Maja sulgemine - protsess, hüpoteegi dokumendid ja protseduurid

Sulgemisprotsess algab aga kohe pärast seda, kui müüja võtab teie ostupakkumise vastu. Tavaliselt on see 30–60 päeva enne teie tegelikku sulgemiskuupäeva - kui eeldada, et laenu tagamine on tüüpiline, madal hinnang või tavalise kodukontrolli käigus avastatud oluline puudus ei lükka tehingut edasi. Sel perioodil öeldakse, et teie kodu müük on pooleli. Kui teie turul on tavapärane, et pärast pakkumise aktsepteerimist tehakse tingdeponeerimiskontole märkimisväärne sissemakse (mõnel juhul kuni 10% kokkulepitud ostuhinnast), võite sulgemisprotsessi nimetada ka tingdeponeerimisperioodiks - sisse, "kodu, mida me ostame, on tingdeponeeritud kuni sulgemispäevani."

Pole tähtis, mida te seda nimetate, tehingu ametlikuks muutmiseks peab päevast päeva, mil müüja teie ostupakkumise aktsepteerib, ja istungi istumispäeva vahele jääma palju. Siin on ülevaade elukondliku kinnisvara sulgemise protsessis toimuvate sündmuste üldisest järjestusest, sellest, mida ja kui palju võite eeldada, et maksate enne sulgemispäeva ja sellel, ning dokumentidest ja teabest, mida peate mõistma ja allkirjastama, et oma reaalseks muuta kinnisvaratehingute ametnik.

Peamised sulgemisprotsessi verstapostid

Oluline on meeles pidada, et kinnisvaratehinguid reguleerivad tolli- ja juriidilised nõuded erinevad üksteisest oluliselt. Alljärgnev on üldine ajakava ja kirjeldus selle kohta, mida võite oodata (ja millal) ostupakkumise esitamise ja kinnisvara sulgemise päeva vahel, kuid tegelik kogemus võib erineda. Lisateavet selle kohta, kuidas protsess teie konkreetsel turul töötab, pöörduge erapooletu kinnisvaraalase asjatundja poole, kellel on selles valdkonnas kogemusi.

1. Aktsepteeritud ostupakkumine

Sulgemisprotsess algab ametlikult pärast seda, kui müüja võtab teie ostupakkumise vastu, allkirjastab selle ja tagastab selle (seda nimetatakse ka ostulepinguks). Enamikul juhtudel deponeerib müüja ostja teenitud tšeki - tavaliselt 0,5–2% ostuhinnast - deponeerimiskontole..

Tavaliselt saab ostu-müügilepingut muuta, et kajastada viimase hetke läbirääkimisi või ettenägematuid asjaolusid, näiteks kodukontrolli käigus avastamata probleem, ilma tehingut saboteerimata. Kõik tehinguga seotud osapooled - ostja ja müüja, nende esindajad, laenuandja, võlakirja- või deponeerimisagent ning võimaluse korral ostja ja müüja advokaadid - alustavad siiski sulgemisprotsessi eeldusel, et ostuleping on lõplik.

Mõnedes osariikides ja turgudel peate tegema 5% kuni 10% deponeerimiskonto (sissemakse ja / või sulgemiskulude katmiseks) vahetult pärast seda, kui müüja võtab teie pakkumise vastu. Juriidiliste esindajatega töötavad ostjad võivad tavaliselt oodata, kuni advokaadid vaatavad tingdeponeerimise sissemaksete tegemiseks läbi ostulepingu.

Kui te pole kindel, kas teie turul on vaja tingdeponeerimise deposiiti, küsige oma kinnisvaramaaklerilt piisavalt kaugel enne tähtaega, et veenduda, et teil on hoiuse tühjendamiseks piisavalt likviidseid vahendeid.

2. Ostja tellitud kodukontroll

Mõne päeva jooksul pärast seda, kui müüja on teie ostupakkumise vastu võtnud, peate kavandama koduülevaatuse koos professionaalse inspektoriga. Kodukontrolli eesmärk on otsida väiksemaid ja suuremaid defekte, näiteks konstruktsiooniprobleeme, mittetöötavaid seadmeid ja elemente, mis võivad rikkuda kohalikke ehitusnorme.

Paljud laenuandjad nõuavad seda hüpoteeklaenu tagamise tingimusena. Isegi kui teie oma seda ei tee, on teie kodu, mida kavatsete osta, põhjalikul uurimisel vähe varjukülgi. Kui ülevaatusel selgub mõni suurem probleem, mis tuleb enne sulgemist lahendada (või mille tulemuseks on kokkulepitud ostuhinna vähenemine), näib tavaline 300–500 dollari suurune kontrolltasu soodsana.

