Kuidas leida suurepärane kinnisvaramaakler (kinnisvaramaakler), kellele võite usaldada

Kinnisvaramaakleri palkamisel jääb see hoolsuskohustus siiski sageli kõrvale. Kuid kodu ostmine või müümine on üks suuremaid finantsotsuseid, mille saate teha, ja investeeringust parima pakkumise või parima tootluse saamiseks on võtmeks õige inimese leidmine, kes esindaks teie huve..

Kui valite õige kinnisvaramaakleri, kulgeb protsess suhteliselt sujuvalt. Vale agent võib aga tehingut hävitada ja võib teile isegi müügi täielikult kaotada. Teisisõnu, see on suur otsus.

Kuid mida peaksite otsima kinnisvaramaakleri palkamisel? Milliseid punaseid lippe peaksite valvama? Suurepärase kinnisvaramaakleri leidmiseks peate teadma järgmist.

Millist esindajat vajate??

Esimesed asjad: kas ostate kodu või müüte kodu? See vastus on võtmetähtsusega agendi tüübi leidmiseks.

Agente, kes teevad koostööd kodu müüvate majaomanikega, nimetatakse „müüja esindajateks” või „börsimaakleriteks”. Need esindajad esindavad majaomaniku huve noteerimise ja läbirääkimiste käigus.

Agente, kes töötavad koos koduostjatega, nimetatakse ostja esindajateks või müügiagenditeks. Need esindajad esindavad ostja huve tutvustamis- ja läbirääkimiste käigus. Mõned ostjate esindajad teevad eranditult koostööd ostjatega, mis tähendab, et nad ei loetle üldse kodusid.

Mõisted „müüja agent” ja „müügiagent” ajavad inimesi kodu ostmise ja müümise käigus sageli segadusse, kuna need kõlavad peaaegu identselt. Nad esindavad aga erinevaid parteisid, kellel on erinevad huvid. Müüja esindajad esindavad kodu müüvat osapoolt, müügiagendid aga kodu ostvat osapoolt; neid nimetatakse müügiagendiks alles pärast lõpliku lepingu allkirjastamist.

Kahesed esindajad

Mõnda esindajat nimetatakse kahekordseks esindajaks, mis tähendab, et nad on kodu ostmise ajal nõustunud esindama nii ostja kui ka müüja huve..

Siit saate teada, kuidas see töötab. Kujutage ette, et kõnnite avatud majja ja arvate sellesse kohta. See on kuum vara ja teate, et see ei kesta. Alustasite just koduotsingut ja teil pole oma esindajat. Kuid börsimaakler on kohapeal ja sooviks hea meelega aidata teil sealsamas kodus pakkumist teha. Te ei soovi oodata, kuni saate oma esindaja, seega nõustute temaga koostööd tegema. Sel juhul sisestasite lihtsalt töösuhte kahe esindajaga.

Kahekordne agentuur on vastuoluline, sest esindajad on sunnitud kõndima väga peenelt ja püsima neutraalsed kogu protsessi vältel. Lõppude lõpuks esindavad nad müüjat, kes soovib saada oma kodule võimalikult kõrget hinda, ja ostjat, kes soovib saada sama kodu eest võimalikult madalat hinda.

Samuti võib komisjon kehtestada huvide konflikti. Tavalise müügi korral jagasid ostja agent ja börsimaakler umbes 6% vahendustasu, saades kumbki umbes 3%. Kahekordne esindaja hoiab 100% vahendustasust, mis tähendab, et nende parimates huvides on kodu võimalikult kõrge hinnaga müüa. See töötab müüja jaoks suurepäraselt, kuid ostja jaoks mitte nii hästi.

Paljud kinnisvaraärispetsialistid tunnevad seda kahes esinduses, mõjuval põhjusel tugevalt. Kahekordsetel esindajatel on seadusega keelatud tehingus osalejaid või konfidentsiaalset teavet jagada. Nii saavad nad kahekordse vahendustasu, pakkudes samas vähem nõuandeid ja juhiseid mõlemale poolele. Enamasti on agent ainus, kellele tõesti kasu on.

