Kuidas peatada oma kodus sulgemist ja vältida seda?

Majaomanikud võivad sellesse olukorda sattuda paljudel erinevatel põhjustel. Mõni kaotab töö ja ei saa enam ots otsaga kokku tulla. Teiste jaoks jätab tervisekriis neile kopsakad raviarved, mis kulutavad ära nende olemasolevad vahendid. Ja mõned teevad lihtsalt selle vea, et ostavad rohkem maja, kui nad endale lubada saavad, nii et isegi väikeste muudatuste tegemiseks nende rahanduses piisab maksete kättesaamatusest.

Pole tähtis, miks see juhtub, sulgemine on kohutav kogemus. Kodu kaotamine on alati hirmutav ja masendav, kuid kui kaotate selle, kuna ei saanud makseid täita, võite tunda, et see on teie süü. See kuhjub häbi ja süü tunded kogu teie muu stressi kõrval. Ja asja hullemaks teeb turulepääsu sulgemine teie krediidiskoorile tõsise kahju, muutes tulevikus teise kodu ostmise palju raskemaks..

Selle probleemiga silmitsi seistes on mõistlik selle vältimiseks teha kõik võimaliku. Sularahaga majaomanikel on sulgemise takistamiseks mitu võimalust - vähemalt kaitsta end turulepääsu sulgemise halvimate mõjude eest..

Lisaraha suurendamine

Kui te pole hüpoteeklaenude maksmisest maha jäänud rohkem kui kuu või kaks, on teil siiski võimalus uuesti õigele teele jõuda. Kui teil õnnestub koguda piisavalt täiendavat sularaha, saate tasaarveldamata maksed ja päästa oma kodu sulgemise eest.

Siin on mõned viisid, kuidas kiirelt raha koguda.

Kallutage oma kulusid

Alustage kõigi eelarves olevate lisade väljalõikamisest, kui te pole seda veel teinud. Tühistage oma kaabeltelevisioon, liikuge tagasi odavama mobiiltelefoni plaanini, loobuge spordisaali liikmelisusest, lõpetage pudelivee joomine ja lõpetage söömine, isegi kui see on mõeldud ainult kohvi jaoks hommikul.

Kui sellest ei piisa eelarve tühimiku korvamiseks, on aeg liikuda edasi äärmuslikumate strateegiate juurde. Otsige võimalusi toidukaupade arvete kärpimiseks, taskukohase hinnaga tervishoiuteenuste osutamiseks ja isegi autost loobumiseks. Vöö niivõrd pingutamine on valus, kuid see on parem kui kodu kaotamine.

Kasutage abiprogramme

Kui teil on õigus saada mis tahes vormis riigiabi - näiteks Medicaid, SNAP (toidumargid) või kütteabi - võtke seda. See teie eelarves vabanev lisaraha võimaldab teil hüpoteegiga sammu pidada. Hüvitiste leidja veebisaidil Benefits.gov aitab teil oma osariigis programme leida ja nendele programme taotleda.

Müü kraami

Otsige oma majast midagi väärtuslikku, mida saate raha teenimiseks müüa. Väärtuslike esemete hulka kuuluvad ehted, elektroonika, kollektsioneeritavad esemed, tööriistad, muusikariistad ja isegi mõni mööbel või teine auto, kui saate ilma nendeta hakkama. Saate oma asju müüa eBays, postitada Craigslistissa või viia pandimajja.

Suurendage oma sissetulekuid

Otsige võimalusi lisatulu teenimiseks, et ots otsaga kokku tulla. Vaadake, kas teie ülemus on nõus andma teile mõned vahetused või ületunnid tööl. Kui see ei aita, uurige teise töökoha saamist või külgmängu, näiteks sõitke Uberi poole. Kui teil on kodus oma koduruum, saate selle üürida veel ühe lisaraha saamiseks.

