Kas peaksite ostma maja koos sõbraga? - mida arvestada

Mu semu oli leidlikum kui teie keskmine 20-aastane, kuid tema lugu polnud toona ebatüüpiline. Samuti ei olnud tegemist kaasomandiga, kus kaks või enam mitte-romantilist partnerit, näiteks sõbrad või toakaaslased, ostavad koos peamise elukoha. Tõepoolest, kui mu sõbra toakaaslased oleksid ise leidlikumad olnud, võisid nad olla veendunud, et nad ostavad omakapitali.

Pärast seda on mõlemad tavad - kaasomand ja omaniku kasutuses olevates ruumides üürimine - populaarsust kogunud. Siit leiate lähemalt, miks see nii on, kaasomandi eelised ja puudused ning mida edasipüüdlikud kaasomanikud peaksid enne sukeldumist kaaluma.

Miks kaasomand on järjest populaarsem

Ameeriklased lükkavad abielu pikemaks kui kunagi varem. USA rahvaloendusbüroo andmetel tõusis esimese abielu keskmine vanus 1960– 2016 umbes seitsme aasta võrra.

Samal ajal, Yardeni Research väidab, et me loome uusi leibkondi kiirusega, mida pole 1980ndatest alates järjekindlalt nähtud. Deloitte Insightsi 2015. aasta aruandes leiti, et üheinimeste leibkondade osatähtsus ajavahemikus 1960 kuni 2014 enam kui kahekordistus. Kuna ameeriklased ootavad veelgi pikemat sõlmimist või loobuvad pikaajalistest kodumaistest partnerlustest, näib üksikute leibkondade osakaal olevat kindel aastatega suurenema.

Alates 2010. aasta algusest on need tingimused koos laieneva majanduse ja madalate intressimääradega põhjustanud korteribuumi buumides sellistes linnades nagu San Francisco, Denver ja Washington, DC Millennials ja Gen Zers ei soovi osta oma kodusid, mis on vastvalminud korteriühistutele mõeldud. ja vanemad üürielamud puhkeruumides asuvates linnakeskustes.

Plahvatuslikult on kasvanud ka omanike kasutuses olevate eluasemete turg. Keskmine kodu müügihind tõusis 222 900 dollarilt 2010. aasta esimeses kvartalis 331 800 dollarini 2018. aasta esimeses kvartalis, teatas St. Louisi föderaalreservi pank. Hindade tõus on õitsevates linnades veelgi tugevam. Trulia sõnul oli keskmine kodumüügihind San Franciscos enam kui kahekordistunud - 655 000 dollarilt 2010. aasta jaanuaris 1,35 miljoni dollarini 2018. aasta jaanuaris..

Miljonite sõltumatute aastatuhandete vältel ja Gen Zersit, mis suunab linna, ühe sissetulekuga leibkondi, pole koduomanik kunagi tundunud kaugem - seda enam neile, kes tegelevad tudengivõla halva tasemega. Kallimatel elamuturgudel elavad paljud üürnikud vajaduse korral koos toakaaslastega hästi oma 20ndatesse ja 30ndatesse, oodates ärevusega päeva, mil nad saavad endale lubada endale sobivat kohta.

Kuid mitte kõigil pole nii kiire soolo minna. Isegi pärast nende rahanduse paranemist jäävad paljud üürnikud eluasemekaaslaste juurde või leiavad uusi. Mõned valivad isegi omaniku kasutuses oleva kinnisvara ostmise koos. Kui te lihtsalt ei saa oma praeguse sissetulekuga endale soovitud maja endale lubada, on köitev ostmine sõbra või tuttava juures.

See on ka potentsiaalselt ohtlik. Pole tähtis, kui kaua olete oma ühe ja tulevase toakaaslasega koos elanud, pole kodu ostmine kellegagi, kellega te ei ole seadusjärgses koduabilises koosseisus, kergekäeliselt otsustada.

Sõbraga kinnisvara ostmise eelised

Miks osta kinnisvara koos sõbraga (või kahega)? Need on kõige ilmsemad eelised:

1. Kaks sissetulekut on parem kui üks

Kallimatel elamuturgudel võib ühe sissetulekuga - isegi suhteliselt mugava - sisseostjatel olla vähe võimalusi. Kahe (või enama) sissetulekuga on teil palju tõenäolisem koguda 20% sissemakse ja lubada potentsiaalselt kopsakaid hüpoteekimakseid veel aastaid.

