Lühikeseks müügi või turulepääsu sulgemise maksumõjud ja tagajärjed

Tavaliselt väljastab teie laenuandja laenu maksejõuetuse korral arvelduskontole 1099 maksuvormi selle aasta kohta, mil maksejõuetus tekkis, sundides teid lisama tasumata osa või andestuse. võlast tuludeklaratsioonil. Kui see juhtub, peate maksma tulu "tulult", mis kunagi tegelikult teie käest läbi ei läinud. See võib olla äärmiselt pettumust valmistav, rääkimata eelarve raskusest. Sõltuvalt antava võla suurusest võib lisatulu ja sellest tulenev maks olla märkimisväärne.

Õnneks ei tühista maksud tingimata andestunud laenu tervendavat mõju. Kongress võttis 2007. aasta lõpus vastu hüpoteeklaenude andestamise võlakergenduse seaduse, pakkudes maksusoodustusi miljonitele, kes on sunnitud hüpoteeklaenu tasuma vähem kui võlgnetav summa. Vastavalt IRS:

2007. aasta hüpoteeklaenude andestamise võlgade vähendamise seadus üldiselt võimaldab maksumaksjatel välistada sissetuleku oma peamise elukoha võlgade tasumisest. Selle leevenduse saamise tingimuseks on hüpoteeklaenude restruktureerimise kaudu vähendatud võlg, samuti seoses sulgemisega andeks antud hüpoteekvõlg. Seda sätet kohaldatakse võlgade osas, mis on andeks antud kalendriaastatel 2007 kuni 2012. Selle välistamise tingimuseks on kuni 2 miljonit dollarit andestunud võlga (miljon dollarit, kui abielus eraldi esitamine). [rõhutus lisatud]

Seadus hõlmab mitte ainult sulgemist, vaid ka lühikeseks müüki või võlgade tasumist teie peamises elukohas vähem kui kogu võlgnetav summa.

Kuidas hüpoteeklaenude andestuse võlgade vähendamise seadus töötab

Ehkki see aitab vähendada teie maksukohustust, ei vähenda see teie menetletava paberimajanduse kogust. Maksusoodustuse saamiseks peate ikkagi registreerima ja deklareerima võimaliku sissetuleku. Kui tasute võla vähem kui see on väärt, peaks teie laenuandja väljastama vormi 1099-C (võla tühistamine). See vorm kajastab teie kodu õiglast turuväärtust vahetult enne sulgemist ja andestunud võla suurust. Võlgade maksmise tagajärjed maksude osas kajastatakse ja arvutatakse teie maksudeklaratsioonil vormil 982.

Peate teatama kahest võimalikust maksumõjust:

1. Tulu võlgade kustutamisest või andestusest
2. Võimalik kasu kodu omamisest

Vormi 982 võlgade kustutamise arvutamiseks lahutage kodu õiglane turuväärtus (nagu on esitatud numbril 1099-C, lahter 7) võla kogusummast vahetult enne sulgemist. Nullist suurem arv tähistab võlgade andestustulu ja see tuleks kanda teie maksuvormi 1040 1. lehe reale 21 (muu tulu). Nagu enamiku maksuseadustiku elementide puhul, on ka välistusi ja erandeid, mida arutame.

Kodu omamisest saadava kasumi arvutamiseks lahutage oma korrigeeritud alus - mida te kodu eest maksisite, pluss olulised väärtust suurendavad koduarendused - lahutatava kodu õiglasest turuväärtusest (jällegi alates 1099 ° C, rida 7). Kui sulgemisel oleva kodu väärtus on suurem kui teie korrigeeritud väärtus, on teil tulu deklareeritav vormil 1040, ajakava D (kapitalikasum ja -kahjum).

Mida Ei ole Kaetud

Pange tähele sõna "üldiselt" kasutamist IRS-i seletuses. See on tõenäoliselt kõige laebem sõna, mis ilmub IRS-i eeskirjades. Ja see sõna mitmetähenduslik põgenemisklausel ilmneb nende määrustes üsna sageli. Sel juhul tähendab see, et kõik turulepääsutehingud ja lühikeseks müük pole kaetud, seega peate teadma, kas tegu võib teid tõesti aidata või mitte.

Seaduses on kaks märkimisväärset, olulist erandit:

1. Teised kodud ja kinnisvarainvesteeringud ei kuulu selle seaduse reguleerimisalasse. Kui laenuandja andestab teie võla mõlemal neist kinnisvaratüüpidest, siis teie peab kajasta see sissetulekuna. Seaduse sätteid kohaldatakse ainult teie suhtes peamine elukoht.
2. Võib-olla veelgi olulisem on see, et seaduse kohaselt saab välistada ainult jäätmete vabastamise peamise elukoha võlgnevus. See on võlg, mida kasutatakse teie peamise elukoha ostmiseks, ehitamiseks või oluliseks parendamiseks või neil eesmärkidel tekkinud võla refinantseerimiseks. Lihtsamalt öeldes, kui refinantseerisite koduse hüpoteegi (ainult üks või mitu korda) ja võtsite välja sularaha, mis ületas teie algse võla, ei saa te jätta refi raha väljamaksmise osast välja ühtegi andestunud võlga. Peate selle kajastama maksustatava tuluna.

