9 kinnisvarainvesteeringu tüüpi võrreldes

Iga uus investeering hirmutab algul, kui näete endiselt vaeva sõnavara, väljakutsete, riskide ja hüvede õppimisega. Kuid kinnisvara pakub köite õppimist soovivatele investoritele kaalukaid eeliseid, alates varade mitmekesistamisest kuni passiivse tulu saamiseni kuni kinnisvarasse investeeritavate maksusoodustusteni.

Ja teil on palju kinnisvarainvesteerimisvõimalusi, mille vahel valida. Alates kiirest ühekordsest väljamaksest kuni sissetulekuni, praktilisest tööst kuni passiivsuse täieliku väljakutsumiseni võite valida oma isiklikest eesmärkidest lähtuvalt õige investeerimisvaliku.

Siin on üheksa populaarset võimalust, mis aitavad teil kinnisvaraimpeeriumit üles ehitada - või vähemalt lisada kinnisvara oma portfelli.

1. Pööravad majad

Reaalsuse telesaated nagu “Flip This House” populariseeritud maja, mis hõljus 2000. aastate keskel ja flippingi üleskutse suutis elamispinna kriisist ja suurest majanduslangusest üle elada.

Pole raske aru saada, miks. Kui seda õigesti teha, saavad investorid teenida tulu mitusada protsenti vaid mõne kuu jooksul.

Muidugi, paljud uued investorid ei tee seda õigesti ja kaotavad lõpuks raha. Isegi need, kes teenivad tugevat tulu, on sageli üllatunud, kui palju tööd selle saavutamiseks on vaja. Majade libisemine hõlmab aja ja töö, mitte ainult raha, investeerimist.

Kui te ei tunne, et segaksite kõva rahalaenu ja kiirustades renoveerimisega, on üks teine ​​võimalus teha otseülekande klapp. Kolite kodusse, mis vajab uuendamist, parandate seda aasta-kahe jooksul, siis müüte selle maha ja maksate kasumist ainult kapitali juurdekasvu maksu. Või võite kapitalikasumit täielikult vältida, kui kvalifitseerute jaotise 121 välistamise tingimustele.

Investeerimisstrateegiaid, mis lasevad teil mõne kuu pärast kümnete tuhandete dollaritega ära käia, pole palju. Majade libisemine on üks neist, kuid sellega kaasnevad oma riskid. Nii et veenduge, et saate numbrid õigesti, eriti remondikulud, veokulud ja remondijärgne väärtus. Enne kui proovite kätt oma esimesel klapil, veenduge ka, et tunneksite end töövõtjatega haldamise ja nendega läbirääkimiste pidamise üle.

2. Pikaajalise rentimise omadused

Kõiki ei lõigata mõisnikuks ja nad peavad hakkama saama kõigi ootamatute väljakutsetega, mis maaomanikel ees seisavad. Siiski võivad üürikinnisvara pakkuda pidevat passiivset sissetulekut ja hulgaliselt maksusoodustusi ettevõtlikele investoritele, kes soovivad peavalu vastu võtta.

Oma esimese üürikinnisvara ostmiseks on kolm võimalust.

BRRRR-i strateegia

Üks võimalus on renoveerimist vajava kinnisvara ostmine, kuid selle lõpetamise asemel müümise asemel hoiate seda üürina. BRRRR tähistab ostmist, renoveerimist, rentimist, refinantseerimist, kordamist ja see on suurepärane võimalus 100% varaostu finantseerimiseks.

See toimib nii: paned umbes 20% ostu-rehabilitatsioonilaenuga alla, teed renoveerimistööd, et luua kodus omakapital, ja siis rentid selle välja. Kogu omakapitali abil saate pikaajalise hüpoteegi refinantseerimisel sularaha välja tõmmata. Piisavalt sularaha originaalse sissemakse tagastamiseks, kui olete loonud piisavalt omakapitali.

See töötab, kuna refinantseerimislaenu summa põhineb vara remondijärgsel väärtusel, mitte teie algsel ostuhinnal ja remondikuludel.

See vabastab teid protsessi korrata, kasutades sama sularaha. Ja lisate iga kinnisvaraga passiivsema sissetuleku, ilma et raha oleks taskust väljas.