2. Tulukinnisvara omamine muutub realistlikumaks

Kui kavatsete osta dupleksi või suurema üürikorteriga üürikorteri, maksate tõenäoliselt lisatasu, pannes ühe sissetulekuga koduomanikud veelgi kaugemaleulatuvalt välja.

3. Hüpoteegi kvalifitseerimine võib olla lihtsam

Laenuandjad tagavad kõik, kelle nimi ilmub vara pealkirjale - teisisõnu arvestavad nad ostjate grupi kumulatiivse sissetulekuga. Kui eeldada, et teie grupi keskmine krediidiskoor on hea, on teil kvalifikatsiooni saamiseks kindlasti lihtsam aeg.

4. Teie pakkumine võib olla müüjate jaoks atraktiivsem

Kombineeritud ressurssidega on teil vähem raskusi suurema sissemakse koondamisel või kogu sularaha maksmisel, kui ressursid seda võimaldavad. Rahalised pakkumised on müüjate jaoks tavaliselt atraktiivsemad.

5. Võimalus omakapitali loomiseks

Majaomanikud loovad omakapitali iga põhimaksega. Kui ühe majaomaniku elu elamine pole teie jaoks realistlik, on sõbra (või sõprade) juures ostmine ainus viis omaenda kinnisvarasse omakapitali loomiseks.

6. Jooksvad koduomaniku kulud on paremini hallatavad

Ligikaudu rusikareegel on, et majaomanikud peaksid hoidma hoolduse umbes 1% oma kodu väärtusest aastas. See osa võib olla madalam kallitel elamuturgudel, kus ostjad maksavad rohkem ruutmeetri kohta. Sõltumata sellest on igasugune kulude jagamine kasulik.

Sõbraga kinnisvara ostmise puudused

Kas peaksite kaks korda mõtlema sõbra või mitte-romantilise elukaaslasega majja sisenemise peale? Need puudused võivad teile pausi teha:

1. Kinnisvara on mittelikviidne

Isegi kui teie lepingusse on kirjutatud põhjalikud lahkumisprotseduurid, ei saa teie huvi ühisomandis oleva kodu vastu õnnestuda üleöö ning kogu maja või maja müümine võtab tõenäoliselt mitu kuud.

2. Teie hüpoteek võib mõjutada teie võimet saada muid laene

Isiklikul bilansis suure hüpoteeklaenu kandmine võib võla ja sissetuleku suhet suurendada, kui laenuandjad sooviksid. Kui kavatsete peagi taotleda muid krediidi vorme - näiteks autolaen, krediitkaart või isiklik laen - küsige endalt, kas on õige aeg maja ostmiseks.

3. Partneri häbiväärsed rahalised vahendid võivad teie oma mõjutada

See on üks suuremaid riske, kui osta koos sõbraga maja. Isegi põhjaliku hoolsuskohustuse korral ei saa te oma sõprade rahalist olukorda kontrollida. Kui nad jäävad oma maksete osas maha, võib see mõjutada teie krediiti.

4. Võrdne omand võib luua stalemaate

Kahe inimese partnerluses võib 50–50-osaline osalus olla pinge või ummikseisu retsept. Sellepärast on nii oluline veenduda, et näeksite koos kaasomanikuga enne maja ostmist oma kaasomanikuga silmast silma. Viimane asi, mida soovite teha, on pikaajalise sõpruse ohustamine.

5. Ebavõrdne omand võib tekitada jõu tasakaalustamatuse

Ebavõrdne omand ei taga tingimata harmooniat. Vähemuseomanikuna võite tunda end enamusomaniku või omanike poolt ignoreerituna või kiusatuna.

6. Vale pealkiri võib teie panuse ohtu seada

Kui teie nime ei ole kodu pealkirjas või kui te ei ole vara omava äriüksuse aktsia seaduslik omanik, pole te seaduslik omanik - isegi kui maksate osa hüpoteekist ja hõivate Kodu. Teisisõnu, isegi kui olete oma kaasostjaga head sõbrad, peate kindlasti kokkuleppe vormistama ja kinnistule õigusliku nõude esitama.

