7 viisi kinnisvarasse investeerimiseks kaudselt ilma omandiõigust omamata
Kui teil on näiteks investeerimiseks vähem kui 1000 dollarit, on raske kinnisvarainvesteeringut osta. Isegi kui teil on lubatud madala sissemaksega hüpoteek, peate selle sissemakse jaoks kokku koguma tuhandeid dollareid, millele lisanduvad sulgemiskulud ja sularahareservid..
Ka kinnisvara on kurikuulsalt mittelikviidsed. Selle müümine maksab palju aega ja raha, mis jätab paljudele potentsiaalsetele investoritele ebamugavuse.
Siis on õppimiskõver. Maja sängitamiseks või üürileandjaks saamiseks vajalike oskuste õppimiseks kulub aega, et särgi kaotamise asemel teenida kasumit.
Kuid kõige selle jaoks pakub kinnisvara alternatiivset varaklassi, millel on parimad mõlemast maailmast: aktsiate kõrge tootlus koos võlakirjade madala volatiilsusega. California ülikooli, Bonni ülikooli ja Saksamaa keskpanga ühises uuringus leiti, et kinnisvara pakkus aktsiatest paremat tulu ja eriti madala volatiilsusega viimase 145 aasta jooksul.
Niisiis, kuidas saavad investorid mitmekesistada oma portfelle kinnisvarasse kaasamiseks ilma kinnisvara otse ostmata? Siin on seitse võimalust kinnisvarasse investeerimiseks ilma sissemaksete, finantseerimise, remondi või vajaduseta endale kunagi omandiõiguseta peavalu.
1. ETFid ja investeerimisfondid
Üks võimalus kaudselt kinnisvarasse investeerimiseks on aktsiatesse ja fondidesse investeerimine kinnisvaraga seotud tööstustesse.
Näiteks saate investeerida TD Ameritrade kaudu ETF-idesse ja investeerimisfondidesse, mis hoiavad koduehituse aktsiaid, ärikinnisvara aktsiaid või laia kinnisvaraomandiga hotellikette. Võite isegi investeerida ETF-idesse ja investeerimisfondidesse, mis omavad mitmesuguseid REIT-e (rohkem nendel hetkedel). Näiteid fondidest, mis investeerivad kinnisvaraga seotud aktsiatesse ja fondidesse, leiate Vanguard Real Estate Fund Fundilt ETF (VNQ) ja iShares USA kinnisvarafondilt (IYR).
Plussid
Esiteks pakuvad kinnisvara ETF-id ja investeerimisfondid sama vahetut likviidsust nagu kõik muud ETF-id, investeerimisfondid või aktsiad. Saate osta ja müüa koheselt 4,95 dollarise vahendustasu hinnaga. See pole kaugeltki see, kui kulutate 7% kinnisvaramaaklerile oma kinnisvara noteerimiseks ja turustamiseks ning ootate neli kuud arveldamist.
Lisaks võimaldab see investoritel mitmekesistada oma aktsiaportfelli, et vähendada oma maaklerikonto mugavusest tulenevat riski. Teil pole vaja kodust lahkuda, et saada kohe juurdepääs täiesti eraldi majandussektorile.
Need fondid võimaldavad teil ka kinnisvarasektoris mitmekesistada. Ühe fondi ostmisega saate omandada kinnisvara kogu USA-s või mitmes rahvusvahelises riigis. Vastupidiselt otsese omandiga, mis tähendab tuhandete dollarite vajumist ühe linna ühte kinnistusse.
Miinused
Nagu iga ETF või investeerimisfond, nõuavad kinnisvaraga seotud fondid fondi haldamiseks ja haldamiseks kulutasude tasusid. Ja kui fondi hallatakse aktiivselt, on alati fondihalduri ebakompetentsuse oht.
Investorid ei saa ka otsesetele kinnisvarainvestoritele maksusoodustusi.
Kes nad on
Kui te ei tea kinnisvara kohta palju ja soovite lihtsalt oma aktsiate portfelli mitmekesistada, on kinnisvaraga seotud ETFid ja investeerimisfondid hea koht alustamiseks.
