Kuidas müüa oma maja omaniku poolt - ilma kinnisvaramaaklerita

Kui kodu jõuab turule ilma noteerimisagendita, nimetatakse seda „omaniku müügiks” või FSBO (hääldatakse „FIZZ-boh”). FSBO nimekirjad on tänapäeval tavalisemad kui 2007. aastal tänu tarbijatele suunatud reklaamiplatvormidele nagu Zillow ja mitteagentide hõlpsamale juurdepääsule mitme kirje teenusele (MLS)..

Kuid FSBO pole jalutuskäik pargis. 2017. aasta Zillowi aruandes leiti, et 36% majaomanikest üritab oma kodu müüa ilma agendita, kuid tegelikult müüb müügi ainult 11% ise. Teisisõnu, enam kui kaks kolmandikku müüjatest, kes proovivad FSBO-d, ebaõnnestuvad.

Kas arvate, et teil on vaja, et liituda FSBO tehinguid sulgevate müüjate ridadega? Siit saate teada, mida peate oma agendi müümise korral teadma - ja kuidas teha kindlaks, kas see on teie jaoks mõttekas.

Mida teevad professionaalsed loendusagendid?

Enne kui otsustate esindusest loobuda, mõistke, millest loobute. Professionaalsete börsiettevõtjate peamised kohustused hõlmavad:

• Aita müüjat realistliku hinna määramisel. Eeldades, et kasutate kohalikku esindajat, kellel on kogemusi oma maja müümisega, peaksid nad turgu hästi tundma. Samuti peaksid nad teadma, kuidas tõlgendada kompasse või hiljutisi võrreldavaid müüke ja hiljutisi müügimudeleid. Seejärel saavad nad võtta arvesse teie eesmärke ja motivatsiooni, näiteks seda, kui kiiresti soovite müüa, ning aidata teil realistliku hinnakirja määramisel.
• Kodu ettevalmistamine müügiks. Agent vaatab teie kodu suhtes objektiivse, isegi kriitilise pilgu, tuues välja probleemid, millega tuleb enne noteerimist tegeleda või milliseid allahindlusi hinnakujunduse korral hinnakirjale kohaldada.
• Kodu lavastamine. Teie esindaja peaks aitama teil oma kodu börsil noteerimiseks ette valmistada. Tavaliselt hõlmab see põhjalikku, süstemaatilist puhastus- ja dekoltreerimisprotsessi ning ranged reeglid korra hoidmiseks, kuni kodu on turul.
• Kodu loetlemine ja turundus. Enne nimekirja kandmist peaks teie esindaja tellima või tegema professionaalse kvaliteediga fotod kodu sise- ja välispinnast, koostama vara põhjaliku kirjelduse ja lisama kodu MLS-i. Müüjaturgudel võib teie agent osta kodu ostjate esindajate juurde ja potentsiaalselt meelitada pakkumisi enne, kui see ametlikult turule jõuab.
• Koduetenduste hõlbustamine. Teie esindaja on koduetenduste ja avatud majade esmane korraldaja ja kontaktpunkt. Nad tegutsevad vahendajatena ostjate esindajatele; kui teie agent teeb nende tööd hästi, ei pruugi te kunagi potentsiaalset ostjat või ostja esindajat näha.
• Läbirääkimiste hõlbustamine. Teie agent võtab vastu ka potentsiaalsete ostjate pakkumisi ja tegutseb vahendajana läbirääkimistel. Müügikogemus ja kohaliku turu asjatundlikkus on siin kasulikud; pädev agent aitab teil sortida pikapakkumisi kvaliteetsetest.
• Abistamine sulgemisprotsessis. Teie agent peaks teid saatma sulgemisele, mille tavaliselt korraldab arveldusagent või omandiõigusega ettevõte ning kuhu võib kuuluda ka kinnisvaraadvokaat, sõltuvalt teie jurisdiktsiooni kuuluvatest seadustest ja tavadest. Kogenematute müüjate jaoks on agendi olemasolu sulgemisel oluline usalduse suurendaja, mis võib leevendada viimase hetke vaidlusi või juriidilisi probleeme.

