Mis on hüpoteegi kinnitus (mREIT) - määratlus, riskid ja sobivus
Viimasel ajal on kasvanud huvi REITide klassi vastu, mida nimetatakse mREIT-ideks, mis maksavad ka suuri dividende, kuid kujutavad endast pisut teistsuguseid riske.
Mis on MREIT?
“M” tähistab “hüpoteek”, kuna mREITid on erirühm kinnisvarainvesteeringuid, mis põhinevad nende kinnisvarainvesteeringutel hüpoteeklaenude turul. Enamasti tähendab see seda, et mREIT-id ostavad hüpoteeklaenu hüpoteeklaenude turul - teisisõnu ostavad nad hüpoteekvõlasid.
Pärast seda, kui pank laenab maja ostvale inimesele raha, müüb pank selle hüpoteegi hüpoteeklaenu ostjale (näiteks mREIT) ja kuna hüpoteegi intressimäärad on seotud valitsuse võlakirjaturuga, on ka MREIT-id tihedalt seotud selle turuga.
MREIT-ide tüübid
Kui on loodud mREIT, spetsialiseerub see tavaliselt ühte tüüpi hüpoteekvõlale. Mõned ettevõtted ostavad ainult hüpoteeke, mida toetab föderaalne agentuur, näiteks Fannie Mae, Freddie Mac või Ginnie Mae. Nad valivad need hüpoteegid, kuna neile on tagatud föderaalne garantii ja seega on väiksem maksejõuetuse risk, mis tähendab, et ka need on vähem kasumlikud.
Muud mREIT-id, mida mõnikord nimetatakse ka asutusevälisteks mREIT-ideks, on spetsialiseerunud hüpoteekidele, mida föderaalamet ei taga. Need kipuvad maksma suuremaid dividende, suuresti seetõttu, et hüpoteekide maksmata jätmise risk on suurem.
Aktsiate omamine
Investorid saavad nendesse lühiajalistesse sissemaksetesse sisse osta, ostes börsil avalikult kaubeldavate ettevõtete aktsiaid. Ettevõtte osalise omanikuna saavad aktsionärid MREIT-idelt dividende - ja just siis tulevad need atraktiivsed kõrged tootlused.
Nagu teisedki riigiettevõtted, tõuseb MREIT väärtuses üles ja alla, kuna turg hindab ettevõtte väärtust ümber. Kui investorid usuvad, et trahvi vähendamine on vähem kasumlik, kuna raha kogumine muutub kallimaks või kui hüpoteeklaenud on ebapiisavad, siis aktsia hind langeb. Kuna paljud investorid käsitlevad mREIT-e passiivse sissetuleku allikana tänu neile suurtele dividendidele, siis ka mREIT-i aktsiad odavnevad, kui investorid arvavad, et dividendid vähenevad.
Maksustamine
Ehkki kõrged dividenditootlused võivad olla atraktiivsed, ei tohiks mREIT-i dividende nominaalväärtuses arvestada. Selle põhjuseks on asjaolu, et mREIT-i ettevõtted peavad seaduse kohaselt maksma aktsionäridele vähemalt 90% sissetulekust, mis omakorda tähendab, et tulu ei maksustata REIT-ile, vaid maksustatakse selle asemel aktsionäri tavalise tuluna. Seega ei loeta mREIT-i dividende kvalifitseeritud dividendideks, mida saab eelistada maksustamisele, vaid tavalisteks dividendideks ja neid maksustatakse aktsionäri piirmaksumääraga. Seetõttu, mida kõrgem on teie maksumäär, seda vähem on teil kasumit.
Kuna REIT-e maksustatakse tavalise tulumääraga, mitte madalama dividendimääraga, võivad need olla maksuperspektiivist passiivse tulu teenimiseks väga ebaefektiivsed viisid. Mõne inimese jaoks on see ebaoluline, kuid kui REIT-i investeeringult saadav tulu liigutab investori kõrgemasse tulumaksuklassi või kui nad juba on ühes, oleks investoril ilmselt targem valida madalama tootlusega dividenditootlusaktsiad. mida maksustatakse madalama dividendimääraga.
REIT-i dividendide maksusanktsiooni vältimiseks on üks viis: hoidke REIT-i osalusi maksustatud edasilükkamiskontol, et vältida nende REIT-i dividendide lisamist kogu teie maksustatavale tulule töötamise ajal..
mREITid ja võlakirjad
Üks peamine tegur, mis mõjutab MREIT-i kasumlikkust ja dividenditootlust, on muutus võlakirjaturul. MREIT-id ei osta mitte ainult ettevõtte tegevusest reinvesteeritud kasumiga hüpoteeklaene. Tegelikult, kuna nii suur osa ettevõtte kasumist läheb investoritele, peab ettevõte hüpoteeklaenude ostmiseks raha laenama.