2. KIRJAD & LÕPETAMISED
REIT ehk kinnisvarainvesteerimisfond on fond, mis investeerib raha kinnisvaraprojektidesse. See võimaldab investoritel panustada suurema hulga kinnisvaraportfelli nii palju kui vähe, kui neile meeldib.
Samamoodi investeerib hüpoteeklaenude REIT (mREIT) fond kinnisvaraprojektide laenudesse, kuid ei oma otseselt kinnisvara. Mõlemat tüüpi REIT-idega kaubeldakse börsidel nagu ETF-ide ja aktsiatega.
Plussid
Nagu ETF-id ja investeerimisfondid, on ka REITid ja mREITid lihtne, kiire ja odav viis mitmekesistada kinnisvara. Samuti ei helista nad teile kell 3 hommikul, et kurta, et põles elektripirn või nad ummistasid tualettruumi, mida üürnikud on teadagi teinud.
Ajalooliselt on USA REITid pakkunud ka üllatavalt kõrget tootlust, konkureerides ja pekstes sageli suure kapitali omandamisega USA aktsiaid. Nareiti andmetel oli 40 000 aasta jooksul alates 1979. aastast kuni 2018. aasta lõpuni USA REITide keskmine kogutootlus 11,77%..
Need fondid pakuvad eriti tugevat dividenditootlust, mis on sageli mitu korda kõrgem kui aktsiaindeksifondide makstavad dividendid. Näiteks tõi 2018. aastal keskmine USA REIT dividendidena tagasi 4,45%, võrreldes S&P 500 1,88% -ga. Pole harvad juhud, kui REIT-id maksavad aastasest tootlusest 8% või rohkem. Seda seetõttu, et seaduse järgi peavad REITid dividendidena välja maksma investoritele vähemalt 90% oma netosissetulekust.
Miinused
See 90% reegel on aga kahe teraga mõõk; see piirab sissetuleku suurust, mida REITid saavad kasvamiseks ja oma kinnisvaraportfelli laiendamiseks pakkuda. See tähendab, et kasvamiseks peavad REITid võtma võla.
Kuna REIT-ide pakutav tulu on nii suur osa dividendidest, jätab see investoritele võimaluse kõrgemateks maksudeks. Pärast aasta või kaks fondi hoidmist ja seejärel müüki kapitali juurdekasvu makse ei maksa, vaid peavad investorid maksma tavalise dividendimäära (kuid mitte kvalifitseeritud dividendidelt; dividendide maksustamise kohta lugege lähemalt siit).
Kes nad on
Nagu ETF-id ja investeerimisfondid, sobivad ka REITid ja mREITid igapäevaselt omakapitaliinvestoritele, kes soovivad mitmekesistada oma portfelle ja omandada kinnisvara ilma otsese omandiõiguse probleemideta. Kui teil pole investeerimiskontot üles seatud, saate selle avada Ally Investi kaudu. Praegu pakuvad nad rahalist boonust kuni 3500 dollarit.
3. Privaatsed märkmed
Võlakiri on võla kirjendamiseks allkirjastatud juriidiline dokument. Praktilistel eesmärkidel on privaatne võlakiri eralaen, mille saate teisele isikule või ettevõttele.
Ma tean Ohios asuvat paari, kes läks pensionile enne 30-aastaseks saamist ja elab nüüd oma üüripindadelt saadavast tulust. Olen neile laenanud lühiajalise intressiga võlakirjaga 12-aastase intressiga raha. Nii see töötas: laenasin neile 10 000 dollarit ja allkirjastasime veksli. Tähtajaks oli üheksa kuud, mille lõppedes tagasid nad mu 10 000 dollari suuruse põhisumma koos intressiga 900 dollarit. Intressi koguneb 1% kuus (12% aastas).
Sel juhul oli võlakiri “tagatiseta”, mis tähendab, et konkreetsel kinnisasjal polnud pandiõigust. Kuid saab ka privaatseid märkmeid, mille tagatiseks oleva vara vastu on kinnipidamisõigus avalikus registris.
Plussid
Privaatsed märkmed võivad anda suurepärase tulu ja on sama usaldusväärsed kui teie rahastatav isik või ettevõte.
Neid saab kaitsta ka kinnisvara eest, võimaldades teil vaikimisi kinnisvara sulgeda.