See tähendab, et hästi organiseeritud müüjad, kes on valmis panustama märkimisväärselt aega ja vaeva, on enam kui võimelised ise neid kohustusi võtma.

Kuidas müüa oma maja ilma kinnisvaramaaklerita

Ligikaudu järjestikuses järjekorras peate tegema järgmist, et oma FSBO kodu karjatada alates eelinstrumentidest enne ettevalmistamist kuni sulgemispäevani.

1. Valmistage oma kodu valmis

Alustage oma maja müügiks ettevalmistamist juba enne selle nimekirja lisamist. Alustage põhjalikust dekoltreerimiskampaaniast. Eesmärk on võimaldada potentsiaalsetel ostjatel end kodus hõlpsamini kujutada, selle asemel, et näha oma isiksuse tunnuseid igal pool. Eemaldage kõik, mis aitab kaasa kodu elamisele, näiteks perefotod, ja peitke see lukustatud kapidesse, panipaikadesse, garaaži või mujalt väljastpoolt asuvasse panipaika. Kasutage võimalust müüa või kinkida vara, mida te enam ei vaja; Nende kiireks laadimiseks kasutage eBay, Amazon, Craigslistti või vanamoodsat garaažimüüki.

Järgmisena nühi seda kohta, kuni see paistab. Kui olete siiani olnud ettevaatlik raha kulutamiseks kodu professionaalseks koristamiseks, võiksite siin teha erandi. Kvaliteetseid majakoristajaid leiate mõistliku hinnaga alates Handy.com. Võimalikud ostjad saavad öelda erinevuse heatahtliku amatöörpuhastuse ja professionaalse sügavpuhastuse vahel.

Koputage nüüd vähemalt ühele objektiivsele allikale - vähemalt sõbrale, kes ei taha teid solvata, vaid ideaaljuhul kellelegi, kellel on kinnisvarakogemus -, et jalutada teiega kodus läbi ja tuvastada probleemid, millest võiksite mööda vaadata. Enne noteerimist käsitletavad ühised projektid hõlmavad järgmist:

• Siseseinte värvimine neutraalsetes värvides
• Mööbli ümberkorraldamine suurte ruumide täitmiseks ja väiksemate rõhutamiseks
• Aegunud seadmete või sisseseade väljavahetamine
• Koduste, kuid ebaisikuliste aktsentide lisamine, näiteks piirkonna vaibad ja dekoratiivküünlad

Kui te ei ela korteris, ei saa te unustada ka kodu välisilmet. Kui välisilme vajab kindlasti tööd, näiteks uut värvimistööd või sõiduteed, siis käsitlege kõigepealt neid probleeme. Vastasel juhul peaks teie peamine eesmärk olema oma olemasoleva haljastuse ja lisavarustuse rõhutamine, et äärekivi atraktiivsust suurendada. Kui teil on traditsiooniline muru, ei kahjusta rohuseemne või mädakülvi piserdamine; lillepeenarde või xeriscape'i puhul peaks triki tegema vastavalt värske multš ja kruus.

2. Uurige turgu ja määrake oma hind

Nüüd on aeg viia läbi kohaliku eluasemeturu objektiivne analüüs ja seada oma kodu hinnakiri. Võtmesõna on siin „objektiivne“. FSBO müüjad lasevad emotsioonidel liiga sageli segada, mis peaks olema täiesti ratsionaalne harjutus. Teie armastus oma kodu vastu ei mõjuta selle väärtust.

Vaadake oma piirkonnas võrreldavate kodude hiljutist müüki, et saada aimu, kus peaksite oma kodu hinda määrama. Vaadake müügihindu kodudest, kus on sarnane viimistletud ruutmaterjal, magamistuba ja vannituba ning partii suurus. Hinnakujunduse täpsustamiseks võite kasutada föderaalse eluasemefinantsagentuuri HPI kalkulaatorit, kuid ärge võtke selle sõna evangeeliumina. Ja ärge vaeva hindamisega; kulutate 300–500 dollarit, et kinnitada, mida olete juba otsustanud, tasuta ja igatahes viib ostja pank tagatislepingu ajal läbi oma hinnangu..

