6 võimalust, kui peate oma maja ümber kolima ja te ei saa seda müüa

Hoolimata asjaolust, et panime oma maja turule pärast kevadet - peamist kinnisvarahooaega - ja asjaolule, et esmakordne koduostja maksukrediit oli aegunud kaks kuud enne meie kolimist, olime kindlad, et müüme maja sees mõned kuud.

Poiss, kas me eksisime.

Kulus peaaegu terve aasta - kuni 2011. aasta maini -, enne kui suutsime oma maja maha müüa ja hinnaga ligi 20 000 dollarit vähem kui see, mida ootasime saada.

See on täiesti levinud olukord perede jaoks, kes peavad ümber kolima. Pärast eluasemeõnnetust pole maja müümine enam suhteliselt lihtne ümberpaigutamise osa. Õnneks on majaomanikel, kes üritavad müüa, mitmeid võimalusi.

Valikud neile, kes ei saa oma maja müüa

1. Müüge õige hinnaga

Viie meie Columbuse kodus oldud aasta jooksul panime koos abikaasaga kodu remondiks palju tuhandeid dollareid ja lugematuid tunde omaenda tööd. Kuigi me teadsime, et kodu korrastamine on midagi, mida tuleks ette võtta, sest me tahtsime tulemusi (ja mitte ainult suurenenud edasimüügiväärtust), ei saanud me siiski oma käest plaani pidades oma silmaga juurde dollarimärke. Algselt loetlesime oma kodu umbes 25 000 dollari võrra rohkem, kui selle eest maksime - hind, mis oleks olnud meie kodu jaoks asjakohane enne eluasemeõnnetust, kuid mitte sellist, mida võiksime saada 2010. aastal..

Meie müümise hetkeks oli meil õnne müüa vaid 6000 dollari võrra rohkem kui meie algses ostuhinnas. Ehkki on ebatõenäoline, et meie maja algselt selle hinnaga noteerimine oleks müüki kiirendanud - ostjad olid esimesed, kes iga hinna eest maja vastu tõsist huvi ilmutasid, on oluline meeles pidada, et raha (ja aeg) maja ei tõsta ostuhinda sageli, eriti madala turu korral.

Tehke oma kinnisvaramaakleriga koostööd tehes realistlik number, mis ei turusta teid turult välja ja võimaldab teil kiiresti müüa. Üks viis selleks on vaadata hiljuti müüdud võrreldavate kodude hindu. Kui teisest küljest vaatate nimekiri Teie omadega sarnaste kodude hindade korral ei pruugi te saada turutäpsust, kuna nende hind võib olla palju kõrgem kui müüja on nõus maksma.

Kõige tähtsam on see, et kui elamuturul valitseb sagimine, peate mõistma, et hind, kus saate oma kodu müüa, on tõenäoliselt väiksem kui soovite ja võib-olla isegi väiksem kui maja eest maksisite. Kuid pidage meeles, et kui te ei saa endale lubada oma maja müüa vähem, kui maksisite, pole te ilma võimalusteta.

2. Oodake ära

Kõikide kodumüüjate jaoks tuleb teha halvim planeerimine ja selle mitte tegemine oli minu ja minu abikaasa suurim viga. Arvasime, et eluasemeõnnetus pole meie naabruskonda mõjutanud. Kuid kuna mõnes kvartalis on kaks sulgemist ja mõned naabruses asuvad majad müüvad vähem kui nad olid väärt, oleksime pidanud meie (ja meie kinnisvaramaakler) nägema seina peal olevat kirjutist. Selle asemel ostsime kohe Indiana uue maja, mõeldes, et meil on vaid paar kuud topelthüpoteeke.

Parem plaan oleks olnud meil üürida korter aastaks või kaheks, kui me oma esimest maja müüki ootasime. See poleks mitte ainult meilt rahalise surve alla võtnud, vaid oleks andnud meile ka võimaluse õppida tundma meie uue linna erinevaid naabruskondi..

Teine võimalus rasketel eluasemeturgudel on osa perekonnast püsida, samal ajal kui uus töötaja kolib ise uue töökoha vastu. Ehkki see võib olla emotsionaalselt keeruline, hõlbustab see maja etenduste jaoks tippvormi hoidmist ja võimaldab teil vältida tühja kodu kindlustamise suurenenud kulusid..

Lõppkokkuvõttes on kõige parem eeldada, et te ei müü oma maja kiiresti, ja teete selle põhjal oma eluaseme- ja kolimisplaanid.

3. Saa maaomanikuks

Mõnes mõttes võib oma kodu üürimine olla teie müügihädade õnnelik lahendus. Enne sissesõitu on aga mõisnikuna olemisest palju teada.

