Kinnisvarainvesteeringute maksusoodustused - selgitatud IRS-i reegleid

Kodukapital on Ameerika Ühendriikides isikliku rikkuse alus, moodustades enamiku Ameerika leibkondade netoväärtusest umbes kaks kolmandikku Bloombergi kohta. Majaomanike laienemist on stimuleerinud valitsuse programmid ja maksusoodustused, et stimuleerida majade ostmist. Ühiskonnajõudude uuringu kohaselt viib koduomand tugevama majanduse, paremate koolide ja investeeritud, ennetava kodanikkonna juurde. Majaomanikel on kõrgem hääletusmäär ja nad on rohkem kaasatud kodanikuühendustesse.

Kinnisvara omamisel on mõned ainulaadsed rahalised eelised. Näiteks saavad majaomanikud tavalisest sissetulekust maha arvata hüpoteegi intressid, hüpoteekikindlustusmakse ja kinnisvaramaksud. Samuti käsitletakse maja müügist saadavat tulu maksude kapitalikasumina - kuni 250 000 dollarit sissetulekust saab ühe maksumaksja sissetulekust välja jätta või 500 000 dollarit ühise tulude esitamise paari jaoks.

Kodu või kinnisvarainvesteeringu omamine pakub tohutuid eeliseid nii ühiskonnale kui ka teile individuaalselt. Siit saate teada, kuidas oma investeeringutest maksimaalset kasu saada.

Kinnisvara kui investeering

Kinnisvarainvesteeringute omamine on märkimisväärselt erinev selle kinnisvara omamisest, milles elab. Investoritel on palju ühiseid riske - mittelikviidsus, vähene läbipaistvus, poliitiline ja majanduslik ebakindlus -, kuid iga kinnisvarainvesteering on ainulaadne, erinev kasutamise, asukoha, parendamise ja püsivuse poolest. Iga investeeringu suhtes võib tekkida segane maksueeskirjade kogum, mis kõik mõjutab investeeringu puhastulu.

Andy Heller, raamatu "Osta veelgi madalamal tasemel: tavaline rahvajuhend kinnisvara rikkustele" kaasautor märgib, et enamik inimesi maksab oma vara eest liiga palju: "Kasum lukustatakse kohe, kui investor kinnisvara ostab. Analüüsivigade tõttu maksab investor liiga palju ja on siis üllatunud, kui ta raha ei teeni. ”

Heller soovitab kinnisvarainvesteeringute edu saavutamiseks:

Põhjalik planeerimine. Liiga paljud inimesed armuvad kinnisvarasse ilma strateegiata kasumit teenida.
Realistlikud ootused. Kinnisvara ostmine, omamine ja müümine pole lihtne viis rikkuse saavutamiseks. Saate “Mannekeenidesse kinnisvarasse investeerimine” kaasautor Eric Tyson märgib, et peate olema nutikas, valmis töötama ja teadma oma isiklikku riskitaluvust.
Üksikasjalik hoolsuskohustus. Püüdes konkurendid enne konkurente sulgeda, ei suuda paljud ostjad piisavalt kontrollida võimaliku kinnisvara ostmise ajalugu, tingimusi ja piiranguid, lõpetades üllatavalt kallite taastuskuludega.
Pädevad ja kogenud nõustajad. Edukatel pärisinvestoritel on alati konsultantide meeskond, kes abistab neid kinnisvara leidmisel, analüüsimisel, ostmisel, finantseerimisel, haldamisel ja müümisel..

Kinnisvara liigid

Mõiste „kinnisvara” hõlmab erinevat tüüpi kinnisvara, sealhulgas:

