mõelge järele. Krediitkaartide rikkumine tähendab kohtuotsust; hüpoteegi maksmata jätmine tähendab turu sulgemist.

Viimaseks kaasneb refinantseerimisega täiesti uus sulgemiskulude komplekt. Laenuandja tasude, tiitlitasude, hindamistasude ja muu vahel valmistage ette tuhandete dollarite teenustasude kulutamine.

Alumine rida

Hüpoteegi refinantseerimine sularaha väljavõtmiseks võib aeg-ajalt olla mõttekas - näiteks kui teil on FHA hüpoteek ja soovite refinantseerida tavalisele hüpoteeklaenule, et kaotada hüpoteekikindlustusmakse.

Enne refinantseerimist lugege läbi üksikasjalikum vastus küsimusele “Kas ma peaksin oma hüpoteeklaenu refinantseerima?”

2. Teine hüpoteegi / kodukapitalilaen

Kui teil on juba hüpoteek ja soovite oma kodu vastu rohkem raha laenata, ei ütle keegi, et peate oma olemasoleva hüpoteegi ära maksma. Üks võimalus on teise hüpoteegi, tuntud ka kui kodukapitalilaen, võtmine. Sarnaselt oma esialgse hüpoteegi refinantseerimisega saate seda kasutada Laenuandmine eluasemelaenu parimate intressimäärade saamiseks.

Tehniliselt ei tähenda need kaks terminit täpselt sama asja. Kodukapitalilaen on iga uus hüpoteeklaen, mille võtate olemasoleva majaomanikuna. Kui omate oma kodu vaba ja selget, saate laenu võtta omakapitalilaenu, millel oleks pigem esimene pandiõigus, mitte kui teine ​​hüpoteek. Kuid üldises arutelus kasutatakse termineid sageli vaheldumisi.

Kodukapitalilaenude plussid

Teise hüpoteegi üks selge eelis on see, et te ei pea oma esimese hüpoteegi amortisatsioonikava nullist uuesti alustama. Ülaltoodud näites on laenuvõtjal hüpoteekimisest jäänud vaid 10 aastat, seega oleks kogu laenu taaskäivitamine tohutu varjukülg. Kuid teise hüpoteegiga saavad nad uue lisalaenuna lihtsalt vajaliku välja võtta.

Laenuandja tasud võivad teise hüpoteegi korral olla madalamad kui refinantseerida. Laenuandjad võtavad sageli ettemaksu, mida nimetatakse punktideks, kusjuures 1 punkt võrdub 1% -ga laenusummast. Teise hüpoteegi korral 30 000 dollari korral on 1 punkt vaid 300 dollarit, 300 000 dollarise refinantseerimise korral aga 1 punkt 3000.

Teised hüpoteeklaenud, mis on tagatud teie kodu vastu, pakuvad tavaliselt madalamaid intressimäärasid kui tagamata isiklikud laenud. Muidugi võivad selle madalama intressimäära tühistada suuremad kulud seoses pealkirja andmise, kinnipidamisdokumentide registreerimise ja muude kodu hüpoteegi sulgemise nõuetega.

Kodukapitalilaenude miinused

Teise hüpoteegiga kaasnevad peaaegu alati kõrgemad intressimäärad kui refinantseerimisel, kuna laenuandja peab esimese hüpoteeklaenu andja taga teisel pandiõigusel olema..

Nagu muud tüüpi hüpoteeklaenud, on kodukapitalilaenud ka paindumatud. See teeb neist kasu ainult sularaha ühekordse infusioonina - ja selle eest ka kallina.

Ja nagu eespool mainitud, on sulgemiskulud kallid. Pole tähtis, kui väike on teie laenusumma, peate siiski maksma tiitlitööde, registreerimistasude, hindamiste ja laenuandja kehtestatud fikseeritud „rämptasude“ eest.