Mida kaasata kaasomandisse või tegevuslepingusse

Ükskõik kui hästi te oma partnereid tunnete, peate oma huve kaitsma kaasomandilepinguga, mis kirjeldab teie omandikokkuleppe toimimist väga detailselt. See sarnaneb kooselulepinguga, mille sõlmiksite oma kodupartneriga, ehkki vähem ulatuslik. Kui otsustate vara hoidmiseks luua ametliku majandusüksuse, näiteks mitmeliikmeline LLC, on ettevõtte tegevuslepingul sama mõju.

Veebis leiate taskukohaseid üldisi kaasomandilepinguid. NOLO-l on vallalistele paaridele mõeldud juriidiline juhend, mis maksab alla 25 dollari, ja väikeettevõtete juriidiliste vormide koostamine alla 30 dollari. Veenduge, et teie leping vastab kehtivatele osariigi seadustele.

Kuna kinnisvara omamine on keeruline ja tekkida võivate võimalike probleemide universum on tohutu, pakutakse teile veelgi paremini kohandatud kaasomandi- või tegevuslepingut, mille on koostanud kinnisvaraadvokaat. Litsentsitud spetsialisti koostatud kohandatud lepingu eest peate maksma mitusada dollarit või rohkem, kuid sellise väärtusliku vara kaitsmiseks on see väike hind..

Teie kaasomandis või LLC-s sõlmitud tegevusleping peaks täpsustama enamiku või kõiki järgnevaid.

1. Omaniku struktuur

Esiteks peate otsustama, kas hoida kaasomandis olevat maja LLC-is või juriidilise isiku õigusteta üksuse omanduses.

Te peaksite pöörduma nõustamisteenuse saamiseks oma kinnisvaraadvokaadi ja maksualase spetsialisti poole. Sellegipoolest pidage meeles, et LLC omanduses ei pruugi olla tulu teenimata varade jaoks mõistlik. Regulaarsest majaomanike kindlustusest võib piisata, et lahendada vastutusprobleeme, mis tekivad omaniku kasutuses oleva majapidamise käigus ning esmase elukoha pidamine LLC-is võib välistada kodukoha maksuvabastuse teie kinnisvaramaksu arvel..

Kui teie grupp kavatseb omandada ühe või mitu tulu tootvat kinnisvara, võib korralikult struktureeritud LLC kaitsta teid isikliku vastutuse eest ja pakkuda ärikulude maksuvähenduste kaudu olulist rahalist kasu. Piiratud sularahareserviga esmakordsete ostjate jaoks on see siiski suur saak: laenuandjad väljastavad harva hüpoteeklaene ettevõtjatele, kellel on vähe vara või puuduvad need, ning nad võivad laenu tagasi nõuda - või nõuda selle täielikku tagasimaksmist - kui annate omandiõiguse üle üksus pärast ostmist.

Kindel viis selle vältimiseks on see, kui LLC ostab kinnisvara sularahas. See on raske küsida esmakordsetelt ostjatelt, kellel on piiratud isiklikud säästud - isegi neile, kes on ühendanud jõud mitme partneriga - eriti kallil turul. Siiski nõuavad laenuandjad sissetulekut tootvatelt kinnisvaratelt tavaliselt suuremaid sissemakseid; Tüüpiline on 25% või rohkem.

2. Omandivorm

Juriidilise isiku õigusteta partnerid kasutavad tavaliselt ühte neist kahest omandiliigist:

Ühine üürimine

Ühised üürnikud omandavad ühe ja sama tehinguga samaaegselt võrdsed varad. Ühisüürnikel on õigused toitjakaotuspensionile, see tähendab, et surnud ühisüürniku osa läheb tema surma korral teistele ühisk üürnikele võrdselt üle ilma testamendi läbimata.

Kui ühine üürnik annab oma huvid teisele poolele üle, muutub see kokkulepe ühiseks üüriks. Ühine üürimine on tavalisem abielus ja abielus olevate kodupartnerite kui mitteseotud omandipartnerite vahel.

