Kuidas saada hüpoteeklaenu, kui olete kõikuva sissetulekuga füüsilisest isikust ettevõtja

Kui olete aga ettevõtte omanik või olete füüsilisest isikust ettevõtja, pole kinnisvara finantseerimise tingimustele vastamine nii lihtne. Sõltumata teie sissetulekust nõuavad uued föderaalsed määrused, et füüsilisest isikust ettevõtjad peaksid eluasemelaenude saamiseks hüppama läbi paljude kõvakate, mis tähendab, et peate võib-olla mõtlema väljapoole kasti, et leida vajalik rahastamine.

Uued kvalifitseeritud rahastamise eeskirjad

Pärast USA kinnisvaramulli lõhkemist 2008. aastal - krediidikriisi ja laastava majanduslanguse puhkemist - vaatas föderaalvalitsus hüpoteeklaenude andmise tavasid ja otsustas, et midagi peab muutuma. Nende muudatuste tulemusel oli tarbijatel kodu finantseerimise saamine kohe üha raskem.

Määrusi rakendatakse endiselt. 2014. aastal kehtestas tarbijakaitse finantsbüroo Dodd-Franki laenureformide osana kvalifitseeritud hüpoteeklaenude standardid. New York Timesi andmetel on need laenud sageli keeruline, et saada kinnitus, kui te ei tööta tavapärast tööd.

Turg domineerib neil siiski. Valitsus peab neid usaldusväärseteks ja õiglasteks nii tarbijate kui ka laenuandjate jaoks. Ja lisaks on hüpoteekiettevõtted väga motiveeritud neid pakkuma, kuna see kaitseb neid õigusnõude eest juhul, kui laen läheb halvasti.

Kvalifitseeritud hüpoteegi saamiseks peate omama järgmist:

Tulude kontrollimine. Polsterdatud pangakontot ei piisa - peate tõestama, et teie sissetulekud püsivad püsivalt. Kui teile makstakse juhuslikult, kuid suurtes tükkides, arvutatakse need palgad keskmiselt kahe aasta jooksul välja, et anda laenuandjatele hea ettekujutus teie igakuisest tööst.
Võla ja tulu suhe. Teie võla ja sissetuleku suhe ei tohi ületada 43%. Hüpoteeklaenude kvalifitseerimisel arvutatakse see arv, jagades teie korduva igakuise võla oma korduva keskmise kuusissetulekuga. Muidugi on see problemaatiline, kui olete oma ettevõtte alustamiseks või toetamiseks võtnud laene.
Kaks aastat füüsilisest isikust ettevõtjate tulumaksu tagastamist füüsilisest isikust ettevõtjatele. Kahjuks võib maksude mahakandmine tagasi tulla, et võtta teie kvalifitseeruvast tulust hiiglaslik osa maha, kui kõik on öeldud ja tehtud, mistõttu soovivad laenuandjad teie kogu tulu üle vaadata. Näiteks oletame, et teie füüsilisest isikust ettevõtjana teenitud sissetulek oli viimase kahe aasta jooksul 75 000 dollarit aastas, kuid ettevõtte mahakandmised olid igal aastal 50 000 dollarit. Laenuandjad näevad seda kui aastasissetulekut, mis on 25 000 dollarit - mis raskendaks suurele millelegi kvalifitseerumist.
Tulutrendide analüüs. Olge valmis seletama sissetuleku langust. Isegi kui teie sissetulek tundub kahe aasta keskmisena hea, peate enne kvalifikatsiooni saamist selgitama langustrendi.
Täiendavad finantsvarad ja ajalugu. Hüpoteekiettevõtted soovivad, et teil oleks FHA laenu (föderaalse elamumajanduse ameti kindlustatud laenu) saamiseks vähemalt 640 krediidiskoori, kuid tavalise laenu korral peab teie skoor olema lähemal 700-le. Nõutav sissemakse suurus on vahemikus umbes 3% kuni 20% kodu hinnast, sõltuvalt hüpoteeklaenude tootest (FHA laenud vajavad tavaliselt väiksemat sissemakseid kui tavalised laenud). Kõrged sissemaksed võivad olla väga keerulised, kui olete oma likviidsed varad oma ettevõttesse investeerinud.

Kõik need nõuded võivad muuta finantseerimise leidmise palju keerukamaks, kui olete füüsilisest isikust ettevõtja või ettevõtte omanik, isegi kui teil on raha palju ja teil on märkimisväärseid sääste..

Traditsioonilise vara finantseerimise alternatiivid

Isegi kui tundub, et kvalifitseeritud laene käsitlevate uute eeskirjade tõttu ei saa te kunagi oma kinnisvara omada, pole kõik kadunud. Muud võimalused võimaldavad teil leida kodu rahastamise.