Alumine rida

Kui teil on ühekordne sularahavajadus, näiteks maksate kodu renoveerimise eest, on teisel hüpoteekimisel mõistlik. Eelkõige saavad majaomanikud neid valikuvõimalusena kasutada juhul, kui neil on olemas odav, soodne esimene hüpoteek, mida nad ei soovi kaotada.

Kuid olge ettevaatlik suurte sulgemiskulude osas ja vaadake laenu kogumaksumust, sealhulgas kõiki sulgemiskulusid ja laenu eluea intressi, võrreldes sularahasummaga, mida soovite laenata. Keegi ei taha maksta 60 000 dollarit intressi ja lõivu 25 000 dollari laenamiseks.

3. Kodukapitali krediidiliin (HELOC)

Kodukapitali krediidiliin (HELOC) sellise ettevõtte kaudu nagu Joonis.com on palju paindlikum võimalus kodukapitali võtmiseks ilma ühekordset hüpoteeklaenu võtmata.

Nagu nimest järeldada võib, on HELOC - krediidilimiit nagu tagatud krediitkaart. Kuid selle asemel, et seda kaitsta sularaha sissemaksega, on see tagatud teie kodu vastu. HELOC-ide maksimaalne kombineeritud LTV jääb tavaliselt vahemikku 75–85%. Näiteks kodu jaoks, mille hüpoteek on 150 000 dollarit ja mille väärtus on 300 000 dollarit, võiksite teise hüpoteegi refinantseerimise või väljavõtmise asemel võtta välja HELOCi krediidilimiidiga 100 000 dollarit..

Esialgse viieks kuni kümneks aastaks kasutamise perioodi vältel saate raha välja tõmmata krediidilimiidi kaudu ja maksta oma saldo vastavalt oma soovile. Ainus makse, mida te iga kuu teete, on ainult intressimakse.

Pärast arveldusperioodi saabub tagasimakse periood, kui krediidilimiit sulgub ja oma jäägi tasumiseks peate tegema igakuiseid makseid. Tagasimakseperioodid kestavad tavaliselt 10 kuni 20 aastat.

HELOCide plussid

HELOCide ilu seisneb nende paindlikkuses. Võimalik, et te ei pea neid kunagi kasutama, või võite neid kasutada vaid aeg-ajalt kodu remondi eest tasumiseks, enne kui jäägi kiiresti tagasi maksta. Saate neid ka oluliste kulude katmiseks välja maksta.

Samuti on HELOC-i intressimäärad tavaliselt madalamad kui krediitkaardid, kuna need on teie kodu tagatud. Üldiselt langevad määrad sarnaselt teise hüpoteegi hüpoteegiga ".

Miinused HELOCs

Paindlikkus on oma hind; HELOC-id on kohandatava intressimääraga laenud. Intressimäärad võivad laenates olla madalad, kuid kui need järgmise 10 aasta jooksul kolmekordistuvad, võite leida, et maksate oma võlalt 16% intressi.

Krediitkaartide rikkumine ei tähenda tingimata kodutust, kuid HELOC-i rikkumine võib põhjustada krediidilimiidi tagamise teie kodu vastu.

Nagu teise hüpoteegi korral, võivad ka koduomanikud krediidiliini avamiseks tekitada suuri sulgemiskulusid. Sulgemisprotsess on sarnane, nõudes tiitlitööd ja kõiki sellega seotud tasusid.

Samuti seisavad laenuvõtjad HELOC-idega ainulaadse riskiga: omakapitali kaotuse tõttu külmutatud krediit. Kui teie kodu väärtus langeb, võib teie laenuandja teie krediidilimiidi külmutada, hoolimata sellest, kas olete iga intressimakse teinud õigel ajal.

Lõpuks sisaldavad mõned HELOC-id alalise hõivatuse klauslit. Erinevalt hüpoteekidest, mis tavaliselt võimaldavad laenuvõtjatel aasta pärast välja kolida ja hoiavad kinnisvara üürina, sulgevad mõned HELOCid laenusaaja kolimisel automaatselt kogu võlgnevuse jäägi viivitamata. Kontrollige kindlasti peenprinti.