3. Laenu väljastamine ja tagamine

Kui müüja võtab teie pakkumise vastu, saatke see oma laenuandjale. Sel hetkel alustab teie laenuandja aeganõudvat (ja kulukat) laenu saamise ja tagamise protsessi.

Välja arvatud juhul, kui ostate vanematekodu, kus on palju füüsilisi defekte, põhjustab see sulgemisprotsessi kõige tõenäolisemalt viivitusi või saatuslikke vigu, mis muudavad tehingu lõpuni - eriti kui teil on ebaühtlane krediidiprofiil või muutuv sissetulek.

Laenu vormistamine ja tagamine hõlmab teie laenuandja nimel palju tööd. Teie vaatenurgast taandub see põhimõtteliselt ühele küsimusele: kas täidate laenuandja eksperdiarvamuse kohaselt oma lubadust maksta tagasi tuhanded dollarid, mida te palute, et ta teile laenuks annaks??

Hüpoteegi avaldus
Ehkki iga laenuandja on erinev, on enamik hüpoteeklaenude taotlejaid põhjaliku kontrolli all. Tõenäoliselt saadab teie laenuandja teile hüpoteekitaotluse, mille maht on 30 või 40 lehekülge ja mis sisaldab selliseid vorme nagu taotlus vabastada teie krediidiaruanne ühest või mitmest krediidiaruandluse büroost, taotlused eelneva aasta maksukoopiate saamiseks ja teave teie eelmiste kohtade kohta elukoht.

Koos taotlusega nõuab teie laenuandja tõenäoliselt järgmisi sissetuleku ja vara tõendusmaterjale:

Teie viimane maksudeklaratsioon (üks või kaks aastat)
Teie viimased palgatõmbed (vähemalt kaks viimast)
Teie viimased W-2 avaldused (üks või kaks aastat)
Teie viimased pangaväljavõtted (üks kuni kolm kuud)

Hinna lukustus
Kui saite hüpoteeklaenu jaoks eelkinnituse, mis tavaliselt nõuab krediidikontrolli, seab laenuandja tõenäoliselt teie laenu intressimäära (või lukustab) selle aja umbes siis, kui ta taotlusmaterjale välja saadab. Kui taotlete korrigeeritava intressimääraga hüpoteek (ARM) või muud tüüpi laenu ilma fikseeritud intressimääraga kogu tähtajaks, võib lukk kehtida ainult algmäära suhtes.

Intressimäärad on tavaliselt lukustatud tasemel, mis mõjutab laenuvõtja krediidiriski ajal valitsevaid intressimäärasid. Mida madalam on teie krediidirisk, seda madalam on tõenäoliselt teie lukustatud intressimäär.

Kui te pole eelnevalt heaks kiitnud, ootab teie laenuandja tõenäoliselt teie intressi lukustamiseks rakenduse krediidivõimaluse tulemusi. See võib ilmneda igal ajal teie kandideerimise kuupäeva ja nädala jooksul enne sulgemist. Igal juhul on tariifilukk hea vaid kindla aja jooksul - tüüpiline on 30 kuni 60 päeva.

Laenuprognoos
Kasutades lukustatud intressimäära (või kui see pole lukustatud, siis laenuandja parim arvamine teie esialgse intressimäära kohta), loob laenuandja teile laenuprognoosi, et saaksite selle üle vaadata, allkirjastada ja tagastada. Laenuprognoos on lihtsas keeles koostatud dokument, mis võtab kokku, mida ja millal võite hüpoteegi ja sulgemise eest maksta.

See sisaldab järgmist teavet:

Laenu identifitseerimine. See hõlmab laenu kordumatut identifitseerimisnumbrit, tüüpi (fikseeritud intressimääraga, muudetava intressimääraga), tähtaja pikkust (15 aastat, 30 aastat, 5/1), eesmärki (ost, refinantseerimine) ja intressi lukustuse kestust.
Laenu tingimused. Kirjeldatakse teie laenu põhiosa, intressimäära või intressimäära vahemikku, igakuist põhiosa ja intressimakseid, ettemaksu trahvi (kui on kohaldatav) ja õhumakse (kui on kohaldatav).
Prognoositavad maksed. Liidab kokku teie igakuise osamakse komponendid, sealhulgas hinnangulised kindlustus, maksud ning põhi- ja intressimaksed. Samuti võib täpsustada, kuidas makstakse makse ja kindlustust - näiteks deponeerimiskontolt.
Kulude sulgemine. Sisaldab teie hinnanguliste sulgemiskulude ja sulgemisele kuuluva sularaha (sealhulgas sissemakse) üksikasjalikku arvestust. Samuti näitab teie laenuandja hindaja, millistes sulgemiskuludes (nt omandikindlustus) teil on lubatud sisseoste teha, ja milles teil pole lubatud sisseoste teha..
Võrdlused. Sisaldab läbilõiget sellest, kui palju võite oodata järgmise viie aasta jooksul põhiosa ja intresside tasumist, laenu APR ja koguintressiprotsent - kogu intressimakse suhe kogu laenusummasse. See teave on kasulik teie laenu võrdlemisel teiste laenuandjate laenudega.
Muud kaalutlused. Sisaldab olulisi hoiatusi ja teavet, näiteks selle kohta, kas laenu saab eeldada (edastada tulevasele ostjale tingimusi muutmata), kas laenuandja kavatseb teie laenu teenindavale ettevõttele üle anda ning trahvid viiviste eest.

Enne 2015. aasta oktoobrit kasutas enamik laenuandjaid laenu ja sulgemiskulude kalkulatsioonide esitamiseks hea usu kalkulatsiooni (GFE) dokumente. GFE-d ja laenuprognoosid sisaldavad sarnast teavet, kuid GFE-d on vormindatud erinevalt ja neil on vähem selgesõnalisi selgitusi. Kui laenuprognoos on teie käes, võib teie laenuandja määrata esialgse tähtaja - sõltuvalt sujuvast emissiooni pakkumisest, tehingu algatamisest ja omandiõiguse otsingust..

4. Laenuandja hinnang

Laenuandjad kaitsevad oma investeeringuid või vähemalt vähendavad kahjumi tõenäosust, tellides emissiooniprotseduuri mingil hetkel hinnangu. Ostjad maksavad hindamistasu tavaliselt kas hindamiskuupäeval või enne seda või lõppkuupäeval. Hindamistasu on tavaliselt umbes sama kui kodukontrolli tasu.

Kui teie hindaja leiab, et teie kodu on väärt vähemalt nii palju, kui olete nõus selle eest maksma, pole vaja muretseda. Kui aga hinnang on madal - allapoole aktsepteeritud ostuhinda, nõustub laenuandja finantseerima ainult summa, mis on võrdne hinnatud väärtusega. Madal hinnang nõuab tavaliselt ostjalt ja müüjalt ostuhinna uuesti läbi rääkimist ja ostulepingu muutmist, mis võib tehingu sõlmimisega viivitada.

5. Majaomanike ja omandikindlustuse saamine

Enamik laenuandjaid nõuavad ostjatelt, et nad esitaksid tõendid majaomanike kindlustuse saamise tingimuse kohta või vähemalt enne sulgemist. Kui soovite saada õiglase hinnaga poliitikat, mis vastab teie ja teie laenuandja vajadustele, alustage majaomanike kindlustuskatte ostmist sulgemisprotsessi alguses. Te ei pea tingimata esimese aasta eest kohe maksma, kuigi see on kindlasti võimalus - enamik kindlustusfirmasid lubab teil esimese aasta kindlustusmakse komplekteerida sulgemiskuludega, mis tuleb tasuda sulgemiskuupäeval.

Isegi kui teie laenuandja seda ei nõua, on mõistlik osta ka ostja omandiõiguse kindlustuspoliis. Omandikindlustus katab kõik vara omandiga seotud puuduste (nt tasumata maksud või töövõtja pandiõigused) lahendamise kulud ja kaitseb teie omakapitali tulevikus tekkida võivate nõuete eest.

Kui soovite kasutada sama ettevõtet, mida teie laenuandja oma pealkirjapoliitika jaoks kasutab, öelge lihtsalt oma laenu töötlejale, et soovite ostja poliisi ja mõlemad poliisid saab liita teie sulgemiskuludeks. Kui soovite parema ostja poliitika osas sisseoste teha, võib teie kindlustusandja nõuda, et maksaksite poliisi eest ette. Sõltumata sellest, kas maksate mõlema poliisi eest sulgemisel või maksate ostja poliitika alguses ja laenuandja poliisi sulgemisel, võite eeldada, et kogukulud kokku on keskmiselt 1000 dollarit, sõltuvalt teie turust ja koduväärtusest.