Nagu majade klappimine, satuvad ka uued investorid raskustesse, alahindades kulusid, eriti renoveerimise ja kandmisega seotud kulusid. Suur osa nende õnnestumisest tuleneb nende oskusest leida häid töövõtjaid, kes renoveerimise keskel neile kulusid ei tõsta. HomeAdvisor on suurepärane koht oma piirkonnas usaldusväärsete töövõtjate leidmiseks. Nad panevad sõelumisprotsessi kaudu kõik töövõtjad oma platvormile, veendumaks, et palkate oma vajadustele parima ettevõtte.

Võtmed kätte rentimise omadused

Pole nii põnevil idee palgata töövõtjaid ja jälgida renoveerimisprojekte?

"Võtmed kätte" rendikinnisvara on selline, mis on juba välja üüritud või on üürivalmis kujul. Muidugi loodetakse maksta rohkem, kuna te ei osta spetsiaalset meistrimeest. Samas väldite ka kinnisvara renoveerimisega seotud peavalusid.

Viimase paari aasta jooksul on kõikjal riigis käepärase rentimise kinnisvara ostmine palju lihtsamaks muutunud. Virtuaalse turnee tehnoloogia pole mitte ainult paremaks muutunud, vaid ka sarnaste partnerite müügiplatvormid Katusealune on hüpikaknad, et protsessi läbipaistvust lisada.

Roofstock sisaldab hulgaliselt andmeid nii vara kui ka naabruskonna kohta. Need hõlmavad kodukontrolli aruandeid, pealkirjade ajaloo aruandeid, piirmäära ja sularaha tagastamise analüüse, naabruskonna ja kinnisvara taseme hindamise ajalugu, kohaliku kooli andmeid ja palju muud. Kõige muljetavaldavam on see, et nad pakuvad kahte ostjagarantiid, sealhulgas 30-päevane raha tagasi garantii ja 45-päevase liisingugarantii vabade kinnisvarade jaoks.

Maja häkkimine

Ehkki häkkimiseks on palju võimalusi, hõlmab klassikaline strateegia väikese mitmepereelamu kinnisvara ostmist, ühte ühikusse kolimist ja teise üksuse või üksuste väljaüürimist. Idee on lihtne: teie naabrid maksavad teie eest hüpoteegi.

See on suurepärane viis hõlbustada rentimisse investeerimist, muu hulgas seetõttu, et võite saada väikese intressiga hüpoteegi väikese sissemaksega. Kahe, kolme või nelja ühikuga atribuudid liigitatakse hüpoteekitööstuses endiselt elamuteks, nii et saate võtta välja tavalise koduostja hüpoteegi. See võib tähendada nii madalat sissemakse kui 3,5% FHA laenu korral, 3% Fannie Mae HomeReady laenu korral või 0% VA laenu korral.

Vastukaaluks kinnisvarainvesteeringu laenu tavapärasele 20% -le, millele lisandub kõrgem intressimäär, ja näete, miks maja häkkimine osutub nii atraktiivseks - rääkimata tervest osast “mu naabrid maksavad mu hüpoteeki”.

3. Lühiajalised puhkusereisid

Keegi ei ütle, et peate oma rendipinnad pikaajalistele üürnikele välja rentima. Saidid meeldivad Airbnb ja HomeAway saate rentida need lühiajaliselt puhkajatele või isegi keskmise tähtajaga ärikülalistele.

Puhkusereisidel on muidugi oma kompromissid. Jah, öö eest saate rohkem maksta, kuid teie täituvus on madalam. Ja kuigi teil ei ole sama peavalu mittemaksvate üürnike ja väljatõstmistega, on teil ka muid peavalusid, nagu näiteks külaliste vahel maja puhastamine, sisustamine ja kommunaalteenuste eest tasumine.

Enne puhkuse üürikinnisvarasse investeerimist või olemasoleva üürniku kasutamist turistide vastuvõtmiseks veenduge, et oleksite täpsed numbrid kulude kohta, näiteks vabade ametikohtade arv, haldustasu, puhastustasud ning hooaja üür ja täituvus. Kaasa kommunaalkulud ja olge kõigis hinnangutes konservatiivne.

See võib olla tõhus ärimudel, kui läheneda sellele kui ettevõttele, mitte passiivsele investeeringule.

4. Hulgimüük

Sageli alustavad soovivad kinnisvarainvestorid pigem kinnisvara hulgimüügiga kui ise kinnisvara ostmisega. Hulgimüügiks leiate palju kinnisvaraobjekti ja panete selle lepingu alla näiteks 100 000 dollari eest. Vara väärtus on praeguses seisukorras 120 000 dollarit, kuid selle ostmise asemel müüte lepingu teisele investorile 110 000 dollari väärtuses.