Alumine rida

Kodukapitali krediidiliinid võimaldavad paindlikke rahastamisallikaid. HELOC-del on palju kasutusvõimalusi alates kodu remondist oma laste kolledži õppemaksust kuni sissemakse tegemiseni üürikinnisvaralt või puhkekodult. Neid saab kasutada isegi hädaabifondi täiendusena või asendajana, kui teil on suur riskitaluvus ja soovite pigem oma raha investeerida kui lasta hoiukontol varjuda..

Kuid nagu teise hüpoteegi puhul, tuleb ka hoolikalt analüüsida, kas pikaajalised kulud on paindlikkust väärt.

4. Hüpoteegi tagasipööramine

Paljud vanemad täiskasvanud on ainulaadses olukorras, kus neil on palju omakapitali, kuid piiratud sissetulek. Üks võimalus nende käsutuses on tagasipööratud hüpoteek Laenuandmine.

Pöördhüpoteegi korral maksab laenuandja pigem laenuvõtjale kui vastupidi, ilma et majaomanikul oleks kohustust elamise ajal makseid teha. Nende surma korral läheb maja laenuandjale, välja arvatud juhul, kui laenuvõtja või tema kinnisvara maksab ülejäänud summa ära.

Kui pöördhüpoteeke on mitmesuguse kuju ja suurusega, on kõige tavalisem see, et laenuandja teeb laenusaajale igakuiseid makseid ja laenujääk aja jooksul tõuseb. Teise võimalusena võib laenuvõtja võtta ühekordse väljamakse, näiteks teise hüpoteegi, või ühekordse väljamakse ja kuumaksete kombinatsiooni..

Pöördhüpoteekide plussid

Erinevalt teistest selle loendi võimalustest ei saa pöördhüpoteeklaenuandjad sulgeda. Sõltuvalt laenutingimustest võivad nad pärast teatud numbri lõppu maksete tegemise lõpetada, kuid nad ei saa majaomanikku lahkuma sundida. Ja kuna laenuvõtja makseid ei tee, pole halval krediidiskooril tähtsust.

Nagu eespool kirjeldatud, hõlmavad pöördhüpoteeklaenud laenuvõtjatele teatavat paindlikkust maksete vastuvõtmise viisi valimisel. Mõlemal juhul ei mõjuta laenumakse laenusaaja sotsiaalkindlustus- ega Medicare-hüvitiste saamise õigust.

Pöördhüpoteekide miinused

Esiteks saavad pöördhüpoteeki võtta ainult vanemad täiskasvanud - tavaliselt üle 62-aastased. Ehkki see ei ole iseenesest vastus, on see siiski piirang.

Veel üks piirang on see, et pöördhüpoteegi tagatisena võib kasutada ainult peamist elukohta. Ärge lootke sellele, et võtate ühe üürikinnisvara välja, hoolimata sellest, kui palju omakapitali teil selles on.

Nüüd tõsise mure jaoks: hüpoteekikindlustus. FHA pöördhüpoteekiprogrammide puhul peavad laenuvõtjad maksma ettemaksu 0,5% lauas, kui laenujääk on alla 60% LTV ja inetu 2,5% juhul, kui laenujääk ületab 60% LTV. Ja see on ainult ettemaks. Laenuvõtjad peavad maksma ka jooksvaid kuutasusid, mis võrduvad 1,5% laenusummast igal aastal - summa, mis aja jooksul sageli suureneb.

Alumine rida

Vanemaealistele täiskasvanutele, kelle kodus on suur kapital, kuid ei kavatse kunagi välja kolida, pakuvad vastupidised hüpoteegid toimivat lisatuluallikat. Nad on võlg, kuid ilma nende tüütute igakuiste arveteta.

Kuid kui soovite oma lastele midagi järele jätta, olge ettevaatlik, kuidas vastupidine hüpoteek mõjutab teie kinnisvara planeerimist.