Näiteks kui te eelmisel aastal võtsite 200 000-dollarise kodu jaoks hüpoteegi 180 000 dollarit ja siis tõusis väärtus 250 000 dollarini, võisite refinantseerida, et saada täiendavat raha krediitkaartide tasumiseks. Algse hüpoteegi ja uue väärtuse erinevust, antud juhul 70 000 dollarit, loetakse pärast sulgemist või lühikeseks müümist maksustatavaks tuluks.

Kui kinnisvaraturg jookseb kokku ja pank sulgeb kodu väärtuse 190 000 dollarit, siis maksustatakse ülejäänud 60 000 dollarit, mille teie laenuandja andestas. Kui maja sulgeb allpool kui selle algväärtus on näiteks 160 000 dollarit, siis kui 70 000 dollarit on endiselt maksustatav, kuulub andestunud võlast 20 000 dollarit (summa, mis jääb allapoole teie algse hüpoteegi väärtust) seaduse kaitse alla.

Samamoodi jäetakse välja ka kodukapitali krediidiliinid ja hüpoteeklaenud, mida võite võtta pärast oma kodu ostmist. Kuid kui kasutate saadud tulu oma kodu suuremaks parendamiseks, siis see raha on kaitstud.

Mõned head uudised: isegi kui leiate, et tegu on ühe erandiga, võite selle alt välja jätta kuni 250 000 dollarit (500 000 dollarit, kui abielu esitavad ühiselt) üks kord peamise elukoha saamise välistamine.

Kui te ei kvalifitseeru

Kui satute ühte neist eranditest või kui IRS leiab mõne muu põhjuse, et nende „üldiselt” klausel blokeerib teid, saate maksuvabastuse mujalt siiski leida.

1. Pankrot. Kui teie kodu ja hüpoteek on kaasatud ja pankroti kaudu vabastatud, pole andestunud võlg üldjuhul maksustatav.
2. Tagasimakseta laenud. Mitmetes osariikides on eluasemelaenud „tagasinõudeta”, mis tähendab, et teie laenuandja maksejõuetusmenetlus on piiratud teie laenuga tagatud vara väärtusega. Laenuandja võib mitte jälitage oma muid varasid võlgade tasumiseks. Tagasimakseta laenu andestus ei tähenda laenusaaja maksustatavat tulu. Hüpoteeklaenud ei ole tagasinõudeid 12 osariigis (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), kuid küsige oma advokaadilt, kas teie kogukonnas on muid sätteid.
3. Maksejõuetus. Kui teie kogukohustused ületavad kogukohustusi, olete tehniliselt maksejõuetu ja võla, mille andestasite, võib kuuluda maksejõuetusest välja. Kui olete maksejõuetu, ei nõua IRS tavaliselt, et lisate oma sissetulekutesse andeksvõlad. Kui arvate, et kuulute sellesse kategooriasse, rääkige oma maksuameti esindajaga. Selle välistamise põhjendusnõuded on märkimisväärsed ja paberimajanduse ettevalmistamiseks on vaja profit.

Lõppsõna

Loodetavasti on turulepääsu sulgemine või lühikeseks müük kord elus, kuid kui olete silmitsi väljakutsega kaotada oma kodu, peate enne, kui nad teie juurde hiilivad ja põhjustavad, teadma, millised on maksude tagajärjed ja tagajärjed. rohkem kahju teie eelarvele. Hüpoteeklaenude andestuse võlgade vähendamise seaduse mõistmine võib aidata mõnda koormust leevendada või vähemalt hoida teid raamatupidaja või IRS-i üllatusena.

Kindlasti ei soovi te paberimajanduse, arvutuste ega juriidiliste otsustega iseseisvalt hakkama saada. Ärge proovige neid probleeme lahendada ise koostatud maksudeklaratsioonil või kasutades tasuta veebipõhist maksude ettevalmistamise tarkvara. Kui tegemist on kinnisvara võlgade andestamisega, peaksite kindlasti otsima CPA juhiseid, eriti kui peate kasutama mõnda meetodit, mida seadus ei hõlma.

Täielik teave hüpoteeklaenude võlgade kustutamise kohta on saadaval IRS-i väljaandes 4681, mis pole praegu IRS-i veebisaidil saadaval. Koopia tellimiseks pöörduge otse IRS-i telefonil (800) 829-3676 või külastage IRS-i kontorit.