Te teenite kasumit, ilma et peaksite kunagi omandit omandile viima ja ostja saab kinnisvara allahindlusega, mis jääb alla selle turuväärtuse. See on win-win.

Kui see kõlab kerge rahana, pole see nii. Kinnisvara osas tasumata tehingute leidmine võtab palju tööd ja nõuab ka investor-ostjate võrgustiku loomist. Hulgimüüjad peavad leppima ka teatud riskiga, et nad ei leia ostjat, jättes nad takerduma lepingusse, mida nad kunagi ei kavatsenud sulgeda.

Kuid kõige selle jaoks on see suurepärane viis õppida tehinguid leidma ja raha teenima, enne kui olete rahaliselt valmis kinnisvara ise ostma.

5. Riigi kinnisvarainvesteerimisfondid

Kinnisvara investeerimisfond ehk REIT on teatud tüüpi väärtpaber, millega kaubeldakse avalikel aktsiaturgudel. REIT-fond kasutab oma kapitali kinnisvarasse investeerimiseks, kas otse kinnisvara ostmise kaudu või kaudselt kinnisvara vastu hüpoteeklaenude andmise teel - neid nimetatakse hüpoteeklaenude REITideks või mREITideks.

REIT-ide üks tavaline eelis võrreldes traditsiooniliste aktsiafondidega on kõrged dividenditootlused. Seaduse järgi peavad REIT-id dividendidena välja maksma aktsionäridele vähemalt 90% oma kasumist, tehes suure tulususega investeeringuid.

Selle kõrge dividenditootluse miinus on see, et REIT-del on sageli raskusi kapitali kokku panemisega oma portfelli kasvatamiseks, kuna nad peavad kohe nii suure osa oma kasumist aktsionäridele välja maksma. Kuid kui otsite täiesti passiivset viisi oma aktsiate portfelli mitmekesistamiseks kinnisvarasse lisamiseks, pole lihtsamat võimalust kui osta maaklerikontole IRA või 401 (k) REIT-e..

Pro näpunäide: Kui teil pole maaklerikontot või IRA-d üles seatud, saate seda teha avage konto J. Invest Morgan'is You Invest. Uue konto avamisel ja rahastamisel pakuvad nad kuni 625 dollarit.

6. Kinnisvaraga seotud aktsiafondid

Teatud tööstusharudes on kinnisvaraga kokkupuude suur, näiteks äriettevõtted, koduehitajad, koduehituse jaemüüjad ja isegi hotellimajandus. See tähendab, et saate kaudselt kinnisvarasse investeerida, ostes aktsiatesse ettevõtteid, kes teenivad elatist kinnisvarasektorist.

Investeerimiseks võiksite valida üksikuid aktsiaid või osta konkreetses valdkonnas tegutsevaid investeerimisfonde või börsil kaubeldavaid fonde. Lihtsalt teadke, et nende ettevõtete aktsiad ei ole ajendatud ainult kinnisvaraturgudest ning need võivad tõusta või langeda nii erinevatel põhjustel nagu halb juhtimine, suured ehitusmaterjalide kulud või isegi tegevjuhi seksiskandaal.

Ehkki see on kõige vähem otsene viis mitmekesistada kinnisvarainvesteeringuid, on see täiesti passiivne ja saate seda teha ühe nupuvajutusega.

7. Ühisrahastamise veebisaidid ja eraõiguslikud REITid

Mitte kõik kinnisvara ühisrahastamise veebisaidid ei tööta sama mudeli järgi.

Ühes mudelis pakub ühisrahastamise veebisait finantseerimist lühiajaliste ostu-rehabilitatsioonilaenude jaoks - seda tüüpi laenude ostjad ja BRRRR-i investorid kasutavad. Nende laenude rahastamiseks vajaliku raha leidmiseks pakub ühisrahastuse veebisait avalikkuse raha. Kapitaliinvestorina saate vaadata üle praegu rahastatavad laenud, hinnata vara ja laenuvõtjat ning investeerida raha laenu poole. Selle mudeli üheks näiteks on GroundFloor, mis võimaldab akrediteerimata investoritel osaleda.

Teine ühisrahastamise veebisaitide ühine mudel töötab nagu REIT, kuid mudeliga börsil avalikult ei kaubelda. Sellistel juhtudel ostab ühisrahastamise veebisait eraviisiliselt sissetulekuid teenivaid kinnisvara ja haldab seda, kasutades teie sarnaste üksikisikutelt investoritelt kogutud raha. Hea näide sisaldab DiversyFund, mille keskmine aastane tootlus on algusest peale olnud 17,6%. See ühisrahastamise sait võtab vastu akrediteerimata investorite raha ja investeeringuid, mis ulatuvad 500 dollarini.

