Hüpoteeklaenude vähendamise ja laenu muutmise pettused, millele peaksite tähelepanu pöörama

Johnsons andis tasud innukalt üle, kuid ettevõte ei kutsunud neid kunagi tagasi. Äri, mis ütles, et see aitab neid, polnud nende raha saamiseks midagi muud kui rahaline pettus.

See lugu on väljamõeldud - kuid probleem, mida see kirjeldab, on väga reaalne. Seal on palju hüpoteeklaenude leevendamise pettusi, mis katavad sadu või isegi tuhandeid dollareid inimestelt, kes võitlevad oma kodu päästmise nimel. Nad lubavad aidata majaomanikel refinantseerida, pidada laenuandjatega läbirääkimisi või kasutada olemasoleva hüpoteegi alt vabanemiseks mõnda juriidilist trikki. Kuid kõik, mida nad tegelikult teevad, on võtta raha taskust nendelt, kellel on seda kõige vähem, jättes nad halvemasse vormi kui kunagi varem.

2018. aasta jaanuaris saatis föderaalne kaubanduskomisjon (FTC) hüpoteeklaenude leevendamise kava 862 ohvrile tagasimaksekontrolli, mis nõudis neilt 2500–3500 dollarit „teenuste” eest, mis ei aidanud neil midagi. See oli vaid üks sadadest kohtuasjadest, mis on viimase paari aasta jooksul võltsitud hüpoteeklaenude pakkujate vastu esitatud, ja tõenäoliselt on veel palju kohtuasju..

Kuidas petturid ohvreid leiavad

Hüpoteeklaenude leevendamise petuskeemid on kiusajaks meeleheitel inimestele, kes üritavad oma kodusid sulgeda. Petturitel on hätta sattunud koduomanike leidmiseks mitmeid nippe. Need sisaldavad:

1. Turu sulgemise teatiste kontrollimine

Petturid otsivad ajalehtedest ja veebist avalikke sulgemiskuulutusi või otsivad kohaliku omavalitsuse kontorites toimikuid. Nad kirjutavad üles majaomanike nimed ja võtavad nendega otse ühendust, pakkudes neile abi.

2. Sihtimine konkreetsetesse rühmadesse

Mõned petturid keskenduvad konkreetsete usuliste või etniliste rühmade liikmetele. FTC paljastas 2016. aastal Lõuna-Californias petturite grupi, kes reklaamis hispaanlaste koduomanike peal. Ettevõte läks isegi nii kaugele, et palkas hispaaniakeelseid müüjaid majaomanike poole pöördumiseks ja nende usalduse võitmiseks.

3. Tervete linnaosade lõimimine

Petturid koondavad oma tähelepanu sageli konkreetsele naabruskonnale - näiteks sellele, kus juba on palju müüdavaid või suletud kodusid. Nad käivad naabruses ringi jagamas lendlehti või visiitkaarte, mis pakuvad oma niinimetatud teenuseid, ja võivad isegi minna ukselt uksele, et rääkida majaomanikega isiklikult.

4. Teistega esinemine

Mõned petturid petavad koduomanikke, väites, et on pärit praegusest pangast või hüpoteekiettevõttest. Nad pakuvad oma hüpoteegi refinantseerimiseks või muutmiseks abi, kuid ütlevad, et nad peavad hakkama oma hüpoteegi makseid saatma teisele aadressile. Ütlematagi selge, et need maksed ei lähe tegelikult panka.

5. Laiapõhjaline reklaam

Mõnikord ei viitsi petturid hädasolijaid koduomanikke jälitama. Selle asemel kasutavad nad laiapõhjalist lähenemist ja panevad üles reklaame, kus neid näevad paljud inimesed - sealhulgas abi vajavad majaomanikud.

Need reklaamid võivad olla kohalikud ajalehed, televisioonis ja raadios või võrgus. Petturid võivad lendlehti postitada ka telefonipostidele, bussipeatustes ja maanteel asuvatele keskmistele ribadele.

