11 viisi kinnisvarainvestorina maksude märkimisväärseks alandamiseks

Lisaks kõikidele mahaarvatavatele kuludele saavad kinnisvarainvestorid palju rohkem maksusoodustusi, kui tüüpiline kõrvalkõrge lubab. Minu kodulinnas Baltimore'is seisab füüsilisest isikust ettevõtja, kelle maksukohustus on kõige kõrgem, tulumaksukohustus üle 60%, samas kui San Franciscos elava inimese kõrgeim tulumaksumäär on 67% - üle kahe kolmandiku nende sissetulekust . Kui kaotate 30–60% oma sissetulekust maksudele, on elus raske edasi liikuda.

Kui olete otsinud raha teenimiseks ja maksukohustuse vähendamiseks täiuslikku kõrvaldamist, siis siin on 11 ideed kinnisvarainvesteeringute kaudu maksuraha vähendamiseks..

Kas olete huvitatud kinnisvarainvestoriks saamisest, kuid pole oma esimest kinnisvara ostnud? Mõelge Roofstockile. Need on kinnisvarainvestorite kodude turg. Nad on kinnistuid kontrollinud, et veenduda nende heades sissetulekuvõimalustes.

Maksusäästu strateegiad kinnisvarainvestoritele

1. Omadused isejuhitavas IRA-s

Tõenäoliselt olete tuttavad IRA-de ja Roth-i IRA-dega kui maksudest edasi lükatud moodust pensioniks investeerimiseks. Mida te võib-olla ei tea, on see, et saate luua oma isejuhitava IRA ja kasutada seda kinnisvarasse investeerimiseks maksuvabalt.

Hoiatus: see pole nii lihtne kui tavalise IRA aktsiate ostmine. Esiteks peate ise palgatud haldaja või usaldusühingu haldama teie enda juhitud IRA-d. Nad loovad isejuhitava IRA ja teie kannate sinna raha. Seejärel saate luua juriidilise isiku, näiteks LLC, et kinnisvarainvesteeringuid osta ja omada. Isetegev IRA investeerib teie valitud investeeringuna raha juriidilisse isikusse.

Kui asi keeruliseks läheb, on see, kui soovite kinnisvarainvesteeringut pigem finantseerida kui osta sularahas. Finantseerimine on lubatud, kuid sellega kaasnevad mõned olulised hoiatused. Laen peab olema tagastamatuseta, see tähendab, et laenuvõtja ei saa individuaalselt vastutada, mida paljud laenuandjad ei luba. Samuti on IRA maksude eest kaitstud ainult ostu finantseerimata osa. Ja muidugi kehtivad tavalised IRA reeglid: te ei saa raha välja võtta enne 59.5-aastast ja peate hakkama välja võtma vanusest 70.5..

Kui olete huvitatud kinnisvarasse investeerimisest isejuhitava IRA kaudu, uurige halduritelt ja rääkige nendega protsessist ja nende tasudest. Tutvuge Rocket Dollariga, kuid enne haldurile lubamist tehke kindlasti oma kodutöö ja mõelge protsessist täielikult välja..

2. Hoidke kinnisvara rohkem kui aasta

Kui omate midagi vähem kui aasta jooksul ja müüte seda kasumi teenimiseks, maksustatakse see kasum teie tavalise tulumaksumääraga. See kehtib kinnisvara flipimise, vanaautode taastamise ja müügi, päevakaubanduse, antiikse flipimise kohta - kõige selle kohta, mis hõlmab madala hinnaga ostmist ja kõrge hinnaga müüki.

Kui kallutate aastas rohkem kui ühe või kaks kinnisvara, on oht, et IRS klassifitseerib teid füüsilisest isikust ettevõtjana tegutsevaks vahendajaks ja maksab teie sissetulekule kahekordsed FICA maksud (sellest varsti rohkem).

Üks võimalus selle vältimiseks on enne müüki kinnisvara omamine kauem kui aasta. See välistab edasimüüjaks klassifitseerimise riski ja nihutab teie kasumi tavalise tulu maksustamiselt kapitali kasvutulu maksustamisele. Enamiku ameeriklaste jaoks maksustatakse kapitali kasvutulu 15% - see on oluliselt madalam kui enamiku ameeriklaste tavaline tulumaksumäär.

