7 näpunäidet, mida peate oma esimese kinnisvarainvesteeringu ostmisel järgima

Passiivse sissetuleku allikana ei kuivata ega küpse kunagi ära, vaid pakub jätkuvat sissetulekut ilma varade kaotuseta. Tegelikult hinnatakse alusvara aja jooksul isegi siis, kui maksate hüpoteegi selle eest tagasi. See teeb kinnisvarainvesteeringutest suurepärase pensionitulude allika. See mitmekesistab teie varade jaotust ja kaitseb tagastamisriski eest, kuna tulu saamiseks ei pea te vara müüma.

Siis on veel maksusoodustused. Investorid võivad maha arvata iga mõttelise kulu, alates hüpoteegi intressidest kuni hoolduskuludest kuni kinnisvarahaldustasudeni. Nad võivad isegi maha arvata mõned paberikulud, mida nad kunagi tegelikult ei kandnud, näiteks amortisatsioon.

Kuid kõigi nende eeliste jaoks on see ka oma osa varjukülgedest ja riskidest. Iga vara nõuab suuri sularahainvesteeringuid sissemakse ja sulgemiskulude näol. Kinnisvara on kurikuulsalt mittelikviidne, muutes selle kalliks ja aeglaseks müümiseks. Erinevalt aktsiatest, mille saate kohe osta spetsiaalsete teadmisteta indeksifondi kaudu, nõuab see investeerimiseks nii oskusi kui ka tööd..

Sellegipoolest pole teadmised ja oskused, mida peate oma esimese vara ostmiseks, raketiteadus. Igaüks saab õppida kinnisvarasse investeerima. Siin on seitse näpunäidet, mida peate oma esimese kinnisvarainvesteeringu ostmisel järgima, et vältida lõkse ja teenida algusest peale suurt kasumit.

1. Saage numbrid õigesti

Kõige tavalisem viga, mida ma näen uute kinnisvarainvestorite tehtud, on kulude, väärtuste ja üüride valearvestus.

Kui te ei võta sellest artiklist midagi muud, võtke arvesse seda õppetundi: õppige, kuidas täpselt arvutada rahavoogu ja maja kasumit, sest see pole intuitiivne. Nii kaotavad investorid raha.

Remont ja kandekulud

Majade klappimisel või renoveerimiseks rendipindade ostmisel peate täpselt teadma, kui palju remont maksab. Pinnal kõlab kergelt; lõppude lõpuks annavad töövõtjad teile kirjaliku hinnapakkumise, eks?

Probleem on selles, et töövõtjatega on eriti keeruline töötada ja renoveerimine kulgeb harva nii sujuvalt kui plaanitud. Sageli lubavad töövõtjad nii kulusid kui ka ajaskaalat ületunnistada ja tarnida liiga vähe.

Oma esimese kinnisvarainvesteeringu jaoks pidage kinni suhteliselt väikestest kosmeetilistest parandustest. Seejärel eraldage vältimatute luksumistega tegelemiseks tohutu kulude ületamise reserv. Ärge lihtsalt öelge sellest töövõtjale, vastasel juhul leiavad nad vabanduse selle kulutamiseks.

Hankige vähemalt kolm pakkumist litsentseeritud töövõtjatelt ja olge soovitud remonditöödest äärmiselt selge. Kui jätate tõlgendamisruumi, jätate töövõtjatele ruumi, et teid hiljem täiendavalt tasuda.

Ja ärge unustage, et renoveerimiskulud ise on alles algus. See maksab ka kinnisvara omamise eest, kui see jääb vabaks remondiks. Need bilansilised kulud ehk nn pehmed kulud hõlmavad hüpoteeki, kommunaalkulusid, makse, kindlustust ja lube.

Esimese tehingu jaoks lisage 50% lisaraha renoveerimiskulude reservina, millele lisandub teie hinnanguliste kandekulude katmiseks 50% padi. Hoolikalt oma töövõtjaid juhtides saate vältida selle kulutamist, kuid uue investorina peaksite töövõtjatega töötades vigade jaoks eelarvet koostama.