Miinused
Kuna need laenud on eraviisilised, on need praktiliselt reguleerimata, ilma SEC-i kaitseta. Makseviivituse korral on investoritel vähe võimalusi.
Üks on turvatud pangatähtede korral sulgeda. Kuid turu sulgemine on kallis ja aeganõudev protsess, mis nõuab advokaadilt märkimisväärset seaduslikku tööd. Ja investoritel pole garantiid, et keegi teeb sulgemisoksjonil piisavalt pakkumisi, et katta oma laenu- ja juriidilised tasud.
Kui võlakiri on tagamata, on investoritel veelgi vähem nõudeid. Nad võivad laenuvõtja lepingu rikkumise eest kohtusse kaevata, kuid oma probleemide korral tehakse neile raskesti täidetav kohtuotsus.
Kes nad on
Privaatsed võlakirjad on suurepärane võimalus inimestele, kes tunnevad edukaid kinnisvarainvestoreid. Need on suures osas isikliku usalduse ja enesekindluse harjutused, seega laenake ainult inimestele, keda tunnete hästi, usaldate oma rahaga olemuselt ja kellel on suurepäraseid tulemusi kinnisvara investeerimisel.
4. Ühisrahastus
Üks suhteliselt hiljutine võimalus kinnisvarasse investeerimiseks on ühisrahastamise veebisaitide kaudu. Idee on lihtne: riik rahastab kinnisvara investeerimisprojekte. Ühel 500 000 dollari suurusel kinnisvaratehingul võib olla 60 erinevat finantseerijat, kes asuvad kogu riigis, ja keegi neist pole kinnisvara kunagi näinud.
Nagu REIT-id ja MREIT-id, investeerivad mõned ühisrahastamise veebisaidid otse kinnisvarasse ise, teised laenavad kinnisvarainvestoritele raha. Tavaliselt, kui ühisrahastamise teenus investeerib otse kinnisvarasse, on neil lihtsalt suur ühendatud fond, kuhu avalikkus saab raha investeerida. Teised ühisrahastatud laenuandjad võimaldavad investoritel sirvida üksikuid kinnisvaratehinguid ja rahastada konkreetseid tehinguid, mis neile meeldivad..
Siiski on saak: enamik ühisrahastamise veebisaite võtab raha vastu ainult akrediteeritud investoritelt. Kui teil on netoväärtus alla miljoni dollari või kui teenite vähem kui 200 000 dollarit, ei saa te sellest osa võtta.
Siiski on käputäis kinnisvara ühisrahastamise veebisaite, mis võimaldavad kõigil neil osaleda. Ühisfondi veebisaidil saate vaadata Fundrise'i; üksikute pakkumiste valimiseks proovige Groundfloor.
Plussid
Nagu teised selle loendi valikud, võimaldavad kinnisvara ühisrahastamise veebisaidid investoritel jaotada raha paljudesse kinnisvarasse ja piirkondadesse.
Kui ühisrahastamise veebisaidid nõuavad minimaalseid investeeringuid, on mõned väga madalad. Näiteks maapealse põranda investeering on minimaalselt 10 dollarit. See tähendab, et investor võiks teoreetiliselt investeerida 100 kinnisvarasse kogusummas 1000 dollarit, hajutades nende riski kaugele ja laiali.
Need fondid pakuvad investorite ligimeelitamiseks ka suurt tulu. Fundrise on alates selle loomisest maksnud investoritele 8,7–12,4% aastast tootlust. Maapealne korrus annab tulu vahemikus 5% kuni 25%, sõltuvalt kinnisvara kvaliteedist ja laenuvõtja krediidivõimest.
Kuna ühisrahastamise veebisaitide suhtes ei kehti SEC-i nõue tagastada 90% kasumist dividendidena, saavad nad investeerida rohkem raha kasvu ja uute varade poole.
Miinused
Ühisrahastamise veebisaidid võivad investoritelt nõuda kopsakaid haldustasusid, mis on võrreldavad või ületavad REITide, ETFide ja muude avalikult kaubeldavate fondidega. Näiteks Fundrise võtab tasu 1% aastas.