Koputage oma vanaduspensionile

Kui teil on pensionifondi raha kõrvale pandud, kaaluge varajase väljavõtmise tegemist. Kui teil on Roth IRA, saate sellest raha välja võtta ilma, et peaksite maksma täiendavaid makse või trahve. See jätab teile endiselt pensionisäästu, kuid võite muretseda pärast järelejõudmist hiljem, kui teie finantskriis on möödas.

Kui teil on tavapärane IRA või 401k, peate maksma maksud ja trahvid iga varase väljamakse korral, kuid teie kodu säästmiseks tasub see maksta..

Refinantseerimine

Mõni inimene lõpetab raskused kohandatava intressimääraga hüpoteekide tõttu, mille maksed on esimestel aastatel madalad, kuid hüppavad ootamatult tasemele, mis on kättesaamatu. Üks halvimaid rikkujaid on ainult intressiga laenud, mis muutuvad palju kallimaks, kui peate hakkama maksma nii põhiosa kui ka intresse. Teistel inimestel on fikseeritud intressimääraga hüpoteegid, kuid intressimäär on väga kõrge - võib-olla sellepärast, et neil oli kehv krediit, või võib-olla seetõttu, et intressimäärad olid just tollal kõrged.

Kui olete mõnes nimetatud olukorras, võib hüpoteegi refinantseerimine olla piisav, et igakuine makse jõuaks tasemeni. See võib olla valik, isegi kui olete oma laenu tagurpidi pööranud. Tavaliselt ei soovi pangad hüpoteeklaenu refinantseerida, kui teil pole õiglast summat omakapitali, kuid kui alternatiiv on laenu sulgemine, saab pank teenida rohkem raha, lastes teil refinantseerida, kui sulgemisprotsessil..

Refinantseerimine vs sulgemine

Kodulaenu refinantseerimine, kui saate, on tavaliselt parim alternatiiv sulgemisele. Sellel on mitmeid eeliseid:

Vähim mõju krediidile. Uue laenu taotlemine muudab teie krediidiskoori alati pisut, kuid langus on vaid ajutine. Võrreldes teiste võimalustega - näiteks lühikeseks müük, laenu muutmine või tehingu sulgemine - peaks refinantseerimine teie krediidireitingule pikas perspektiivis kõige vähem kahju tegema.
Soodsam laen. Kodu refinantseerimine asendab taskukohase laenu soodsa hinnaga. Teil on igakuised maksed, mis sobivad mugavamalt teie eelarvega, selle asemel et seda piirini või kaugemale tõmmata.
Sa hoiad oma kodu. Mis kõige tähtsam - refinantseerimine võimaldab teil oma kodu hoida. Paberimaterjale täites peate läbi nägema mõned vaeva, kuid see on palju vähem vaeva kui uude koju kolimine.

Refinantseerimise viisid

Kui olete oma kodus ehitanud rohkesti omakapitali, peaks teie pank hüpoteegi refinantseerimisega teie jaoks hea meelega refinantseerima. Isegi kui te ei saa madalamat intressimäära, peaksite saama oma kuumakseid pikendada, pikendades oma igakuiseid makseid.

Näiteks kui teil oli laenu 200 000 dollarit ja olete juba tasunud 50 000 dollarit, võite võtta uue 30-aastase laenu 150 000 dollari eest. Maja tasumine sel viisil võtab kauem aega, kuid see on parem kui kodu täielik kaotamine.

Kui teil pole palju omakapitali, on võimalus, et saate siiski mõne eriprogrammi abil refinantseerida. Need sisaldavad:

HARP. Kodune taskukohane refinantseerimisprogramm (HARP) aitab koduomanikel, kelle kodud on väärtuse kaotanud, oma hüpoteeki refinantseerida, isegi kui nad on nüüd tagurpidi. See programm on saadaval ainult hüpoteeklaenude jaoks, mille väljamakseteks olid 2009. aasta maini valitsuse toetatud programmid Fannie Mae või Freddie Mac. HARP-i veebisait annab teile teada, kas kvalifitseerute ja aitab teil kandideerida. HARP aegub 2018. aasta lõpus, seega peate selle programmi kasutamiseks kiiresti tegutsema.
FHA programmid. Kui teie hüpoteeklaenu toetab föderaalne elamumajandusasutus (FHA), saate refinantseerimiseks kasutada mõnda FHA eriprogrammi. FHA lihtne refinantseerimine on hea võimalus madalaima võimaliku intressimäära saamiseks ja taskuväliste kulude madalaks hoidmiseks. FHA Streamline refinantseerimine aitab teil kiiret refinantseerimist ja paberimajanduse vältimist.
IRRRL. Koduomanikud, kellel on hüpoteek, mida finantseerib veteranide asjade osakond või VA, saavad saada intressimäära vähendamise refinantseerimislaenu (IRRRL). Seda laenu, mida mõnikord nimetatakse VA Streamlinei või VA-to-VA laenuks, aitab teil madalama intressimääraga refinantseerida. Iga laenuandja saab seda tüüpi laenu anda, kuid ükski laenuandja ei pea seda tegema, nii et peate võib-olla sisseoste tegema, et leida pank, kes teile selle laenu annab..

Hüpoteegi treening

Kui te ei saa oma kodulaenu refinantseerida, võite proovida saada oma laenuandjal nõustuda hüpoteeklaenu treeninguga. See kõlab nagu teie maja treeningplaan, kuid tegelikult aitab see plaan, mis aitab teil hüpoteegi paremini hallatavaks muuta. Hüpoteeklaenude treeninguid on mitut tüüpi, sealhulgas laenude muutmine, talumiskavad ja tagasimakseplaanid.

Laenu muutmine

Laenu muutmisega nõustub teie laenuandja muutma teie hüpoteegi tingimusi, et muuta maksed taskukohasemaks. Näiteks võib laenuandja vähendada intressimäära, muuta teie laenu kohandatavast intressimäärast fikseeritud intressimäärani või pikendada laenu tähtaega. Laenumuudatuste üheks eeliseks on see, et ühele taotlemine peatab sulgemise protsessi, andes teile rohkem aega oma kodu säästmiseks.

Laenumuudatuste saamiseks peate näitama, et olete kannatanud rahaliste raskuste tõttu ega saa enam oma praeguseid laenumakseid katta. Selle tõestamiseks peate esitama sellised dokumendid nagu palgatšekid, maksudeklaratsioonid ja pangaväljavõtted. Peate läbima ka prooviperioodi, et näidata, et saate endale lubada uute väiksemate maksete tegemist.

Laenu muutmise programme on palju erinevaid. Raskeimate tulemustega fond (HHF), mis pakub eluasemelaenude muutmist ja muud abi hädas olevatele koduomanikele, on saadaval 18 osariigis ja Columbia ringkonnas 2020. aasta lõpuni. VA ja FHA laenude jaoks on saadaval spetsiaalsed laenude muutmise programmid, kuna samuti pankade juhitavad programmid.

Laenumuudatuse taotlemiseks pöörduge oma laenuandja kahjude leevendamise osakonna poole (tuntud ka kui kodu kinnipidamise osakond). Selle osakonna kontaktandmed peaksid teil olema võimalik leida igakuiselt hüpoteegi väljavõttelt või laenuandja veebisaidilt. Veebisaidil Kodumajutus taskukohaseks tegemine (MHA) on lisateavet selle kohta, mida peate rakendama.

Sallivus

Mõnel juhul on finantskriis, mis jätab teie hüpoteegi makse käeulatusest välja, vaid ajutine. Näiteks olete võib-olla kaotanud oma töö, kuid teate, et alustate mõne kuu pärast uut. Või äkki on teil terviseprobleeme, mille tõttu te ei saa ajutiselt töötada.