Pro näpunäide: Enne töövõtja leidmise alustamist tutvuge HomeAdvisor. Nad viisid läbi taustakontrolli ja leidsid teie hulgast teie jaoks parimad töövõtjad. Valige mõni nende loendist ja laske mõlemal anda teile tehtud töö kohta pakkumine.

Remondijärgne väärtus (ARV)

Nii nagu uued investorid alahindavad kulusid, alahindavad nad ka oma vara remondijärgset väärtust (ARV) sageli.

Uurige Trulia või Zillow kohta oma uurimusi, et saada aimu võrreldavatest renoveeritud kinnisvara väärtustest. Seejärel külastage mõnda võrreldavat kodu, mida praegu müüakse. Jalutage neist läbi ja saate sisutasemel ülevaate, kuidas valminud kinnistud naabruses hinnas on.

Algaja investorina ei lõika teie arvamus üksi seda, nii et enne selle ostmist hankige ka kolm ekspertarvamust antud kinnisvara ARV vahemiku kohta. Esiteks küsige oma kinnisvaramaakleri arvamust ja paluge, et nad oleksid oma väärtusvahemikus konservatiivsed. Seejärel leidke oma turul tegutsev kogenud investor ja küsige tema arvamust. Lõpuks vaadake laenuandja hindaja arvamust.

Kui teil on need kolm ARV vahemiku arvamust, võtke vahemiku madalaim ots oma töötava ARV-na. See pole optimismi aeg ega koht; peate teadma oma miinimumkasumit kinnisvara klappimisel ja veenduma, et see pole negatiivne.

Remondijärgne rent

Kui hoiate kinnisvara üürina, on teil vaja täpset remondijärgse üüri hinnangut. Läbida sama protsess, mis ARV hindamisel, kuid seekord rendiks.

Kui olete kohalik, ärge jätke kõndimist praegu üürilinnaku piirkonnas asuvates kinnistutes. See ei asenda seda, kui näete, kuidas kohalikud kompid oma silmaga välja näevad. Soovite arendada kohaliku üürituru tundmist, samuti seda, millist viimistlust ja mugavusi üürnikud eeldavad.

Pidevad üürikulud

Korda pärast mind: teie rahavoog ei ole üür miinus hüpoteek.

Veel üks numbrite komplekt, millest uued investorid valesti saavad, on jätkuvad rendikulud. Üldreeglina võite eeldada, et teie mittehüpoteekkulud on keskmiselt umbes 50% üürist. Näiteks vastavalt 50% reeglile, kui üür on 1200 dollarit, on teie jätkuvad mittehüpoteekkulud keskmiselt 600 dollarit. Kui teie hüpoteek on 500 dollarit, annab see teile kuu keskmiseks rahavoog 100 dollarit - kaugel 700 dollarist, mida paljud algajad investorid ootavad.

Mittehüpoteekkulud hõlmavad:

• Varamaksud
• Varakindlustus
• Vakantsuse määr
• Kapitaalremont ja kapitalikulud (CapEx)
• Hooldus
• Kinnisvara haldamise kulud
• Raamatupidamine, raamatupidamine ja juriidilised kulud

Ärge välistage kinnisvarahalduskulusid, kuna plaanite kinnisvara ise hallata. Kõigil pole aega ega temperamenti, mida on vaja üüride paremaks haldamiseks. Isegi kui teil see täna olemas on, ei tähenda see, et teil see järgmisel aastal olemas oleks. Lisaks on üüride haldamine tööjõukulu, olenemata sellest, kas teete tööd või on keegi teine. Olge rahaliselt valmis kinnisvarahaldurit palkama, kaasates need kulud oma rahavoogude arvutusse nüüd.

Kuid ärge lootke oma tegelikul arvutamisel ainult 50% reeglile. See on lai rusikareegel ja enne ostmist peate iga kinnisvara jaoks välja arvutama iga kulu.