6. Laenu kinnitamine

Kuna lepingute sõlmimine võib võtta kuu või kauem, saabub teie laenu kinnitamine tavaliselt sulgemisprotsessi lõpus. See on viimane suurem teos, mis peab paika, et sulgemine toimuks plaanipäraselt.

7. Lõppteade ja avalikustamine

Lõppteade
Kui kõik tükid on teie sulgemiseks paigas, peab teie ametinimetus või deponeerimisagent (või advokaat) saatma teile ametliku sulgemisteate koos kuupäeva, osalevate kinnisvaramaaklerite (ostja ja müüja) ning sulgemise kohaga, mis on tavaliselt tehingus osalenud ametniku või deponeerimisagentuuri kontor või advokaadi kontor. Teates selgitatakse ka seda, mida peate sündmusele kaasa tooma, sealhulgas tavaliselt järgmist:

Mõlemad ostjad (kui abielupaar) või notariaalselt kinnitatud volikirja dokumendid, mis võimaldavad praegusel ostjal allkirjastada olematu ostja
Foto ID (pass või riigi väljastatud isikutunnistus)
Teie elukohtade loetelu viimase 10 aasta jooksul
Piisav makse sulgemiskulude katmiseks (tavaliselt pangakonto või pangaülekanne)

Avaliku teabe sulgemine
Teie ametinimetus või deponeerimisagent on samuti kohustatud saatma ametliku sulgemisteate vähemalt kolm tööpäeva enne sulgemiskuupäeva. Enne 2015. aasta oktoobrit oli HUD-1 ehk “arveldusväljavõte” samal eesmärgil kui sulgemisaruanne.

Nagu laenuprognoos, on ka sulgemisaruanne selgesõnaline dokument, mis kirjeldab kõiki teie tehinguga seotud tegelikke rahalisi kohustusi - teie tegelikke sulgemiskulusid, jooksvaid maksu- ja kindlustuskohustusi ning hüpoteeklaenu jaotust. See järgib ligikaudselt laenuprognoosi malli, kuigi on üldiselt üksikasjalikum ja sisaldab sageli raamatupidamisarvestuse kirjeid või avalikustatavaid andmeid ja ettevaatusabinõusid, mida hinnangul ei olnud..

Vaadake tähelepanelikult läbi oma lõplik avalikustamine
Kui olete oma lõpliku teabe kätte saanud, vaadake see hoolikalt läbi, et veenduda, kas esitatud kohustused on enam-vähem kooskõlas laenuprognoosis kirjeldatuga. Samuti veenduge, et hüpoteeklaenu tingimused on ootuspärased - näiteks et intressimäära või intressimäärade struktuur pole laenu hinnangust muutunud.

Kui sulgemiskulud erinevad hinnanguliselt oluliselt või kui hüpoteeklaen erineb algselt kirjeldatuist, võib teie laenuandja või omandiõigus või deponeerimisagent rikkuda seadusi. Seetõttu on hea mõte - ja sageli ka rahaliselt - väärt säilitada advokaat kogu sulgemisprotsessi vältel.

Ühised sulgemiskulud

Ehkki eeldatakse, et ostjad maksavad kõik sulgemiskulud muude kokkulepete puudumisel, nõustuvad ostjad ja müüjad sageli sulgemiskulud jagama - eriti ostjate turgudel. Tavaliselt on see leping ära toodud aktsepteeritud ostulepingus ja seda võib igal ajal enne sulgemist muuta. Paljudel juhtudel ei jõua pooled selleni, kes maksab sulgemiskulud - nad lepivad lihtsalt kokku suhte, näiteks „müüja maksab 40% ja ostja maksab 60%” või lepivad kokku, et üks osapool maksab kindla summa sulgemise poole ja teine korjab järelejäänud osa.

Paljudel juhtudel tasutakse sulgemiskulude eest pangatšeki või pangaülekandega. Pangatšekk on üldiselt parem tehing, kuna need maksavad harva rohkem kui 1 või 2 dollarit, samal ajal kui pangad nõuavad sama päeva pangaülekande eest sageli 10 dollarit või rohkem. Kui teie ametinimetus või tingdeponeerimisagent nõuab tingimata pangaülekannet, veenduge, et nad saadaksid teile sulgemisteatega täielikud juhised (sealhulgas konto numbri ja panga marsruudi numbri saamine).