Mida petturid lubavad teie heaks teha

Petturid pakuvad hädas olevatele majaomanikele mitmesuguseid abinõusid, mis kõik on võltsid. Siin on mõned asjad, mida nad lubavad teha:

1. Pidage läbirääkimisi oma laenuandjaga

Petturid pakuvad teie nimel pangaga läbirääkimisi, et aidata teil kodulaenu refinantseerida või seda muuta ja makseid vähendada. Mõnikord väidavad nad, et neil on pankadega “erilised suhted”, mis aitavad neil saada madalamaid intressimäärasid või kiiremat heakskiitu. Samuti võivad nad soovitada teil mitte võtta ise ühendust laenuandjaga ega rääkida juristi või muu krediidinõustajaga.

2. Tehke kohtulaenu audit

Mõned petturid arveldavad end kohtulaenu, hüpoteeklaenu või turulepääsu tõkestamise audiitoritena. Tasu eest pakuvad nad advokaadile või mõnele teisele eksperdile üle teie hüpoteeklaenude dokumente, et näha, kas teie laenuandja on seadusi rikkunud.

Nad väidavad, et see aitab teil vältida turulepääsu sulgemist, saada nõusolekut laenu muutmiseks, vähendada laenu põhiosa või isegi saada laenust täielikult välja. Mõnikord viivad nad isegi selle “auditi” läbi nagu lubatud.

Kahjuks pole tõendeid selle kohta, et kohtulaenude auditeerimine aitab teil laenuandjalt laenumuudatusi või muid tehinguid saada.

3. Sue oma laenuandja

Mõned hüpoteeklaenudega seotud petturid, nagu näiteks 2016. aastal Californias, väidavad end olevat advokaadid või advokaadibüroo esindajad. Nad pakuvad teile abi hüpoteeklaenu andja kohtusse kaevamiseks või ühinemiseks klassikaebusega.

On föderaalseadusi, mis lubavad teil hüpoteeklaenu andjale kaevata laenudokumentide vigade pärast, kuid pole mingit garantiid, et võidate isegi päris advokaadi juures. Ja isegi kui võidate kohtuasja, pole teie laenuandjal ikkagi kohustust oma makseid madalamaks muuta, et muuta need taskukohasemaks.

4. Ühendage teid riigiabi programmidega

Mõnikord pakuvad hüpoteeklaenude leevendamise pettused teile riiklike programmide õpetamist, mis aitavad majaomanikel oma kodusid refinantseerida või kodulaenude tingimusi muuta.

Need programmid on olemas, kuid nende kasutamiseks pole vaja kedagi palgata. Kogu vajaliku abi saate tasuta valitsuse kodulehelt Making Home Affordable (MHA) või helistades 888-995-HOPE (4673). MHA programm ei paku enam abi refinantseerimisel ega laenu muutmisel, kuid pakub endiselt tasuta nõustamist ja abi majaomanikele hüpoteeklaenuandjatega suheldes..

5. Aidake teil pankrotti esitada

Teised petturid pakuvad teile pankrotiavaldust, et hüpoteegi maksmisest vabaneda. 7. peatüki pankroti esitamine peatab ajutiselt kodu sulgemise, kuid see ei säästa teie kodu, mille peate võlgade tasumiseks maha müüma. 13. peatüki pankrot võimaldab teil oma kodu hoida, kuid see ei tühista teie võlga panga ees; see lihtsalt restruktureeritakse.

Mõlemal juhul pole teil pankrotiavalduse esitamiseks vaja advokaati ega kedagi teist. Saate seda ise teha, kasutades vorme, mis on saadaval USA kohtute veebisaidil. Ja see pole kiire ega lihtne lahendus; see on pikk ja keeruline protsess, mis võtab mitu kuud ja millel on oma negatiivsed tagajärjed. Kui teie pankrotis on kirje, puruneb teie krediidiskoor, mis raskendab tulevikus kodu või auto ostmist ja võib isegi kahjustada teie võimalusi tööd saada.

