Teise puhkemaja ostmine - plussid ja miinused, asjad, millega tuleks arvestada

Kas hinnad lähevad madalamaks? Seda on võimatu öelda, kuid Zillowi peaökonomist Stan Humphries ütleb: “See on lollus, mille eesmärk on proovida nii majandusteadlaste - kui ka ostjate ja müüjate jaoks aega põhja panna. Kui leiate maja, mida armastate ja soovite pikka aega elada, on nüüd hea aeg turule turule minna. ”

Teise kodu omamise eelised

Kas olete suusataja, kes armastab Colorado või Utah mäenõlvu, Lõuna-California ja Florida randade väljavalitu või potentsiaalset pensionäri, kes soovib põgeneda lumega koormatud kirde poolt Arizona või Lõuna lõunaosa laiade päikeseliste maade poole Texas, on olemas kodusid, mis võimaldavad täita mitmesuguseid eelarveid. Samad koduomandi eelised kehtivad Bostonis asuva korteriühistu või Virginias Hot Springsis asuvas Homesteadis asuva mõisa omaniku kohta.

1. Pikaajaline kasum
Ehkki kõigi varade väärtus kõigub lühiajaliselt, säilitavad puhkuseobjektid tõenäoliselt oma väärtuse ja hindavad neid lihtsalt seetõttu, et nad asuvad populaarsetes piirkondades, kus geograafiliselt piiratud pakkumine. Seal on piiratud kaldajoon või mägi, millele saab maju ehitada, ja golfiväljakul on ainult 18 auku.

Kuid kinnisvara, nagu aktsiate, võlakirjade ja muude investeeringute väärtus on alati kõikuv ja tõenäoliselt jätkub see ka tulevikus. Seetõttu võtke arvesse, et pole mingit garantiid, et tulevikus müüb teine ​​kodu kõrgema hinnaga.

2. Maksuvähendused
Paljud inimesed, kes omavad teisaid kodusid, eelistavad neid mitte kasutada, kui neid ei kasutata isiklikuks nautimiseks. Kui lubate ja nõuate üürimist mitte rohkem kui kahe nädala jooksul aastas, on hüpoteegi intressid ja kinnisvaramaksud teie brutotulust täielikult mahaarvatavad. Teisisõnu, maksustamise eesmärgil saate seda hüpoteeklaenu kohelda samamoodi nagu oma peamise elukoha hüpoteeki.

3. Üüritulu
Kui otsustate oma kodu rentida, kuid kasutate seda vara ka isiklikult, peate otsustama, kas teil on õigus tegevuskulud maha arvata. Selle kindlaksmääramiseks lisage kinnisvara rentimise päevad. Kui olete vara kasutanud vähem kui 10% selle rentimise päevadest või vähem kui kaks nädalat - olenevalt sellest, kumb on suurem -, saate maha arvata kõik kodu tegevuskulud, sealhulgas intressid, kommunaalkulud, puhastustasud, muru hooldus ja haldamine tasud. Kui vajate abi selle kindlaksmääramisel, mida saate maha arvata, võtke ühendust maksualase spetsialistiga või vaadake IRS-i väljaannet 527 puhkusrendi kohta.

Renditasud varieeruvad sõltuvalt aastaaegadest ja kuurordi asukoha populaarsusest. Enamiku kuurortide tipptasemel nädala üüritasud on tavaliselt võrdsed või suuremad kui kinnisvara igakuine hüpoteegi maksmine, mis võimaldab teil rahavoogude vaatenurgast isegi aasta hõivatusega umbes 30% saada..

4. Tuttavus
Naastes samasse kohta tagasi, võib aeg-ajalt olla lohutav, kui saate asukoha tuttavaks ja mugavaks. See annab teile vabaduse olla ise ja võimaluse laiendada pikaajalisi sõprussuhteid elanikega - võite saada osa ühiskondlikust struktuurist.

5. Mugavus
Võimalus mugavalt hoida esemeid, mida kasutatakse eranditult teises kodus, lihtsustab reisimist ja pakkimist. Minu pere suusavarustust koos täiendavate talveriietega hoiti meie majas Colorados Breckenridge'is, mis võimaldas meil hõlpsalt teha nädalavahetuse suusatrenni planeerimata reise ilma probleemideta pakkimise või muretsemiseta, kui meie suusad jõuaksid samale lennufirma lennule.

6. Pensioniea algus
Ehkki võime armastada kohti, kus töötame ja elame, on igal paigal oma puudused. Kui elate näiteks Texases, on 100-kraadise temperatuuri suved jõhkrad. Chicago, Philadelphia ja teiste põhjapoolsete linnade inimesed vihkavad sageli iga-aastast võitlust lumega.

Pensionile jäämise ühine eesmärk on saada tagasiastumispaik aastaaegadeks, mis meile oma peamises elukohas kõige rohkem ei meeldi. Teise kodu leidmine ja ostmine enne pensionile jäämist võimaldab teil enne varju jäämist kogeda varjupaiga eeliseid, mis on aeg oma plaane parandada ja muuta, kui tegelikkus on erinev kui unistus.