Kahekordne agentuur on seaduslik ainult mõnes osariigis, näiteks Californias ja Texases. Osariikides, kus see on lubatud, on agendid seaduslikult kohustatud enne lepingu allkirjastamist avalikustama oma kahe agentuuri. Kui soovite teada, kas kahekordne agentuur on teie osariigis seaduslik, sisestage lihtsalt Google koos oma osariigi nimega „Kas kahekordne agentuur on seaduslik”..

Kuidas leida suurepärane kinnisvaramaakler

Mitte iga esindaja seal ei sobi teile sobivaks. Isegi väga edukatel agentidel on oma varjuküljed.

Näiteks võib teie piirkonna enimmüüdud agendil olla muljetavaldav reklaamieelarve ja suur meeskond, kes abistab kliente. See võib aga tähendada, et teete ostu- või müügiprotsessi jooksul koostööd mitme erineva inimesega. Kui otsite isiklikku tähelepanu, ei pruugi see agent kõige paremini sobida.

Teisest küljest võite kokku puutuda agendiga, kellel on palju vähem kogemusi, kuid kelle isiksus sobib ideaalselt teie omaga. Te arvate, et nende püüdlus teid õnnelikuks teha ja vastutasuks vastu võtta nii vajalikke saatekirju ja ütlusi võib olla tähtsam kui üksi kogemus.

Teie olukorrale parima esindaja leidmiseks tuleb palju kaaluda. Siit saate teada, kuidas alustada.

1. Koostage agentide lühike nimekiri

Tänu Google'ile saate mõne klahvivajutusega hõlpsalt leida kümneid kuni sadu oma piirkonna esindajaid. Tavaliselt leiate agentide kohta täpsemat teavet kinnisvara veebisaidi kaudu.

Üks parimaid kohti otsingu alustamiseks on Zillow's Agent Finder, mis võimaldab teil näha kohalike esindajate täielikku loendit koos nende klientide iseloomustuste ja hiljutiste kirjetega. Viimaste kirjete funktsioon on eriti kasulik. Esiteks saate seda kasutada agentide leidmiseks, kes on hiljuti töötanud müüjate või ostjatega piirkonnas, mida kaalute. Kui müüte oma kodu, võimaldab see teil ka analüüsida, kuidas iga agent oma nimekirju pildistab ja turustab. Näiteks kas iga kirje näeb välja professionaalne ja ahvatlev? Kas toimub videoturnee??

Muude abistavate veebisaitide hulgas on kinnisvaramaakler.com ja HomeLight.

Koostage nimekiri vähemalt kolmest agentist, keda olete intervjueerimisest huvitatud.

2. Esitage palju küsimusi

Nüüd, kui teil on esindajate lühike nimekiri, on teie järgmine samm nendega isiklikult rääkida. Jah, saate teha telefoniintervjuu, kuid parem on isiklikult kohtumine.

Näost näkku kohtumine võimaldab teil tõeliselt aru saada, kes see inimene on, millised on tema väärtused ja kas nende isiksus sobib teiega hästi või mitte. See on inimene, kes juhendab teid stressirohkes ja rahaliselt olulises protsessis; peate nendega rääkides end mugavalt tundma. Samuti peate teadma, kas nad räägivad teile tõde suhkru katmise asemel mõne halva uudise lisamisega. Ja peate teadma, et teil on samad põhiväärtused.

Alustage järgmistest üldküsimustest:

Kas töötate täiskohaga kinnisvara alal?
Kui kaua teil on litsents?
Kas olete riikliku maaklerite ühingu (NAR) liige? (NAR nõuab täiendavat koolitust ja rangetest eetikakoodeksitest kinnipidamist.)
Kas töötate meeskonnaga? Kui jah, siis kas teen peamiselt koostööd teie või kellegi teisega?
Kui suur osa teie ettevõttest pärineb suunamistest?
Kui suur on teie praeguste klientide keskmine arv?
Kuidas sulle meeldib suhelda? (Näiteks võib teie esindaja eelistada teabe edastamiseks kiireid tekste, samal ajal kui soovite pigem telefonikõnet. Veenduge, et oleksite siin samal lehel, kuna hea suhtlus on eduka töösuhte võti.)
Kas klient on kunagi esitanud kaebuse teie või teie asutuse vastu? Kui jah, siis kuidas te sellega hakkama saite??
Kas olete võitnud ühtegi kutseauhinda??
Millist lepingut pakute? Mis juhtub, kui ma pole rahul meie töösuhetega?
Mis teile kinnisvaramaaklerina kõige rohkem meeldib? Mis sulle kõige vähem meeldib?