Seadke oma turu-uuringute tulemustega käes olev hinnakiri, mis kajastaks teie eesmärke ja ajahorisonti. Kui peate võimalikult kiiresti majast välja minema, võib-olla töökoha ümberpaigutamise tõttu, hinnake seda, et see kiiresti müüks. Kui teil on õigus oodata õiget ostjat, määrake kõrgem hinnakiri. Kuumadel müüjaturgudel, kus kodud müüvad tavapäraselt kõrgemat hinda, võib madalam nimekirjahind käivitada pakkumissõja, mis lõpeb teie kodu müümisega palju rohkem kui peaks.

3. Koguge teavet ja koostage oma kirje

Järgmisena koguge teave, mida vajate kirje loomiseks, sealhulgas:

• Koduandmed. See sisaldab kvantitatiivset teavet, nagu näiteks ehitatud aasta, valmis interjööri kaadrid, partii suurus ning magamistoa ja vannitoa arv, samuti üksikasjad, näiteks kütte- ja jahutuskonfiguratsioon ning parkimiskord. Nendel päevadel on paljudes kodudes, mis praegu MLS-i ei tegutse, olemas elamispinnaturgude saitidel, näiteks Zillow ja Trulia, olemas "nimekirjad". Kui see on nii teie enda puhul, saate pärast täpsuse kontrollimist need andmed lihtsalt tõmmata. Kuid vaadake kindlasti aktiivseid MLS-i kirjeid, et kinnitada, et teil pole midagi olulist puudu.
• Fotod. Teie kodu fotod võivad teie kirje muuta või selle rikkuda. Kui eelistate, et professionaalse fotograafia paketi eest ei eraldataks mitusada dollarit, tehke kõik endast olenev, et seda korrata. HGTV soovitab lisada palju looduslikku valgust, rõhutades lähivaatega piltide pühkimist, fotode tegemist rohkem, kui kavatsete postitada, ja redigeerimistarkvara abil, et kuvada fotod, mida plaanite postitada. Soovite vähemalt ühte kaadrit maja igast ruumist ja koridorist, lisaks mitu välis- ja kõrvalfotot.
• Kirjeldus. Teie kirjeldus peaks segama faktilisi andmeid, mida standardsed loendiandmed ei hõlma, müügikoopiaga, mis köidab ostjate tähelepanu. Istuge koos oma objektiivi sõbraga maha oma kodu müügipunktid; nagu te tegite ettevalmistamise etapis, on teie eesmärk siin oma kodu näha potentsiaalsete ostjate silmade läbi. Teie kodukirjeldus ei ole luule ega peaks venima rohkem kui paarsada sõna, nii et ärge viitsige selle kirjutamiseks professionaali palgata. Kuid veenduge, et teie sõnad aitavad ostjatel end kodus näha. Kui olete ummikus, lugege võrreldavate kirjete kirjeldusi.

4. Lisage oma kodu MLS-i

Teil pole vaja oma kodu MLS-is loetleda ja paljud FSBO evangelistid vannutavad, et see pole müüjate aega väärt. Kuid MLS-i börsil noteerimine on lihtsaim ja tõenäoliselt kõige kuluefektiivsem viis tõsiseks reklaamide kuvamiseks ilma kutselist maaklerit kasutamata - ja mis veelgi olulisem - teie kirje ostjate esindajate ette tuua..

MLS-is loetlemine pole eriti kallis. Mainekate FSBO teenusepakkujate (nt MLS My Home) MLS-paketid algavad tavaliselt kuue kuu jooksul umbes 100 dollarist, arvestamata ostja agenditasu, kui seda on.