6. Saa oma uueks maaomanikuks

Üks kõige ohtlikumaid hüpoteeklaenude leevendamise pettusi on pettused ostmiseks rentides. Petturid ütlevad teile, et kui annate oma maja neile üle, saavad nad kasutada oma head krediidireitingut madalama intressimääraga refinantseerimiseks. Kui refinantseerimine on lõppenud, saate seal elada üürnikuna ja osta see hiljem tagasi.

Tegelikkuses jookseb pettur rahaga välja ja võlgneb seejärel uue laenu või, mis veelgi hullem, paneb üüri üles, kuni te ei saa seda enam lubada, sel hetkel ta tõstab teid välja. Mõlemal juhul olete kaotanud oma kodu ja võlgnete endiselt oma tegelikule hüpoteeklaenu andjale sama palju kui varem.

7. Müü oma maja sulle

Teised petturid võivad teile öelda, et nad leiavad teie majale ostja, kui annate akti neile üle ja kolite ära. Nad lubavad maksta teile osa kasumist, kui maja maha müüb. Muidugi, see, mida nad tegelikult teevad, on maja hoidmine ja rentimine, jättes teid koduta - ja ikkagi hüpoteeklaenu konksu otsas.

8. Osta oma maja

Mõned petturid on teie maja taga, mitte teie raha eest. Nad pakuvad teile seda osta, kuid palju madalama hinnaga kui see väärt on.

Võib tunduda, et tasub oma hüpoteekiprobleemidest lahti saada, kuid maja müümine ei vabasta teid hüpoteekvõlast. Peate ikkagi maksma tagasi pangale võlgnetavad summad ja teil pole enam võimalust maja selle tegeliku väärtuse eest müüa..

Kuidas petturid ohvritelt raha saavad

Kui petturid on oma ohvrid konksu otsas, saavad nad neilt raha mitmel viisil. Kõige tavalisem on kohtulaenu auditi või mõne muu võltsi õigusteenuse eest ettemaksu võtmine. Need tasud võivad kuluda sadu või isegi tuhandeid dollareid. Kui petturitel on oma raha, lõpetavad nad lihtsalt ohvri kõnede tagastamise.

Petturid teenivad ka raha, kogudes oma ohvritelt üüri- või hüpoteekimakseid. Mõni neist veenab oma ohvreid alustama hüpoteeklaenu maksmist otse neile, mitte pangale, samal ajal kui nad laenuandjaga läbi räägivad. Mõne kuu pärast kaovad nad koos rahaga, jättes ohvrid tegelikest hüpoteekidest kaugemale.

Mõnel juhul ei võta petturid lihtsalt oma ohvritelt raha; nad varastavad tegelikult oma maju. Nad saavad omanikult akti üle allkirjastada, lubades laenu uuesti läbi rääkida ja omanikele tagasi müüa või müüa see kellelegi teisele ja jagada raha ära. Selle asemel hoiavad nad maja, löövad välja esialgsed omanikud ja müüvad või rendivad seda kellelegi teisele.

On teada, et kaaskunstnikud on meelitanud inimesi oma majade alla kirjutama, seda teadmata. Pettuse „Sööt ja vahetage” korral antakse teile refinantseerimisprotsessis hunnik dokumente, millele alla kirjutada. Peidetud virnas on vorm, mis annab teie maja pealkirja petturitele üle. Kui te ei loe kõiki dokumente enne allkirjastamist hoolikalt läbi, võite oma kodu kaotada enne, kui turulepääsu sulgemine on isegi alanud..

Kaitske ennast hüpoteeklaenude leevendamise pettuste eest

Kui olete oma hüpoteegiga hätta sattunud, võite pisut lootusetuks muutuda. Kui hüpoteeklaenude andmise petturid oma võltslubadustega kaasas käivad, on sellest "päästerõngast" liiga lihtne aru saada, ilma et oleksite otsinud, millega see seotud on. Selleks ajaks, kui mõistate, et see on rohkem ankur kui elupäästja, on petturid teie rahaga juba ammu kadunud.

