8 asja, mida tuleks kaaluda enne võtmed kätte kinnisvarasse investeerimist
Muidugi loovad mõned kinnisvarainvestorid kinnisvara renoveerimise kaudu omakapitali. Kuid töövõtjatega palkamine, juhtimine ja nendega läbirääkimised tulevad omaette peavaludega. Ja mõnel investoril pole kõvasti vaeva näha lubade, laenuandjate koostamise ajakavade ja üllatuslike remondikuludega.
Õnneks saavad investorid, kes soovivad oma vara mitmekesistada ja üürikinnisvara osta, renoveerimise täielikult võtmevalmis kinnisvaraga vahele jätta sellise veebisaidi kaudu nagu Katusealune. "Võtmed kätte" kinnisvara on täpselt selline, nagu see kõlab: kinnisvara, mis on kas üürikõlbulikus seisukorras või juba renditud maksvale üürnikule.
Kõlab nagu uue kinnisvarainvestori unistus? Ehkki see võib olla üürnike investeerimisega alustamiseks vähese osalusega viis, ei tähenda see aktsiate või kinnisvarainvesteeringute usalduse ostmiseks nuppu klõpsamist. Alates suurtest esialgsetest investeerimiskuludest kuni madala likviidsuseni tuleb kinnisvara - isegi võtmed kätte võtmena - oma keerukuse ja investoritele esitatavate väljakutsetega.
Peamised kaalutlused võtmed kätte omaduste osas
Enne võtmevalmis ostmist, peate teadma, milleks ennast proovile panna. Ainuüksi iga kinnisvara eest, mis maksab kümneid tuhandeid dollareid sulgemiskulude ja sissemaksetena, ei saa te endale lubada palju vigu.
Siin on kaheksa asja, mida tuleks kaaluda, kui hakkate investeeringutena hindama võimalikke käivitusvalmis omadusi.
1. Korgi määr
Suurim puudus võtmed kätte omaduste juures on raskused heade pakkumiste leidmisel.
Mõtle selle üle. Keegi teine on juba teie heaks teinud kõik tööd kinnisvara värskendamisel ja selle ideaalses, üürikõlbulikus seisukorras seadmisel. Nad müüvad teile valmistoodet, mis on valmis alustama passiivse sissetuleku varjamist.
See jätab võtmed kätte ostvale tootele hinna ja kvaliteedi suhtena vähe kondiga liha. Müüja, sageli flipper, on juba omakapitali sundinud, ajakohastades kinnisvara ja võimalusel isegi paigutades sinna üürniku. Nad teenivad seda kapitali, kui nad teile müüvad.
Niisiis, ostate kinnisvara kogu turuväärtuses või selle lähedal.
Sissetulekuinvestorina on teie fookus pigem kinnisvara jätkuval teenimispotentsiaalil kui selle praegusel turuväärtusel. Tuluinvestorid mõõdavad seda teenimispotentsiaali sageli kapitaliseerituse või piirmäära kaudu.
Ülemmäära määrad on kinnisvara investeeringutasuvuse üks mõõt. Valem näeb välja järgmine:
Puhas äritulu (NOI) ÷ ostuhind
Puhas äritulu on aastane tulu, mida vara võib teenida, millest lahutatakse kõik tegevuskulud, näiteks remondi-, hooldus-, kinnisvarahaldustasud, vakantsusaste, kinnisvaramaksud ja kindlustus.
Kujutage ette, et kaalute kahte identset kinnisvara üle tänava. Mõlemad omadused annavad aastas 20 000 dollarit puhast äritulu. Kuid üks müüja küsib 275 000 dollarit, teine aga 250 000 dollarit, mille piirmäär on vastavalt 7,3% ja 8%.
Pange tähele, et kuigi piirmäärad pakuvad võimalust kinnisvara objektiivselt võrrelda, ei arvesta need teie investeeringutasuvust. Selleks peate arvutama kassapõhise tulu.
2. Sularaha tagastamine
Võtmevalmis kinnisvara finantseerimisel tuleb teil taskus välja vaid kindel kogus oma raha. Täpsemalt, teil on ettemaksete ja sulgemiskulude jaoks vahendeid.
Investeerite vähem sularaha, kuid näete ka igal aastal vähem netosissetulekut, kuna teil on hüpoteegi makse. Sularaha sularahas tagastamine mõõdab teie maha makstud raha tootlust.