Üürikorter (TIC)

Ühine üür on paindlikum kokkulepe, mis võimaldab ebavõrdseid omandiõigusi ja järkjärgulist omandamist. Näiteks võib kolme inimese ühine üürimine tekkida järgmiselt:

Omanikud A ja B ostavad 50% kinnisvarast 1. aasta jaanuaris.
Seejärel omandab omanik C omaniku B osaluse 5. aasta jaanuaris, jättes omanikule A 50% osaluse ning omanikele B ja C 25% osaluse.

Ühistel üürnikel puudub vaikimisi ellujäämisõigus; ühisomandis oleva surnud üürniku vara läheb üle tema pärandvara ja sealt edasi tema pärijatele. Ühised üürnikud võivad siiski anda ühingule ühingu liikmete pärijate ees ülimuslikkuse, kirjutades oma omandilepingusse klausli „esindusõiguse”..

3. Kindlustus

Tavaline koduomanike kindlustus pakub tavaliselt piisavat vastutuse kaitset omanike kasutuses olevatele kinnisvaradele, mis ei anna tulu. Kui kavatsete rentida mitteomanikele üürnikele, vajate siiski täiendavat kaitset - tavaliselt üürileandja kindlustust või vihmavarjukindlustust, sõltuvalt teie omandiõiguse kokkuleppe iseloomust. Lisateavet leiate Allstate'i kinnisvarakindlustuse alusest.

Katusekindlustus tuleb sõlmida individuaalselt. Konsulteerige kindlustusagendiga, mis sobib teie olukorraga, seejärel kirjutage lepingusse punkt, milles sätestatakse minimaalsed tagatised iga kaasomaniku kohta.

4. Omandiosa

See kehtib ainult ühis- ja ettevõtete omandistruktuuride üüride kohta. Kahe inimese osalusega seltsingutes on omandiõiguse jagamine 50–50 korrektne, kuigi paljud kaasomanikud nõustuvad nimetama ühe partneri kinnisvarahalduriks või isikuks, kes vastutab selliste otsuste tegemise eest nagu tavapärane hooldus, remont ja koodide järgimine..

LLC-des ja TIC-des on omandiõigus tavaliselt võrdeline partnerite kapitali sissemaksetega või nende osamaksetega sissemaksega (kui neid finantseeritakse) või sularahamaksetega (kui otse ostetakse). Kui teie sissemakse on 50% ostuhinnast ja teie kahe noorema partneri panus on 25%, kuulub teile pool kinnisvara. Kui jagate laenumakse proportsionaalselt partnerite omandiosadega, veenduge, et kõik saaksid nõutud kuumaksega hakkama. (Lisateave allpool.)

5. Vastutus remondi ja hoolduse eest

Nagu märgitud, on mõistlik määrata üks isik, kes vastutab rutiinsete remondi- ja hooldustööde eest - loodetavasti kaasomanikega nõu pidades - otsuste tegemise eest. See on kahekordselt tõsi, kui plaanite, et kinnisasjas elavad mitteomanikud üürnikud. Nad peavad teadma, kelle poole pöörduda, kui probleemid tekivad.

Samuti soovite tuvastada usaldusväärseid osapooli, kes suudavad selle töö lõpule viia. See aitab kaasomanike rühmas olla meistrimees. Kui te seda ei tee, uurige ja hankige viiteid kolmandate osapoolte teenusepakkujatele.

Lõpuks peate otsustama, kuidas vajalike remonditööde ja hoolduse eest maksta. Kulude jaotamine vastavalt iga partneri omandiosale on loogiline, kui te ei saa kokku leppida muus kokkuleppes.

Ärge unustage enne sulgemist tellida kodukontroll. Põhjalik ja professionaalne kontroll peaks tuvastama enamiku olulisimatest probleemidest, mis võivad tekkida koduomaniku esimestel aastatel, näiteks ahju või veesoojendi tööea lõppemisel.

6. Vastutus parenduste eest

Te ei soovi usaldada oma hoolduspunkti isikut, kes tellib ühepoolselt suuri koduparandusprojekte. Lõppude lõpuks ei suurenda kõik koduarendusprojektid edasimüügi väärtust. Kahe inimese osalusel on eelistatav konsensusepõhine süsteem, välja arvatud juhul, kui osaluse suurus on ebavõrdne. Mitme inimese gruppides on hääl, mida on kaalutud omandilise kuuluvuse järgi, mõistlik.

