Kas ma peaksin maja pealt sissemaksetena kokku maksma või võla tasuma?

Tegelikult on selle määramisel määrava tähtsusega see, kui palju teil sissemakse on, nagu ka teie olemasoleva võla hinnang. Kuid see loob mõistuse. Mida teha? Kui teil on nii tervislik sissemakse kui ka võlg õiglane, siis mida teha? Kas maksate võla ära ja maksate väiksema sissemakse või hoiate nii võla kui ka sissemakse puutumata??

Sellele küsimusele vastus pole keeruline, kuid nõuab teie isikliku olukorra põhjalikku uurimist, näiteks seda, kui palju sissemakseid saate endale lubada, kui palju võlgu teil on, kui suur on intressimäär ja kui suur on hüpoteek. tahad saada.

Kandideerimise protsess

Hüpoteeklaenu taotlemisel võtab pank või maakler arvesse regulaarselt saadavat sissetulekut ning ka praegu võlamakseid. See annab neile pildi sellest, kui palju raha saate iga kuu hüpoteekimakse tasumiseks kulutada.

Selle alusel, teie muude varade, krediidiajaloo ja sissemakse põhjal otsustab pank või maakler, kui suurt hüpoteeklaenu nad teile pakkuda saavad ja kui kiiresti.

Juhtumiuuring

Mõelge Jimile, kes valmistub oma esimest maja ostma. Tal on väga hea krediit ja ta võtab koju pärast makse pärast makse 36 000 dollarit. Jimil on ka krediitkaardivõlg 10 000 dollarit, mille minimaalne makse on 250 dollarit kuus, kuid tal pole muud võlga. Jim säästis sissemakse tegemiseks 20 000 dollarit ja otsib 30-aastase fikseeritud intressiga hüpoteeki. Eeldame, et kodukindlustus maksab 800 dollarit aastas ja kinnisvaramaksud on 2000 dollarit.

Kui Jim kasutab võlgade tasumiseks selle asemel sissemaksetena 10 000 dollarit, saab ta teistsuguse hüpoteegisumma kui siis, kui ta võlga ei maksa ja kogu 20 000 dollarit maha teeb. Kui eeldatakse, et Jim on võimeline saama 6% -list intressimäära, siis näete, kuidas numbrid välja töötavad. Samuti ei mõjuta eraisikute hüpoteekikindlustuse kaalumine seda võrdlust märkimisväärselt ja on lihtsuse huvides välistatud.

20 000 dollarine sissemakse, 250 dollarit kuus krediitkaardivõlg

• Kuumakse (sh hüpoteek, maksud ja kindlustus): 830 dollarit
• Maja koguhind: 119 519 dollarit

10 000 dollari sissemakse, võlga pole

• Kuumakse (sh hüpoteek, maksud ja kindlustus): 1 073 dollarit
• Maja koguhind: 150 105 dollarit

See on päris suur erinevus! Jim võib saada hüpoteegi, mis on 30 000 dollarit suurem, kui ta tasub oma võla ära, ehkki tema sissemakse on poole väiksem. Miks on erinevus nii suur??

Kuidas määratakse kindlaks laenusumma

See on seotud sellega, kuidas pank arvutab välja selle, mida saate endale lubada. Üldiselt võtab pank protsendi teie igakuisest kogutulust (36% on tavaline) ja eeldame, et nii palju võite kogu võla, sealhulgas hüpoteegi tasumiseks maksta..

Teisisõnu, teie olemasolevad võlamaksed vähendavad otseselt summat, mille pank arvab teie vajadusel hüpoteeklaenu, majaomanike kindlustuse, maksude ja PMI tasumiseks. Kui nad on kindlaks teinud, kui palju igakuist makse saate endale lubada, ekstrapoleerivad nad hüpoteegi suuruse, milleks teil on õigus.

Nende arvutuste olemuse tõttu suurendab sissemakse ainult hüpoteegi kogumahtu, millele teil on õigus dollari ja dollari alusel. See tähendab, et kui teil on õigus 150 000 dollari suurusele hüpoteekile ja teil on vaja täiendavat 10 000 dollarit, et saaksite selle sisse maksta, võite saada hüpoteeki 160 000 dollarit. Kuid kuna olemasolev võlg mõjutab seda, kui palju pank arvab, et olete võimeline maksma, piirab see ka teie hüpoteegi suurust. Tegelikult suurendab võla tasumine hüpoteegi suurust, milleks teile sobib, umbes kolm korda rohkem kui lihtsalt sissemakse raha kokkuhoid..

Seega on üldjuhul kõige mõistlikum olemasolev võlg tasuda, kui soovite oma laenusummat maksimeerida.

Täiendavad kaalutlused

Sellel kaalutlusel on ka teine ​​aspekt. Krediitkaardivõla intressimäär on sageli palju kõrgem kui hüpoteegi intressimäär ja see kehtib kindlasti ka Jimi puhul. Lisaks saate oma maksudelt hüpoteeklaenu intressid maha arvata ja seeläbi veelgi vähendada kodulaenu tegelikku tasumist.