5. Reklaamige mujal

Teie MLS-i kiri - ja aia- või kõnniteede märk, mille leiate veebist mõne taala eest - ei tohiks olla teie FSBO turunduskampaania lõpp. Kaaluge ka oma kodu reklaamimist mõnel või kõigil järgmistest võimalustest:

• FSBO saidid. FSBO saite on külluses, kuid kulude kontrollimiseks ja logistika juhitavuse tagamiseks võiksite ilmselt kinni pidada paarist kõige tuntumast. FSBO.com-is maksab ainult FSBO.com-i nimekirjas olev pakett kuue kuu jooksul umbes 100 dollarit; MLS ja Realtor.com pakett, mis sisaldab Zillow ja Trulia sündikaate, maksab kuue kuu jooksul umbes 400 dollarit.
• Kinnisvara saidid. Kui otsustate soodsama FSBO paketi saamiseks mitte kevadet avada, võite oma FSBO kirje otse tarbijatega silmitsi seisvatele kinnisvarasaitidele nagu Zillow ja Trulia postitada. FSBO nimekirju saab postitada mõlemale saidile, mis jõuavad miljonite potentsiaalsete ostjateni.
• Kohalikud salastatud veebisaidid. Craigslistissa ja Nextdooris on mõlemad tasuta, tihedalt kaubitsetud salastatud veebisaidid, mille populaarsust pakuvad nii kodumüüjad kui ka ostjad - ehkki Nexttouri kinnisvarakuulutused pole igal pool saadaval.
• YouTube'i kanal. Postitage YouTube'is oma maja professionaalse kvaliteediga videotuur. Kuid ärge häirige väriseva, käeshoitava kaameratelefoni läbikäimisest; Kui te ei soovi professionaalse videograafi järele tulla, küsige videotoodangul ja monteerimiskogemusega sõbralt või kolleegilt.
• Spetsiaalne veebisait. Ehkki spetsiaalne veebisait nõuab rohkem pingutusi kui käivitusvalmis FSBO nimekiri või põhiline Craigslistissa reklaam, võib selle loomine olla väärt ostjate turgudel ja üldiselt väärtuslike või omanäoliste kodude jaoks. Mõned müüjate esindajad teevad seda ja [teie aadressi] .com domeen on peaaegu kindlasti saadaval. Kui te pole kogenud veebiarendaja, kasutage pistikmängu hostimise ja saidi koostaja paketti; Wixi põhiplaan maksab näiteks 11 dollarit kuus. Pidage meeles, et peate oma saiti majutama ainult seni, kuni maja müüb.

6. Hoidke avatud maja

Kui teie kodu ametlikult turule jõuab, pidage avatud maja. Suureks debüüdiks valmistumiseks külastage mõnda piirkonnas asuvat avatud maja, FSBO-d või muul viisil ning tehke märkmeid.

Seejärel looge läikiv müügileht ja tehke mõnikümmend eksemplari. Paljud müüjad prindivad lihtsalt oma MLS- või Zillow-kirjed, kuid kaaluge veelgi suurema miili läbimist ja lisage kodu jaoks rohkem perifeerseid detaile, näiteks selle tagapõhi, aga ka lähiümbruse mugavusi, eriti neid, mis meeldivad teie kodu tõenäolistele ostjatele - näiteks, pargid ja koolid peredele ning ööelu noorematele vallalistele.

Planeerige oma avatud maja nädalavahetuse hiliseks hommikuks või varajaseks pärastlõunaks. Tavaline jooksuaeg on kaks kuni kolm tundi, kuid minge soovi korral pikemalt. Eeldusel, et teie kodu on juba puhastatud, lagunenud ja lavastatud, on teie peamine vastutus enne avatud maja sõna levitamist. Mõelge:

• Kuulutuse ülespanek Craigslistissa ja Nextdooris, isegi kui teil pole nendel saitidel kirjeid
• Lisateavet saate oma sotsiaalmeedia kanalitesse ja paluge oma jälgijatel sõna levitada
• Kontaktidele massmeili saatmine
• Flaieride postitamine kogukonna ruumides linna ümber

Peate oma avatud maja ajaks kohal olema ja sisse lülitatud. Riietuge professionaalselt ja pühendage oma tähelepanu kõigile, kes uksest sisse kõnnivad, hoolimata sellest, kui tõsised nad koha ostmist näevad. Vastake küsimustele kannatlikult ja põhjalikult.