Kui panete maju klappima, kaaluge enne nende müümist nende rentimist üheaastase rendiperioodiks. Madaldate oma maksumäära, teenite veidi rahavoogu ja kasu võib olla isegi hindade tõusust ja kõrgemast müügihinnast.

Siin on mõned muud näpunäited kinnisvarainvesteeringute kapitalikasumi määra vähendamiseks koos lisateabega selle kohta, kes kvalifitseerub vahendajaks.

3. Vältige topelt FICA maksude maksmist

Nagu eespool mainitud, kui IRS liigitab teid pigem vahendajaks kui investoriks, peetakse teid füüsilisest isikust ettevõtjateks ja võlgnete topelt FICA makse.

FICA maksud on tööhõivemaksud, mis on loodud sotsiaalkindlustuse ja Medicare'i rahastamiseks. Nad jagunevad tööandjate ja töötajate vahel ning kumbki osapool maksab 7,65%. Kui olete füüsilisest isikust ettevõtja, võlgnete lisaks föderaalsele, osariigi ja kohalikule tulumaksule mõlemale lisaks kokku 15,3%..

Igaüks, kes maja klapib, peaks koostama strateegia, et vältida edasimüüjate klassifitseerimist IRS-i järgi ja vältida seda täiendavat 15,3% -list maksu. Üks võimalus edasimüüja staatuse vältimiseks on näidata iga müügi kasumi jaoks investeerimiskavatsust. Teisisõnu, ehitage juhtum, et te ei müü kinnisvara tavalise äritegevuse käigus, vaid selleks, et luua kapitali teistele investeerimisprojektidele. Need muud investeerimisprojektid võivad hõlmata mõne muu kinnisvara parendamise eest tasumist või pikaajalise üürimisinvesteeringu sissemakse tegemist.

Teine strateegia on äritegevuse vältimine üheliikmelise LLC kaudu, mida maksustamise mõttes tavaliselt ei arvestata. Selle asemel saate luua juriidilise isiku, näiteks seltsingu LLC või S-corp, mis muudab investori maksustamist.

Rääkige kinnisvarainvestoritega töötamise rohke kogemusega raamatupidajaga, kui plaanite igal aastal rohkem kui paar kinnistut ümber pöörata. Nagu paljudel muudel maksukoodeksi elementidel, on ka sellel maksualal mõned hallid alad, nii et kui IRS esitab teile väljakutse, peate saama osutuda edasimüüja staatuse kohta veenvaks..

4. Elage kaks aastat kinnisasjas

Kas olete kunagi mõelnud live-in klappide tegemise peale? Liigute sisse ja teete aja jooksul parandusi ja täiendusi. Kui elate selles kinnisvaras vähemalt kaks aastat, on esimene 250 000 dollari suurune kapitalikasum üksikute jaoks maksuvaba. Abielupaaride jaoks on limiit täis 500 000 dollarit.

Muidugi ei pruugi te soovida elada pidevas töötsoonis ega liikuda iga kahe aasta tagant, kuid kui teile meeldib kodu korrastamine ja maja ümber kõpitsemine, võib see olla lõbus viis maksuvabalt raha teenida..

5. Maksude edasilükkamine 1031 börsiga

Maksuseadustiku paragrahvi 1031 kohaselt võimaldab samalaadne vahetus kinnisvaraomanikel maksude maksmist määramata ajaks edasi lükata, ostes oma tuluga sarnase kinnisvara.

See toimib nii: Oletagem, et ostate kinnisvara 100 000 dollari eest, kulutate veel 20 000 dollarit parendustele ja müüte selle 30 000 dollari suuruse kasumi saamiseks 150 000 dollari eest. Võiksite selle 30 000 dollari taskusse tõmmata ja puhuda söögikordadele või uue auto ostmisele, et näidata, kui edukas olete. Seejärel maksaksite sellelt tulumaksu, jättes teile pingutuste näitamiseks 30 000 dollari asemel 15 000 või 20 000 dollari suuruse puhastulu..

Või võite selle teise kinnisvarasse investeerida ja selle eest mingeid makse mitte maksta - vähemalt praegu.