Pole tähtis, kuidas maksete üle läbirääkimisi peetakse ja milliseid tehinguid teostate, võite maksta sulgemisel järgmised kulud. Mõni võib nõuda teiepoolset tegutsemist, näiteks majaomanike kindlustuspoliisi seadmist enne sulgemispäeva. Teised ilmuvad teie sulgemisel lihtsalt reaartiklitena ega nõua otsest tegevust.

Kodu ülevaatus ja hindamine. Kui neid ei ole ettemakstud, lisanduvad need teie sulgemiskuludele. Kahe teenuse vahel loodetakse maksta kokku 600–1000 dollarit.
Laenu algatamise ja garantiitasud. Need tasud katavad teie hüpoteeklaenu väljastamise ja emissioonikindlustuse teenuste kulud, välja arvatud krediidiaruanded ja muud tasud. Enamik algamistasusid arvutatakse protsendina koguostuhinnast, tavaliselt vahemikus 0,5–1,5%. Neid protsendimäärasid nimetatakse mõnikord “punktideks” - näiteks 1% algatamise tasu oleks üks punkt. Kindlustusmakseid võidakse nõuda protsentides ostuhinnast või kindlasummalist tasu. Mõlemal juhul maksab emissiooni tagamine vähem kui 1% kodu ostuhinnast. Pange tähele, et mõnel hüpoteeklaenul, mida tuntakse kui tasuta või tasuta, ei ole sisenemis- ega emissioonitasusid. Kuid tasuta laenude intressimäärad on tavaliselt kõrgemad kui võrreldavate traditsiooniliste laenude puhul.
Krediidiraport. Üldiselt peavad ostjad maksma oma laenuandja krediidikontrollide ja aruannete eest - kõikjal vahemikus 20–60 dollarit, sõltuvalt sellest, kui palju laenuandja töötab ja milliste aruandlusbüroodega.
Üleujutuse sertifikaat. See on väike tasu - tavaliselt umbes 20 dollarit -, mis katab teie kodu asukoha kontrollimise kulud võrreldes kohalike üleujutusohu kaartidega. Üleujutuse sertifitseerimine on kriitiline, kui vajate üleujutuskindlustust. Mõnes piirkonnas võidakse teilt nõuda ka ühekordset üleujutuse seiretasu (sageli vahemikus 25–50 dollarit).
Esimese kuu intress. Paljud laenuandjad nõuavad, et hüpoteegi intresside ettemakse laekub tähtaja lõppkuupäevast kuni esimese makse kuupäevani. Pange tähele, et kui sulgete kuu keskel, ei pea te põhimakseid tegema enne järgmise kuu algust, eeldades, et teie maksed tuleb tasuda kuu esimesel päeval. Näiteks panime abikaasa ja mina maja augusti alguses kinni ja maksime oma esimese põhimakse alles oktoobri esimesel päeval, kuid sulgemisel tegi peavad maksma augustis laekuvad intressid.
Esmane deponeerimiskonto. Laenuandjad nõuavad turvalisse deponeerimiskontole ettemakseid, et katta maksu- ja kindlustuskohustused, mis tekivad laekumise ja nende maksetähtpäeva vahel. Praktikas tähendab see, et peate sisse maksma umbes aasta väärtuses majaomanike kindlustusmakseid - välja arvatud juhul, kui olete eelnevalt tasunud - ja 1–12 kuu kinnisvaramaksu lisatasusid. Ehkki kinnisvaramaksu makstakse tavaliselt iga kuue kuu tagant, ei soovi laenuandjad alustada uut tingdeponeerimiskontot, mille saldo on vaevalt piisav esimese maksude tasumiseks. Mu naine ja mina andsime hoiule piisavalt, et katta näiteks seitsme kuu väärtuses kinnisvaramaks.
Tingdeposiidi puhver. Paljud laenuandjad nõuavad ostjatelt lisapuhvri deponeerimist maksude ja kindlustusmaksete lühiajaliste ülespoole tehtavate korrigeerimiste katmiseks ning negatiivse tingdeponeerimiskonto negatiivse maksmise hilinemise tõenäosuse vähendamiseks. Puhvri suurus sõltub tavaliselt igakuistest maksu- ja kindlustuskohustustest - meie oma oli umbes kaks korda suurem kui meie igakuised kohustused.
Majaomanike ühing maksab. Kui elate kogukonnas, mida hooldab majaomanike ühing (tavaliselt korteritega), peate maksma HOA tasusid kord kuus, kord aastas või kaks korda aastas. Mõned laenuandjad koondavad teie tasud deponeerimiskontole ja maksavad need teie eest, nagu ka teie maksud ja kindlustusmaksed. Kui see kehtib teie HOA kohta, peate tõenäoliselt maksma oma HOA lõivud esimese makseperioodi lõpuks (võimalik, et kuni aasta pärast sulgemist). Muudel juhtudel, nii laenuandja kui ka HOA poliisi tõttu, ei arvestata HOA tasusid tingdeponeerimisel ja need tuleb tasuda eraldi.
Pealkiri / Tingdeposiiditeenused ja Kindlustus. Sellesse kategooriasse on koondatud laenuandja ja ostja (kui ostetud) omandikindlustuse kulud - keskmiselt 1000 dollarit katab mõlemad poliisid, kuid on sõltuvalt asukohast ja vara väärtusest väga varieeruv. Sellesse kategooriasse kuuluvad ka teie tiitlifirma, deponeerimisagendi või advokaadi (sõltuvalt teie jurisdiktsioonist) teostatud lisatööga seotud kulud - veel üks väga muutuv hind, mis on tõenäoliselt kõrgem, kui kasutate litsentseeritud advokaati. Lõpuks hõlmab see kategooria tavaliselt arveldustasu, mis põhimõtteliselt maksab teie tiitli või deponeerimisagendi aja eest sulgemispäeval ja ulatub tavaliselt 200 dollarist 400 dollarini..
Salvestustasu. Teie piirkonnas kinnisvara võõrandamise registreerimise eest vastutav linna- või maakonnaamet võtab tasu tehtud töö eest. Tasud on erinevates kohtades väga erinevad ja võivad sõltuda teie kinnisvara väärtusest või suurusest.
Ülekandemaksud. Teie kohalikud ja osariikide valitsused võtavad tõenäoliselt kinnisvaratehingutelt ka siirdemakse, mis põhinevad vara väärtusel ja võimalusel maatüki tsoneerimise tähistusel. Elamukinnisvara riiklikud ja kohalikud võõrandamismaksud ulatuvad tavaliselt kõrgest kolmekohalise näitaja vahemikust nelja keskpaigani.
Maakleri tasu. Ostjate esindajad võtavad komisjonitasu müüja tuludest, st ostjad ei maksa neile otse. Agentide tööandjad - kinnisvarakontsernid või maaklerid - võtavad sageli suhteliselt madalad teenustasud või suunamistasud otse ostjalt. Need võivad ulatuda nominaalsummast (100 dollarit või vähem) kuni 500 dollarini või rohkem.