Sellises olukorras aitab sallimisleping teid seni, kuni taas jalule tõuseb. Nende plaanide kohaselt nõustub hüpoteeklaenuandja teie hüpoteekimakse kindlaksmääratud ajaks vähendama või isegi peatama. Samuti lubavad nad sel perioodil kinnistut mitte sulgeda. Vastutasuks nõustute jätkama hüpoteegi täielikku tasumist, kui periood on möödas, samuti maksma täiendavat makse, et järelejäänud maksetele järele jõuda.

Laenutaluvuse otsimise protsess algab samal viisil kui laenumuudatuste saamine: pöörduge oma laenuandja poole ja paluge tal aidata plaani koostada. Pidage ainult meeles, et sallivus on vaid ajutine lahendus. See ei aita teil püsida kodus, mida te ei saa endale lubada.

Tagasimakseplaan

Võib-olla on teil turulepääsu sulgemise oht, kuna jätsite lühiajalise kriisi ajal mitu hüpoteegi makset vahele, kuid olete nüüd jälle jalad ja kohtute maksetega uuesti. Sel juhul pakub tagasimakseplaan teile võimalust järele tulla ja vältida sulgemist.

Tagasimakseplaanis summeerib teie laenuandja kõik maksed, mille olete vahele jätnud, siis jagab selle summa väikesteks tükkideks, mis lisatakse teie tavalisele hüpoteegi maksele kindlaksmääratud aja jooksul. Näiteks kui jääte maha 3000 dollariga, võite järgmise kuue kuu igale hüpoteegi maksele lisada veel 500 dollarit. Tagasimakseperioodi pikkus on erinev, kuid tüüpiline on kolm kuni kuus kuud.

Lühikeseks müük

Kui te lihtsalt ei saa oma kodu enam lubada, võiks teie parim võimalus olla see müüa. Probleem on selles, et kui eluasemehinnad on langenud, võib teie kodu turule toodud summa olla väiksem kui hüpoteeklaenu võlgnev summa, jättes teid endiselt punaseks. Sellisel juhul võiks lahendus olla lühikeseks müük - kodu müümine vähem kui hüpoteekile jäetud summa. Kui teie laenuandja sellega nõustub, võite müüa oma maja, jalutada minema ja alustada otsast peale.

Oletame näiteks, et võlgnete praegu oma hüpoteegi eest 100 000 dollarit. Selle summa tasumiseks ja ka müügi sulgemiskulude katmiseks peaksite maja nimetama 105 000 dollariga. Teie piirkonna elamuturg on aga nii külm, et selle hinnaga pakkumisi ei saa.

Lühikese müügi korral võiksite maja küsitava hinna langetada 95 000 dollarini. Kui sulgemiskuludeks on 5000 dollarit, jääb vana hüpoteegi tasumiseks vaid 90 000 dollarit. Kuid laenuandja on nõus selle väiksema summa aktsepteerima kui teie laenu täielikku makset, selle asemel et läbi viia kallis, aeganõudev protsess kodu sulgemiseks. Mõned laenuandjad nõuavad, et prooviksite lühikeseks müüki, enne kui nad kaaluvad muid sulgemisvõimalusi, näiteks laenumuudatusi..

Lühikeseks müük vs sulgemine

Lühikeseks müümisel on sulgemise ees mitmeid eeliseid, kuid sellel on ka mõned puudused. Seda saab võrrelda järgmiselt:

Vähem oodake uue kodu ostmist. Kui teie maja sulgemine toimub, peate ootama viis kuni seitse aastat, enne kui pank annab teile uuesti hüpoteegi. Seda ooteaega võib lühendada kolme aastani, kui näete, et sulgemine oli tingitud asjaoludest, mida te ei saa kontrollida. Pärast lühikest müüki võiksite eluasemelaenu siiski saada juba kahe aasta pärast.
Kontrolli müük. Lühikese müügiga kontrollite oma maja müümise protsessi. Võite otsustada, kui palju seda küsida, ja saate teada, kes on lõplik ostja. Panga arestimisel arestib pank lihtsalt teie kodu ja te ei saa kuidagi teada, mis sellega juhtub.
Vähem sotsiaalne häbimärk. Paljude koduomanike jaoks on lühikeseks müümine palju vähem piinlik kui turulepääsu sulgemine. Naabritele näeb see välja nagu iga teine kodumüük; ainult pank teab, et saate vara eest vähem kui võlgu.
Jätkuvad maksed. Kuigi müüte oma maja lühikeseks, olete endiselt arvel, et jätkake hüpoteekimaksete tegemist kuni müügi lõpuni. Kui teie maja on suletud, saate seevastu peatada maksete tegemise ja jätkata maja elamist, kuni pank teid välja ajab..
Sama mõju krediidiskoorile. Nii lühikeseks müük kui ka turu sulgemine kahjustavad teie krediidireitingut umbes sama palju. Mõlemal juhul võib teie krediidiskoor langeda 105–160 punkti. Mõlemad jätavad negatiivse hinde, mis püsib teie krediidiaruandes kuni seitse aastat, kuid teie tulemus võib taastuda umbes kahe esimese aasta pärast.

Kuidas teha lühikeseks müüki

Lühikeseks müümiseks heakskiidu saamiseks pöörduge oma panga kahjumit leevendava osakonna poole, just nagu teeksite kodulaenu muutmist. Peate täitma avalduse ja varuma selle dokumentidega, mis sisaldavad kõiki teie rahanduse üksikasju. Pank kasutab seda teavet, et teada saada, kas lühikeseks müümine on tõesti ainus alternatiiv turustamise lõpetamiseks.

Enamik pankasid nõuab, et enne lühikese müügiga nõustumist peaksite ostjalt pakkumise saama. Nii et peate maja madalama hinnaga üles loetlema, pakkumise hankima, panka viima ja enne pakkumise vastuvõtmise otsustamist ootama, et kuulda, kas lühikeseks müük on heaks kiidetud. Kõik see edasi-tagasi müüja, ostja ja laenuandja vahel muudab lühikeseks müümise väga keeruliseks protsessiks, mis võib võtta kuni terve aasta.

Oluline on veenduda, et kui laenuandja müügi heaks kiidab, nõustub ta ka seda, et ta ei nõua teid selle summa üle, mida te pole endiselt hüpoteegi eest tasunud. Mõnikord nõustub laenuandja vabastama kinnipidamisõiguse või seadusliku kinnipidamise, et saaksite selle müüa, kuid ta ei nõustu tulu oma laenu täieliku tasumisega aktsepteerima. Selle asemel võib ta taotleda teie vastu „puudujäägi kohtuotsust”, et koguda lisaraha sellisel viisil, nagu teie töötasu.

Mõnes osariigis - nimelt Arizonas, Californias, Nevada ja Oregonis - on lühikeseks müümise järgsed kohtuotsused puuduste kohta ebaseaduslikud. Kui te ei ela ühes neist neljast osariigist, peate oma laenuandjalt saama kirjaliku lepingu, milles kinnitatakse, et nad seda ei soovi. Muidu võiksite oma maja müüa vähem kui seda väärt on ja ikkagi auku jääda.

Tegu sulgemise asemel

Kui kõik muu ei õnnestu, on veel üks viimane asi, mida saate teha, et vältida pikka ja valusat sulgemisprotsessi. Seda nimetatakse sulgemise asemel teoks ja see on tehing, mille käigus annate oma kodu põhimõtteliselt üle oma hüpoteeklaenuandjale. Vastutasuks nõustub laenuandja teid oma võlast vabastama, isegi kui see oleks midagi enamat kui see, mida kodu nüüd väärt on.

Tegu Lieu vs. sulgemine

Valetegu on tegelikult ikkagi turulepääsu sulgemine, kuid see on kiirem ja lihtsam. Niipea kui oma maja üle annate, kustutatakse teie võlg kohe. Samuti väldite sulgemismenetluse läbimisel väga avalikku piinlikkust.