2. Kaaluge võtmed kätte võtit

Mitte igaüks ei taha segamini ajada töövõtjate, lubade ja pikaajalise hüpoteegi refinantseerimisega. Selles pole midagi halba.

Kui renoveerimise üle järelevaatamise mõte täidab teid stressiga, ostke võtmed kätte kinnisvara. Saate osta kinnisvara, mis on juba renditud stabiilsetele ja usaldusväärsetele üürnikele, või osta kinnisvara, mis on rentimisvalmis.

Tänapäeva üha enam ühendatud maailmas saate isegi osta võtmed kätte atribuute kõikjal riigis, kasutades selliseid platvorme nagu Katusealune. Kujutage ette MLS-i üleriigilist avalikku juurdepääsu pakkuvat versiooni ainult võtmed kätte rentimise atribuutide jaoks ja teil on hea tunne selle platvormi jõu ja mugavuse üle.

Roofstock sisaldab ka hulgaliselt andmeid kõigi loetletud varade kohta, alates kohaliku turu andmetest kuni ajalooliste ja prognoositavate koduväärtuse trendideni kuni vara seisukorra üksikasjadeni. Mis kõige parem, need hõlmavad kahte garantiid: üks võimaldab teil kinnisvara 30 päeva jooksul tasuta tagastada ja teine ​​garantii, et rendite kinnisvara üürnikule 45 päeva jooksul pärast ostmist. Lisateavet leiate meie täielikust Roofstocki arvustusest.

3. Ole üksinda ja ole kannatlik

Nagu eespool mainitud, võtab kinnisvara ostmine tööd. See töö mitmekordistub, kui soovite leida head tehingut - mida te investorina parem oleksite, või mis muud, kui mõte?

Paljud algajad investorid on emotsionaalselt seotud esimese kinnisvaraga, mis nende huvi äratab. Nad armastavad asukohta ja arvavad: "Mulle meeldiks siin pensionile minna" või neile meeldib köök või mosaiikplaat teise korruse vannitoas.

Emotsioonidel pole kohta investeerimiseks. See toob kaasa otsused, mis tehakse valedel põhjustel ja „intuitiivseks investeerimiseks“, nagu näiteks turu ajatamise proovimine.

Ärge kunagi lubage endale emotsionaalset kiindumust potentsiaalse kinnisvarainvesteeringu külge. Suure tõenäosusega peate enne õige tehingu leidmist üle vaatama kümneid - võib-olla sadu - kinnisvara. Kui teete pakkumisi 15 kinnistu kohta, on hea võimalus, et viis müüjat peavad teiega läbirääkimisi ja neist kolm sõlmivad teiega kokkuleppe. Neist kolmest tuleb enne lahendamist kaks läbi, jättes teile kõigi pingutuste jaoks ühe suletud tehingu.

Vähestel inimestel on kannatlikkust ja võimet jääda neist tehingutest lahus. Kinnisvarasse otseinvesteerimine on numbrimäng kahes mõttes: see puudutab kasumi- ja kulunumbreid ning ainult väike osa teie potentsiaalsetest tehingutest on tegelikult lähedal. Võtke need reaalsused omaks enne, kui ebaõnnestunud investeerimiskatse korral raiskate tohutult palju aega ja raha.

4. Pidage läbirääkimisi (ja ärge kartke minema kõndida)

Müüjad loodavad, et peate läbirääkimisi. Kui te seda ei tee, hakkavad nad teineteisest arvama oma hinda ja mõtlevad, kas nad oleks pidanud lisa küsima.

Kinnisvaraläbirääkimised algavad müüja uuringutest. Uurige müüjate kohta kõike, mida saate, näiteks seda, kui kiiresti nad soovivad müüa, miks nad müüvad ja kui nad kolivad, kui kinnisvara on omanike kasutuses. Kui kasutate kinnisvaramaaklerit, laske neil end börsimaaklerist tunda. Te oleksite üllatunud, kui sageli börsiettevõtted räägivad.