Sõltuvalt sellest, kus teie tehing toimub, võivad sulgemistasud siin kirjeldatutest oluliselt erineda. Veel parema ülevaate saamiseks sellest, mida oodata, rääkige oma piirkonna usaldusväärse, erapooletu kinnisvaraprofessionaali või advokaadiga.

Mida oodata sulgemispäeval

Sulgemispäeval saab maja, mille olete nõus ostma, maja, mille uhkusega omate. Siiski on veel palju teha, et saaksite välisuksest läbi siristada ja selle oma koduks tõeliselt muuta.

Viimane läbikäik

Viimane läbikäik on teie viimane võimalus veenduda, et maja jääb heas seisukorras - või kui ostate kinnitusdetaili, siis sellises seisukorras, nagu olete nõus selle ostma. Enamikus tehingutes on lõplik läbikäik võib toimuda mis tahes punktis 24 tunni jooksul pärast kavandatud sulgemisaega.

Viimase läbimise ajal veenduge järgmises:

Kõik soovitud remonditööd on tehtud
Kõik valgustid ja pistikupesad töötavad
Kodused mehaanikad (küte, kliimaseade, veesoojendi) töötavad
Segistid ja sanitaartehnilised seadmed on funktsionaalsed
Köögi- ja pesumasinad on konksul ja funktsionaalsed
Pärast teie kodukontrolli pole uusi kahjustusi ega kulumist (nt seina augud, puuduvad põrandalauad, kahjustatud katuse vöötohatis jne)
Kodu on seest ja väljast puhas ja korras
Müüja isiklikud asjad on kadunud või on välja kolimisel

Kui läbikäimise ajal ilmneb mingeid ootamatuid probleeme, pole veel hilja asju paremaks muuta. Võimaluste arutamiseks pöörduge oma kinnisvaramaakleri või sulgemisagendi poole. Enamikul juhtudel nõustub müüja maksma vajalikud remonditööd või puhastustööd, isegi kui see tähendab sulgemist mõne päeva võrra edasi lükata.