Valetoetus kahjustab teie krediidiskoori tõenäoliselt sama palju kui tavaline turulepääsu sulgemine. Siiski ei pea te nii kaua ootama, kui saate uuesti maja osta. Teo asendamine võib lühendada ooteaega vähemalt viiest aastast neljani või isegi kaheni, kui suudate näidata kergendavaid asjaolusid.

Kuidas sulgeda tehingut?

Võltsmenetlus algab teie panga kahjukäsitlusosakonnaga ühenduse võtmisega. Peate täitma samasuguse paberimajanduse nagu laenu muutmise või lühikese müügi korral, mis näitab, et olete kannatanud rahaliste raskuste all ega saa enam oma makseid täita.

Nii nagu teie, näeb teie pank tõenäoliselt viimase abinõuna valesti. See on vähem kulukas ja aeganõudev kui sulgemine, kuid see pole nii hea, kui refinantseerida või isegi lühikeseks müük. Mõni pank nõuab, et prooviksite vara maha müüa, enne kui nad aktsepteerivad sellekohase akti, ja nad paluvad paberimajandust, et tõestada, et olete selle turule lasknud..

Kui teie pank nõustub aktiga, peate allkirjastama kaks dokumenti. Esimene annab teie kodu üle laenuandjale ja teine, mida nimetatakse estoppel-kinnituseks, selgitab, kas pank aktsepteerib akti teie hüpoteekvõla täieliku maksena. Enamikul juhtudel vabastab pank pärast võlgniku akti teie võlgadest, kuid harvadel juhtudel võib pangal olla õigus küsida teie vastu puudujäägiotsust. Selle probleemi vältimiseks veenduge enne paberilehele allkirjastamist, et selles on konkreetselt kirjas, et teie võlgnevus on tasutud.

Mis ei tööta: sulgemispettused

Võite küsida, miks pole selles artiklis mainitud ühtegi „turulepääsu abistamise” teenust, mis reklaamib kohalike lehtede, lendlehtede ja veebireklaamide kaudu. Need teenused väidavad, et tasu eest päästavad nad teie kodu sulgemise eest. Nad võivad pakkuda:

Laenu refinantseerimiseks pidage nõu oma laenuandjaga
Võtke laen üle nii, et maksate oma hüpoteegi neile, mitte pangale
Tehke kohtulaenu audit, et näha, kas teie laenuandja rikub mingeid seadusi
Aidake teil leida abiprogramme hädas olevatele majaomanikele
Aidake teil pankrotti esitada

Kahjuks on need niinimetatud teenused tõesti rahalised pettused, mis sattuvad haavatavatele inimestele, kes soovivad oma kodu päästa. Parimal juhul ühendavad nad teid lihtsalt tõeliste programmidega, nagu HARP, mida saate tasuta kasutada. Halvimal juhul varastavad nad panka suunatavad hüpoteeklaenud, kaevates teid veelgi võlgadesse.

Üldiselt võite julgelt eeldada, et mis tahes programm, mis aitab teil tasulist turulepääsu vältida - erinevalt valitsuse reaalajas tasuta programmidest - on pettus.

Lõppsõna

Mõnikord pole kodu päästmist turulepääsu sulgemise või mõne selle alternatiivi, näiteks lühikese müügi korral päästa. Hea uudis on see, et hiljem on võimalik oma krediiti taastada, et saaksite kunagi oma kodu omada. Keskenduge kõigi arvete kiirele tasumisele ja kõigi muude võlgade, näiteks krediitkaardisaldode, tasumisele. Umbes kahe aasta pärast peaksite nägema, et teie krediidiskoor hakkab taastuma.

Kui olete lõpuks valmis maja uuesti ostma, õppige oma eksimusest, et te ei lõpeks uue hüpoteegiga, mida te ei saa endale lubada. Enne majale pakkumist tehke matemaatika ja veenduge, et kuumakse ei kataks rohkem kui 28% teie sissetulekust. Mida madalam on makse saada, seda paremad on teie võimalused maja korras hoida, kui teil on järjekordne rahaline tagasilöök.

Millist nõu annaksite turulepääsu võimalusele?