Pidage meeles, et teie avatud maja eesmärk on anda turule positiivne esmamulje oma kodust ja te konkureerite professionaalsete agentidega, kes teevad seda elatise teenimiseks. Käitu vastavalt.

7. Näidake oma kodu

Kui teie avatud maja on raamatutes, on see eraviisiliste etenduste avatud hooaeg. Ostke lukukast, mille leiate veebisaidilt Amazon.com vähem kui 15 dollari eest, et hoida tagavaravõtmed turvalisena või paigaldage numbriklahvistiku lukustus oma esiuksele; võite Amazon.com-ist saada lihtsa mitme koodiga lukustuse, mille hind on 75 dollarit või vähem.

Kui ostjate esindajad teiega ühendust võtavad, kontrollige nende identiteeti, kontrollides nende litsentside numbreid riigi kirjetega. Näiteks Californias pöörduge California kinnisvaraosakonna poole. Seejärel saate iga agendiga kellaajad kuvada; õhtud ja nädalavahetused on ostjatele enamasti mugavamad.

Ideaalis oleksite saate ajal majast või vähemalt nägemisulatusest väljas, kuna teie kohalolek võib mõne väljavaate lükata. Samuti ärge unustage hoida oma kodu plekita ja segadusteta, kuni see müüb.

8. Olge valmis pakkumisi käsitlema ja pakkumisläbirääkimisi pidama

Kui lähete FSBO-sse, siis kohustute tegutsema oma esindajana. See tähendab pakkumiste välja otsimist ja nende üle läbirääkimisi pidamist ostjate esindajatega, kes peavad elatiseks kinnisvaratehinguid.

Kui see kõlab hirmutavalt, siis harjutage neid tõhusaid läbirääkimisstrateegiaid. Eelkõige pidage meeles kahte peamist asja:

• Te ei ole kohustatud reageerima madalale või ebakindlale Pakkumised. See, et ostja agent võtab teile pakkumise saatmiseks aega, ei mõjuta pakkumise kvaliteeti. Jätke julgelt ebareaalselt madalad pakkumised käest ära; sagedamini tuleb sama ostja tagasi midagi enamat kooskõlas. Sama kehtib väga võimendusega pakkumiste (kui ostja sissemakse on palju madalam kui 20% standard) või müüjale ebasõbralike pakkumiste (näiteks ostja küsib tonni müüja makstud sulgemiskulude kohta).
• Kannatlikkus maksab. Motiveeritud ostjaid on seal isegi madalamatel turgudel. Ärge heituge sellest, mis tundub aneemiline huvi teie kirje vastu; võite selle pakkumise hinna alati alla jätta.

9. Säilitage pealkirjaga ettevõtte või arveldusagendi ametikoht

Kodu loetlemine ja turustamine on piisavalt lihtne, et sellega iseseisvalt hakkama saada, kuid müügi lõpetamiseks vajate professionaalset abi.

Täpsemalt, protsessi hõlbustamiseks vajate tingdeponeerimisagenti. Sõltuvalt teie riigi seadustest ja tavadest võib teie deponeerimisagent olla tiitlifirma esindaja või kinnisvaraadvokaat. Registreeritud tiitlifirmade leidmiseks kasutage American Land Title Association'i kataloogi või pöörduge abi saamiseks oma osariigi kinnisvararegulaatori poole.

Kõigi sulgemisdokumentide ja nendega seotud sulgemiskulude puhul, mille ostja tavaliselt katab, kuid mille võite nõus müügi soodustamiseks kokku leppida või arvata, on teie peamine kontaktpunkt teie tingdeponeerimisagent. Enamikul juhtudel vastutab ostja kodus pealkirjaotsingu eest ja omandiõiguse kindlustuspoliisi sõlmimise eest.