Lisaks tasudele pole need investeeringud nii likviidsed kui avalikult kaubeldavad fondid. Fundrise loodab, et investorid jätavad oma raha keskmiselt viieks aastaks ja kuigi investorid saavad enne seda raha välja käia, on see tüütu protsess. Investorid peavad esitama taotluse, läbima kohustusliku 60-päevase ooteaja ja isegi siis kehtivad tagasivõtmistaotlustele „teatud piirangud”.
Mitte kõik ühisrahastamist pakkuvad veebisaidid ei nõua aga nii pikki kohustusi. Näiteks maapealse põranda tüüpiline investeerimistähtaeg on kuus kuni 12 kuud. Kuid see teeb siiski mitte nii likviidse investeeringu.
Kes nad on
Ühisrahastamise veebisaidid on suurepärane alternatiiv REITidele investoritele, kes soovivad oma kinnisvarainvesteeringute kohta üksikasjalikumalt tutvuda. Veenduge siiski, et teete kodutöö, ja küsige enne raha investeerimist ühisrahastamise veebisaidilt tasude ja vaikemäärade üksikasju.
5. Kinnisvara sündikaadid
Kinnisvara sündikaat sarnaneb ühisrahastamisega, kuid pole identne. Sünteesimisel leiab sponsor või operaator suure kinnisvaratehingu, mida nad soovivad osta, ja pöördub ülejäänud kapitali kaasamiseks välisinvestorite poole.
Need investorid, keda nimetatakse ka usaldusosanikeks või liikmeteks, panevad raha kokku ja saavad vastutasuks vara osalise omandiõiguse. Näiteks leiab sponsor ühe miljoni dollari suuruse kinnisvara kohta palju tehinguid, paneb 100 000 dollarit omaenda raha, seejärel kogub teie ja mitme teise investori käest ülejäänud 900,00 dollarit. Panustasite 50 000 dollarit ja saate 5% -lise osaluse omandis.
Erinevalt ühisrahastamise veebisaitidest, kus investorid pakuvad mitmesuguste kinnisvaraobjektide rahastamist ilma tegeliku kinnisvara omamiseta või laenavad tehingutele lihtsalt raha, pakuvad sündikaadid investoritele ühte konkreetset kinnisvaratehingut, et neid hinnata ja sisse osta. Need annavad investoritele osalise omandiõiguse juriidilisele isikule, kellele omakorda kuulub üks vara.
Plussid
Keskmisel inimesel pole palju võimalusi mitme miljoni dollarise kinnisvara ostmiseks. Kuid sündikaadi raames saavad investorid osta korterikomplekse, ärihooneid ja isegi hotelle - vähemalt ühise investeerimispartnerluse osana.
Erinevalt teistest selles nimekirjas pakutavatest võimalustest saavad sündikaatinvestorid kasutada kõiki otseseid kinnisvaraomanikke saadavaid maksusoodustusi, kuna neil on omand, ehkki osalus omandiõigus juriidilise isiku kaudu. Investorid näevad kapitalikasumi maksude edasilükkamiseks selliseid eeliseid nagu amortisatsioon, intresside mahaarvamised ja isegi 1031 vahetust.
Investorid teavad ka täpset kinnisvara, millesse nad investeerivad, ja tehingu sponsorit ning saavad mõlemad hoolikalt järele vaadata.
Nagu teised selle loendi valikud, võimaldab sündikatsioon mitmekesistada. Investorid saavad jaotada raha mitme suure vara vahel, ilma et nad peaksid ühele kinnisvarale panustama.
Miinused
Esiteks on enamik kinnisvara sündikaattehinguid saadaval ainult akrediteeritud investoritele.
Teiseks on teie raha selle ühe tehinguga seotud. On võimalik oma huvi müüa, kuid see pole lihtne.
Samuti pidage meeles, et sponsor võtab tasu aktiivse rolli eest tehingu leidmisel ja vara haldamisel. Veenduge, et mõistate neid tasusid ja et need ei kaotaks enamikku teie kasumist.
Lõpuks on teie ülesandeks teostada tehingu jaoks hoolsuskohustus. Teie vastutate enne investeerimist numbrite ja sponsori kontrollimise eest ning nii suurte ja keerukate tehingute korral võib see teie mõistmise ulatusest kaugemale ulatuda..
Kes nad on
Kinnisvara sündikaadid on parimad kogenud, kogenud investoritele, kes vastavad akrediteeritud investori staatuse nõuetele. Ideaalis peaksite teadma sponsorit ja olema kursis nende kogemustega sarnastes suuremahulistes kinnisvaraprojektides.