7. Kogunemiste koht
Kohad segavad mälestusi inimestest, suhetest ja headest aegadest. Suure laiendatud pere liikmena olen alati nautinud iga-aastast iseseisvuspäeva kokkutulekut oma nõbu järvemajas. Kohtumised algasid noorena, kui mu isa ja tema kaks venda ostsid palju Lääne-Oklahoma järvel asuvat suurt järve ning on kestnud läbi minu laste ja lastelaste. Iga-aastasest visiidist on saanud traditsioon, mis on hoidnud meie üha kasvavat perekonda lähedal, kui levitame piirkonda ja riiki.

Vara põlvkonnalt põlvkonnale omamise ja edasiandmise - eriti kodu, mis on olnud ja jääb ka edaspidi paljude õnnelike koosviibimiste asukohta - omamine on arvutamatu.

8. Juurdepääs teistele puhkemajadele
Paljud teised kodud asuvad piirkondades, mida inimestele meeldib külastada - kuurordid, golfiväljakud, mäed, mererand - ja nende atraktsioon on universaalne. Selle tulemusel korraldavad ühes asukohas asuvad omanikud oma majas sageli ajaveetmise teises piirkonnas asuvas kodus. Seda nimetatakse koduvahetuseks.

Kalifornias Pebble Beachis asuvas majas elukaaslasena vahetasin kord nädalas oma maja kahe nädala jooksul Kariibi mere saarel asuvas kodus (koos koka ja perenaisega). Püha Maarteni kodu omanik soovis viia oma sõbrad pikale golfireisile Pebble ranna kuulsatele kursustele, samal ajal kui tahtsin viia oma pere pikemaks rannapuhkuseks. Vahetusvahetus toimis mõlemale poolele hästi.

Teise kodu omamise puudused

Teise kodu omamine, olenemata asukohast, pole kõigile.

1. Esialgsed ostukulud
Enamikul inimestel on kõrgemad ootused kinnisvara suhtes, mida nad kavatsevad omada, mitte rentida. Need ootused võivad tähendada kõrgeid hindu.

Populaarsetes piirkondades, kus ruumi on vähe, võib maja hind olla kõrgem kui teie peamise kodu hind. Lisaks kaasnevad uute koduomanikega tavaliselt kulud, mis on seotud uue ostu sisustamisega kõigega, alates mööblist kuni pesu ja nõudega, kuludega, mis võivad hõlpsalt ületada 25–33% ostuhinnast..

2. Kõrge maksumusega hüpoteegid
Lähiminevikus on eluaseme kinnisvaraturul laenuandjad tõsiselt põlenud ja seetõttu võivad nad uue ostu korral laenu anda. Sissemakse protsent ja mis tahes hüpoteegi intressimäär on puhkuseomandi puhul tõenäoliselt kõrgemad. Sõltuvalt kinnisvara asukohast, seisukorrast ja turuväärtusest (aga ka teie enda majanduslikust olukorrast ja krediidiajaloost) nõuab tüüpiline 15–30-aastase hüpoteegi seadmine omaniku kasutuses oleva kinnisvara jaoks 20–30 % müügihinna sissemakse (mida suurem on sissemakse, seda kergem on leida valmis laenuandjat).

3. Kodu korrashoid
Majaomanikuna või majaomanike grupi liikmena vastutate kogu kodu korrashoiu eest. Kui toru puruneb või katus lekib, peate remondikulud tasuma teie ise. Võite olla ka see, kes tuvastab probleemi, korraldab torumehe või elektriku ettevalmistamise ja kohtub nendega kohapeal. Mõnel juhul võite kogu oma külastuse veeta kinnisvara kallal töötades, mis pole kindlasti see, mida eeldasite omandivormist unistades..

4. Reisiaeg
Suure tõenäosusega asub teine ​​kodu tundide kaugusel teie peamisest elukohast, nõudes kas pikki autoreise või lennupileteid. Võimalus maja kasutada lühikesteks nädalavahetuse retkedeks sõltub täielikult läbitavast vahemaast. Kui plaanite osta maja teisel pool riiki, siis plaanige minna harvemini, kuid jääda pikemaks ajaks.

5. Paindlikkus
Kui maksate teise kodu eest iga kuu märkimisväärset summat, võite tunda, et peate oma investeeringu õigustamiseks pidevalt ja eranditult kinnisvara külastama. Sellest tulenevalt peaksite olema kindel, et naudite tulevikus oma külastusi 5 või 10 aasta jooksul sama palju kui tänapäeval. Majad ei ole likviidsed investeeringud - kui otsustate müüa, võib soovitud hinna saamiseks kuluda mitu kuud või isegi aastaid.