10. Täitke nõutav juriidiline paberimajandus ja sulgege müük

Ameerika Ühendriikide kinnisvaratehinguid reguleerivad mitmesugused osariikide ja föderaalsed seadused. Pole tähtis, kus teie kodu asub, seovad teid föderaalsed seadused, näiteks õiglase eluaseme seadus, mis keelab müüjatel diskrimineerida teatud kaitstud klasside liikmeid.

Teie osariigi kinnisvararegulaator - näiteks California kinnisvaraosakond - on kontrolliv asutus riigipõhiste juriidiliste küsimuste lahendamisel. Enamikus jurisdiktsioonides kasutavad ostjad ja müüjad tavalist kinnisvara müügilepingut; FindLaw sisaldab üksikasjalikku kirjeldust selle kohta, mida see leping peaks sisaldama. Isegi kui kasutate Internetist tasuta või odavat vormi, ei ole valus seda hallata kinnisvaraadvokaadil või vähemalt tingdeponeerimisagendil.

Teie deponeerimisagent ja kinnisvaraadvokaat, kui teil seda on, peavad tagama, et kõik sulgemisdokumendid on korras, kuna kõik ebakorrektne võib müüki edasi lükata või selle ohtu seada. Kui teil pole kõike hallata, kaaluge müügi lõpetamiseks palgata ainult maakleri teenust.

Otsige ainult tasulist esindatust selliste FSBO teenusepakkujate kaudu nagu ForSaleByOwner.com, kelle kalleimate kodumüüjate pakett maksab umbes 900 dollarit - ikkagi vähem kui täisteeninduse pakkuja vahendustasu 2–3%, eeldades, et müügihind on vähemalt 50 000 dollarit. Enne sulgemist võivad olla kasulikud ainult tasulised maaklerid.

Maja müümise eelised ilma esindajata

Majaomanikud osutavad tavaliselt FSBO-le mineku põhjustele.

1. Te ei pea maksma loendiesindaja vahendustasu

Dollarites on see teie maja ilma agendita müümise suurim eelis. Noteerimisagendid võtavad komisjonitasu harva alla 2%; see on 2000 dollarit iga 100 000 dollari müügiväärtuse kohta. 2018. aasta IV kvartali mediaanmüügis USA-s on 317 400 dollarit, see on 6348 dollarit. Paljudel turgudel on 3% vahendustasu standardne; see on 3000 dollarit 100 000 dollari müügiväärtuse kohta ja 9522 dollarit keskmise hinnaga müügi korral.

FSBO müüjad peavad ikkagi tasuma ostja esindaja vahendustasu, kui ostjal on professionaalne esindus, mis tavaliselt nii on. Kuid 2–3% lõplikust müügihinnast on väiksem kui 4–6% lõplikust müügihinnast, mida maksaksite, kui teil mõlemal oleks esindajaid.

2. Te olete protsessis täielikult kontrolli all

Parem või halvem on FSBO-del täielik kontroll müügi üle. Näib, et see kehtib ka professionaalse esindatusega müüjate kohta, kuid kõik, kes on kinnisvaramaakleri juures töötanud, teavad, et nad mõjutavad protsessi paratamatult - olgu see siis peen või healoomuline -.

Isegi heatahtlik agent, kes ei kiirusta sulgemist, võib sundida teid võtma pakkumist, mis ei pruugi teile meeldida - või mille kohta soovite edasi rääkida -, sest nad usuvad siiralt, et see on parim pakkumine, mida saate. . Vähem asjatundlikud esindajad võivad suruda kliente kiiremini sulgema ja aktsepteerima madalama hinnaga pakkumisi logima komisjonitasusid või täitma müügikvoote enne konkreetse kuu või kvartali lõppu. Nad võivad ostjaid isegi tõrjuda tõsiasjale, et olete motiveeritud müüma, mis on selgelt vastuolus teie finantshuvidega.

3. Sa ei pea tegelema agendiga, mis sulle ei meeldi

Oma esindajana tegutsedes ei pea te muretsema isiksuste kokkupõrke, esteetiliste eelistuste ega läbirääkimiste stiilide pärast. Võib-olla peate ikkagi maadlema omaenda vastuoluliste soovidega või tegema oma abikaasa või partneriga kompromisse, kuid see on erinev; teate oma abikaasat või elukaaslast palju paremini kui juhuslik kinnisvaramaakler.