1. Pereliikmete abi

Ehkki see pole kindlasti kõigile kättesaadav, loodavad mõned füüsilisest isikust ettevõtjad eluasemelaenu saamiseks pereliikmetele. Oletame, et olete aasta aega töötanud füüsilisest isikust ettevõtjana ja teeninud head sissetulekut, kuid ei saa kvalifitseeritud hüpoteegi toodet tagada, kuna teil pole kaks aastat stabiilset sissetulekut. Sellises olukorras võivad usaldusväärse sissetulekuga (ja kopsakalt suuremeelsusrikkad) pereliikmed olla nõus teie laenule alla kirjutama. Vara kuulub teile ja maksate hüpoteegi alusel, kuid laenu tagavad teie pereliikmed.

Mõned hüpoteeklaenufirmad lubavad teil isegi vara oma nimele refinantseerida, kui olete oma nõutud kaks aastat tõendanud. Muidugi võib see valik osutuda perekonna dünaamika jaoks problemaatiliseks, kui teie ettevõte läheb lõunasse või kui jätate laenu vaikimisi, nii et tutvustage seda ettevaatlikult.

2. Müüja finantseerimine

Müüjad, kellele kuulub otse kinnisvara, võivad otsustada, kas pakuvad omapoolset finantseerimist kas seetõttu, et turg on nõrk (nad ei leia ostjat) või on nad huvitatud oma investeeringult tulu voogude tootmisest. Laenu tingimused kirjutatakse võlakirja ja teie igakuised maksed lähevad otse müüjale.

Nendel kokkulepetel on tavaliselt kõrgem intressimäär kui pangalaenudel, kuid need võivad vähendada üldkulusid, kaotades hüpoteegi seadmise tasud ja muud laenutasud. Peate olema valmis müüjale selgitama, miks olete usaldusväärne kandidaat, kui te polnud traditsioonilise pangalaenu jaoks piisavalt tugev kandidaat. Neil juhtudel võib suur sissemakse, suur pangakonto ja tugevad tuluvood aidata teie eest rääkida.

3. Üür omale

Oma kinnisvara üürimine võib olla hea valik, kui enne kvalifitseeritud hüpoteektoote hankimist ootate oma kahe aasta sissetulekutõendit. Nendes lepingutes sõlmite üürilepingu ja maksate üüri nagu iga üürikinnisvara eest. Üür on aga tavaliselt pisut suurem kui turuväärtus ja see “lisa” läheb sissemakse ehitamiseks, mida saate kasutada rendiperioodi lõpus kinnisvara ostmiseks. Kui otsustate maja üürilepingu lõppedes mitte osta, jääb see ülejääk tavaliselt üürileandja kanda.

Selle valiku eeliseks on ühe- või kaheaastase perioodi sissemakse kokkuhoid, ettevõtte loomine, sissetuleku suurendamine ja muude probleemide lahendamine, mis võivad takistada teil kvalifitseeritud hüpoteeklaenude kasutamist, näiteks halb krediit.

4. Investeerimiskontod või kindlustuspoliisid

Kui teil on pensionikontod või kindlustuspoliisid, võite olla võimeline nende vastu laenu võtma. Kõigi järgmiste võimaluste kohaselt peate aga oma pensionikonto või sularaha väärtuse kindlustuspoliisi varasema suuruse taastama, kui te ei soovi nende pakutavaid hüvesid muuta. Samuti pidage meeles, et kaotate sissetulekuid siis, kui vanaduspensioni raha kasutatakse kodu jaoks, mitte kui teie kontodel kasvab.

Elukindlustus
Kui teil on sularaha väärtusega elukindlustus, näiteks terve elu või universaalne elukindlustus, on võimalik selle rahalise väärtuse alusel laenata. Kui maksate poliisi aja jooksul, suureneb sularaha väärtus, kuna see teenib dividende ja intresse. Tõenäoliselt ei pea te isegi laenu võtmise küsimustele vastama, kuid teil on vaja seda tagasi maksta (nagu iga laenu korral)..

Lisaks peate pikalt ja põhjalikult mõtlema riskidele, mis on seotud elukindlustuspoliisi laenamisega, eriti kui see juhtub mõeldamatuks ja teie perekonna väljamakse jääb väiksemaks, kuna sularaha väärtus on seotud laenuga. Reeglid erinevad sõltuvalt teie poliisist, nii et enne mis tahes otsuste tegemist pidage nõu oma kindlustusseltsiga.