Kulud

• Majaomaniku kindlustus. Kodu rentimisega kaasnevad mitmed seotud kulud, mida te ei pruugi ette näha. Näiteks peab teie majaomanike kindlustus muutuma poliisiks, mis hõlmab konkreetselt üürileandjaid / rendipinda. Kindlustuse teabeinstituudi andmetel "maksavad üürileandja poliisid tavaliselt umbes 25% rohkem kui tavalised majaomanike poliisid, kuna üürileandjad vajavad rohkem kaitset kui tavaline majaomanik."
• Kinnisvarahaldus. Lisaks võivad kinnisvarahalduse kulud - eriti kui olete kauge maaomanik - ära sööta suure osa üüritulust. Kui asute mõnes teises riigi osas, peab teil olema keegi, kes hoolitseb kõigi probleemide eest, alates ummistunud kanalisatsioonist kuni tavapärase hoolduse ja lõpetades üüriliste üürnikega. Enamasti peate palgama kinnisvarahalduri, mis maksab teile üldjuhul umbes 10% kuu üürist.
• Kapitali juurdekasv. Lõpuks muutub teie maksukoormus tõenäoliselt ka siis, kui teist saab maaomanik. Näiteks on üks võimalik maksuprobleem kapitalikasumi maksuvabastuse võimalik kaotus. Niikaua kui elate oma kodust müümisele eelnenud viiest aastast kaks aastat, ei pea te maksma makse oma kodu müügist kuni 250 000 dollari eest kasumit (abielupaaride jaoks 500 000 dollarit). Kui aga rendite oma kodu enam kui kolmeks aastaks pärast oma kolimist välja ja müüte siis kasumlikult, võlgnete selle kasumi eest föderaalvalitsusele raha.

Võimalikud maksusoodustused

• Kapitalinõude nõudmine. Kapitali juurdekasvu maksuvabastuse kaotamisega seotud murede üks külg (eriti madala turu korral) on see, et oma kodu väljaüürimine ja siis kahjumiga müümine tähendab, et võite kapitalikahju nõuda oma sissetulekuga. See võib olla tohutu maksusoodustus ja sel põhjusel on madala turu turgudel müüjatel sageli hea mõte enne müüki oma kodu välja rentida, sest tegelikult saavad nad osa oma kahjumist maksude kaudu tagasi teenida..
• Maksupausid. Lisaks kapitalikahju nõudmisele oma sissetulekuga on ka muid maksusoodustusi majaomanikele, kes üürivad oma kodu üürileandjana. Üürileandjad saavad maha arvata praktiliselt kõik üürikodu ülalpidamise ja turustamisega seotud kulud, näiteks kindlustusmaksed, remonditööd, reklaamikulud, haljastusteenused, kinnisvarahaldusteenused, hüpoteegiintressid ja isegi üürimisega seotud reisikulud..

Hinna määramine
Sobiva summa rentimiseks võib olla keeruline teada. Investeerimisomandite üldine rusikareegel soovitab positiivse rahavoo genereerimiseks nõuda vähemalt 1% hüpoteegi summast. See reegel on aga olemasoleva kodu väljaüürimisel pisut keerulisem.

Esmalt peate kindlaks määrama, kui suur üür on teie naabruskonnale tüüpiline. Isegi kui teie elukohas on vähe üüripinda, saate ikkagi mõistliku määra kindlaks määrata. Hinnakujunduste kohta lisateabe saamiseks ja sarnaste üüride otsimiseks veebis saate rääkida kinnisvarahaldusagentuuridega. Craigslistissa, Rentomeetri ja Rent.com on ka hea ressurss kontrollida.

Samuti peate arvestama oma vabade ametikohtade määradega, et saada aimu, kui palju raha aasta jooksul üürimisel oodata on. Enamik kinnisvarainvesteeringute nõuandeid soovitab kavandada aastas vaid 10 ja poole kuu täitumist - see tähendab, et võite oodata 10% vaba töökohta ükskõik millise kindla ajavahemiku jooksul, mida üürite..

Isegi kui leiate, et teie küsitav üürisumma (millest lahutatakse kaasnevad kulud ja vabade ametikohtade arv) ei oleks igakuise hüpoteeklaenu katmiseks piisav, võib sellegipoolest olla mõttekas oma kodu välja üürida, selle asemel, et üritada hüpoteek ise.

Üürnike leidmine
Oma kodu üürimise üks raskemaid aspekte on usaldusväärsete üürnike leidmine. Peate kindlasti reklaamima hästi nähtavates kohtades: veebis nii rentimissaitidel nagu Rent.com ja Craigslistissa kui ka suhtlusvõrgustikes nagu Facebook; kohalike kolimisettevõtete ja personaliosakondade kaudu; kõigis kohalikes ülikoolides; ja vanaaegse sildiga oma hoovis.