Agent-müüja konfliktid ilmnevad mitmel viisil. Ma mõtlen sageli kogemustele, mida mu naine ja ostjad olid. Meie agent, kes töötas kaugest äärelinna kontorist, oli kriitiline töölisklassi linnaümbruse suhtes, kuhu me tahtsime sisse osta. Ta juhatas meid järeleandmatult "kenamatesse" ja kallimatesse linnaosadesse ja teele etendustele tegi ta halvustavalt hooldatud majade, räbalate autode ja pealtnäha jõudeolevate kohalike kohta halvustavaid märkusi.

Me eirasime tema nõuandeid ja ostsime soovitud naabrusesse suure stardimaja. Aastaid hiljem oleme oma valikuga endiselt rahul. Kuid nagu meil oli ostjatena probleeme kinnisvaramaakleriga, võisid teil maja müümisel tekkida probleemid agendiga.

4. Saate oma kodust teadlikult rääkida

Professionaalsed esindajad on professionaalid. Nad teavad, kuidas kodu parim jalg ette võtta, tuues esile selle parimad müügiargumendid, minimeerides selle puudusi.

Kuid isegi nutikas professionaalne esindaja ei tunne teie kodu nii hästi kui teie. Ehkki kunagi pole mõistlik lasta emotsioonidel takistada otstarbekust või oma parimaid majanduslikke huve (vt allpool), on avatud majades ja etendustel suureks eeliseks teie kiindumus oma koju. Olen alati leidnud FSBO show'de huvitavamad ja informatiivsemad kui agentide esindatud show'd. Ühes eriti meeldejäävas avatud majas vestlesin pika FSBO müüjaga kodu keskvaakumist - tööseadmest, mida ma polnud kunagi varem näinud.

5. Sa ei pea üksi minema

Professionaalse esindaja poolt täisteenindusest loobumine ei tähenda, et teeksite seda üksi. Kui olete tõeliselt pühendunud DIY müümisele, kasutage oma piirkonnas edukate FSBO müüjate leidmiseks sotsiaalmeediat; kahtlemata on neil väärtuslikku nõu. Selliste ressurssidega nagu Craigslistissa ja FSBO.com saate mõistliku vaevaga oma kodu mitmel saidil loetleda ja reklaamida. Ja kui otsustate, et vajate rohkem abi, kui arvasite, maksavad kindla tasuga vahendusteenused märkimisväärselt vähem kui täisteeninduse esindajad.

Puudused maja müümisel ilma esindajata

Siin on põhjus, miks võiksite mõelda FSBO müügi üle kaks korda.

1. Sa pole kogenud professionaal

FSBO müüjatel pole nii palju kogemusi kui kogenud kinnisvaramaakleritel või maakleritel, kelle volitused nõuavad aastaid õpinguid ja praktikat. Muidugi, võite töötada müügi alal või teada seadusliku lepingu ümber, kuid tõenäoliselt pole teil täielikku valikut teadmisi, oskusi ja meetodeid, mis vastaksid tõelisele profile.

Vaatamata NBERi uuringu järeldusele, et FSBO-d tegid sama hästi kui esindajate abistatud müüjad, võib teie kogemuste puudumine vigastada teid läbirääkimislaua taga või põhjustada algaja eksimuse, mis suurendab teie juriidilist või rahalist vastutust.

2. Tõenäoliselt pole teil kohaliku turu ekspertiisi

Pole tähtis, kui kaua olete selles piirkonnas elanud, tõenäoliselt ei tunne te oma kohalikku kinnisvaraturgu ega ka professionaalset esindajat, kes on seal aastaid äri teinud. Täistööajaga esindajad osalevad kümnetes müükides aastas; neid, kes on seotud suuremate maakleritega, näeb veel kümneid või sadu. Nad saavad nuusutada näpunäiteid ja suundumusi, mis ei ole kvantitatiivsetest turuanalüüsidest selgesti nähtavad, ja muuta need tükid realiseeritavaks strateegiaks, mis müüjatele end ära tasub - näiteks soovitades kliendil oma kodust madalamat hinda pakkuda, kui turg seda talub, ja käivitades pakkumissõja. ostjad, kes soovivad kasu saada lisandväärtuse võimalusest.