See on koht, kus võlakirjaturg muutub mREIT-i tegevuse jaoks ülioluliseks. Lihtsamalt öeldes laenavad MREIT-id raha lühiajaliste võlakirjade intressimääradega ja laenavad seda kõrgemate pikaajaliste võlakirjade intressimääradega lähedaste intressimääradega - hüpoteeklaenude ostmisel laenutavad nad seda raha sisuliselt praeguste hüpoteekimääradega. Kuna hüpoteeklaenude intressimäärad on seotud kõrgemate pikaajaliste võlakirjade intressimääradega, on MREIT-i kasum otseselt proportsionaalne lühiajaliste ja pikaajaliste võlakirjade intressimäärade vahega (või “vahega”).
Kuna hüpoteeklaenude intressimäärad on seotud võlakirjade intressimääradega, peab mREIT-i investor selle kasumipotentsiaali mõistmiseks vaatama nii võlakirjaturgu kui ka kinnisvara- ja hüpoteeklaenuturge. Mida suurem on vahe lühi- ja pikaajaliste võlakirjade intressimäärade vahel, seda kasumlikumaks muutub MREIT-i äri. Kui föderaalreserv hoiab oma lubadust hoida madalad intressimäärad, peaksid võlakirjade intressivahed jääma suureks ja MREIT-i dividendid peaksid jääma kõrgeks.
MREIT-ide suurim oht on riigikassa lühiajalise tootluse kasv. Osaliselt on see põhjus, miks mREITid on kogu 2012. aasta jooksul populaarseks muutunud. Jaanuaris teatas esimees Ben Bernanke keskpanga kavatsusest hoida madalad intressimäärad 2014. aasta lõpuni, tagades sisuliselt mREITide kasumimarginaalid kolmeks aastaks. Lubadus jätkata QE3 osana septembris sularaha süstimist põhjustas ka mREIT-i aktsiahindade edasise hüppe, nagu ka Bernanke avaldus, et föderaalreserv kavatseb hoida intressimäärasid madalad kuni 2015. aastani..
MREIT Investorite riskid ja lõksud
Enne kui otsa saate ja täidate oma portfelli hunniku mREIT-idega, on mitu punkti kaaluda. Ehkki kasumipotentsiaal võib olla suur, võivad mREIT-i investorid kaotada raha aktsia aktsia hinnas ja ka vähendatud dividendide kaudu.
1. Dividendikärped
MREIT-id on viimastel aastatel dividendide väljamakseid kärpinud. Sellel on palju võimalikke põhjuseid: mittetöötavad laenud, halb haldamine ja hüpoteeklaenude järelturul vähenevad võimalused. Ja kuna mREIT-i dividendid on võlakirjade intressimäärade kõikumiste ja majanduse sularaha koguse suhtes väga tundlikud, kui föderaalreserv otsustab intressimäärasid tõsta, kaotaksid mREIT-id esimesena väärtuse.
2. Hüpoteegi makseviivitus ja refinantseerimine
Suuremad laenukulud mõjutavad kõiki trahvilaenu, kuid halva tulususega laenud võivad kahjustada ka üksikuid traume. Kui MREIT-i valduses olevad hüpoteegid jäetakse täitmata, kaotab MREIT raha. Ehkki mREIT-id on erinevate hüpoteeklaenude vahel tavaliselt väga mitmekesised, piirduvad need ikkagi ühe turuga ja puuduvad seega mitmekesisus hüpoteeklaenude turu kokkuvarisemise vastu pidamiseks.
Kui mõni muu õnnetus nagu kõrge riskitasemega hüpoteeklaenude kriis põhjustab hüpoteeklaenude omanike kohustuste täitmata jätmise, võib see hävitada MREIT-turu. Selle riski leevendamiseks on siiski üks viis: Mõned ajutised investeerimisfondid investeerivad ainult agentuuride tagatud hüpoteekidesse, näiteks Fannie Mae ja Freddie Mac'i laenud. Kuna nendel agentuurilaenudel on USA valitsuse garantii, on nad madalama riskiga kui agentuurivälised laenuagentuurid ja pakuvad tavaliselt väiksemat dividenditootlust.
Teine äärmus on aga sama halb: kui hüpoteek makstakse ennetähtaegselt ära, kaotab MREIT ka raha, kuna ei saa sellelt võlgalt enam makstud intressi ja peab ostma uue võla. 2012. aasta kõrge hüpoteeklaenude refinantseerimise määr on mõnele MREIT-ile haiget teinud ja ehkki nad saavad endiselt madala intressiga raha laenata ja hüpoteeklaene osta, on nendel hüpoteeklaenude intressimäärad tõenäoliselt madalamad.
3. Tegevuskahjumid
Kolmandaks ja kõige murettekitavam on see, et paljud suurimad MREITid teenivad väikese kasumi või kahjumiga. Kui mREIT töötab jätkuvalt kasumiga, mis on väiksem kui summa, mida ta peab dividendideks välja maksma, tuleb seda dividendi vähendada. Kui dividendide vähendamisest teatatakse, langeb tavaliselt ka MREIT-i aktsia hind. Muidugi, kui ettevõte tegutseb piisavalt kaua kahjumiga, siis see lõpetab tegevuse ja aktsiad on väärtusetud.