Ideaalis pole vaidlusalused hääletused koduparandusprojektide üle vajalikud. Määrake oma kaasomandis või kasutuslepingus realistlikud renoveerimistööd ja väärtust suurendavad projektid ning täpsustage nende valmimise ajakava.

7. Vastutus kommunaalteenuste eest

Logistiliselt võib olla lihtsam, kui kodu kommunaalkontodel on ühe kaasomaniku nimi. Täpsustage oma tegevuslepingus, et selle inimese kohustus on maksta kommunaalmaksed õigeaegselt ja täies mahus ning et teised kaasomanikud peavad maksma maksjale enne iga makse tähtpäeva. Kuna omandiõiguse osa ei ole seotud vee ega energiatarbimisega, kaaluge iga kaasomaniku nõudmist võrdse osa maksmiseks.

8. Maksukorraldus

Täpsustage, kuidas teie omandirühm hakkab toime tulema koduga seotud tulumaksu mahaarvamistega - kõige olulisem on hüpoteegi intresside ja kinnisvaramaksu tasumisega.

Esiteks peate määrama, millised kaasomanikud, kui neid on, kavatsevad oma mahaarvamised liigendada; paljud maksumaksjad seda ei tee. Need, kes plaanivad kaupa kirjeldada, peavad otsustama, kuidas neid jagada, kas proportsionaalselt omandiõiguse osa järgi või ühe kaasomanikuga, võttes 100% lubatud mahaarvamistest. Siin on lubatud maksuametiga nõu pidamiseks.

Kui vara kuulub äriüksusele, peate täpsustama, kuidas koduga seotud kulud jaotatakse ettevõtluse kulude mahaarvamiseks. Üldiselt arvavad kaasomanikud oma osa abikõlblikest kuludest maha. Ettevõtte lubatud mahaarvamiste kogum võib olla suurem kui koduga seotud isiklikud mahaarvamised; näiteks võite oma kodukindlustuse ja kommunaalmaksete osa maha arvata. Kuid kodukoha maksuvabastuse kaotamine võiks selle kasu tasakaalustada. Enne oma lepingu selle jaotise koostamist rääkige maksualaspetsialistiga.

9. Üürnike haldamine

Kui majutusasutuses on lisatoad või -ühikud, määrake, kas rendite need ruumid välja mitteomanikele üürnikele ja kui jah, siis täpsustage oma lepingus üürnike halduse logistika, sealhulgas:

Üürimaksete kogumiseks ja jaotamiseks ning üürnikega seotud kulude käsitlemiseks eraldi pangakonto loomine
Iga omaniku osa üüritulust määramine
Üürnike kontaktisiku määramine
Rendimaksete määramine (koos tulevaste lisatasudega)
Uute üürnike jaoks tüüpilise üürilepingu koostamine (koos muudatustega)
Kuidas käsitleda tulevasi üürnikega seotud otsuseid (näiteks lõpetada üürimine mitteomanikele)

10. Väljumisstrateegia

Teie kaasomandi- või kasutusleping peab sisaldama selgeid, kõikehõlmavaid sätteid omanikele kokkuleppe sõlmimiseks ja sellest väljumiseks. Need sätted peavad arvestama selliste stsenaariumidega nagu:

Kaasomaniku surm testamendiga või ilma
Kaasomaniku soov müüa oma osalus kinnistul
Kaasomaniku ootamatud rahalised raskused

Tavaline on, et sõltumatud kaasomanikud lisavad kaasomandilepingutesse „esitamise õiguse” klauslid. Kui üks kaasomanik kaob ära või kolib oma osaluse maha müüma, annab esmakordne keeldumisõigus ülejäänud kaasomanikele eelisjärjekorras lahkuva kaasomaniku pärijate või kaaslaste ees. Nad saavad selle osaluse välja osta enne, kui see näiteks mõnele sugulasele üle läheb.