Pange tähele, et paljud ühisrahastamise veebisaidid võtavad vastu vahendeid ainult akrediteeritud investoritelt, määravad kõrged minimaalsed investeeringusummad või mõlemad.

8. Erakapitalifondid ja võimalustsoonifondid

Akrediteeritud investoritel, kellel on palju raha investeerimiseks, on rohkem võimalusi kui meil kõigil. Nende võimaluste hulgas on erakapitali investeerimisfondid.

Need fondid võimaldavad jõukatel investoritel ühendada oma raha suuremahulisteks investeeringuteks, näiteks ärihooneteks. Fondihaldur kontrollib igapäevaseid toiminguid - muidugi kopsaka tasu eest -, jättes fondi investoritele puhata, puhata ja tootlust nautida..

Üks spetsiifiline kinnisvaraga seotud erakapitali investeerimisfondide tüüp on võimalustsoonide fond. Need fondid ostavad ja parendavad kinnisvara riigi määratud ja rahandusministeeriumi poolt kinnitatud kvalifitseeritud võimalustega tsoonides.

Kvalifitseeritud võimalustsoonid on tavaliselt madala sissetulekuga piirkonnad, kus riigi eesmärk on majanduskasvu ja investeeringute ergutamine. Porgand investoritele: edasilükatud ja vähendatud kasumimaksud. Üksikasju leiate sellest IRS-i kokkuvõttest.

Need maksusoodustused pakuvad ahvatlevat pakkumist jõukatele akrediteeritud investoritele, kes otsivad loovaid viise oma maksuraha kärpimiseks. Kuid olge raskes olukorras olevatesse naabruskondadesse investeerimisel suuremaks riskiks valmis.

9. Privaatsed märkmed

Üks võimalus kaudselt ja passiivselt kinnisvarasse investeerimiseks on raha laenamine kinnisvarainvestoritele otse kinnisvarainvestoritele.

Enamasti tähendab see laenu andmist sõpradele, pereliikmetele ja teistele inimestele, keda tunnete isiklikult ja usaldate oma raha. See usaldus on võtmetähtsusega, sest kui nad teie suhtes vaikivad, on teil muud võimalust kui nende kohtusse kaevata. Enamik privaatsete võlakirjade laenuandjaid ei saa kinnipidamisõigust ja isegi siis, kui nad seda teevad, pole vara tühistada..

Kuid tavaliselt nõuavad eravõlakirjainvestorid kõrgeid intressimäärasid. Ja kui nad tunnevad kinnisvarainvestorit isiklikult ja nende (loodetavasti suurepäraseid) tulemusi, mis sageli tähendab madalat riski, on kõrge tootlus. Isikliku elu ja rahaliste investeeringute segamisel olge lihtsalt ettevaatlik. Riskite oma isiklike suhete, mitte ainult rahaga.

Lõppsõna

Teil pole valikuvõimalusi puudu, kui olete valmis oma kinnisvaraportfelli kinnisvara lisama.

Enne kui otsustate, millist kinnisvarainvesteerimisstrateegiat kasutada, tutvuge oma isiklike eesmärkidega. Flipping sobib suurepäraselt kiire käibe abil sularaha teenimiseks, kuid see on ühekordne väljamakse, mida maksustatakse kui regulaarset sissetulekut ja mis pole kaugeltki passiivne. Raha laenamine privaatsõnumi vormis kinnisvarainvestori sõbrale on seevastu täiesti passiivne, kuid ei jäta teile muud kontrolli ega garantiisid kui teie isiklik usaldus laenuvõtja vastu.

Kinnisvara on kurikuulsalt mittelikviidne investeering, nii et veenduge enne investeerimist, et mõistaksite oma fondide jaoks ette nähtud aega. Planeerige oma ideaalne väljumisstrateegia ja looge siis situatsiooniplaan juhuks, kui peate minema plaani B juurde.

Suure tulu, jooksva sissetuleku ja maksusoodustuste allikana teeb kinnisvara teie portfelli kaasamiseks võiduka juhtumi. Kuid nagu iga investeeringu puhul, tehke enne vaevaga teenitud sularaha katmist kodutöö ja mõistke riske.

Kuidas olete minevikus kinnisvarasse investeerinud? Mis on teie edasiliikumise mured ja väljakutsed??