Kuidas oma kodus hüpoteeki refinantseerida

Enne avalduse esitamist mõelge, mida hüpoteeklaenu andja teilt küsib, millist hüpoteeklaenu te otsite (ja mida te ei soovi) ning kas on mõttekas nüüd refinantseerida või oodata.

Kui olete valmis refinantseerima, järgige neid samme, et saada oma uue hüpoteegi osas võimalikult hea tehing.

5 sammu oma hüpoteegi refinantseerimisel

1. Valmistage ette oma finantsülevaade

Laenuandjad vajavad teie täielikku finantspilti, et teha kindlaks, kas saate oma uut hüpoteegi makset endale lubada. Enne selle esitamist on siiski parem oma rahandus üle vaadata.

Esiteks vaadake üle oma krediidiaruanne. Kui leiate ebatäpsusi, paluge krediidibüroodel need parandada. Te ei soovi, et olulised ebatäpsused kahjustaksid teie krediidiskoori või suurendaksid pakutavat intressimäära.

Järgmisena saate oma dokumendid kokku. Kõik pangad või hüpoteeklaenude maaklerid, kellega koostööd teete, küsivad teatud esemeid. Samuti on kõige parem vaadata need üksused kõigepealt üle, nii et te ei oota mingeid üllatusi:

Sissetulekute tõend, sealhulgas maksudeklaratsioonid, maksedokumendid või pangaväljavõtted
Teie kodu hiljutine hinnang (eriti kui teil pole palju omakapitali)
Praegune krediidiskoor ja krediidiaruanded
Omandimaksu arved

2. Määrake soovitud hüpoteek

Hüpoteegi refinantseerimine annab teile võimaluse seda teha. Kui te ei saanud esimest korda seda, mida soovisite, kasutage võimalust kohandada oma uut hüpoteeki paremini teie vajadustele.

Samuti võib teie krediidiskoor olla paranenud pärast mõneaastaseid hüpoteeklaenude õigeaegseid makseid ja võite nüüd saada parema määra kui varem. Kuid enne kui hakkate ringi ostma, otsustage, mida oma refinantseerimisest soovite.

Kui pikka laenuperioodi soovite??
Võib-olla soovite oma refinantseeritud hüpoteegi struktureerida nii, et see makstaks välja sama ajakavaga kui teie esialgne hüpoteek. Näiteks kui teil oleks algselt olnud 30-aastane hüpoteek ja refinantseeritud kuuendal aastal, oleks teie uue hüpoteegi tähtaeg 24 aastat.

Võite saada ka pikema või lühema tähtaja, kui teil algselt oli. Kui intressimäär ja tasud on samad, siis pikema tähtajaga makse teeb teile väiksema makse. Kuna tasumine võtab kauem aega, maksate lõpuks intresside eest rohkem. Kui soovite oma kodu kiiremini ära maksta ja vähem intressi maksta, on sobivam lühem laenutähtaeg, näiteks 15 või 20 aastat, kui saate endale lubada suuremaid makseid.

Kas soovite püsivalt fikseeritud intressiga hüpoteeki??
Reguleeritava intressimääraga hüpoteek ehk ARM oli viisteist aastat tagasi praktiliselt ennekuulmatu. Kuid nüüd on need laialdaselt saadaval ja on sageli üks esimesi võimalusi, mida laenuametnik pakub.

Enamikul kohandatava intressimääraga hüpoteekidel on fikseeritud intressimäär nii mõnest kuust kuni enam kui viie aastani. Pärast seda hetke korrigeeritakse intressimäära vastavalt intressimäärade indeksile, näiteks LIBOR. ARM-i eeliseks on see, et esimeste aastate intressimäär on 30-aastase fikseeritud intressimääraga võrreldes väga madal. Samuti on nende hüpoteekide saamine tavaliselt hõlpsam.