Arendamata kinnisvara. Investorid omandavad toores maad mitmesugustel eesmärkidel, sealhulgas talude ja rantšode jaoks, loodusvarade kasutamiseks, näiteks puidu või söe kaevandamiseks, alajaotuseks ja partiide müümiseks või edaspidiseks arendamiseks. Toore maa hind sõltub selle kõrgeimast võimalikust kasutamisest, olgu see siis põllumajanduslik või büroohoone asukoht. Linnapiirkondade lähedus ja heakskiidetud tsoneerimiseeskirjad määravad sageli kinnisvara väärtuse.
Elamukinnisvara. Kinnisvara kasutatakse tavaliselt elamute jaoks, olgu need siis ühepereelamud või mitmepereelamud, sealhulgas korterid ja korterelamud. Need omadused - alates ühest dupleksist kuni sadade rendipindade arenduseni - vajavad täituvuse säilitamiseks ja väärtuse suurendamiseks pidevat hooldust ja aktiivset haldamist.
Äripinnad. Sellesse segmenti kuuluvad büroohooned, jaemüügipinnad, nagu toidupoed ja kauplused, ning tööstusomandid, sealhulgas laod ja tootmisettevõtted. Ärikinnisvara nõuab konkurentsi, füüsilise hoolduse, üürnike pideva käibe ning renditingimuste mitmekesisuse ja keerukuse tõttu aktiivset haldamist. Kinnisvaraomanikud tegelevad regulaarselt juriidiliste, tsoneerimise ja keskkonnaküsimustega.

Kinnisvara klassifitseeritakse ka järgmiselt:

Parandamata. Hoonestamata kinnistud on toored maad, mida inimtegevus pole muutnud, s.t ilma, et sellel oleks ehitisi, rajatisi, teid, tehistiike või järvi. Kuna maad peetakse lõpmatu kasutuseaga, ei saa seda maksustamise eesmärgil amortiseerida. Kui loodusvarade, näiteks puidu, nafta ja muude maavarade äravõtmisel kinnisvarast võetakse kasutusele kalandusvähendused.
Täiustatud vara. Parandatud kinnistud on maa-ala, mida on muudetud hoonete ja inimese loodud ehitiste lisamisega, olme- või äripinnad. Ehkki maad ei saa amortiseerida, võib parendustööde kulud kogu nende kasuliku eluea jooksul tagasi arvestada. Paljudel juhtudel on lubatud kinnisvara kiirendatud amortisatsioon.

Kinnisvaramaksureeglid ja -määrused

Kinnisvarainvesteeringu omamine võib omanikule anda korralikke korraldamise ja haldamise korral olulisi maksusoodustusi. Investeerimiskinnisvara maksustamisel kohaldatavad üldised rusikareeglid on järgmised:

Vara soetamisega seotud kulud (omandiõiguse tasud, registreerimistasud) lisatakse vara soetusmaksumusele ja amortiseeritakse
Kinnisvara finantseerimisega seotud kulud (laenuandja tasud, hüpoteegi taotlemise tasud) amortiseeritakse kogu laenu kehtivusaja jooksul
Vara haldamisega seotud kulud (maksud, kindlustus, kommunaalkulud) arvatakse jooksvate kuludena maha

Maksureeglid on siiski keerukad ja nende kohaldamine sõltub kinnisvara tüübist, samuti selle omaniku maksuklassifikatsioonist. Teisisõnu, üks investor võib olla võimeline kaitsma muid tulusid maksude eest, teine aga mitte.

Seetõttu kasutavad kogenud kinnisvaraomanikud oma kinnisvara ostmiseks, haldamiseks ja müümiseks sageli juriidiliste isikute kombinatsiooni - usaldusühingud, C-ettevõtted, S-alampeatüki valimised ja piiratud vastutusega ettevõtted (LLC-d). Tavaliselt osalevad omanikud üksuste vahel järgmistes keerulistes tehingutes, et minimeerida juriidilist ja rahalist vastutust või maksimeerida nende isiklikke maksusoodustusi.

Iga strateegia on loodud selleks, et see hõlmaks omaniku (omanike) konkreetseid asjaolusid, vara sihtotstarbelist kasutamist, oluliste paranduste lisamist, vara valdusperioodi ja strateegia lõplikku mõju mitteseotud tuludele ja maksukohustustele.

Võib nõuda, et maksumaksja põhjendaks IRS-i maksupositsiooni. Seetõttu on enne maksuvähendusstrateegia rakendamist alati õigustatud professionaalse raamatupidamise ja juriidilise nõustamise saamine, kui see pole hädavajalik..

Lõpuks peaksid potentsiaalsed kinnisvarainvestorid olema teadlikud, et maksusoodustuste eelised võivad suurema sissetulekuga maksumaksjatele olla järkjärgulise loobumise ja alternatiivse minimaalse maksu (AMT) tõttu piiratud..