Kui teil on taotlejaid, peate kindlasti nad läbi vaatama. Katlamajade rakendusi ja rendilepinguid leiate veebist, kuid peate kindlasti küsima potentsiaalsetelt rentnikelt nende sissetuleku, tööhõive ajaloo ja rendiajaloo kohta - ning helistama kõigile nende viidetele.

Lisaks pidage meeles, et tausta- ja krediidikontrolli jaoks saate sotsiaalkindlustuse numbreid taotleda sellise veebisaidi kaudu nagu E-Renter. Need tausta- ja krediidikontrollid maksavad nominaalset tasu (umbes 25 dollarit), kuid võivad teile palju peavalu säästa.

4. Pöörake oma maja puhkuselaenutuseks

Isegi kui pikaajaliseks maaomanikuks saamine pole võimalik ega teid köitev, saate siiski osa kuludest korvata, kui üürite oma kodu reisijatele. Kui nimetate oma kodu puhkusereisiks Vrbos või peer-to-peer majutuse üürimise saidil Airbnb, saate aidata teil turult madalseisust välja sõita, kuni saate müüa.

Lisaks, kui kasutate oma kodu puhkusereisina piisavalt sageli, et see kvalifitseerub sissetulekuid tootvaks kinnisvaraks, ja kui müüte kinnisvara enne turu taastumist, võite väita, et kaotate oma maksud.

5. Pange oma kodu üles lühikeseks müümiseks

Kui peate tingimata ümber kolima ja olete oma kodus vee all, on lühikeseks müük viimase kraavi võimalus, mis vähemalt viib teid majast välja. Sel juhul nõustuksid sina ja su laenuandja oma maja oluliselt alandatud hinnaga müüma, just selle müümiseks. Teie laenuandja andestab siis puudujäägi selle vahel, mille olete hüpoteegi eest võimeline maksma, ja kogu summa vahel. Siiski on oluline märkida, et mõnel juhul on see puudus mitte andeks antud ja müüja vastutab selle eest ikkagi laenuandjale maksmise eest.

Kahjuks, isegi kui puudus on andeks antud, võib lühikeseks müümisel olla pikaajalisi rahalisi tagajärgi. See võib teie krediidiskoori kahjustada, ehkki mitte nii palju kui turulepääsu sulgemine, mida lühikeseks müümisel sageli üritatakse vältida. Samuti nõustuvad laenuandjad lühikeseks müügiga üldjuhul ainult siis, kui majaomanik on juba maksetega tagantjärele ja on saanud makseteate.

Piisab, kui öelda, et lühikeseks müük on lahendus ainult siis, kui teie hüpoteegi probleem on muul viisil ületamatu.

6. Minge sulgemisele

Mõnel juhul võib tunduda, et ainus võimalus on pangal teie maja sulgemine. Ehkki sulgemine viib teid eluasemesegadusest välja, on see alternatiiv, mille vältimiseks peate kõvasti tööd tegema. Enamik inimesi mõistab, et turulepääsu sulgemisel on suuri krediidilisi tagajärgi - kuid paljud ei mõista, et krediidi kokkulangemine võib teile maksta teie krediitkaardid. Pärast sulgemist võib endine majaomanik leida krediitkaartide tühistamise või limiitide alandamise. Lisaks sellele kulub aastaid (tavaliselt kolm kuni seitse), enne kui pangad soovivad võtta võimaluse endise kodu sulgenud majaomaniku hüpoteegi seadmiseks.

Turu sulgemine ei tähenda tingimata ka seda, et majaomanik saab minema sularaha kulutamata. Enamikus osariikides saavad pangad legaalselt otsida majaomanikke puudujäägi pärast - see on erinevus selle vahel, mida pank suutis kodu jaoks hankida, ja see, mis oli endiselt hüpoteegi ees võlgu. Ja isegi need majaomanikud, kes elavad riigis, kus kehtivad puudujääkidevastased seadused, peavad ikkagi pangale vastama, kas nad on kunagi võtnud mõne teise laenu või refinantseerinud oma hüpoteegi, et omakapitali välja kahandada. Puudujäägivastased seadused ei kaitse sel juhul majaomanikke.

Kõik, mida majaomanik saab sulgemise vältimiseks teha, on lõppkokkuvõttes parim rahaline otsus, kuna turulepääsu sulgemine võib ka järgmiste aastate rahandusele negatiivselt mõjuda..

Lõppsõna

Võib-olla pole võimalik oma kodu soovitud aja jooksul või soovitud hinnaga müüa, kuid selle faktiga nõustumine ja vastavalt sellele otsuste langetamine aitab teil saavutada oma olukorra jaoks parima finantstulemuse. Eeldades halvimat kinnisvaraturul, on see tõenäoliselt kõige kindlam lahendus teie jaoks.

Kas olete hiljuti proovinud oma kodu müüa? Milliseid muid näpunäiteid soovitate neile, kes müüvad hädas?