Need küsimused on suurepärane viis vestluse alustamiseks. Siiski peate esitama lisaküsimusi, sõltuvalt sellest, kas ostate või müüte.

Kui müüte kodu

Kui müüte kodu, küsige potentsiaalsetelt agentidelt järgmisi küsimusi:

Mitu müüki sel aastal sulgesite?
Mitu kodu olete minu piirkonnas müünud? Kas nad olid minu koduga sarnases hinnaklassis?
Kui palju neist kodudest müüakse hinnakirjas või selle lähedal?
Kas vajate enne kodude kuvamist hüpoteekiettevõttelt eelkvalifikatsiooni või eelnevat kinnitust??
Kui suur on teie tasu? Milliste muude kinnisvaratasude eest vastutan? (Pidage meeles, et kinnisvaratasud on vabalt kaubeldavad.)
Milline on teie turundusstrateegia sellise kodu jaoks nagu minu?
Kas kasutate professionaalset fotograafi või kodupilturit?
Mida ma pean tegema, et oma maja müügiks valmis saada või selle äärekivi suurendada? (Neil võib olla ettepanekuid kodu väärtuse suurendamiseks ümberehitusprojektide jaoks.)
Kas võõrustate avatud maju??
Kui kaua arvate, et minu kodu müümine võtab aega?
Kes on minu sihtostja?

Kui ostate kodu

Kui ostate kodu, kaaluge järgmisi küsimusi:

Kui tuttavad olete mind huvitavate piirkondade või linnaosadega??
Kas selles piirkonnas või naabruses toimub midagi, millest peaksin teadma? Kui jah, siis mõjutavad need muudatused koduhindu nüüd või tulevikus?
Mis kellaaegadel saate maju näidata?
Kui tihti saadate mulle uusi kirjeid, mis vastavad minu otsitule?
Kas oskate soovitada teisi vajalikke spetsialiste, näiteks koduinspektorit?
Kui kaua võtab tüüpiline ostuprotsess endaga kaasa?
Mitu kodu näitate ostjatele keskmiselt enne pakkumise tegemist? (See on oluline statistika, sest hea kinnisvaramaakler teab, mida nende kliendid soovivad, ja peab enne sobiva valiku leidmist näitama vähem kodusid. See säästab kõigi asjaosaliste aega ja energiat.)
Kas osalete igal kodukontrollil? (Kodukontrollis osalevad esindajad võivad koduinspektorilt otse esitada üksikasjalikke küsimusi; see teave aitab neil madalama hinnaga läbirääkimisi pidada.)
Milline on teie müügi ja nimekirja suhe teie viimase 10 tehingu korral? (Müügi- ja loendihinna erinevus annab teile olulise näpunäite selle kohta, kui hea see agent on läbirääkimistel.)

3. Rääkige endiste klientidega

Kui olete mitu agenti isiklikult küsitlenud, on oluline rääkida mõne nende varasema kliendiga. Paluge igal esindajal anda teile kontaktteave vähemalt kolme kliendi kohta, kellega nad on viimase aasta jooksul töötanud.

Kaaluge küsida nendelt klientidelt järgmisi küsimusi:

Milline oli teie kogemus selle agendiga üldiselt??
Mis teile selle agendi juures kõige paremini meeldis? Mis teile kõige vähem meeldis?
Kui müüsite oma kodu, siis kuidas agent teie kinnisvara müüs? Kas tunnete, et see oli tõhus? Kui pikk oli teie kodu turul?
Kui ostsite oma kodu, kas tunnete, et agent oli nõus näitama teile kõiki huvitatuid kinnisvara? Kas tundsite, et nad said kodus aru, mida te tegelikult tahtsite?
Kas nad vastasid telefonikõnedele ja e-kirjadele kiiresti?
Kas nad on head kuulajad?
Milline oli teie kodu hinnakiri ja lõplik müügihind?
Kas tunnete, et see agent sai teile parima võimaliku hinna?