Oletame, et ostate ülaltoodud näites kinnisvara 250 000 dollari eest. Paned kokku 20% ehk 50 000 dollarit, millele lisandub 10 000 dollarit sulgemiskulud, kui kogu sularaha väljaminek on 60 000 dollarit. Kuid see jätab teile 200 000 dollari hüpoteegi, mis meie sõnul maksab teile 30-aastase 6-protsendilise intressiga laenu eest umbes 1200 dollarit kuus. Hüpoteekimaksega langeb teie aastane netosissetulek 20 000 dollarilt 5 600 dollarini.
Teie rahaline sularaha tagastamine kinnisvara eest näeb nüüd välja selline: 5600 dollarit aastasissetulek jagatud teie 60 000 dollari investeeringuga, aastatootlus 9,3%. See näitab teile võimenduse võimet mitte ainult vähendada oma sularahainvesteeringut, vaid ka kiirendada raha tagastamist.
3. Finantseerimine
Nagu äsja näidatud, muudab rahastamine teie arvutusi - mõnikord paremuse poole, kuid mitte alati. Enne pakkumise tegemist peate teadma, milliseid rahastamistingimusi võib antud kinnisvara puhul oodata.
Oletame näiteks, et teie kodulinnas on kohalik laenuandja, kes on nõus teile laenutama 80% kinnisvara ostuhinnast 6%. Kuid nad ei laenata riigist välja. Nii et kui vaatate käivitusvalmis omadusi kaugemalt, peate otsima teise laenuandja, kellel võivad olla erinevad laenutingimused.
Looge suhted mitme laenuandjaga igal turul, kuhu plaanite investeerida, juhul kui teie esimese valiku laenuandja ei luba antud kinnisvara mis tahes põhjusel. Igal laenuandjal on oma emissioonijuhised ja isegi need ei osutu alati ennustatavaks. Mõnikord ei meeldi laenuandjale vara välimus ja ta võtab laenu tagasi.
Samuti pidage meeles, et võtmed kätte saadavate omaduste jaoks on vaja pikaajalist finantseerimist, mitte lühiajalist raske rahalaenu. Otsige portfellilaenuandjaid ja kohaliku kogukonna pankasid, eriti neid, kes ei anna teada oma kinnisvarainvesteeringute laenude krediidist.
4. Kinnisvarahaldus
Enne üürikinnisvara ostmist peaks teil olema plaan selle kohta, kes seda haldama hakkab.
See võiks muidugi olla sina. Enda üürikinnisvara haldamine, eriti kui alustate investeerimist, on suurepärane viis selle tööstuse kiiremaks õppimiseks. See muudab teid paremaks investoriks, kui mõistate põhjalikumalt, kuidas erinevad kulutused ja haldustööjõud erinevat tüüpi kinnisvara, naabruskonna ja üürniku vahel.
Kuid oma üüripindade haldamine pole alati otstarbekas. Kui elate teises osariigis, sünnitate kolmikuid, võtate uue nõudliku töö või kogunete kümneid kinnisvara, peate valmistuma päevaks, mil te ei saa neid ise hallata. Selles osas on paljudel üürileandjatel üüride haldamisega seotud liiga palju probleeme ja nad lihtsalt vihkavad seda teha. Nii et isegi kui kavatsete kinnisvara ise hallata, koostage kinnisvarahalduse situatsiooniplaan.
Ja veenduge, et teil oleks kinnisvarahalduse jaoks eelarvet, isegi kui te ei plaani seda alguses kasutada. Kinnisvarahaldus on tööjõukulu, olenemata sellest, kas teete seda tööd või keegi teine. Üürikinnisvara ei ole täiesti passiivne sissetulekuallikas.
Kui otsustate palgata kinnisvarahalduri, veenduge enne kinnisvara ostmist, kas uurite ja küsitlete turul tegutsevaid ettevõtteid. Vaadake oma kinnisvarahalduri otsingu lähtepunktina Roofstockit, mis haldab üleriigilist sertifitseeritud kinnisvarahaldurite nimekirja.
5. Olemasolevad üürnikud
Kas kinnistusse on juba üürnikke paigutatud? Kui jah, siis kui kaua nad seal on olnud? Kuidas nende krediidil on? Nende sissetulek? Kas neid on kunagi välja tõstetud? Milline on nende maksete ajalugu?
Mugav on osta kinnisvara puhta, usaldusväärse pikaajalise üürnikuga. Kuid sama hõlpsalt võiksite pärida õudusunenäoga üürniku, kes täidab oma esimesel kuul omandiõiguse.
Kui kinnistul on üürnik, kontrollige neid samamoodi nagu uut taotlejat. Vaadake üle nende maksete ajalugu, kõik taustkontrollid, üüritaotlus ja sissetulek.