Sammud puhkekodu ostmiseks

Kodu ostmine, olgu see siis peamine elukoht või puhkusekoht, võib olla keeruline protsess ja märkimisväärne rahaline kohustus. Nõuetekohaseid samme järgides saate kogemuse siiski võimalikult valutuks muuta.

1. Määrake oma ideaalne asukoht
Kuurordipiirkondadel on tavaliselt lai valik kinnisvara, mis sobivad mitmesuguste eelarvetega. Mida suurema pindalaga olete nõus arvestama, seda tõenäolisem on, et leiate kinnisvara, mis sobib teie enda eelarvega. Kas peate näiteks elama ookeanil või kindlal mäenõlval või oleksite nõus sõitma randa või suusalifti?

2. Kehtestage hinnaklass
Teise kodu omamine peaks olema meeldiv, mitte pideva rahalise koormuse allikas. Hinnaklassi puhul eeldage, et teie sissemakse, sulgemiskulud ja sisustus moodustavad 33% ostuhinnast. Teisisõnu, kui teil on sularahas 50 000 dollarit, peaks alghinnavahemik olema vahemikus 130 000 kuni 170 000 dollarit.

3. Mõelge murdosa omandile
Kui enamik puhkusekinnisvaraid antakse üle tehingutega (ostja saab registreeritud dokumendi, mis tõendab tema osalust konkreetses kindlaksmääratud kinnisvaraobjektis), on 1990. aastatel populaarseks saanud alternatiiviks osaline kinnisvara omamine. See võimaldab ostjal oma prognoositavat kasutust oma kuluga lähemalt võrrelda või vastupidiselt võimaldab sama investeeringu korral osta kallima kinnisvara..

Kui näiteks mõni investor ostis murdosa intressi 100 000 dollari eest koos kinnisvara kasutamise õigusega 30 päeva aastas, siis võiks ostetud vara väärtus ulatuda 1,2 miljoni dollarini (12 investorit * 100 000 dollari investeering = 1,2 miljonit dollarit). 100 000–1 000 000 dollari suuruste kinnisvaraobjektide ilmes, majutusasutustes ja kohtumistel on tavaliselt suur erinevus.

Osaline omandiõigus erineb puhkuseosakutest. Osalise omandiõiguse korral kuulub teile osa kinnisvarast, samas kui osaajalise kasutamise õiguse korral kuulub teile ainult õigus kasutada kinnisvara. See erinevus tuleneb murdosa intresside maksusoodustustest, samuti võimalusest kasu saada kinnisvara mis tahes hinnatõusust.

Nii osaline omand kui ka osaajalise kasutamise õigus nõuavad kinnisasja aja reserveerimiseks teiste omanikega kooskõlastamist. Kui kavatsete kinnisvara laiemalt kasutada või kui lihtsalt ei soovi välisagentuuriga suhelda, saate kinnisvaraobjekti ostmiseks ja omamiseks luua eraühingu.

Minu maja Pebble Beachis jagati kahe partneriga ja see oli ideaalne korraldus. Pidasime kohaliku kinnisvaramaakleriga läbirääkimisi väikese kuutasu eest kinnisvara korrashoiu haldamiseks, et me ei peaks kohapeal viibides tegelema haljastute, majakoristajate või kohalike kommunaalteenustega, muutes oma puhkemaja tõeliseks puhkepaigaks.

4. Kaasake kohalik kinnisvaramaakler
Unistuste puhkemaja otsimisel on hindamatu abi kohaliku kinnisvaramaakleri abi. Hea agent aitab teid ostuprotsessis läbi viia, aitab leida hüpoteeklaenude finantseerimist ja võib-olla suudab kinnisvara hallata, kui olete eemal. Isegi kui ostate kinnisvaraarendajalt murdosa intressi, võib kinnisvaramaakler aidata teil paremat pakkumist saada.

Lõppsõna

Sõber ostis hiljuti Texase Austinis Austraalias asuvas eksklusiivses golfikuurordis asuvas majas osalise osaluse, kus tema tütar õpib ülikoolis. Luksuslikult sisustatud ja hooldatud nelja magamistoaga kodu sisaldab golfi ja spaaõigusi riiklikult hinnatud golfikuurordis. Müüja, ehitusettevõtte omanik, oli nõus müüma intresse kaheksa aasta eest algsest hinnast madalama hinnaga seoses ehitustööstuse pöördumistega ja sellest tuleneva vajadusega vähendada oma isiklikke kulusid kogu ulatuses.

Tegelikult suutis mu sõber osta maja osa, mis oli madalam kui selle ehitusmaksumus. Tema vaatevinklist on tal nüüd kolm kuud aastas puhkekodu hinnaga, mis on väiksem kui hotellitubade üürimise, kuurordimaksude maksmise või kalli restoranitoidu ostmise kulud ja vaeva. Võimalused on seal - nüüd on aeg alustada oma unistuste puhkemaja otsimist.

Kui teil on juba teine ​​kodu, siis kas teeksite seda uuesti?

(fotokrediit: Bigstock)