Oletame, et võtate selle 30 000 dollarit ja kasutate seda sissemaksetena 200 000 dollari asemel 100 000 dollari asemel. Selles järgmises tehingus investeerite 50 000 dollarit parandustesse ja müüte kinnisvara 60 000 dollari suuruse kasumi eest. Nüüd on teil 60 000 dollarit kasumit. Jällegi, võite selle raha kulutada või võite selle uuesti investeerida, kasutades teist 1031 vahetuspunkti. Võib-olla järgmine kord, kui ostate koos sellega 400 000 dollari suuruse kinnisvara, on nelja ühiku üürikinnisvara, mis võrgutab teile rahavooga 1200 dollarit kuus.

Kui müüte selle kinnisvara, peaksite jälle valima kasumi pealt makstavate maksude või mõne muu 1031 vahetuse vahel. Keegi ei ütle, et peate müüma; võiksite seda igavesti hoida ja nautida täiendavat renditulu.

6. Tehke järelmaks

Oletame, et müüte kinnisvara 50 000 dollari suuruse kasumi eest. Mingil põhjusel ei soovi te uue kinnisvara ostmiseks kohe 1031 vahetust teha. Kui esitate oma maksudeklaratsiooni ühe aasta jooksul täiendavalt 50 000 dollari suuruse maksustatava tuluga, võite eeldada, et maksate selle eest kopsakaid makse, mis võib teid tõenäoliselt kõrgemasse maksuklassi sundida..

Teise võimalusena saate kasumi jaotada paljude aastate jooksul, pakkudes müüjale finantseerimist. Aastal, mil kinnisvara müüte, peate maksma tulumaksu ainult sissemakselt ja põhiosa, mille ostja teile maksab. Aja jooksul maksavad nad järk-järgult tasumisele jääva summa, mille nad teile võlgnevad, kuude kaupa ja aasta-aastalt. Asjade veelgi paremaks muutmiseks peate ostjalt intressi nõudma.

Muidugi on oht, et nad täidavad oma kohustusi ja peate kinnisvara sulgema. Ärge sisenege järelmaksuga kergelt ja veenduge, et olete ostja põhjalikult kvalifitseerunud. Üks võimalus on alustada liisingu-müügilepinguga, kus ostja alustab üürnikuna, kelle osa üürist läheb iga kuu sissemaksele. Teatud sissemaksejäägi korral saate kinnisvara üürnikule-ostjale üle anda ning allkirjastada hüpoteegi märkuse ja pandiõiguse.

7. Maksimeeri oma mahaarvamisi

Kinnisvara investeerimise üks eeliseid on see, et iga reaalne kulu ja mõned paberikulud on maksust mahaarvatavad.

Võite maha arvata:

• Hüpoteegi intressid
• Kindlustus
• Varamaksud
• Hoolduskulud
• Vara haldamise tasud
• Reklaamikulud
• Tarkvara, tööriistade või muude kinnisvaratoetuste kulud
• Õiguskulud
• Sulgemiskulud, näiteks pealkirjaettevõtte ja laenuandja tasud
• Kodukontori kulud
• Sõidu- ja läbisõidukulud
• Mahaarvamise mahaarvamine (varsti lähemalt)
• Amortisatsioon (rohkem sellest varsti)

Parim osa? Võite ikkagi teha tavalise mahaarvamise. Enamik neist ei nõua, et peaksite oma mahaarvamisi üksikasjalikult kirjeldama; need vähendavad lihtsalt teie loendis E või loendis C maksustatava tulu summat.

Tehke oma kodutöö täpselt selle alusel, milliseid mahaarvamisi saate maksuraha minimeerimiseks taotleda, ja rääkige alati raamatupidajaga, et arutada halli tsooni..

8. Kasutage ära 20% -lise läbilõikamise mahaarvamine

2017. aasta maksukärbete ja töökohtade seadus sisaldas intrigeerivat maksupettust väikeettevõtete omanikele, sealhulgas kinnisvarainvestoritele.

Kõige lihtsamal viisil võimaldab see väikeettevõtete omanikel maha arvata täiendavad 20% oma ettevõtte netotulust. Muidugi pole IRS-iga midagi lihtsat. Lubatud mahaarvamine on väiksem järgmistest väärtustest:

1. Teie “kvalifitseeritud ettevõtlustulu”
2. 20% maksustatava tulu summast, mis ületab kapitali puhaskasumi summa

Mis täpselt on “kvalifitseeritud ettevõtlustulu”? Mõne tüüpi ettevõtete puhul kehtivad sissetulekupiirangud: 315 000 dollarit abielupaaridele ja 157 500 dollarit üksiktootjatele. Võite lugeda IRS-i täielikku määratlust „kvalifitseeritud ettevõtlustulu” või salvestada endale migreen ja rääkida sellest oma raamatupidajaga.