Passiivse sissetuleku väljaandmine

IRS-i kohaselt on passiivne sissetulek tulu, mis on saadud renditegevuse või ettevõtte tulemusel, milles maksumaksja olulisel määral ei osale. Passiivse tulu kahjumit saab tasakaalustada ainult passiivse kasumiga - kahju ei saa kasutada maksumaksja tavalise sissetuleku ja sellele järgneva maksukoormuse vähendamiseks.

Kuna enamik täiustatud kinnisvaraettevõtteid tekitab kiirendatud amortisatsiooni kasutamisel maksustatavaid kahjumeid vara omandiõiguse esimestel aastatel, on paljude kinnisvaraomanike jaoks kahjuks suutmatus tasaarvestada sellised kahjumid tavalise sissetulekuga..

Kinnisvarainvestori mõisted

See, kas üüritulu käsitletakse passiivse või passiivse tuluna või mitte, sõltub maksumaksja identiteedist ühes kinnisvarainvestori neljast IRS-kategooriast:

Kinnisvarainvestor. Kinnisvarainvestor on üksus (füüsiline või juriidiline organisatsioon), kes ostab kinnisvara eesmärgiga seda vara hoida ja teenida kapitalikasumit. Kinnisvarainvestoriks klassifitseeritud maksumaksja tulusid ja kahjumeid peetakse passiivseteks ning neid ei saa kasutada muudest allikatest saadava tavalise tulu tasaarvestamiseks. On üks erand: Investorid, kelle muudetud korrigeeritud brutosissetulek (MAGI) on väiksem kui 100 000 dollarit ja kes osalevad aktiivselt kinnisvara üürimistegevuses, saavad tavalise tulu kompenseerida spetsiaalse 25 000 dollari suuruse soodustusega vastavalt IRC jaotisele 469 (vorm 8582). Passiivsed kahjud, mis on suuremad kui passiivsed sissetulekud, ja eritoetust saab kanda kuni kustumiseni. Samuti on kinnisvarainvestoritel õigus oma vara müümisel saada kapitalikasvu kohtlemist.
Kinnisvara müüja. Kinnisvarainvestorit iseloomustatakse kui vahendajat, kui tema eesmärk on pigem kinnisvara kui müügi, mitte investeeringute ostmine - teisisõnu kinnisvara ostmine ja müümine arvukate sagedaste või pidevate tehingutega (näiteks arenduspartnerite müük). Edasimüüjaks olemise peamine eelis on see, et sissetulekut ja kahjumit peetakse tavapäraseks ning see võib tasakaalustada muud sissetulekut. Samal ajal ei saa edasimüüjate omanduses olevad varad kasutada kapitali juurdekasvu käsitlemist, järelmaksuga müüki (väljaanne 537) ega samalaadset vahetust (IRC koodeksi jaotis 1031). Samuti maksustatakse füüsilisest isikust ettevõtja tulumaks kinnisvaramaaklerina saadud tulult.
Kinnisvara professionaal. Kinnisvarainvestorid võivad kvalifitseeruda kinnisvaraprofessionaalideks, kui nad veedavad igal aastal kinnisvaraäris vähemalt 750 tundi ja rohkem kui pool nende tööajast kulutatakse konkreetsete kinnisvaraalaste tegevuste teostamisele. Kvalifitseeritud kinnisvaraalane tegevus on kinnisvara arendamine, ümberehitamine, ehitamine, rekonstrueerimine, omandamine, muutmine, rentimine, käitamine, haldamine, rentimine või müük. Kui teil on täiskohaga töö, mis pole kinnisvaraga seotud, ei kvalifitseeru te tõenäoliselt sellele klassifikatsioonile. Samuti on ülioluline nõuetekohane arhiivimine, sealhulgas oma töötundide logi, kuna IRS võib tõenäoliselt teie klassifikaatori kasutamise kahtluse alla seada. Kinnisvaraspetsialiste maksustatakse sarnaselt kinnisvarainvestoritele, välja arvatud see, et nad saavad tavalisest sissetulekust maha arvata 100% passiivsetest kaotustest. Kui kinnisvaraärimehe üüritulu on kinnisvaramaakleri makstavate füüsilisest isikust ettevõtjate maksude hulgast välja jäetud, kohaldatakse nende sissetuleku suhtes 2010. aasta tervishoiu ja hariduse leppimise seaduses sisalduva 3,8% -list lisamaksu investeerimistulult..
Kinnisvaraarendaja. Isikut või üksust, kes kinnisvara ümber kujundab või ehitab, peetakse IRS-i järgi kinnisvaraarendajaks. Arendaja peab kapitali kõik kulud või kinnisvara arenduse ära kasutama. Sealhulgas otsesed kulud nagu laenude intressid, maksud ja ehituskulud, aga kaudsed kulud nagu haldus-, juhtimis- ja ettevõtte juhtimisega seotud pidevad kulud. Kuni kinnisasja kasutuselevõtmiseni või müümiseni ei ole maksustamisel võimalik mingeid mahaarvamisi teha. Arendaja klassifitseerimise peamine puudus on suutmatus tasaarvestada kulusid, kui need tekivad vastavalt ühtsetele kapitaliseerimisreeglitele.