2012. aasta teises kvartalis teatasid turukapitalisatsiooni järgi suurimad MREITid miljonite dollarite kahjumist ja tegevusmarginaalidest -30% kuni -60%. Selle põhjuseks on asjaolu, et pikaajaliste võlakirjade intressimäärad langesid, vähendades lühiajaliste ja pikaajaliste võlakirjade intressimäärade erinevust, kuna investorid otsisid turvalist võlakirjaturgu.
Kuna ükski ettevõte ei saa igavesti kahjumiga tegutseda, tekitavad need pettumust valmistavad tulud ebamugavaid küsimusi mREITi kallinemise jätkusuutlikkuse kohta, kui võlakirjade intressimäärade vahe jätkuvalt kitseneb. Samuti tõstatub küsimus, kui palju on MREIT-i turul spekulatsioone ja riske, kuna need kahjumid tabasid ettevõtteid just siis, kui nende aktsiahinnad tõusid.
4. QE3 ja ettemaksurisk
MREIT-ide jaoks valmistab muret ka föderaalreservi hiljutine otsus algatada kvantitatiivse leevendamise kolmas voor (QE3). Erinevalt eelkäijatest on QE3 suunatud hüpoteegiga tagatud väärtpaberitele - keskpank plaanib osta piiramatul hulgal neid väärtpabereid kuus, kuni majandus paremaks paistab..
Need väärtpaberid on samad, millesse MREITs investeerib, nii et see teadaanne mõjutab neid otseselt. Föderaalreservi agressiivsema mängijaga võib hüpoteeklaenude omanike jaoks olla rohkem võimalusi refinantseerida. See on halb MREIT-ide jaoks, kuna refinantseerimine tähendab, et nende käes olev hüpoteek makstakse varakult välja - intressidelt teenitud tulu peatub.
Teisest küljest võib QE3 positiivsemalt mõjutada hüpoteeklaenude turgu. Uute refinantseerimiste soodustamisega loob see suuremat hüpoteeklaenude aktiivsust ja seeläbi ka rohkem võimalusi MREIT-ide jaoks. Kuna see hoiab ka lühiajaliste võlakirjade intressimäärasid madalad, peaks jääma püsiv suur vahe lühi- ja pikaajaliste võlakirjade intressimäärade vahel, mis võimaldab mREITidel võimaluse laenata raha palju madalama intressimääraga kui see, mida nad välja annavad.
5. Piiratud kapital
Kuna need ettevõtted peavad tagastama 90% oma sissetulekust aktsionäridele, on nad väga piiratud sellega, kuidas nad saavad oma kasumit hallata ja uuesti investeerida, mis raskendab headel aegadel kasvamist ja halbadel aegadel pinnal püsimist. See muudab REIT-i struktuuri olemuselt riskantseks äriks. Selle riski kompromiss on palju suurem lühiajaliste dividendide tootlus, kuid see kompromiss ei ole alati jätkusuutlik.
Sobivus
Kuna hüpoteeklaenude turud, kinnisvaraturg ja föderaalvalitsuse võlakirjaturg on kõikuvad ja hõlpsasti mõjutatavad, on need riskantne panus. Kuid nende kõrge tootlus ja otse kasumi maksmine investoritele muudavad nad lühikese aja jooksul suurepäraseks rahaallikaks.
Lisaks pakuvad nad kinnisvarasse investeerimise likviidset vormi ja juurdepääsu professionaalsele haldusele. Ostes mREIT-is aktsiaid, saavad üksikud investorid kaudselt raha hüpoteeklaenude turul laenu anda. Kui arvate, et kinnisvara- ja hüpoteeklaenude turg taastub, on MREIT-id üks võimalus selle panuse tegemiseks.
Nooremad, agressiivsemad investorid, kes ise ei oma ühtegi kinnisvara, kuid kes on kinnisvara osas bullish, võiksid kaaluda elatusraha maksmist. Kuid mREITidel võib olla koht ka küpsemates portfellides, kui nende osakaal ei ületa seda, mida investor võib endale lubada kahjumisse kandmisel..
Lõppsõna
MREIT-i lõksud ei tähenda, et neid tuleks alati vältida. Kasutades ära üsna ennustatavate võlakirjade hinnavahe, mis pakub kinnisvaraturule likviidsust, pakuvad mREITS väärtuslikku teenust ja võimalust investoritele anda oma vahendid ekspertidele, kes saavad kasumi teenimiseks mängida nii võlakirjade kui ka kinnisvaraturge..
Enne investeerimist vaadake siiski välja need kahekohalised dividenditootlused, olenemata sellest, kui ahvatlevad need esmakordselt ilmuvad. Vaadates mREIT-i bilanssi, rahavoogude aruandeid ja varasemat tootlust, saavad investorid aru, kas ettevõttesse tasub investeerida ja kas nad saavad riski maandada.
Millised on teie mõtted MREITS-i investeerimise kohta??