Hüpoteeklaenude maksupettuste vältimise võti on teave ja ootamine. Advokaadibüroo või mõne muu ettevõttega suheldes teadke oma õigustest ja olge pettuse eest hoiatavate märkide suhtes tähelepanelik. Ja isegi kui pakkumine tundub õigustatud, võtke enda ja oma kodu kaitsmiseks mõned põhilised ettevaatusabinõud juhuks, kui see osutub pettuseks.

Teage oma õigusi majaomanikuna

Aastal 2010 avaldas FTC oma hüpoteeklaenude abistamise teenuse reegli (või MARS-reegli), et kaitsta majaomanikke hüpoteeklaenude leevendamise pettuste eest. Selle reegli kohaselt ei saa laenuabi lubav ettevõte teie käest koguda mingeid tasusid pärast see on andnud teile tõotatud tulemused. Isegi kui nõustute ettevõtte abiga nõustuma, ei pea te maksma sentigi enne, kui olete oma pangast kirjaliku pakkumise hüpoteeklaenude leevendamiseks vastu võtnud ja aktsepteerinud..

MARSi reegel nõuab ka, et ettevõtted esitaksid oma reklaamides ja telemarketingi kõnedes mõned põhifaktid. Nad peavad avalikustama, et nad ei tööta valitsuse ega teie hüpoteeklaenu andja heaks ning et ei valitsus ega teie laenuandja pole nende teenuseid mingil viisil heaks kiitnud. Samuti peavad nad teid hoiatama, et teie laenuandja ei pruugi olla nõus oma kodulaenu muutma.

Lisaks ei saa ettevõte teile seaduslikult öelda, et lõpetage oma hüpoteeklaenuandjaga rääkimine. Teil peaks alati olema vabadus otse oma pangaga suhelda ja vaadata, milliseid võimalusi sellel pakkuda on. Ettevõte saab soovitame teil hüpoteeklaenude maksmine lõpetada, kuid see peab ka hoiatama, et selle tegemine võib teie krediiti kahjustada ja võib-olla põhjustada teie kodu kaotamise.

MARS-i reegel seab ka mõned nõuded juristidele, kes pakuvad hüpoteegi leevendamise teenust. Nad võivad võtta ettemaksu, kuid ainult siis, kui nad pakuvad reaalset teenust viisil, mis vastab kõigile riigi eetikareeglitele. Raha, mille te neile annate, peab minema kliendi usalduskontole ja nad saavad selle välja võtta alles siis, kui on teenuse lõpetanud. Samuti peavad nad teid igast taganemisest teavitama.

Kuidas kelmuse tuvastada

Üldiselt on pettus tõenäoliselt iga ettevõte, kes proovib sinult nõuda hüpoteeklaenude nõustamise, laenu muutmise või muu hüpoteeklaenude leevendamise eest tasu. Need vähesed programmid, mis võivad hädasolijaid koduomanikke tõeliselt aidata, nagu MHA-programmid, on tasuta.

Olge eriti ettevaatlik kõigi ettevõtete suhtes, kes mitte ainult ei nõua ettemaksu, vaid aktsepteerivad ainult kassa tšekki või pangaülekannet - kahte makseviisi, mida on väga raske jälgida.

Muud hüpoteeklaenude maksupettuse hoiatusmärgid hõlmavad:

1. Garanteeritud tulemused

Hoiduge kõigist ettevõtetest, kes selle tagatisena saavad teie kodulaenu muuta või sulgemise peatada. Laenu muutmist saab kinnitada ainult teie hüpoteeklaenuandja ja ükski kolmas osapool ei saa seda tulemust tagada.

Isegi väide, et "peaaegu kõik" ettevõtte kliendid saavad hüpoteeklaenu, on kahtlane. Ärge usaldage ka “raha tagasi garantii”; see on väärtusetu, kui petturid kaovad ja te ei leia neid.