4. Kontrollige nende litsentsi

On raske uskuda, et keegi valetaks litsentseeritud kinnisvaramaakleriks olemise üle, kuid juhtub nii. Õnneks on tarbijatel lihtne viis kontrollida, kas agendi litsents on seaduslik. Kinnisvara litsentsiametnike ühingul (ARELLO) on otsitav andmebaas, mis võimaldab tarbijatel kontrollida iga esindaja litsentsi või registreerimist.

Töötamine uute agentidega: plussid ja miinused

Kui kavatsete töötada agendiga, kellel on vähe kogemusi või puuduvad kogemused, siis peate nende praeguse olukorra ja tulevaste eesmärkide kohta rohkem teada saama.

Näiteks alustavad paljud agendid oma karjääri kodude müümise nimel, hoides samal ajal täiskohaga tööd. Kuigi selles pole midagi halba, on oluline välja selgitada, kas sellel esindajal on vajalikku aega ja paindlikkust. Mõelge järgmistele küsimustele:

Kas saate telefonikõnesid või e-kirju päeva jooksul või ainult õhtul tagasi saata?
Kas piirdute kodude näitamisega ainult nädalavahetusel?
Kas teil on mentorit, kelle poole saate pöörduda, kui läbirääkimisprotsess on keeruline või harjumatu?
Kas olete käinud viimastel konverentsidel või seminaridel? Kui jah, siis millised?

Pidage meeles, et uutel agentidel ei ole kogenud spetsialistide kogemusi; kinnisvara on kindlasti elukutse „õppige, kui lähete”. See kogemuste puudumine võib olla läbirääkimiste laua taga puuduseks, eriti keerukate tehingute puhul. Kas teile meeldib olla selle agenti õppeprotsessis osa?

Uued agendid on näljased nii klientide kui ka kogemuste järele ning nagu vanas ütluses öeldakse: "Näljane hunt jahib kõige paremini." Kogenematu agent kipub teie vajaduste rahuldamiseks ja õnnelikuks tegemiseks tõenäoliselt tahapoole liikuma ja neil on tõenäoliselt palju aega, et teile üks-ühele tähelepanu pöörata. Enne lepingu sõlmimist kaaluge, mida soovite ja mis teile sobib

Punased lipud, kuhu tähelepanu pöörata

NARi tsiteeritud ARELLO andmetel on USA-s umbes 2 miljonit aktiivset kinnisvaramaaklerit. See tähendab, et leidus palju suurepäraseid agente. See tähendab ka, et võite sattuda mõne halva õuna sisse.

Hoidke neil punastel lipudel silma peal ja leidke endale agent, kes sobib teile.

1. Nad tahavad loetleda teie kodu kõrge hinnaga

Kui müüte oma kodu, on edukas müük oluline alghind.

Loodetavasti on teil kavas intervjueerida vähemalt kolme börsiettevõtjat. Kõik need esindajad peaksid suutma teile öelda, mida nad sooviksid teie kodu loetleda. See hinnakiri põhineb paljudel teguritel, sealhulgas teie asukoht, ruutmaterjal, hiljutised võrreldavad müügid teie piirkonnas (nn kompid) ning kodu vanus ja seisund.

Kõik teie küsitletud esindajad kasutavad teie kodu hindamiseks sama teavet, mis tähendab, et kõik hinnapakkumised peaksid olema üsna sarnased. Hoiduge agendist, kes hindab teie kodu märkimisväärselt kõrgemale kui teised teie küsitletud agendid; see on märk kogenematusest, ahnusest või mõlemast.

Liiga kõrge hind tähendab, et paljud potentsiaalsed ostjad isegi ei vaata teie kodu, kuna see on nende eelarvest ära või on lihtsalt liiga kallis selle jaoks, mida nad saadaksid. Teie kodu varjub turul mitu kuud kauem kui konkurentsivõimelisema hinnaga kodu ja see võib isegi müüa palju vähem, kui oleks täpse alghinnaga.

2. Nad on halb suhtleja

Liiga sageli on kommunikatsioonipuudus kinnisvaramaakleritega töötavate inimeste kaebus nr 1.

