Mis on erahüpoteekikindlustus (PMI) - kuidas vältida selle maksmist

Aga miks sa seda maksad? Põhimõtteliselt nõuab teie laenuandja kindlustusmaksete tasumist kindlustuspoliisi eest, mis hüvitab need osaliselt, kui te jätate oma hüpoteegi täitmata. Arutame siis, kui teil nõutakse PMI-d, mida see kindlustus kaitseb, kes seda kandma peab ja kuidas selle maksmist vältida.

Laenu ja väärtuse suhe (LTV)

Laenu ja väärtuse (LTV) suhe on see, mida laenuandja uurib, kas peate PMI maksma või mitte, ja millal saate selle maksmise lõpetada. Selle suhte arvutamiseks võtke laenusumma ja võrrelge seda oma maja praeguse väärtusega. Näiteks kui teie hüpoteek on 150 000 dollarit ja teie kodu on praegu väärt 200 000 dollarit, on teie laenu ja väärtuse suhe 75%.

Uue kodu ostmisel uurib laenuandja teie laenu ja väärtuse suhte määramiseks sissemakse summat võrreldes müügihinnaga. Nii et kui ostate kodu 200 000 dollari eest ja panete 20 000 dollarit alla, on teie laenu ja väärtuse suhe 90%. Tavaliselt, kui teie laenu ja väärtuse suhe on suurem kui 80%, peate maksma PMI.

Mis on erahüpoteekikindlustus?

Hüpoteeklaenu taotlemisel soovib laenuandja veenduda, et teie kodus on piisavalt omakapitali, et tasuda laenujääk, kui peaksite maksejõuetuse korral minema ja sulgema. Kuid kuna kodudele juurdepääsu tõkestamist müüakse sageli „allahindlusega”, soovivad laenuandjad vähemalt 20% puhversummat. Teisisõnu tahavad nad olla piisavalt kindlad, et saavad teile laenatud raha tagasi, kui kodu tuleb müüa algsest müügihinnast madalama hinnaga.

See ei tähenda aga, et laenuandjad ei soovi laenu kirjutada, kui paned alla 20%. Nad lihtsalt küsivad teilt PMI kaudu pakutavate privileegide eest rohkem. Sel moel saate hüpoteegi ja nad vähendavad teie riski, pakkudes teile laenu. Eraisikute hüpoteekikindlustus on tegelik kindlustuspoliis, mille väljastab kindlustusselts ja millest on kasu teie laenuandjale. Kui teie kodu suletakse turule ja laenuandja ei suuda kodu müümisega tasumata jääki tagasi teenida, maksab teie PMI välja andnud kindlustusfirma laenuandjale vahe.

PMI-d nimetatakse eraviisiliseks, kuna neid pakutakse ainult eraettevõtetele, mitte valitsusasutustele ega avalikele hüpoteeklaenude andjatele. Avalikel programmidel, nagu näiteks FHA ja VA hüpoteeklaenude programmidel, on oma hüpoteekikindlustus, kuid seda juhitakse erinevalt ja seda hallatakse sisemiselt. Kuid üks märkimisväärne erinevus paljude FHA ja VA laenudega seotud PMI ja hüpoteekikindlustuse vahel on see, et viimane ei aegu kunagi. Teisisõnu, jätkate FHA ja VA laenude hüpoteekikindlustuse maksmist ka pärast seda, kui teie laenu ja väärtuse suhe on langenud alla 80%.

Kellel on vaja eraviisilist hüpoteekikindlustust?

Kui teie LTV suhe on alla 80%, olete üldiselt kindel. Kui teil on aga halb krediit või kui teid peetakse laenuandjale muul viisil suureks riskiks, võidakse teil nõuda PMI-d ka siis, kui teil on laenu ja väärtuse suhe 70%, 60% või isegi 50%.

Teid võidakse pidada kõrge riskitasemega, kui olete hiljuti müünud ​​mitu kodu, kui teie turule on suletud või kui teie sissetulek on püsimatu või dokumenteerimata. See peaks aga olema selgelt kirjas teie laenudokumentides ja kui te pole kindel, kuidas see töötab, küsige enne allkirjastamist oma laenuametnikult selget vastust.