Kui olete kindel, et te ei viibi oma kodus kauem kui esialgne fikseeritud intressimäära periood, võib ARM olla hea valik. Kuid kui hoiate hüpoteek sellest hetkest kõrgemal, tõuseb tõenäoliselt teie intressimäär ja võib-olla muudavad teie maksed isegi taskukohaseks.

Lisaks on teil oht, et määr tõuseb veelgi. Tegelikult on paljud inimesed, kes refinantseerivad nüüd raha väljapääsemisest ja hüpoteekidesse püsivalt fikseeritud intressimääraga. Kahjuks on see osaliselt seetõttu, et laenuametnikud on neid laene minevikus valesti esitanud.

Näiteks kui teie laenuametnik ütleb teile, et intressimäär on fikseeritud, küsige temalt, kui kaua see on fikseeritud. Kuna paljud inimesed taotlevad “30-aastase fikseeritud intressimääraga” hüpoteeki, esitavad mõned ebaausad laenuandjad fikseeritud intressimääraga 30-aastase laenu, kuid ei maini, et intressimäär on fikseeritud ainult kaheks aastaks. See on üks põhjus, miks on oluline enne allkirjastamist kõik laenudokumendid üle kontrollida.

Mis on teie kodu nüüd väärt?
Kuna koduhinnad tõusevad ja langevad, ei pruugi te teada, kui palju omakapitali teil kodus on. Omakapitali suurus on lihtsalt summa, mida teie kodu väärt on, millest lahutatakse hüpoteegi ja krediidiliinide, kodukapitalilaenude või teise ja kolmanda hüpoteegi omandiõiguse võlgnetavad summad..

See on oluline, kuna refinantseerimiseks on tavaliselt vaja omakapitali. Sellegipoolest, isegi kui teil on vähe omakapitali või olete oma hüpoteegi tagurpidi, võite siiski saada refinantseerimise valitsuse toetatud programmi Kodumajutus taskukohaseks muutmise kaudu. Traditsiooniliste vahendite abil võib vähem kui 10% -lise omakapitaliga kodus hüpoteegi saamine olla keeruline või võimatu või te ei pruugi saada piisavalt madalat määra, et muuta refinantseerimiskulud seda väärt.

Kas veedate oma hüpoteekimisel muud võlga??
Mõnel juhul võib olla mõistlik ühendada kodukapitali krediidiliin, kodukapitalilaen või teine hüpoteek oma peamise hüpoteegiga refinantseerida. See võimaldab teil võlga paremini maksta ja võimaluse korral ka kiiremini võlga tasuda.

Kui aga kavatsete suure intressiga krediitkaardivõlg uue hüpoteegi sisse laduda, kaaluge kõigepealt hoolikalt võimalikke tagajärgi. Näiteks see, mis oli kunagi tagatiseta krediitkaardivõlg ja mida võidakse pankroti korral vabastada, saab teie kodu. Teisisõnu, seate oma kodu ohtu, kui te ei saa hüpoteegi sissemakstud summat tagasi maksta.

Samuti, kui kasutate võlgade tasumiseks olemasolevat kodukapitali, vähendate tingimata oma kodukapitali summat ja võidakse nõuda erahüpoteekikindlustuse või PMI maksmist. PMI tõttu võib HELOC-i või krediitkaardivõla eraldi hoidmine maksta mõnikord vähem, isegi kui see on kõrgem. PMI on tavaliselt vajalik, kui teie kodus on vähem kui 20% omakapitali ja kulud erinevad laenuandjate lõikes.

Kui hea on teie krediit?
Hea hüpoteegivahendaja võib teile anda palliplatsi numbri, mille alusel saate oma krediidiskoori põhjal kvalifitseeruda. Kui te ei saa madalamat määra, on refinane teile vähem tõenäoline. Veenduge, et teate, millist intressimäära peate soovitud laenutähtaja saamiseks saama, et refinantseerimine oleks oma kulusid väärt.

Kui olete neile küsimustele vastanud, ühendage teave hüpoteeklaenude kalkulaatoriga, et makseid prognoosida, et saaksite laenuandjate pakkumisi paremini võrrelda ja tuvastada, millised on tõepoolest liiga head.