Teie kokkuleppe selles osas tuleks täpsustada ka järgmiste olukordade kaalutlusi:

Kui kaasomanikud saavad kokkuleppest tülikas partneri välja lükata
Kui palju teatist peab lahkuv kaasomanik andma enne osaluse müümist või võõrandamist
Kodu õiglase turuväärtuse hindamine kaasomaniku osaluse (või kogu kinnisvara müügi) võõrandamise või müügi ettevalmistamisel
Kõik ülejäänud kaasomanike sissemaksed väljaostmise korral (näiteks kas ülejäänud kaasomanikud ostavad välja proportsionaalselt nende praeguse osalusega?)

Muud kaalutlused kaasomanikele

Need kaalutlused ei pruugi ilmneda teie kaasomandis või kasutuslepingus, kuid enne sõbraga kinnisvara ostmist tasub neid hoolikalt läbi mõelda.

1. Kohalikud korraldused

Mõnes omavalitsuses on täiendmäärused, mis piiravad samas elamuüksuses elavate sõltumatute inimeste arvu. Näiteks enne tsoneerimise muudatuse jõustumist seadis minu kodulinn Minneapolis piiriks viis sõltumatut inimest eluasemeühiku kohta. Kahe inimese kaasomandigruppidega peaks kõikjal korras olema, kuid soovite kinnitada, et suuremad grupid vastavad kohalikele seadustele.

2. Ajatelg

Kui kaua soovite seda kohta omada? Isegi kui lahkumisstrateegiad on sõnastatud siduval kujul, võivad lahknevad ajakavad põhjustada keerulisi probleeme. Kui loodate kokkuleppest lahkuda viie aasta pärast, loodab teie partner end sellest kohast kinni hoida 20 aastat ja kummalgi teist ei ole vahendeid teise väljaostmiseks, on teie partnerlus tiksutav ajapomm.

3. Eluviis

Minu enda sõnul ei kehti “vastandid meelitavad” toakaaslase suhete suhtes. Kui te ei soovi pikaajalist üürilepingut sõlmida raske kodukaaslasega, ei taha te tõenäoliselt hüpoteegi tähtaja paremat osa ühega veeta. Enne vastastikuse omandiõiguse kokkuleppe sõlmimist pidage avameelseid vestlusi potentsiaalsete partneritega järgmistest teemadest:

Suitsetamisharjumused
Lemmiklooma omamine
Seltsielu (niivõrd, kui see mõjutab teisi omanikke või üürnikke; näiteks maja sagedased külalised või peod)

4. Hüpoteegi määr

Mitme ostjaga hüpoteegi taotluste hindamisel ei võta laenuandjad arvesse ainult akti parimat krediidiskoori. Tavaolukorras annavad nad ostjate hinded keskmiseks. Kui teie krediidiskoor on kõrgem kui teie partneritel, tähendab see, et teie laenuintress on tõenäoliselt suurem kui siis, kui ostsite kodu omal käel.

5. Krediidireitingute risk

Ühisomand tähendab ühist vastutust. Isegi kui olete oma kodukulude osaga rahul, ei pruugi teie partnerid olla. Kui mõni teie kaasomanikest langeb rasketesse aegadesse ja ei suuda enam oma makseid teha ja te ei saa ülejäänud kaasomanikega armu saada, võib võlgnevus ilmneda teie krediidiaruandes ja kahjustada teie krediidiskoor. Kui laen muutub tõsiselt viiviseks, võib laenuandja selle vara sulgeda.

6. Võla ja tulu suhe

Isegi kui jagate hüpoteegi ühe või mitme partneriga, vastutate isiklikult kogu laenu eest. Teisisõnu, võla ja tulu suhte arvutamisel kasutavad krediidibürood kogu laenu jääki, mitte ainult seda osa, mille otse maksate. Laenuandjad on ettevaatlikud laenuvõtjate suhtes, kelle võla ja tulu suhe on kõrge. Tarbijate finantskaitsebüroo andmetel on maksimaalse võla ja sissetuleku suhe kvalifitseeritud hüpoteegi - teatud sisseehitatud tarbijakaitsega laenu - saamiseks 43%.

7. Finantssuutlikkus

Enne sõbra või sõpruskonnaga kodu ostmist nõustuge, kui räägite oma finantsseisundist avameelselt ja põhjalikult. Te ei soovi, et teie kaasomaniku suutmatus oma osa hüpoteekist tagasi maksta mõjutaks teie krediiti või halvimal juhul jätaks teid kodust ilma. Jagage kogu omandigrupiga finantsaruandeid, sealhulgas oma likviidseid varasid ja kohustusi, ning tulu tõendit.