Ehkki see on endiselt testimata ja IRS-ist täiesti arusaamatu, peaks terava raamatupidaja juures olema teil võimalus maksustatavast tulust maha arvata veel 20% kinnisvarasse investeerivast ettevõttest saadavast tulust.

9. Amortiseerige oma omadused

Teine paberkulu, mida kinnisvarainvestorid saavad ära kasutada, on amortisatsioon. IRS seab elumaja elueaks 27,5 aastat, nii et kinnisvaraomanikud saavad selle omandi esimese 27,5 aasta jooksul igal aastal maha arvata 1 / 27,5 oma kinnisvara ehitusväärtusest..

Oletame näiteks, et ostate kinnisvara 150 000 dollari eest, mille maa väärtus on 50 000 dollarit ja hoone väärtus 100 000 dollarit. Igal aastal järgmise 27,5 aasta jooksul saate amortisatsioonist maha arvata 3636 dollarit: 100 000 dollarit ÷ 27,5 = 3636 dollarit.

Samuti saate kinnisvara kapitali parendusi amortiseerida. Näiteks kui paigaldate uue katuse 8000 dollari eest, võib see 8000 dollarit ka 27,5 aasta jooksul amortiseeruda.

See on hea uudis. Halb uudis on see, et kinnisvara müües võlgnete maksud „amortisatsiooni katteks” kogu kasumilt, mille eest olete varem maksudelt maksnud. Muidugi, kui te kunagi ei müü, pole te kunagi neid makse võlgu.

10. Mõista kallinemine laenu võtmise, mitte müümise kaudu

Ülaltoodud 150 000 dollari eest ostetud kinnisvara hindab aja jooksul ja mõne aasta pärast olete selle sisse ehitanud.

Võiksite selle müüa ja sellelt kapitalilt kapitalikasumi makse maksta või võisite kinnisvara vastu laenata ja mitte maksta sularaha eest makse. Tegelikult peaksite laenukasutuse kulutused, nii sulgemiskulud kui ka hüpoteegi intressid, maha arvama.

Aja jooksul maksavad teie üürnikud laenu teie eest ära. Peate hoidma kinnisvara, mida teie jaoks loodetavasti jätkuvalt hinnatakse, ja üür tõuseb aja jooksul, isegi kui teie hüpoteegi makse püsib fikseeritud.

Ja kui laen on ära makstud, mis siis arvata? Saate oma vara ümber pöörata ja laenata rohkem sularaha!

11. Surnud oma omaduste omamine

Kui surete omades kinnisvara, kaob algne alus (soetusmaksumus) ja teie pärijad ei maksa kapitali kasvutulu.

Ülaltoodud näite jätkamiseks oli teie vara algne alus 150 000 dollarit. Ütleme, et 30 aasta jooksul tõuseb see 900 000 dollarini. Kui müüte kinnisvara, võite oodata maksuvõla 750 000 dollari suuruse kapitalikasumi pealt.

Või võite iga kuu kinnisvara üürimist tasku tõmmata ja mitte kunagi müüa. Kui soovite sularaha välja tõmmata, saate selle vastu laenata, nagu eespool kirjeldatud, või võite jätta selle koormamata ja teenida sellest palju rohkem rahavoogu..

Kui sured, läheb vara pärijatele pärandvara hulka. Nad võivad selle eest võlgneda kinnisvaramaksu, kuid ainult siis, kui olete surnud jõukaks; esimene teie kinnisvara on 11,18 miljonit dollarit maksuvaba. Vastasel juhul saavad nad vara müüa ja laekunud tulu maksuvabalt kinni pidada.

Lõppsõna

Kui soovite rikkuse mängus võita, peate teadma reegleid. Ja kuskil pole see selgem kui tulumaksu kärpimise õppimisel.

Siit saate teada, kuidas kinnisvaraomanikele maksusoodustusi ära kasutada. Kogu elu jooksul saavad nad säästa teid sadu tuhandeid dollareid või rohkem ja aidata teil suunata suurem osa oma rahast rikkuse suurendamiseks.

Milline on teie lemmik taktika maksude langetamiseks?