2. Vale aadress

Kui saate kirja või telefonikõne, milles öeldakse, et see on teie hüpoteekiettevõttelt, kuid ta soovib, et hakkaksite makseid saatma aadressile, mis ei ühti teie hüpoteegi väljavõttes esitatud aadressiga, on see võlts.

Päris pank ei muuda oma aadressi, sellest oma kliente eelnevalt teavitamata. Kui teil on kahtlusi, pöörduge oma hüpoteeklaenu pakkuja poole vanal telefoninumbril ja küsige, kas aadressimuutus on reaalne.

3. Surve allkirjastada kohe

Hüpoteeklaenude leevendamise pettused, nagu ka muud pettused, proovivad libiseda oma kaitsemehhanismidest mööda, survestades teid kiiresti tegutsema, selle asemel, et mõelda aega. Kõigil, kes soovivad teil allkirjastada dokumenti, millest te ei saa aru - või kellel pole olnud isegi võimalust seda põhjalikult lugeda -, ei ole teie huve südames.

4. Lõpetades teid tõelise abi alt

Hüpoteeklaenude petturid ütlevad sageli, et ärge võtke ühendust oma tegeliku hüpoteeklaenuandja, advokaadi ega elamunõustajaga. Sellel on hea põhjus: mõni neist teadlikest inimestest märkab kelmuse kiiresti ja hoiatab teid selle eest.

Ükski ettevõte, millel pole midagi varjata, ei pane pahaks, kui konsulteerite selle teenuste osas teistega.

5. Proovite oma teo üle võtta

Kui ettevõte üritab teid mingil põhjusel teie majale akti alla kirjutama, on see tohutu punane lipp. Sama kehtib kõigi ettevõtete kohta, kes käsevad teil lõpetada hüpoteeklaenude maksmise või maksta sellele tavalise hüpoteekiettevõtte asemel.

Ettevaatusabinõud

Kui olete majaomanik, kes otsib abi oma hüpoteegi seadmisel, olge väga ettevaatlik kõigi ettevõtete suhtes, kellega äri teete. Siin on mõned ettevaatusabinõud, mida peate võtma pettuste eest kaitsmiseks.

1. Tutvuge ettevõttega

Enne ükskõik millise ettevõttega äritegemist tehke mõned uuringud, et veenduda selle õigsuses. Vaadake selle veebisaiti ja veenduge, et sellel oleks kontaktteave, sealhulgas tegelik ettevõtte aadress (mitte ainult postkontor).

Vaadake ettevõtet parema ettevõtluse büroo veebisaidilt ja otsige ettevõtte nime sõnaga "kelmuse", et näha, mis tuleb. Ärge andke üle isiklikku teavet, sealhulgas oma pangakonto numbrit või sotsiaalkindlustuse numbrit, ühelegi ettevõttele, mida te pole uurinud.

2. Viige juristide taustakontroll läbi

Tehke oma kodutöö advokaatidelt, kellega kavatsete tegeleda. Küsige nende nimesid, osariiki või osariike, kus nad on litsentsitud, ja nende litsentsi numbrit teie osariigis. Seejärel pöörduge oma riigi advokatuuri poole ja veenduge, et juristid on legitiimsed ega ole eetikareeglite rikkumisega praegu hädas. (Oma osariigi advokatuuri leidmiseks tehke lihtsalt kiire veebiotsing jaotises „Advokatuur“ ja osariigi nimel.)

3. Vaadake, mida te allkirjastate

Ärge kirjutage alla ühelegi dokumendile ilma seda lugemata ja mõistmata täpselt, millega olete nõus. Kui teil on keele mõistmisega probleeme, paluge advokaadil või mõnel teisel sõltumatul eksperdil enne allkirjastamist vorm üle vaadata ja teile seda selgitada.

4. Jätkake hüpoteekimaksete tegemist

Mõned petturid soovitavad teil lõpetada hüpoteegi väljamaksete tegemine, kuni nad teie pangaga peavad läbirääkimisi. Ära tee seda! Hüpoteekimaksete mahajäämine suurendab ainult teie sulgemisriski ja kahjustab teie krediiti.