5. Osta tekilaenuga üürikinnisvara

Valmis oma kodukapitalile juurdepääsu loomingulisemaks muutuma?

Oletame, et soovite osta üürikinnisvara. Leiate laenuandja, kes pakub heldelt 80% LTV-ga finantseerimist - ehk teisisõnu nõuab teilt 20% sissemakse. Võite sularaha köhida või pakkuda oma kodu risttagatist.

See toimib nii: selle asemel, et üürikinnisvara vastu ainult pandiõigust tagada, lisab laenuandja lisaks üürile ka teie praegusele kodule pandiõiguse. Nad saavad tagatisena kaks kinnisvara, pakkudes neile suuremat turvalisust. Täiendava tagatise tõttu ei nõua nad enam sissemakseid.

Tekilaenu plussid

Üldlaenu saamiseks ei pea te sularaha pakkuma. Potentsiaalselt saate rahastada isegi uue kinnisvara sulgemiskulusid. Kuid saate uue sissetulekuid teeniva vara.

See taktika ei vaja ka eraldi lahendamist; sulgete lihtsalt finantseerimisega kinnisvara, mida ostate. Tiitlifirma peab küll tõmbama kaks tiitlitööd, kuid lisakulud on eraldiseisva asutuse sulgemiskuludega võrreldes kahvatud.

Tekilaenu miinused

Alustuseks panite oma kodu investeerimisvara ostmisele, riskides turu sulgemise ja kodutusega, nagu eespool kirjeldatud.

100% üüriostu finantseerimise teine ​​risk on negatiivne rahavoog. Sellised suured hüpoteegi maksed võivad tähendada keskmisest suuremaid kulutusi kui üüritulu, mis kahjustaks kogu üürimise ostmise eesmärki. Negatiivne rahavoog on üürikinnisvara ostmise oht, kui ostate LTV-st 70% kuni 80%. Risk on veelgi suurem, kui finantseerite kogu ostuhinda.

Samamoodi, kui vara väärtus väheneb isegi pisut, paneb see teile hüpoteegi tagurpidi.

Üürikinnisvara ostmine tekilaenuga võib tunduda sarnane HELOC-ile toetudes. Enamik investoreid, kelle kohta ma olen teada saanud, kasutavad seda taktikat ainult ajutise rahaallikana, et nad saaksid välkkiirusel osta. Pärast kõigi remonditööde lõppu maksavad nad HELOC-i kiiresti tagasi, võttes tavaliselt rendipinnalt pikaajalise hüpoteegi. Teisisõnu, nad ei kasuta oma kodu üürimise liigseks suurendamiseks. Selle asemel kasutavad nad seda ajutise, kiire ja paindliku raha eest, mille nad maksavad täies mahus tagasi ainult eraldi üürimise korral makstava hüpoteegiga.

Alumine rida

Oma kodu risttagatine investeeringute finantseerimiseks on kõrge riskiga ettevõtmine. Ärge proovige seda kodus, välja arvatud juhul, kui olete kogenud investor, kelle vöö all on kümmekond tehingut.

Lõppsõna

Võlg on ohtlik vahend, seda on lihtne kuritarvitada ja seda on keeruline oskuslikult kasutada. Parim viis oma kodukapitali juurde pääsemiseks on kodu müüa ja kolida kuskile odavamalt. Kuid kui peate võlga võtma, tähendab kodu vastu laenamine tavaliselt madalamaid intressimäärasid kui tagamata võlgade korral.

Hoiduge vaid suurtest sulgemiskuludest ja ole eriti ettevaatlik, et te ei võtaks rohkem võlgu, kui saate tagasi maksta. Enamik võlgu on tegelikult halvad võlad ja ainus erand on võlg, mis aitab teil jõukust luua. Nii et kui saate selles aidata, kuulake neid kohmakaid asju ja ärge kasutage oma maja sularahaautomaadina.

Milline on olnud teie kodukapitalile juurdepääsu kogemus? Milliseid ülaltoodud meetodeid olete kasutanud ja mida te sellest arvasite?