Eraldi soovite käitada krediidiaruannet ja taustakontrolli - jah, isegi teie sõbra puhul -, et tuvastada võimalikud punased lipud, mis nende isiklikust bilansist ei pruugi ilmneda.

Alternatiiv kaasomandile: laenutus oma sõpradele

Kui te ei soovi teha koostööd või elada koos ühe või mitme kaasomaniku sõbraga, siis kaaluge alternatiivi: osta otse kodu ja üürida sõpradele majas ruume. Ausa turu üüri maksmine ühele või mitmele mitteomanikule majakaaslasele on suurepärane viis oma hüpoteegi-, kindlustus- ja omandimaksude subsideerimiseks, kompenseerides koduomandi kulusid ja muutes taskukohaseks kodu, mis võib muidu jääda teie rahalisest ulatusest kaugemale.

Siin on ülevaade teie omaniku kasutuses olevas eluruumis sõpradele üürimiseks mõeldud tubade või tubade üürimise protsessist ja seaduspärasustest.

1. Kohalikud korraldused

Veenduge, et teie maja või üksus ja tuba, mida kavatsete rentida, vastavad kõigile kehtivatele kohalikele määrustele. Näiteks võib teie kohalik elamumajandusasutus nõuda, et keldrikorrusel asuvatel magamistubadel oleks väljapääsuaknad, mis on piisavalt suured, et läbi tungida.

Tõsisemad piirangud on vähem levinud, kuid neid on siiski oluline järgida. Mõned kohalikud piirkonnad keelavad näiteks majaomanikel üürida ruume sõltumatutele inimestele. Teised nõuavad omanikelt sõitjatelt rendilitsentside saamist.

2. Kindlustus

Tavaline koduomanike kindlustus ei pruugi teie üürnikele vastutust piisavalt kaitsta. Katusepoliitika võib olla teie kõige kuluefektiivsem valik. Kindlustusteabe instituudi andmetel võite kulutada miljoni dollari suuruse vihmavari poliisi jaoks 150–300 dollarit aastas.

3. Üürniku vetimine

Jah, nad on teie sõbrad, kuid te ei saa kunagi olla liiga ettevaatlik. Tehke neile samad krediidi- ja taustakontrollid, mida käiksite tundmatute üürnike juures. Need aruanded ei tohiks maksta rohkem kui 50 dollarit ja saate helde kuluga süüa.

4. Rendi koostamine

Jällegi ei saa te kunagi olla liiga ettevaatlik. Koostage ametlik rendileping, milles kirjeldatakse teie õigusi ja kohustusi. Teie üür peaks hõlmama ka üksikasju elukorralduse kohta, näiteks:

Kas lemmikloomad on lubatud (ja neid reguleerivad reeglid)
Vastutus kommunaalteenuste eest
Juurdepääs ühisele alale ja kohustused
Öö külastajaid reguleerivad eeskirjad
Isiklikku ruumi reguleerivad reeglid (näiteks millistel asjaoludel võite oma üürniku tuppa siseneda ja kui palju peate sellest ette teatama?)
Tagatisraha kogumine, tagastamine ja äravõtmine

5. Tagatisraha kogumine

Ükskõik kui vastutustundlik teie sõber ka poleks, võib juhtuda õnnetusi. Nii et koguge see tagatisraha.

Täpsed reeglid erinevad riigiti, kuid üürileandjad võivad üldjuhul koguda tagatisraha, mis võrdub pooleteise kuu üürisummaga. Selgitage oma rendilepingus välja, kuidas hoiust hoitakse - tavaliselt deponeerimise teel - ja asjaolud, mis võivad vähendada tagatisraha tagastamist.

Tubade rentimise plussid sõpradele

Miks rentida oma tuba või tuba oma sõpradele? Lisaks oma eluaseme subsideerimise ilmselgele kasule on need ühed suurimad eelised.