3. Peate sellele protsessile palju aega pühendama

Maja müümine on aeganõudev, ükskõik mida, kuid see on veelgi enam ilma agendi abita. Enne kui üksi minna kavatsete, mõelge välja, kui palju teie aega väärt on ja kui palju peate ilma agendita kokku hoidma, pidades meeles, et teie kodu võib müügi lõpetada vähem kui FSBO kui agendi abistatav müük. Kui see lisatasu pole väärt palju, mitu tundi, mida veedate oma kodu ettevalmistamisel ja näitamisel, ei pruugi FSBO olla teie jaoks.

4. Peate olema juhtiv läbirääkija

Mitte kõik FSBO müüjad pole sündinud läbirääkijad, kuid neil, kellel on tehingute tegemise vastu hea meel, on vastasseisudele vastumeelsed jalad..

Kui olete nõus maksma kellelegi teie nimel läbirääkimiste pidamiseks, eriti kui kahtlustate, et see teeb sinust parema töö, võib professionaalse agendiga töötamine olla teie aega väärt. Valikute kaalumisel pidage meeles, et müügihind pole ainus läbirääkimisnäitaja. Kui olete motiveeritud müüma, kuid tunnete, et emotsionaalne kiindumus oma kodusse või suutmatus tunnustada kvaliteetset pakkumist takistab teie võimet tehingut lõpetada, võib professionaal aidata teil ja teie ostjal kiiremini jah-sõna saada..

5. Võite kokku puutuda ostjate esindajate vastupanuvõimega

Arusaadavalt kaitsevad kinnisvaramaaklerid oma gildi. Mõned suunavad oma kliendid aktiivselt FSBOdest eemale. Teised soovivad amatööridega läbirääkimisi pidada, kuid muretsevad kogenematute müüjatega seotud juriidiliste riskide pärast. Samuti ei kontrolli enamik esindajaid regulaarselt FSBO nimekirjade saite, välja arvatud juhul, kui nende kliendid seda konkreetselt taotlevad. Veel üks põhjus, miks peaksite oma kodu turu nähtavust suurendama, lisades nimekirja MLS-is.

Kas vajate veelgi rohkem teavet oma kodu müügi kohta ilma esindajat kasutamata? Amazoni kohta on olemas suurepärane raamat nimega, Tšekk, tšekk, müüdud: kontrollnimekiri juhendist oma kodu müümiseks ilma agendita suurema raha eest.

Lõppsõna

Ilma agendita müümise potentsiaalne rahaline kasu korreleerub otseselt müügihinnaga. Esindajate komisjonitasud on kallimatel elamuturgudel - näiteks suurtes rannikulinnades nagu San Francisco ja New York või väga soovitavates puhkekogukondades, kus on piiratud eluasemepakkumised - kõrgemad kui maapiirkondades ja väiksemates linnades. Kuid kallid elamuturud on pigem ostjate kui ka müüjate jaoks konkurentsivõimelisemad. See suurendab esindajate kasulikkust tehingu mõlemal poolel - ja müüjate jaoks suurendab võimalust, et vahendajate teenused maksavad ise.

Päeva lõpus on teie otsustada, kas FSBO on teie kodu, turu ja eesmärkide jaoks mõttekas. See otsus võib tuleneda lihtsast dollari- ja sendiarvutusest või muust keerulisemast ja subjektiivsemast, näiteks teie soovist võtta aega oma kinnisvara turustamiseks või taluda potentsiaalsete ostjatega otsese suhtlemise tüütust.

Kas kaalute oma maja müümist ilma kinnisvaramaakleri abita? Miks või miks mitte?