Kas teile makstakse ettemaksu trahv??
Kuna laenuandjad saavad teie makstud intressidest kasu, väheneb nende kasum, kui maksate hüpoteegi oma kodu refinantseerimisel või müümisel oodatust varem ära. Seetõttu on nad hüpoteeklaenu ettemaksu trahvi abil võrrandisse sisse viinud natuke turvalisust.

Hüpoteek koos ettemaksu karistusega nõuab teilt lisatasu põhimõtteliselt juhul, kui hüpoteegi väljavõtmise esimestel aastatel refinantseerite või müüte oma kodu. Karistusaeg on sageli vahemikus kolm kuni viis aastat, ehkki see võib olla isegi kümme aastat või pikem. Lisaks makstakse laenu ennetähtaegse tasumise korral sageli järsk trahv, näiteks kuue kuu intress.

Miks te maa peal tahaksite oma uue laenu eest ettemaksu trahvi? Noh, paljud inimesed ei tee seda. Kuid tavaline külg on see, et see võib teile madalamat määra pakkuda. Ettemaksu trahvi võtmine on riskantne, sest kunagi ei tea, mis elu sind viskab ja millal võib vaja minna. Kui olete kindel, et saate nüüd samadest kodustest aastatest, uurige, kui kasulik on oma laenule ettemaksu trahv lisada ja otsige välja selline trahv, mis karistaks teid ainult siis, kui refinantseeriksite, mitte aga siis, kui müüte.

3. Määrake parim aeg refinantseerimiseks

Kui soovite ARM-ist refinantseerida, võite potentsiaalsed säästud ära jätta, kui teete seda enne esialgse madala intressimäära lõppemist. Siiski tuleb arvestada ka muude teguritega, näiteks intressimäärade ja elamuturu suund.

Näiteks kui teie ARM-i määra kohanemiseni on jäänud kaks aastat, kuid teie kodukapital püsib umbes 20%, võite refinantseerida nüüd, nii et te ei pea PMI-d maksma, kui teie kodu väärtus langeb. Uurige oma hüpoteeklaenuteenuse pakkujalt, millal teie intressimäärad muutuma hakkavad, ja võrrelge võimalikke riske ja hüvesid, kui viibite ARM-is pisut kauem, võrreldes refinantseerimisega nüüd.

Teisest küljest võiksite oma refinantseerimist ajastada vastavalt muudele sündmustele, näiteks oodates, kuni teil on kaks aastat praegusel töökohal, võla tasumine või raha kokkuhoid refinantseerimiskulude katmiseks. Kõik need tegurid võivad laenukvalifitseerimise protsessi lihtsamaks muuta või teie makse vähendada. Kuna refinantseerimise taotlemine kahjustab teie krediidiskoori, on enne taotluse esitamist kõige parem oodata, kuni olete pühendunud. Vastasel juhul võib olla raskem kvalifitseeruda, kui peatate protsessi ja taaskäivitate selle, näiteks kuus kuud hiljem.

Teine kaalutlus on see, kui kaua kavatsete oma kodus viibida. Kuna refinantseerimine maksab tavaliselt sõltuvalt hüpoteegi suurusest ja elukohast vahemikus 2000–4000 dollarit, veenduge, et enne kolimist tasuksite kulud tagasi. Üldine rusikareegel on see, et kui te ei plaani oma kodus veel vähemalt kaks aastat elada, maksab refinantseerimine teile rohkem raha kui see säästab.

4. Taotlege laenukonsultatsioone

Hüpoteegi refinantseerimine on üldiselt lihtsam ja kiirem kui algse hüpoteegi saamine, nii et pankadest ja maakleritest, kes sooviksid teid aidata, pole puudust.