Sulgemisel - võtmedokumentide allkirjastamine

Määratud sulgemisajal istud maha ja allkirjastate arvukalt dokumente oma ametinimetuse või deponeerimisagendi, kinnisvaramaakleri ja võimaluse korral advokaadiga. Müüjad toovad kaasa ka oma kolleege, ehkki müüjatel pole allkirjastamiseks nii palju paberimajandust ja seetõttu ei ilmu nad sageli enne, kui olete oma allkirjastamise odüsseias hästi osalenud.

Arvestades tehingu raskusastet ja sellega seotud rahasummat, võtke nii palju aega, kui peate lugema ja mõistma kõike, millele kirjutate. Mõned sulgemisdokumendid on kirjutatud tiheda legala keeles, nii et küsige oma advokaadilt või kinnisvaramaaklerilt, kui teil pole milleski selgust. Ärge lubage ametinimetusel või deponeerimisagendil teid kiirustada - nad on minevikus teinud sadu sulgemisi ja on tõenäoliselt rohkem mures järgmise kohtumise või õigel ajal kontorist lahkumise pärast, kui tagavad, et olete 100% kohal üles ja üles.

Järgnevad on kõige olulisemad dokumendid, mida sulgemise ajal lugeda ja allkirjastada:

Võlakiri. See näitab teie siduvat kohustust hüpoteeklaen tagasi maksta. See sisaldab kogu laenu, mille olete võlgu, laenu intressimäära, igakuise makse kuupäeva, laenu kestuse (tähtaja) ja aktsepteeritavad makseviisid (füüsilise aadressiga isiklike tšekkide saatmiseks). Kui teil on ARM või muutuva intressimääraga hüpoteek, on võlakirjas ka üksikasjalik selgitus selle kohta, kuidas, millal ja kui palju teie määr ja maksed võivad muutuda.
Hüpoteek / usalduse akt. Turvainstrumendina tuntud hüpoteek (või usaldusdokument) on leping, mis annab teie laenuandjale õiguse arestimise kaudu teie vara arestida, kui jätate oma hüpoteegi kokkuleppeliselt maksmata. Hüpoteek kordab võlakirjas sisalduvat teavet, kuid uurib põhjalikumalt ka teie kui majaomaniku ja laenuvõtja õigusi ja kohustusi - kirjeldades näiteks seda, kuidas peate kinnisvara kasutama (nagu peamine elukoht, üürikinnisvara jne). edasi) ja ülevaade sellest, kuidas ja millal võib teie laenuandja teid vaikimisi kuulutada.
Tingdeposiidi esialgne avalikustamine. See kirjeldab seda, kuidas teie laenuandja kavatseb deponeerimiskontole raha jaotada. See sisaldab teie põhiosa pluss intressi ja tingdeponeerimismaksete katkestamist, millele lisandub 12 kuu pikkune eeldatav tingdeponeerimise saldo. Tingdeposiidi avalikustamine näitab ka seda, millal ja kui palju iga deponeerimiskonto üksus (omandimaksud, kindlustus ning võimalikud PMI ja HOA maksud) tuleb tasuda.

Täiendavad sulgemisdokumendid, mida lugeda ja allkirjastada

Lõppprotsess hõlmab ka hulga täiendavate dokumentide lugemist ja allkirjastamist. Võtke jällegi nii palju aega, kui peate iga üksuse läbi lugema ja mõistma, esitades vajadusel küsimusi. Lõppude lõpuks on üks asi, mida sulgemisprotsess ei hõlma, võimalus üle anda.

Need dokumendid on sulgemisel tavalised, kuid teie tehing võib sisaldada mõnevõrra erinevat segu, mis põhineb teie piirkonna reeglitel ja teie ostetaval kodutüübil.