Pidage meeles, et teie üürnike kvaliteet määrab teie tootluse.
6. Mehaaniliste süsteemide vanus
Leidsite elamiskõlblikus korras kinnisvara, mis on valmis uute üürnike või olemasolevate üürnike reklaamimiseks. Kuid see ei tähenda, et ahi järgmisel kuul teie peale ei sureks ega et juhtmestik poleks inferno, mis ootab.
„Elatav” ei ole sünonüüm „uutele”, „renoveeritud” ega „kaasaegsetele”. Isegi kui müüja turustab kinnisvara kui „uuendatud” või „renoveeritud”, ei tähenda see, et nad asendasid kõik kinnistu komponendid.
Vaadake kinnisvara iga mehaanilist süsteemi ja konstruktsioonikomponenti, et hinnata selle vanust ja järelejäänud eluiga. Küsige oma kinnisvaramaakleri panust ja kinnitage neid arvamusi koduinspektoriga.
See, et üks või mitu süsteemi vananeb, ei tähenda, et te ei taha kinnisvaraga edasi liikuda. Kuid peate teadma, millesse ennast saate, ja vastavalt sellele eelarvet koostama.
7. Renoveerimise kvaliteet
Samamoodi ei tähenda see, et vara hiljuti renoveeriti, seda ka korralikult renoveerida.
Päkapikud ei pea elama ega seda pikka aega ülal pidama; nende prioriteet on kasum. Nende eesmärk on kulutada valmistoote loomiseks kõige vähem raha. Mõnikord tähendab see vähem kulutamist teisejärgulistele töövõtjatele või materjalidele.
Valige peenikese hambaga kammiga vara üle ja paluge sama teha koduinspektoril. Küsige inspektorilt ja kinnisvaramaaklerilt nende arvamust renoveerimise kvaliteedi kohta.
Kui teile kolmele ei meeldi see, mida näete, jätke vara üle ja liikuge järgmisele. Nähtavad tõendid ebameeldiva töö kohta on ainult probleemi pind - see, mida te ei näe, peaks teid tõesti hirmutama.
8. Kohaliku turu pikaajaline majanduslik tervis
Üürikinnisvara ostmine, erinevalt maja ümberehitamisest, hõlmab pikaajalist investeeringut. Soovite investeerida linna ja naabrusesse, kus kasvab elanikkond, töökohad ja nõudlus eluaseme järele. Samuti soovite linna, kus kuritegevuse määr, vabade töökohtade arv ja sotsiaalsed probleemid vähenevad.
Ma ei investeeri enam linna, kus üles kasvasin, kuna ma ei usalda selle pikaajalist majanduslikku ja poliitilist tervist. Ma õppisin rasket viisi, kuidas madalama hinnaga linnaosad näevad sageli kõrgete piirmääradega paberil hea välja, kuid need piirmäärad varjavad vähem nähtavaid kulusid, nagu käive, kuritegevus ja protektsionismi seadused..
Seal on nišš investoritele, kes teenivad hädas linnades ja linnaosades häid kasumeid. Kuid see on täpselt nii: ainulaadse dünaamikaga nišš. Madalate ostuhindade ja paberkandjal suure tootluse kiusatusele vastupanu. Seal raha teenimiseks on vaja eriteadmisi.
Kui te pole 100% kindel, et linn ja naabruskond liiguvad õiges suunas, siis ärge investeerige sinna.
Kust osta võtmed kätte omadused
Kas olete valmis mitmekesistama võtmed kätte rentimisomadusi, kuid pole kindel, kust neid leida? Mitmekesistage ilma peavaluta, kasutades võimalusi, mis ei nõua kinnisvarainvesteerimises aastatepikkust kogemust.
Katusealune
Viimastel aastatel, Katusealune on muutunud võtmevalmis üürikinnisvara üleriigiliseks platvormiks. Müüjate jaoks on see odavam kui kinnisvaramaakleri palkamine ning see pakub ostjatele tohutul hulgal andmeid.
Need andmed sisaldavad naabruskonna üksikasju, näiteks kohalike koolide kvaliteeti, keskmisi koduväärtusi ja lugupidamise ajalugu. Omandi enda jaoks sisaldab platvorm kohandatavaid kalkulaatoreid ning andmeid piirmäärade, sisemise tootluse ja prognoositava kallinemise kohta.