6. Erakapitalifondid ja investeerimisfondid
Nagu kinnisvara sündikaat, võimaldavad erakapitali investeerimisfondid investoritel ühendada fonde, et investeerida suurtesse projektidesse, näiteks korterelamutesse või suurtesse ärikinnisvaradesse.
Kuid erakapitali investeerimisfondis ei tea investorid täpset vara, millesse nad raha investeerivad, ja nad ei taga selle vara osalist omamist. Selle asemel investeerivad nad fondijuhi mainele tuginedes; haldur on varem teeninud märkimisväärset tulu, nii et investeerite nendega raha uskudes, et nad leiavad silmapaistvaid investeeringuid, mis maksavad muljetavaldavat tulu. Teisisõnu, peate neid lihtsalt usaldama.
Üks uut tüüpi erakapitali investeerimisfond, mis tekkis 2017. aasta maksukärbete ja töökohtade seadusest, on võimalustsoonifondid ehk võimalusfondid. Seadus määratleb kvalifitseeritud võimalustega tsoonidena umbes 8700 rahvaloenduse trakti ja erakapitali investeerimisfondid, mis investeerivad neisse tsoonidesse vähemalt 90% oma varadest, saavad spetsiaalseid maksusoodustusi.
Kuna tegemist on uue investeerimisvahendiga, peaksid investorid enne Opportunity Fundidesse investeerimist olema ettevaatlikud ja enne sendi omistamist veenduma, et nad saavad aru täpsetest riskidest ja maksusoodustustest. Investorid võivad näiteks vaadata Fundrise'i Opportunity Fundi üle ja võrrelda seda saidi ülaltoodud tavaliste ühisrahastusvõimalustega.
Plussid
Erakapitalifondid võivad teenida tähelepanuväärset tulu. Sarnaselt kinnisvara sündikaattehingutega võimaldavad ka need fondid investoritel juurdepääsu suurtele kinnisvaratehingutele.
Võimaluste fondide akrediteeritud investorid, kes teenivad kapitali kasvutulult kasumit, saavad oma makse edasi lükata kuni aastani 2026, kui nad investeerivad oma kasumi uuesti 180 päeva jooksul pärast nende realiseerimist. Kui nad hoiavad oma investeerimisvõimaluste vööndisse investeeritud raha vähemalt viis aastat, väheneb nende maksustatav kasum 10%; kui nad hoiavad oma raha vähemalt seitse aastat, vähenevad need kasumid 15%. Raha, mis on investeeritud vähemalt 10 aastaks, kapitali kasvutulu ei kaasne.
Miinused
Erakapitalifondid võivad osutuda kõrge riskiastmega, investoritele on nende kaitse piiratud. Seetõttu on need saadaval ainult akrediteeritud investoritele.
Investoritel pole tingimata üksikasju selle kohta, millistesse varadesse fond lõpuks investeerib, ja pärast raha sidumist on neil veelgi vähem kontrolli nende investeeringute üle.
Võimalusfondide puhul on investoritel vähe saavutatud tulemusi. Need fondid on uued, mis tähendab, et enamik inimesi ei mõista täielikult IRS-i reegleid ja võimalike tsoonide maksusoodustusi.
Kes nad on
Hoidke neist võimalustest eemal, kui te pole jõukas akrediteeritud investor, kes jahutab suurt tulu. Võimalusfondid on intrigeeriv uus võimalus jõukate investorite maksuarvete alandamiseks, kuid need jäävad tõestamata. Vähem jõukad investorid peaksid mujalt otsima.
7. Hulgimüük
Seda nimetatakse ka lepingute ümberlükkamiseks, kuid hulgimüük hõlmab rohkem aega, haridust ja võrkude loomist kui raha.
Hulgimüüjad leiavad kinnisvaras suurepärase tehingu ja panevad selle lepingu alla. Seejärel pöörduvad nad ümber ja müüvad selle lepingu õigused tegelikule kinnisvarainvestorile.