Teie sõbrad on teadaolev kogus. Enamikul meist on kurnatust esile kutsuvaid lugusid halbadest toakaaslastest. Sõbrad võivad olla ka halvad toakaaslased, kuid asjaolu, et tunnete neid sotsiaalselt, peaks andma vähemalt mingisuguse ülevaate sellest, kuidas nad tõenäoliselt läheduses tegutsevad.
Te ei pea seda kohta reklaamima. Kui teie sõber on koha rentimisega nõus, võite otse üürilepingu sõlmimisele vahele jätta - pole vaja avada isiklikku ruumi etenduste jaoks.
Sõbrad võivad tunda sotsiaalset survet oma ruumi austada. Olenemata nende loomulikest kalduvustest, võivad teie sõbrad tunda sotsiaalset survet olla üürnikud, et nad ei põleks ühtegi silda.
Sõbrad võivad rohkem maja ümber abistada. Samuti võivad teie sõbrad olla valmis minema majast kaugemale ja kaugemale - koristama üldkasutatavaid ruume, niitma muru, kühveldama lund ja nii edasi - eriti kui vähendate neile puhkust üüri või kommunaalteenuste eest.
Teie sõprade üürimaksed suurendavad teie sissetulekuid. Kui üüritulu on maksustatav, siis raha on raha. Lühiajaliselt võivad lisavahendid vähendada teie võla ja tulu suhet, mis on teie krediidiskoori õnnistuseks. Aja jooksul võib teie üüritulu katta kodu korrashoiu, parenduste ja eluasemega mitteseotud kulud või tasuda teie maksusoodustusega pensionikontot..

Miinused tubade rentimisel oma sõpradele

Need on sõpradele ruumi rentimisel kõige suuremad puudused.

Võib-olla peate olema halb tüüp. Loodetavasti ei pea te kunagi oma sõpradelt renti nõudma ega väljatõstmist ähvardama. Kuid selleks peaksite end selleks ette valmistama. Kui teil on mõte mängida koos sõpradega „paha poissi”, kaaluge rentimist inimestele, keda te juba ei tunne.
Võrdne võimu dünaamika võib suhteid kahjustada. Isegi kui teie üürileandja-üürniku suhted kunagi pähe ei tule, võib pelk ebavõrdse võimu dünaamika fakt aja jooksul teie suhteid rikkuda. Lõppude lõpuks on teie üürnik-sõber põhimõtteliselt teie kodus tasuline külaline.
Teie otsus suhete vormistamata jätmist võib põhjustada tagasilöögi. Teil võib tekkida kiusatus rentida kauaaegsele sõbrale käepigistuse alusel. Õnnetul - kuid mitte ennekuulmatul - juhul, kui teie sõber põhjustab varale tõsist kahju või jätab selle üüri tõttu vahele, võite leida endale tuhandeid dollareid ja takerduda uue üürniku otsimisse lühikese etteteatamisega..
Võite tunda survet rendi- või kommunaalteenuste pausi vähendamiseks. Isegi kui asute kaalutletult sammu õiguslikult siduva üürilepingu koostamiseks ja tagatisraha vastuvõtmiseks, võite tunda end kohustatud üles näitama head tahet, vähendades sõbrale üüripausi või kattes kommunaalkulud omast taskust. Kui te ei soovi end halvasti tunda, kui küsite õiglast turu renti kelleltki, keda olete juba aastaid tundnud, võiksite rentida üürnikule, keda te hästi ei tunne.
Peate suutma maja eeskätt endale lubada. Kui te ei saa sissemakse jaoks vahendeid kõigepealt sisse nõuda, on kogu see harjutus vaevaline ja otsite sõpru, kes oleksid nõus sõlmima ühisomandi lepingu.

Lõppsõna

Igal juhul on maja ostmine elumuutev otsus. Sõbra või mitme sõbraga maja ostmine kujutab endast hulgaliselt kaalutlusi, mida üksikud või abielus koduostjad ei pea arvestama.

See tähendab, et ühe või mitme mitte sugulasega maja ostmine võib olla teie ainus realistlik võte kodu omamisel enne, kui teie hallid juuksed hakkavad sisse tulema. Kui see pole piisavalt motivatsioon ebatraditsiooniliste omandikokkulepete uurimiseks, olete võib-olla valmis eluks ajaks üürida.

Kas plaanite osta sõbraga maja või osta maja üksi ja üürida tuttavatele?