Lisaks ärge alustage oma igakuiste hüpoteeklaenumaksete saatmist kellelegi teisele kui hüpoteeklaenu andjale, välja arvatud juhul, kui laenuandja on teid selleks kirjalikult spetsiaalselt volitanud..

5. Ärge müüge oma maja madala hinnaga

Kui ettevõte tuleb teie maja ostmise pakkumisega kaasa, kontrollige, kas hind on mõistlik. Vaadake oma naabruses asuvate sarnaste majade komplekte või hindu nagu Zillow või Trulia. Kui ettevõtte pakutav summa on palju väiksem kui teie kodu kompsud, saate peaaegu kindlasti paremini kodu kellelegi teisele müüa.

6. Ära kirjuta oma teole alla

Mida iganes sa teed, mitte kunagi kirjutage oma kodu alla kolmandale osapoolele lootuses, et see teie kodu kuidagi "päästab". Ainus aeg, mil on mõttekas akti üle kirjutada, on see, kui müüte kodu või annate selle oma hüpoteekiettevõttele võlgade andestamise tehingu osana.

Mida teha, kui olete olnud ohver

Kui olete hüpoteeklaenude maksupettuse ohver, on sellest teatamiseks mitu võimalust:

• FTC kaebuste abistaja võimaldab teil teatada igat tüüpi pettustest.
• Riiklik peaprokuröride liit võib teid ühendust võtta oma riigi peaprokuröri bürooga.
• Parema ettevõtluse büroo võtab vastu kaebusi ettevõtete toodete ja teenuste kohta. Neile kaebuse esitamiseks peate teadma ettevõtte nime ja asukohta.
• Tarbijafinantseerimise büroo menetleb finantstoodete ja -teenustega seotud kaebusi. Kaebuse saate esitada veebis või helistades telefonil 855-411-CFPB (2372).
• Kui kelmusega kaasneb pankrot, saate sellest teada anda oma kohalikule usaldusisikule. Oma kohaliku esinduse leiate justiitsministeeriumi veebisaidilt.
• Lõpuks võite teatada kahtlustatavatest pettustest MHA vihjeliini kaudu telefonil 888-995-HOPE (4673). See liin võib teid ühendada ka õigustatud hüpoteeklaenude allikatega.

Pettusest teatamine on teie parim võimalus osa oma raha tagasi saada. Kuid tõenäoliselt ei saa te seda kõike tagasi ja protsess võib võtta aastaid. Näiteks 2018. aasta jaanuaris ohvritele saadetud FTC tagasimaksekontroll oli algselt 2013. aastal esitatud kaebuse lahendamine. Keskmine summa, mis igale ohvrile maksti oli 619,24 dollarit - umbes 26% sellest, mida nad kaotasid.

Lõppsõna

Kahjuks pole kiiret ja lihtsat taskukohase eluasemelaenu parandamist võimalik. Kui olete oma hüpoteegiga hätta sattunud, on teie parim viis võtta ühendust laenuandjaga, selgitada olukorda ja paluda tal teiega koostööd teha, et koostada plaan tasuda seda, mida võlgnete..

Laenuandja juures käimine võib olla hirmutav ja piinlik, kuid see on teie parim võimalus kodu päästa. Turule sulgemine on pankadele aeganõudev ja kulukas, nii et nad on kõik stiimulid, et aidata teil võimalusel leida mõni muu lahendus.

Samuti on abiks seaduslikud valitsusprogrammid. Parim viis nende leidmiseks on MHA veebisait või vihjeliin. Võite ka pöörduda oma riigi eluasemeagentuuride poole riikliku eluasemeagentuuride riikliku nõukogu kaudu, et näha, kas sellel on sulgemise vältimise programm.

Kas olete kunagi kohanud hüpoteeklaenude leevendust? Mis juhtus?