Laenupakkumiste konsolideerijad. Hea koht alustamiseks on sellise veebisaidiga nagu laenamise puu, mis võimaldab teil saada mitmelt erinevalt laenuandjalt hinnapakkumisi. Täidate lihtsalt ühe vormi ja nad annavad teie teavet mitmele laenuandjale, kes konkureerivad teile madala intressimäära pakkumisel. Pidage siiski meeles, et madalaimad hinnad ja madalad sulgemiskulud ei käi tavaliselt käsikäes.
Hüpoteekimaakler või laenuametnik. Võite ka pöörduda hüpoteekimaaklerite või laenuametnike poole, kes aitasid teid oma esialgse hüpoteegi seadmisel, kui teil oli nendega hea kogemus. Samuti võivad nad enne kandideerimist anda teavet selle kohta, milliseid tariife võite saada ja milline on turg.
Krediidiühistu või pank. Krediidiühistud ei paku alati kõige konkurentsivõimelisemaid intressimäärasid, eriti suuremate laenude puhul, näiteks hüpoteek. Kuid kui teil on oma krediidiliidu või pangaga pikaajaline suhe, võite saada hea tehingu.

Sõltumata sellest, kas otsustate teha koostööd kohaliku panga või krediidiühinguga, suurpanga või maakleriga, peaks teie lojaalsus olema teie rahakotile vastav. Kaaluge hoolikalt kõigi poolte pakkumisi, et kõige paremini välja mõelda, mis sobib teile. Vaadake refinantseerimise kogumaksumust (sealhulgas algatamispunktid, sooduspunktid, tiitlikindlustus ja muud tasud) ja ärge keskenduge ainult taskuvälistele kuludele või teie maksele. Laenuandjad on muutunud väga loominguliseks, pakkudes laene, mis on tegelikult "kõrge hind", tunduvad olevat "madalad kulud".

Veenduge, et võrdlete ka õunu õuntega, kui vaatate läbi ka erinevaid hinnapakkumisi. Teisisõnu kinnitage, et iga saadud pakkumine on sama tüüpi laenu kohta - seda, mida taotlesite. Kahjuks näitavad mõned hoolimatud laenuandjad teile hämmastavaid pakkumisi. Te saate hiljem teada, et tehing oli mõeldud hoopis teistsugusele laenule nagu 6-kuuline ARM. Tegelikult, kui küsite 30-aastase püsivalt fikseeritud intressimääraga laenu ja laenuametnik näitab teile 30-kuulist fikseeritud intressimääraga 6-kuulist fikseeritud tähtajaga hüpoteeki 30-aastaseks, siis tõuse üles ja lahku!

5. Taskuvälised kulud

Peate kaaluma, kas tasuda kulud taskuvälise refinantseerimise eest või katta see laenu sisse. Ehkki laenuandjad pakuvad madalaid või tasuta refinantseeringuid, mõelge, et paljud neist katavad lihtsalt kulud laenu sees, et need hiljem tagasi maksta.

Vaadake saadud hinnapakkumisi, et teha kindlaks, kuidas lõppkulusid makstakse ja kuidas mõjutab laenutingimusi nende kulude lisamine versus tasku eest maksmine. Pidage meeles, et kui finantseerite oma sulgemiskulusid, võtab nende katmine kauem aega. Laenu sulgemiskulude mähkimine võimaldab teil siiski refinantseerida ka siis, kui teil pole kulude katmiseks piisavalt sularaha..

Lõppsõna

Refinantseerimise ostmisel on kõige olulisem jõuda ettevalmistatud laua taha ja kontrollida üle kõik, mida teile öeldakse või „garanteeritakse”. See territoorium on endiselt ostjatelt ettevaatlik. Ärge julgustage kerge väljapääsu otsimist ja kellegi “usaldamist”.

Hiljem võite näiteks leida, et tehing, mis oli teie arvates tõeks osutumiseks liiga hea, tuli ettemaksu eest, mis hoiab teid maja müümast. Tehke endale teene ja tehke kodutööd. Samuti pidage meeles, et hüpoteek on hüpoteek olenemata sellest, kust te selle saate, ja enamus müüakse kohe pärast allkirjastamist teisele teenindajale.