Kas hüpoteeklaenu uuesti sõnastamine on parem variant kui refinantseerimine?

Laenu uuestisõnastamine tähendab põhimõtteliselt seda, et kui teie intressimäär ja laenutähtaeg jäävad muutumatuks, vähendatakse teie igakuist hüpoteegi makset tegeliku laenujäägi kajastamiseks. Näiteks kui teil on kuus aastat 30-aastase hüpoteegi seadmist, siis pärast laenu uuesti sõnastamist on teil selle tasumiseks veel 24 aastat. Töö uuesti ümbersõnastamiseks nõuavad laenuandjad teie saldo vähendamiseks täiendavat ühekordset makse. Selle lisamakse suurus mõjutab seda, kui palju võite laenude uuestisõnastamisega kokku hoida. Uuesti sõnastamise asemel võiksite oma olemasoleva laenu eest siiski maksta ühekordse summa, mis vähendaks teie jääki, kuid mitte teie igakuist hüpoteegi makset.

Kuidas toimub laenude ümbersõnastamine

Laenu uuestisõnastamine võib olla mõttekas, kui pärandate raha (või saate tööl märkimisväärset boonust) ja soovite seda hüpoteegi jäägi suhtes kasutada. Kuna vähendate saldo enne tähtaega, maksate lõppkokkuvõttes vähem intressi. See võimaldab laenuandjatel teie laenu uuesti sõnastada või hüpoteegi kuumakse uuesti arvutada.

Üksikutele laenuandjatele kehtivad erinevad nõuded laenude ümbersõnastamiseks. Näiteks nõuavad mõned laenuandjad ühekordse sissemaksena 5000 dollarit või 10% laenust - olenevalt sellest, kumb summa on suurem -, et vähendada jääki enne, kui keegi kvalifitseerub uuesti laenu saamiseks.

Kui teil on 400 000 dollari hüpoteek 4% intressiga 30 aasta jooksul, oleks teie igakuine põhiosa ja intressimakse 1910 dollarit. Kui maksate laenu 10 aastaks, oleks teie ülejäänud laenujääk 315 136 dollarit. Ühekordne väljamakse 10% laenu jäägist oleks 31 554 dollarit, viies jäägi 283 582 dollarini. Sel juhul vähenevad igakuised maksed 1718 dollarini. Kuid pidage meeles, et kuigi hüpoteeklaenu maksele 200 dollari säästmine kuus on väärt eesmärk, kulutate makse vähendamise saavutamiseks ka märkimisväärse summa sularaha.

Muidugi nõuavad laenuandjad laenude ümbersõnastamise eest väikest tasu, mis on sageli nii väike kui 250 dollarit.

Abikõlblikkuse kindlaksmääramine

Laenude ümbersõnastamine on lubatud tavapäraste, nõuetele vastavate Fannie Mae ja Freddie Mac'i laenude korral, kuid mitte FHA hüpoteeklaenude või VA laenude korral. Mõned laenuandjad sõnastavad hüpoteeklaene uuesti, kuid arvestavad neid igal üksikjuhul eraldi.

Laenu ümbersõnastamiseks peate oma laenumaksetega pidevalt kursis olema ja omama põhiosa sissemakse tegemiseks vajalikku sularaha. Krediidikontroll ja hinnang pole vajalikud.

Laenu ümbersõnastamise eelised

1. Vähendatud makse. Laenu uuestisõnastamisega saate oma rahavoogu kergendada ilma kodu refinantseerimise kuluta, mis võib nõuda kuni 6% kulusid teie laenujäägilt. Tegelikult võiks mõnel juhul refinantseerimiseks kulutatud summat kasutada teie bilansi vähendamiseks piisavalt, et saada uuesti laenu.
2. Hindamist ei nõuta. Erinevalt kodu refinantseerimisest ei vaja laenu ümbersõnastamine eelhindamist. Kui teie kodu väärtus on langenud, ei pruugi teil olla refinantseerimisõigust, kuna enamik laenuandjaid refinantseerib kodu ainult omakapitaliga vähemalt 5–10%.
3. Krediidikontrolli pole vaja. Laenu uuestisõnastamine ei vaja krediidi kinnitamist. Kui teil on krediidiprobleeme ja te ei saa refinantseerida, võite siiski saada laenu uuesti sõnastamise õiguse.

Ühel konkreetsel juhul võib laenude ümbersõnastamine olla eriti kasulik. Kui olete majaomanik, kes on enne teie praeguse kodu müümist uue kodu ostnud, peate võib-olla ajutiselt maksma kaks hüpoteeki. Kui olete oma eelmise kodu müünud, saate selle kodumüügi kasumit kasutada oma laenujäägi tasumiseks ja hüpoteegi ümbersõnastamiseks, et maksed oleksid taskukohasemad. Paljud koduomanikud plaanivad kodust teise kolimisel teadlikult kasutada sel eesmärgil laenude ümbersõnastamist. Pidage lihtsalt meeles, et enne laenu uuesti sõnastamist peate tavaliselt ootama 90 päeva pärast seda, kui teie laen arveldatakse.

Laenu ümbersõnastamise puudused

Enne kui otsustate oma laenu uuesti sõnastada, oleks mõistlik seda hinnata kogu oma finantsplaani kontekstis. Mõned laenude ümbersõnastamise puudused hõlmavad järgmist:

1. Seob raha. Kui teil on ühekordset sularaha, siis veenduge, et hüpoteegi tasumine oleks selle raha kõige parem kasutamine. Näiteks kui teil on kõrge intressiga krediitkaardivõlg, peaksite selle kõigepealt ära tasuma. Kui teil pole hädaabisäästufondi või teil on vaja muudeks kuludeks raha eraldada, on ilmselt parem, kui te ei pane kogu oma ootamatut summat hüpoteegi tasumisele.
2. Ei vähenda hüpoteegi tähtaega. Laenu uuesti sõnastamist peaksite kaaluma ka oma pensionile jäämise ajal. Paljud vanemad majaomanikud loodavad hüpoteegi ära maksta enne pensionile jäämist. Laenu ümbersõnastamine ei lühenda teie laenu tähtaega, ehkki see võib teie rahavooge parandada. Kui teie eesmärk on hüpoteeklaenude jäägi vähendamine, võib parem variant olla kui laenu ümbersõnastamine kahe nädala tagant hüpoteeklaenumaksete tegemiseks või regulaarselt lisamaksete tegemiseks põhiosale..
3. Ei vähenda intressimäära. Kui maksate kõrget intressimäära, võib refinantseerimine olla parem valik. Laenuandja võib võrrelda refinantseerimise ja laenu uuesti sõnastamise kulusid ja kuumakseid, et teha kindlaks, milline sobib teile kõige paremini.

Lõppsõna

Laenu uuestisõnastamine ei sobi kõigile, kuid kui teil on täiendavat sularaha, pidage nõu oma laenuandjaga ja uurige, kas see kuumakse vähendamise meetod sobib teile. Kui olete majaomanik, kes müüb ühe kodu ja kolib teise, võiksite laenude uuestisõnastamisest väga palju kasu saada. Neile, kellel on vähendatud väärtusega kodu või kellel on krediidiprobleeme, võib ka laenu ümbersõnastamine olla pigem kasulik kui refinantseerimine.

Kas oskate mõelda muudele stsenaariumidele, mille korral laenu uuesti sõnastamine oleks tark rahaline samm?