Tulge madalaima pakkumisega, mida teie arvates müüja võtab vastu piisavalt tõsiselt. Mida kiiremini müüja soovib sulgeda, seda väiksem võib see arv olla.

Arvelduses makstava sularaha vähendamiseks ärge kartke, kui ehitate läbirääkimistesse müüja kontsessiooni.

Mis kõige tähtsam - määrake ülemmäär enne, kui teete isegi avapakkumise. Kohustuge sellega kirjalikult ja öelge kellelegi, mis selle lukustamiseks on. Kui müüja pärast edasi-tagasi läbirääkimist ei võta selle lae alla kuuluvat numbrit vastu, kõndige ära. Üllatav arv müüjaid helistab teile mõne päeva pärast tagasi ja ütleb: "Noh, võib-olla suudan need numbrid ikkagi tööle panna." Müüjad põrutavad ja poosivad, kuid kui jääte emotsionaalselt eraldiseisvaks, võite eemale hoida mitte nii tähelistest tehingutest, mis võimaldavad teil osta vaid häid pakkumisi..

Järgige neid läbirääkimistaktikaid, et hoida läbirääkimistel kindla käega ja olla alati valmis kõndima.

5. Enne pakkumiste tegemist korraldage finantseerimine

Pakkumise tegemisel loodavad müüjad, et esitate üksikasjad selle kohta, kuidas kavatsete nende vara eest tegelikult maksta. Mis tähendab, et enne pakkumiste viskamist peate finantseerima. Teie võimalused varieeruvad sõltuvalt sellest, kas otsite lühiajalist ostu-rehabilitatsioonilaenu või pikaajalise üürikinnisvara hüpoteeki.

Lühiajaliste ostu-rehabilitatsioonilaenude jaoks pöörduge kõva raha laenuandja poole. Nad on kiired ja paindlikud, kui kallid. Teise võimalusena võite leida õnne kohaliku kogukonnapanga kaudu, kuid need tegutsevad individuaalselt ja mõlemal on erinev laenupoliitika.

Pikaajalise rendihüpoteegi saamiseks võite proovida tavalisi hüpoteeklaenu pakkujaid, kui hakkate investeerima. Kuid pangad ja nõuetele vastavad laenuandjad ei laiene teie esimesest paarist kinnisvarast kaugemale, kuna need seavad piirangu sellele, mitu hüpoteeklaenu teie krediidi kohta aru saate anda.

Kaaluge portfellilaenuandjaid järgmise taseme rahastamisena. Need laenuandjad ei müü teie laenu suurele korporatiivsele laenuandjale, vaid hoiavad seda pigem ettevõttesisesena. Kohalikud kogukonnapangad pakuvad neid laene mõnikord, nagu ka mõned Interneti-laenuandjad.

Lõpuks, kui olete edukuse tõestanud, saate oma tehingute rahastamiseks raha eraviisiliselt sõpradelt ja peredelt laenata. Kuid see saabub aastaid pärast teie esimest tehingut.

Pro näpunäide: Otsides hüpoteeklaenuandjalt oma esimese vara finantseerimiseks, alustage Laenuandmine. Mõne minuti jooksul võib teil olla mitu laenupakkumist, mida saate kõrvuti võrrelda.

6. Ärge panustage tunnustuse panka

Kinnisvara väärtus ei suurene alati. Tavaliselt kallinevad kodud väärtuses, kuid kui arvestada “tavaliselt”, siis spekuleeritakse, mitte ei investeerita.

Kui olete flipper, siis flip põhineb tänapäeva hindadel. Kui olete pikaajaline rentimisinvestor, ostke vastavalt tänasele rahavoole. Kuigi koduväärtused võivad kokku kukkuda, on üür üllatavalt vastupidav. USA rahvaloenduse büroo andmetel jätkasid üüride tõusu isegi suures majanduslanguses, kui koduväärtused langesid 27,42%..