Katusematerjal sisaldab ka kahte garantiid. Esimene neist on raha tagasi garantii. Ostjad saavad müüdava kinnisvara nimekirja uuesti lisada, kui nad pole sellega rahul 30 päeva jooksul pärast ostmist ja Roofstock garanteerib, et nad saavad ostuhinna tagasi. Teine on üürniku praktika garantii. Kui ostate vaba kinnisvara ja ei pane sinna 45 päeva jooksul uusi üürnikke, maksab Roofstock 90% turu üürist, kuni teete.
Kinnisvaramaakleri hoidmine
Alati saab käia vanas koolis ja palgata kinnisvaramaakler. Enamik USA kodusid müüb ju ikkagi MLS-i. Lisaks maksab müüja suurema osa agendi teenustasust - kui mitte kogu -. Kinnisvaramaakleri palkamine maksab teile ostjana väga vähe.
Lihtsalt veenduge, et palkaksite tähe kinnisvaramaakleri, kellel on kogemusi investoritega töötamisel - ja eelistatavalt see, kes on ise investor.
MLS-is avalikult noteeritud kodude probleem on see, et määratluse järgi müüvad nad turuhinnaga. Kui leitakse mingi kokkulepe, toimub see kas kõva ninaga läbirääkimiste või puhta õnne kaudu. Te ei sõlmi tehingut, millest keegi teine avatult müügis olevate kodude hulgas ei teadnud.
Privaatsed võtmed kätte müüjad / sussid
Paljud kinnisvarainvestorid teenivad elatist, pöörates kodusid pikaajalistele investoritele. Nad leiavad lagunenud kodus palju, renoveerivad selle ja müüvad selle võtmed kätte kinnisvarana. Mõned paigutavad üürnikud sinna, et nad kataksid kandekulusid, kuni nad seda turustavad.
Kui mõned neist müüjatest loetlevad oma kinnisvara MLS-is või Roofstockis, tegutsevad teised eraviisiliste kontaktiloendite kaudu. Leiate neid Google'i otsinguga käivitusvalmis müüjate jaoks teie valitud turul või kinnisvarasse investeerivas Facebooki grupis või foorumil.
Mõnikord võimaldavad need müüjad natukenegi paindlikku ruumi läbirääkimisteks ilma kinnisvaramaakleri lisakulude või Roofstocki tasudeta. Kuid nagu alati, pidage enne klapilt käest võtme ostmist meeles ülaltoodud kaalutlusi.
Pöörduge olemasolevate maaomanike poole
Inimesed armastavad mõisnike vihkamist. Kuid tõsiasi on see, et üürileandjaks olemine toob kaasa suure peavalu, alates kella kolmest telefonikõnedest alates karjuvatest üürnikest kuni maksmata üürini kuni pidevate kaebuste ja nõudmiseni..
Paljud üürileandjad on nii õnnetud, et nad laadivad oma kinnistud maha esimesele inimesele, kes huvi tunneb. Nad ei plaani tingimata kohe müüa, kuid nad on nii õnnetud, et annavad pakkumisele järele kiusatusele.
Otsepost, sotsiaalmeediasõnumid ja isegi telefonikõned võivad kõik olla olemasolevate üürileandjate teavitus taktika. Sageli maksavad kinnistud üürnikele juba paigas, muutes nad mitte ainult võtmed kätte, vaid ka juba üüritavaks.
Kuid see ei tähenda muidugi, et nad oleksid head üürnikud. Pange kokku eelmistest parema haldamise plaan ja võtke kindlalt käsi üüride kogumisel, üksuse ülevaatusel ja rendilepingu jõustamisel..
Lõppsõna
Kui soovite mitmekesistada kinnisvarasse ja ei soovi otsese omandiõiguse peavalu, on teil kaudselt kinnisvarasse investeerimiseks palju võimalusi.
Kuid neile, kes on valmis maaomanikuks saama, võimaldab võtmed kätte saadav kinnisvara suhteliselt kiire ja lihtsa võimaluse mitmekesistada üürikinnisvaraks - haamerit ja naelu pole vaja.
Lisaks muudele eelistele on kinnisvarainvesteeringutest ka palju maksusoodustusi. Ja kui müüte kinnisvara ega soovi tulult kapitali juurdekasvu maksu maksta, saate alati teha 1031 vahetuse, ostes koos nendega võtmed kätte kinnisvara.
Enne kümnete tuhandete raskelt teenitud dollarite investeerimist veenduge, et käitate numbreid ja kontrollite veel kord kinnisvara ja üürnikke..
Kas soovite osta võtmed kätte kinnisvara? Mis takistab teid investeerimast?