IRA
Igal ajal saate oma sissemakseid Roth IRA-st välja võtta ilma maksude ja trahvideta. (Kui olete vanem kui 59 1/2 aastat vana, saate raha maksuvabalt ja ilma igasuguse karistuseta välja võtta.) Isegi siis, kui olete noorem kui 59 1/2 ja panustasite oma rahasse vähem kui 10 000 dollarit Roth, saate esimese kodu ostmiseks, remondiks või ümberehitamiseks kasutada kuni 10 000 dollarit ilma maksude ja trahvideta.

Esmakordseks koduostjaks peemiseks ei tohi teil olla viimase kahe aasta jooksul olnud kodu. Väljamakstud tulud tuleb ära kasutada 120 päeva jooksul ja need tulud peavad olema kontol olnud vähemalt viis aastat, et vältida nii ennetähtaegset väljamakse 10% -list karistust kui ka väljamaksega seotud tulumaksu. Kui töötasu on olnud kontol vähem kui viis aastat, ei arvestata teile 10% -list trahvi, kuid peate tasuma tavalise tulumaksu.

Samuti saate traditsioonilisest IRA-st, sealhulgas SEP-IRA-st, välja võtta kuni 10 000 dollarit ja vältida 10-protsendilist trahvi, kui raha kasutatakse samal eesmärgil ja see kulutatakse 120 päeva jooksul. (Kui olete vanem kui 59 1/2, võite IRA raha igal eesmärgil ilma trahvideta välja võtta.) Siiski peate väljamaksetelt tasuma tulumaksu..

Lisaks on 10 000 dollari suurune ennetähtaegse tagasivõtmise toetus eluaegne piirang igast IRA-st - sealhulgas Roth IRA-st - väljavõtmisele esimese kodu ostmiseks (ja remondiks või ümberehitamiseks). Teisisõnu, IRA kontode mis tahes kombinatsioonist väljamaksete summa ei tohi ületada 10 000 dollarit.

401 k
Kuigi saate 401 000 laenu võtta, on see riskantne võimalus. Erinevalt 401 000-st raha väljavõtmisest - mis on halb mõte, kui seda ei tehta absoluutses meeleheites - võib 401 000-suuruse laenuga teenida teile sularaha kuni poole teie konto väärtusest, maksimaalselt 50 000 USD..

Näiteks kui teie konto väärtus on 50 000 dollarit, saate sissemaksetena laenata ainult 25 000 dollarit. Maksate küll intressi, kuid see makstakse teile endale tagasi. Intressimäär on siiski baasintressimäära alusel varieeruv, mis võib olla probleemiks, kui intressimäär tõuseb üle praeguse 3,25% taseme. Kuna 401 000-kroonine laenutähtaeg on tavaliselt viis aastat (kuid mõni on kuni 15 aastat), peate olema kindel, et saate endale lubada kuumakseid kogu selle kehtivusaja jooksul. Lisaks võib töö kaotamise korral laenu tagasi maksta 60 päeva - vastasel korral võidakse maksmata summa maksustada tavalise tuluna ja hindas 10-protsendilist ennetähtaegset loobumist, kui olete alla 59-aastane.

5. Otsige kvalifitseerimata hüpoteeklaene

Laenuandjaid, kes on valmis mõtlema väljast „kvalifitseeritud hüpoteek”, on võimalik leida, kui tõendate, et olete madala riskiga kandidaat. Kvalifitseerimata hüpoteeklaenude tooted hõlmavad dokumentideta laene, ainult intressiga laene ja maksevõimalusega laene.

Näiteks öelge, et teie ärilaenud on tõuganud teid kvalifitseeritud hüpoteegi võla ja tulu suhtest üle. Kui teil on 40% sissemakse, suurepärane krediidiskoor ja mitu aastat kindlat sissetulekut, võite tõenäoliselt leida laenuandja. Kvalifitseerimata toodetega seotud laenuandja juriidiliste ja finantsriskide tõttu maksate selle toote eest tavaliselt kõrgemat intressi.

Lõppsõna

See, et järgisite oma unistust omada oma ettevõtet, ei tähenda veel, et peate loobuma unistusest omada oma kodu. Isegi kui peate oma sissetuleku piisavaks tõestamiseks kaks aastat ootama, võib see aeg, mille investeerite endale hea laenukandidaadi loomiseks, maksta märkimisväärseid dividende. Kasutage oma aega selleks, et eraldada raha suurema sissemakse jaoks ja tõsta oma krediidiskoori, et saaksite osta parima toote, kui olete ostmise aeg.

Milliseid lisavõimalusi saate soovitada kodu leidmiseks finantseerimise leidmiseks, säilitades samal ajal füüsilisest isikust ettevõtja staatuse?