Kuidas vältida erahüpoteekikindlustuse maksmist

Parim viis PMI maksmise vältimiseks on, et te ei hakkaks seda laenuga alustama! Kui ostate uut kodu, kuid teil pole märkimisväärset sissemakse, küsige oma laenuametnikult soovitusi PMI vältimiseks.

Varem oli populaarseks võimaluseks hüpoteek 80-10-10 või hüpoteek, mis kasutas teise hüpoteegi või kodukapitalilaenu ja teie sissemakse kombinatsiooni, et vähendada laenu ja esmase hüpoteegi väärtuse suhet. See võib mõnede laenuandjate kaudu tänapäeval saadaval olla.

Kuid kui teil on juba PMI-ga hüpoteek, saate selle eemaldamiseks kaks võimalust:

1. Täitke laenu ja väärtuse suhe

Kui teie laen on lähedal 80% künnisele või mis tahes künnisele, mille teie laenuandja laenu esialgses paberimajanduses ette nägi, eemaldab laenuandja PMI automaatselt. Praktikas ootab enamik laenuandjaid kuni 78%, kuid kui helistate ja küsite, eemaldavad nad selle varem.

Kuna teie laenuandja arvestab LTV algsest ostuhinnast maha, peate oma kodu praegust turuväärtust jälgima. Teisisõnu, kui teie kodu väärtus on suurenenud, võite saada professionaalse hinnangu ja esitada see laenuandjale tõendina, et väärtus on tõusnud.

Kuigi professionaalsed hinnangud maksavad tavaliselt paarsada dollarit, võib see hästi kulutatud raha olla, kui see aitab teil maksta PMI maksmisest mitu kuud või aastat varem, kui muidu oleksite.

2. Hüpoteegi refinantseerimine

Enne hüpoteegi refinantseerimist kaaluge kulu igakuise kokkuhoiuga. Veenduge ka, et võrreldaksite õunu õuntega. Teisisõnu, kui teil on praegusest laenust jäänud 25 aastat, küsige laenuandjalt pakkumist 25-aastase hüpoteegi määramiseks teie praegusele laenujäägi summale ja vaadake, kuidas need numbrid kokku moodustavad.

Kui teie praegune laen nõuab PMI-d ja uus ei nõua ning kui ka teil on õigus madalamale intressimäärale, on refinantseerimine tõenäoliselt mõttekas. Oletame näiteks, et teie praegune laen nõuab PMI maksmise lõpetamiseks laenu ja väärtuse suhet 70% ning praegune laenu ja väärtuse suhe on 75%.

Kui teie krediit on pärast esialgse hüpoteegi taotlemist paranenud, võib teil olla võimalik refinantseerida uueks hüpoteekiks, kus PMI lävi on 80%. See tähendab, et te ei peaks uue hüpoteegiga PMI-d maksma.

Kuid selleks, et teha kindlaks, kas see refinantseerimine aitab tõesti teie raha kokku hoida, vaadake, kui kaua kulub sul sulgemiskulude katmine igakuiste säästude abil, ja veenduge, et viibite nii kaua majas. Jällegi - ja seda ei saa üle tähtsustada - veenduge, et võrdlete laenupakkumiste ülevaatamisel õunu õuntega: uus laenutähtaeg ja jääk peavad olema samad, mis teie praegusel hüpoteekil.

Lõppsõna

Erahüpoteekikindlustuse maksmine on sageli vajalik kulu, kui soovite kodu osta ilma olulise sissemakseta. Peate siiski mõistma oma praeguse hüpoteeklaenu lepingu tingimusi ja arvutama oma laenu väärtuse suhte, et vältida selle maksmist kauem kui hädavajalik.

Pealegi vähendab PMI eemaldamise teadmine, millal ja kuidas teie igakuist hüpoteeklaenu arvet. Järgige ülaltoodud näpunäiteid ja järgmisel korral hüpoteegi taotlemisel veenduge, et mõistate ERK reegleid ja küsige selgitusi enne allkirjastamine.

Kas maksate eraviisilist hüpoteekikindlustust? Milliseid toiminguid teete selle hüpoteeklaenult eemaldamiseks?