Selge ja õigeaegne suhtlus on kodu ostmise ja müümise protsessis hädavajalik. Oma kliente tõhusaks abistamiseks ja selle keeruka protsessi edukaks lõpuleviimiseks peavad kinnisvaramaaklerid olema suurepärased suhtlejad. Mõnel juhul suhtlete selle inimesega iga päev.

Vaadake hoolikalt potentsiaalse esindaja e-kirju teile, nende turundusmaterjale ja nende veebisaiti või ajaveebi. Kas nende kirjutamine on selge ja vigadeta? Kas on lihtne aru saada, millest nad räägivad? Kui te nendega algselt ühendust võtsite, kas nad vastasid teie kõnele või e-kirjale õigeaegselt? Kas nad võtavad intervjuu ajal aega, et kuulata, mida teie räägite, või katkestavad nad teid ja hakkavad rääkima??

Halb kirjutamis- ja suhtlemisoskus võib tähendada, et agent ei edasta olulist teavet kiiresti ega selgelt või võib see tähendada, et nad on teiega töötamiseks lihtsalt liiga hõivatud. Mõlemal juhul liikuge edasi.

3. Nad ei küsi küsimusi

Suurepärased agendid on suurepärased kuulajad. Nad teavad, et eduka töösuhte võti sõltub mõistmisest, mida soovite ja mida vajate.

Hea agent võtab aega, et oma unistuste ja eesmärkide kohta rohkem teada saada. Näiteks kui ostate kodu, soovib hea esindaja teada saada, kas olete investor või otsite pikaajalist kodu. Kui müüte, võib hea agent küsida teie ajajoone, hinnakujunduse paindlikkuse ja suhetes otsitava teabe kohta.

Need on vaid mõned näited; mõte on see, et hea esindaja esitab küsimusi, et teada saada, mida otsite. Kui agent hoiab ema, minge koos kellegi teisega.

4. Nende komisjon on madal

Müüja maksab kinnisvara vahendustasud, mis tavaliselt sisalduvad kodu hinnakirjas. Tavaliselt on vahendustasud 6%, mis jagunevad noteerimisagendi ja ostja esindaja vahel.

Kui esindaja tsiteerib teile vahendustasu, mis on madalam kui 5%, ole ettevaatlik. Võib-olla üritavad nad teie ettevõtet võita, pakkudes teile diili, kuid see ülimalt madal vahendustasu peletab tõenäoliselt eemale teised agendid, kes ei soovi nii madalat tasu jagada.

Lõppsõna

Kodu ostmine ja müümine on mitmel põhjusel emotsionaalne ja stressirohke. Kaalul on palju ja see on üks suuremaid rahalisi otsuseid, mida oma elus teete. Teie olukorrale sobiva esindaja leidmine on võtmetähtsusega tagamaks, et tehing sujuks ja kõik läheksid õnnelikuks.

Kui ma oma esimest kodu müüsin, ei mõelnud ma sellele, kes oleks minu börsimaakler - esmakordsete koduostjate tavaline viga. Ma läksin koos agendiga, keda me kodu ostmisel kasutasime, sest ta oli sõbralik ja me tundsime teda.

Kuigi ta oli hea ostja agent, oli ta kohutav noteerimisagent. Ta hindas meie koduteed turu jaoks liiga kõrgeks, tegi turunduse nulli ja selle tulemusel kulus müümiseks üle kahe aasta. Lõpuks mõtlesin üles ja leidsin suurepärase agendi, kes müüs meie kodu mõne kuu jooksul pärast noteerimise ülevõtmist.

Kui oleksin kodutöö ära teinud, oleks meie kodu tõenäoliselt kiiresti ja konkurentsivõimelise hinnaga maha müüdud. Selle asemel langes see turul ja me kaotasime peaaegu 40 000 dollarit. See oli kallis viga, mida me enam kunagi ei tee. Oleme valmis oma praegust kodu müüma ja võite kihla vedada, et küsitleme mitu esindajat, et leida meie olukorrale sobiv.

Tehke oma uurimistööd. Jah, see võtab aega ja vaeva, kuid õige agendi valimine maksab pikas perspektiivis tohutuid dividende.

Kas olete kodu ostmisel või müümisel teinud koostööd suurepärase (või mitte nii suurepärase) agendiga? Milline oli teie kogemus?