Allkiri / Nime kinnitus. See on põhimõtteliselt allkirja tõend, mida laenuandja, laenuteenindaja, valitsusasutused ja muud asjassepuutuvad osapooled kasutavad teie allkirja õiguspärasuse kindlakstegemiseks kõigil muudel sulgemisdokumentidel. See on eriti kasulik hüpoteeklaenupettuste uurimisel.
Hõivatuse / hõivatuse tõend. Uue ehitusega kodu ostmisel peate allkirjastama hõivatuse tõendi, mis näitab, et kodu on valmis ja sõitjatele turvaline. Tehniliselt võib puuduv reisitunnistus sulgemisprotsessi edasi lükata. Olemasoleva kodu ostmisel peate allkirjastama hõivatuse teatise, milles antakse ülevaade kodu otstarbest, sellest, kui kiiresti peate sisse kolima ja mis võib juhtuda, kui kasutate kodu määratud otstarbele mittevastaval viisil ( näiteks sulgemine).
Esimene makseteatis. See kordab teie esimese hüpoteegi maksmise summat (koos tingdeponeerimise, põhiosa ja intresside jaotusega) ja kuupäeva. See sisaldab ka teavet makse tasumise kohta, sealhulgas teenindaja füüsiline ja veebiaadress.
Müüja / laenuandja kontsessioonid. Selles dokumendis kirjeldatakse, millised sulgemiskulud maksavad müüja ja laenuandja, kui need tekivad.
Avalikustamise teenindamine. See tuvastab teie laenuteenindaja - kas laenu andnud laenuandja või ettevõtte, kes hiljem hüpoteegi ostab - ja kinnitab teie mõistmist, et laenu saab tulevikus üle kanda.
Eraisikute hüpoteekikindlustuse avalikustamine. Kui teie laenu ja väärtuse suhe (LTV) on suurem kui 80%, nõuab teie laenuandja tõenäoliselt erahüpoteekikindlustust (PMI). See avalikustamine määratleb PMI ning kirjeldab teie asjakohaseid õigusi ja kohustusi, kuidas ja millal tasutakse (tavaliselt igakuiselt deponeerimiskontole) ning millal saate taotleda selle langust (tavaliselt pärast 80% -lise läve ületamist).
Üleujutusohu avaldus. See kinnitab, et teie kodu asub spetsiaalses üleujutusohus või mitte. Kui teie kodu asub üleujutusvööndis, nõuab see tõenäoliselt üleujutuskindlustust.
Hindamise tunnustus. See kinnitab, et teil on õigus saada oma kodu hindamise koopia. Sageli sisaldub see ka hüpoteegi taotluses.
Võrdsete krediidivõimaluste seaduse avalikustamine. See föderaalselt volitatud vorm kordab, et teie laenu ei saa keelata kaitstud staatuse (nt rassi või usutunnistuse) alusel. See sisaldub sageli hüpoteegi taotluses.
"Tões laenus" avalikustamine. See on veel üks föderaalselt volitatud dokument, mis kirjeldab hüpoteeklaenu omadusi, igakuiseid makseid ja kogusummat (koos põhiosa ja intressidega), mida võite eeldada, et maksate kogu laenu kehtivusaja jooksul..
Hüpoteeklaenupettuste avaldused. Selles dokumendis määratletakse hüpoteeklaenupettuste erinevad vormid, loetletakse võimalikud karistused neile, kes on hüpoteeklaenupettuses süüdi mõistetud, ning kirjeldatakse USA valitsuse võetud meetmeid pettuses kahtlustatavate inimeste uurimiseks ja nende eest vastutusele võtmiseks.
Majaomanike ühingu paktid ja kokkulepped. Koduomanike ühingu liikmeks astumisega seotud lepingud ilmuvad mõnikord sulgemisel, kuigi sageli sõlmitakse neid ka enne sulgemispäeva.
Ohtude avalikustamine. Ehkki ostuleping sisaldab tavaliselt kõiki vajalikke andmeid teie kodu kohta, ärge imestage, kui näete sulgemispaketis samu või täiendavaid andmeid. Üldine teave hõlmab pliivärvi (enne 1978. aastat ehitatud kodude jaoks), radooni ja maa-aluste kaevude kohta.

Lõppsõna

Mu naine ja mina suutsime meie esimesse majja 2015. aasta suvel. Meie sulgemispäev oli keeristorm: kirglik viimane jalutuskäik; liikluse tõkestatud sõit pealkirjaga ettevõtte kaugeimasse peakorterisse; allkirjastamata ja parafeeritavate vormide ja avalduste lõputu rongkäik; segane klahvikombinatsioon, käsikirjalised selgituste märkused ja müüja viimase hetke nõuanded - seda oli palju töödelda.

Ja veel, sulgemispäev oli just pika liikumis- ja elamisperioodi algus. Võib vaid loota, et suuname sama hoolsuse, organiseerituse ja toore energia, mis meid läbi viis, sulgemispäeva raskesse, sageli tüütu töösse, mis on vajalik tavalise maja muutmiseks erakordseks koduks. Kui olete kodu ostmas, pidage meeles, et sulgemise päeval on täiesti tore tähistada - kui jõuate pärast seda tagasi tööle.

Kas teil on mingeid nõuandeid sulgemisprotsessi kohta??