See tähendab, et hulgimüüjad ei võta kunagi kinnisvara omandiõigust; nad lihtsalt nõuavad leidja tasu või marginaali. Näiteks kui nad sõlmivad kinnisvara lepinguga 50 000 dollarit, võivad nad pöörduda ja müüa lepingu 55 000 või 60 000 dollari eest.
Plussid
Üks tohutu eelis on see, et kinnisvara hulgimüügiks kulub peaaegu üldse raha. Hulgimüüjad peavad kinnistule panema ainult väikese teenitud raha sissemakse, mille nad siis pärast ostja leidmist tagasi nõuavad.
Teine eelis on see, et hulgimüüjad ei pea muretsema finantseerimise, kinnisvarahalduse ega muude otsese kinnisvaraomandiga seotud peavalude pärast, kuna nad ei oma kunagi kunagi ühtegi kinnisvara.
Lõpuks teenivad hulgimüüjad kiire pöörde korral raha. Kui nad sõlmivad kinnisvara teisipäeva hommikul lepingu alusel, võib neil olla ostja paigas teisipäeva pärastlõunal ja palgapäev mõni nädal hiljem, kui vara arveldab.
Miinused
Kui inimesed esmakordselt hulgimüügi kohta teada saavad, näete nende silmis peaaegu dollarimärke. Reaalsus on aga see, et hulgimüük on raske töö, mitte kerge raha, mida paljud kõigepealt endale võtavad.
Professionaalsetele kinnisvarainvestoritele hulgimüügi jaoks piisavalt heade pakkumiste leidmiseks on vaja tööd teha. Seejärel võtab ostjate nimekirja koostamine piisavalt kaua aega, et lepinguid kiiresti ja usaldusväärselt müüa.
Samuti on väga reaalne oht, et hulgimüüja ei suuda ostjat kindlustada. Kui nad ei suuda ostjat õigeaegselt arveldama panna, võivad nad oma sissemakse kaotada.
Kelle jaoks see on
Hulgimüük on algajatele kinnisvarainvestoritele suurepärane võimalus õppida tehinguid leidma ja teiste kohalike kinnisvarainvestorite võrku üles ehitama. See on ka elujõuline viis sularaha teenimiseks esimese sissemaksega kinnistult. Kuid see pole lihtne raha ja potentsiaalsed hulgimüüjad peaksid esimese sammuna leidma kogenud hulgimüüja, kelle juurde õpipoisiks saada.
Lisateavet kinnisvara hulgimüügi kohta saate vaadata kui Merrilli raamatut The Real Estate hulgimüügi piibel.
Lõppsõna
Kinnisvara võib pakkuda kogenud investoritele tugevat tootlust madala volatiilsuse ja riskiga.
Kui olete huvitatud ainult oma aktsiate portfelli mitmekesistamisest, pidage kinni REITidest ja kinnisvarafondidest või investeerimisfondidest. Kuna juhuslik investor on avalikult kaubeldav, saab ta kiiresti oma fonde võrrelda, oma varasemat tootlust üle vaadata ja oma kodu mugavusest ühe klõpsuga investeerida.
Investoritele, kes on huvitatud sammukese kinnisvara arendamisest, pakuvad ühisrahastamise veebisaidid tugevat tulu ja võimalust põhjalikumalt sukelduda alusinvesteeringutesse. Isegi akrediteerimata investorid saavad investeerida mõnda ühisrahastamise veebisaidile; lihtsalt veenduge, et teete kodutöö tasude ja riski osas.
Akrediteeritud investoritel on rohkem võimalusi. Kui soovite jälitada vaala suurust tootlust jõukama investorina, siis uurige kinnisvara sündikaate, erakapitali investeerimisfonde ja võimaluste fonde.
Kui olete huvitatud kinnisvarainvesteeringutest karjääri- või kõrvalettevõttena ning teil pole palju kogemusi ega raha, on hulgimüük üks võimalik sisenemispunkt. Lihtsalt ärge oodake rikkaks saamise skeemi ja valmistuge ette raskeks tööks ning õppimiskõveraks.
Ühel või teisel viisil kinnisvarasse mitmekesistamine on teie kaalumist väärt. Kuid see, millise kuju see mitmekesistamine võtab, peaks sõltuma teie eesmärkidest, rikkusest ja huvipakkuvusest.
Mis vormis kinnisvara investeerimine teid kõige rohkem huvitab?