Kuna peaaegu alati on parem kaubelda kõrge intressiga võlaga madala intressiga võlaga, on Jimi otsus sellest vaatenurgast mõttetu. Rääkimata sellest, et isegi kui ta teeb kogu 20 000 dollarise sissemakse oma koju, peab ta ikkagi tasuma PMI, mis on igakuine lisakulu, kui sissemakse on väiksem kui 20%.

Erandid

Kuid on mõned olukorrad, kus osa sissemakse tasumine võla tasumiseks ei ole tingimata kõige targem samm:

1. Kui saate oma minimaalseid maksenõudeid vähendada
Kuna pank kasutab teie minimaalseid nõutavaid makseid, et arvutada, kui palju laenu saate endale lubada, võib minimaalsete maksete vähendamine isegi ajutiselt suurendada teie laenusummat ilma, et peaksite võlga maksma. Lisaks on seda kõige parem teha laenude korral, mida soovite hoida, näiteks laenude puhul, mille intressimäär on hüpoteegi intressimäära lähedal või isegi madalam.

Näiteks kuuluvad sellesse kategooriasse paljud õppelaenud ja need võivad lubada teil muuta oma aasta või kahe makseplaani, muutes seeläbi suurema laenu saamise tingimuseks, ilma et peaksite tasuma mõnda madala intressiga õppelaenu.

või krediitkaardivõlg, lisaks sellele, et paluge oma ettevõttel vähendada teie minimaalseid maksenõudeid, võiksite kaaluda saldo ülekandmist madalama krediidi kulukuse määraga krediitkaardile või soodusperioodi ilma intressideta. Ärge siiski avage uut kaarti hüpoteegi taotlemiseks liiga lähedal, kuna see võib lühikese aja jooksul kahjustada teie krediidiskoori.

2. Kui te ei saa palju sissemakseid lubada
Ehkki null-sissemaksega hüpoteegi võimalused on olemas, maksate tõenäoliselt palju kõrgemaid intressimäärasid. Säästtes oma raha, et saaksite pakkuda isegi väikest sissemakse, näiteks 3,5%, võib pikemas perspektiivis säästa rohkem raha kui võla tasumisel.

See sõltub aga sellest, kas saate kvalifitseeruda isegi madala sissemaksega või üldse mitte sissemakselaenu saamiseks, millist intressimäära teile pakutakse ja mis on teie praeguse võla praegune intressimäär?.

3. Kui saate vältida erahüpoteekikindlustuse maksmist
Kui olemasoleva võla tasumata jätmine võimaldab teil teha sissemakse, mis võrdub 20% -ga teie kodu müügihinnast, võite vältida erahüpoteekikindlustuse maksmist. See võib aja jooksul säästa teie raha, kui teie olemasoleva võla intressimäär pole eriti kõrge.

4. Kui teil pole vaja oma laenusummat välja maksta
Kui te ei pea suure laenu saamiseks kvalifitseeruma, salvestage oma sularaha asemel hoopis oma sularaha, et oma käes olla ja oma uude koju kolides. Sel ajal kerkivad tõenäoliselt ootamatud kulud ja võite tasuda nende eest tasumata jätmise eest lisavõla tekkimise.

Lõppsõna

Kui olete hüpoteeklaenude turul, proovige mängida Bankrate'i uue maja kalkulaatoriga, mis genereeris ülaltoodud juhtumianalüüsis kasutatud numbrid. Esiteks leidke konkreetsed majad, mis teid huvitavad. Seejärel ühendage kalkulaatorisse hind, omandimaksu teave ja majaomanike kindlustuskulude kalkulatsioon. (Proovige kindlustusprognoosi küsida teistelt majaomanikelt või kohalikult kindlustusagendilt.)

Vaadake, kui palju teil esialgu on õigus saada ja kui võlgade tasumine suurendab summat. Ärge unustage arvestada ka olemasoleva võla intressimäärasid. Näiteks isegi kui saaksite sissemakse suurendamise abil oma hüpoteeklaenu määra täiskiiruses vähendada, siis millise intressiga võlg oleksite võinud muidu ära maksta? Pidage meeles, et kodu hüpoteegi intressid on teie maksudelt mahaarvatavad.

Kui alles hakkate kodu otsima, mängige ülaltoodud kalkulaatoriga ringi ja mõelge sissemakse kulutamise erinevatele viisidele. Ärge jätke seda täielikult panga otsustada, kas saate seda endale lubada. Kui pank arvab, et saate hakkama 2000-dollarise hüpoteekimaksega kuus, kuid teate, et ei saa, ärge astuge sellesse ainult seetõttu, et pank ütleb. Leidke maja, mida saate endale mugavalt lubada, nii et võite kindel olla, et teete kõik oma igakuised maksed ja saate oma uut kodu stressivabalt nautida.

Kas olete kunagi olnud silmitsi otsusega säästa maja sissemakse eest või maksta võlg ära? Millisega sa läksid ja miks?