See on rentimisega investeerimise ilu. Rahavoogude prognoosimise õppimisel saate täpselt arvutada mis tahes kinnisvarainvesteeringu tootluse ja võite investeerida ainult kõrge tootlikkusega kinnisvarasse. Ja kui investeerite üürikinnisvarasse praeguse rahavoo põhjal, on igasugune kallinemine väga hea.

7. Olge valmis jõustama ja välja saatma

Nii nagu kõigil pole temperament kinnisvarainvestoriks olla, kehtib sama ka tõhusa üürileandjana. See nõuab tähelepanu detailidele, enesedistsipliini ja valmisolekut oma üürilepingu reegleid jõustada.

Inimene surub vastu oma piire. Üürileandjana tähendab see, et mõni üürnik proovib teie piire suruda. Teie ülesanne on neid piire kaitsta. Kõigil ei ole distsipliini, et oma üürieeskirju jõustada kaisutava üürniku ees. Reeglite jõustamine on aga üürileandjana olemise üks väljakutseid, millega edu saavutamiseks soovite kindlasti rahul olla.

Teie hüpoteeklaenu andjat ei kõigutata, kui helistate neile nuuksumiseks ja palute, et nad ei võtaks teilt viivist või alustaksid sulgemisprotsessi. Kui üür ei ole ajapikenduse lõpuks käes, edastage väljatõstmise hoiatusteade, mis annab üürnikule enne väljatõstmise esitamist teist ajapikendust. Kui nad ei maksa teise ajapikenduse lõpuks, pöörduge kohaliku kohtu poole. See alustab järjekordset pikka protsessi võimaliku ärakuulamise ja sulgemise kuupäevaga, mis kõik võtab mitu kuud.

Muidugi tuleb seda ette harva. Kui edastate väljatõstmise hoiatusteate ja esitate viivitamatult kohtusse kaebuse, hakkavad üürnikud üürimist eelistama pigem krediitkaardiarvetele, valikulistele kulutustele ja muudele kuludele.

Kui teile selle kõla ei meeldi, pole te üksi. Kuid see tähendab, et te ei sobi temperamentide järgi maaletoomiseks. Peaksite selle tellima kinnisvarahaldurilt või leidma muid võimalusi kinnisvarasse investeerimiseks.

Lõppsõna

Kinnisvarasse otseinvesteerimine ei sobi paljudele või isegi enamusele inimestele. Neil pole lihtsalt kannatlikkust ja distsipliini.

Õnneks ei pea te oma portfellis kinnisvaraga seotud investeeringute saamiseks otse investeerima. Kaudsed võimalused kinnisvarasse investeerimiseks hõlmavad REIT-e, mida saate osta kohe oma maaklerikonto või IRA kaudu. Samuti saate investeerida kinnisvara ühisrahastamise veebisaitidele. Kui need lubasid kunagi osaleda ainult akrediteeritud investoritel, siis mõned, näiteks Korjandused, lubage nüüd kõigil investeerida.

Kui teil on huvi, kannatlikkust ja temperamenti otse kinnisvarasse investeerimiseks, premeeritakse teie distsipliini prognoositava tootluse, tugevate maksusoodustuste ja suure saagikusega passiivse sissetulekuga. Üks lihtne viis oma esimese kinnisvarainvesteeringu ostmiseks on elada selles maja häkkimise teel. Vastupidiselt levinud arvamusele ei pea häkkimiseks maja ostma mitmepereelamut. Saate majutada häkkimist toakaaslastega, koos lisatüüpi eluruumiga, üürides ruume välja Airbnb kaudu või isegi tuues sisse välisüliõpilase.

Teil on kinnisvara investeerimiseks palju võimalusi, olenemata sellest, kas valite otsese omandiõiguse või praktilisema lähenemisviisi. Mõlemal juhul veenduge, et teete kodutöö ja kontrollige iga investeeringut hoolikalt, pöörates erilist tähelepanu numbritele.

Kas kaalute kinnisvarainvesteeringu ostmist? Milline on teie pikaajaline plaan?