Kinnisvaraomaniku klassifikatsiooni määramisel võtab IRS arvesse nii tema esialgset kavatsust kinnisvara ostmisel kui ka kinnisvarasse kulutatud aega ja tema kindlaksmääratud ärieesmärki. Kuigi määramine on sageli subjektiivne, on klassifitseerimisel maksumaksjale oluline maksumõju.

Küsimus on veelgi keerulisem, kuna määramine võib erineda omanditi. Tegelikult võidakse kinnisvaraomanikku pidada ühe kinnisvara kinnisvarainvestoriks ja teise kinnisvarainvestoriks. Seetõttu kasutavad kinnisvaraomanikud kinnisvara omandamiseks, arendamiseks ja valdamiseks sageli mitmesuguseid juriidilisi isikuid, et saada maksimaalset maksusoodustust.

Täiendavad kinnisvaramaksu kaalutlused

Investorid, kes omavad parendatud kinnisvara, saavad oma tulumaksukohustuse vähendamiseks kasutada mitmesuguseid maksustamisviise, sealhulgas:

Kulum

Amortisatsioon on vara soetusmaksumuse katmine selle kasuliku eluea jooksul. Ehkki lõpmatu elueaga maa ei ole amortiseeritav, on IRS-i väljaande 946 andmetel mitteeluruumide kinnisvara ja selle juurde kuuluvate paranduste kasutusiga 39 aastat ja elamute rendipindade eluiga 27,5 aastat..

Sõltuvalt varaklassist võivad kinnisvaraomanikud kasutada kas sirgjoonelist või kiirendatud amortisatsioonimeetodit. Esimene meetod tagab kinnisvara eluea jooksul igal aastal ühtlase mahaarvamise summa (parenduste maksumus jagatud kasuliku elueaga aastates, s.o 3500 000 dollarit maksumust / 39 aastat = 89 744 dollarit kulumit igal aastal). Kiire amortisatsioon põhjustab esimestel aastatel kõige suuremaid kulusid ja väheneb pärast seda.

Investorid eraldavad maksustamise eesmärgil sageli struktuuri erinevad komponendid nende erineva kasuliku eluea tõttu. Näiteks võib rentnike täiendusi - konkreetse üürniku jaoks ette nähtud majutusi - amortiseerida kuni 15-aastase perioodi jooksul, samas kui kontorimööbli ja sisseseade eluiga on 7 aastat. Varad lahutades maksimeeritakse amortisatsioon, tekitades maksustatava või paberkandjal kahjumi.

IRS-koodeksi paragrahv 179 lubab teatud kvalifitseeruvate seadmete (näiteks kliimaseadmete või kütteseadmete) ostmise kuluks kuni 500 000 dollarini omandamise aastal. Kvalifitseeruvad seadmed ulatuvad ärisõidukitest ja mööblist kuni ettevõtte riist- ja tarkvarani, mis on ettevõtluse jaoks vajalik. Samuti näeb kongress ette boonuste amortisatsiooni mõnel aastal üle 179 piiri, praegu 2 miljonit dollarit.

Kapitali juurdekasv ja kahjum

Isiklikul või investeerimisvaral maksustatakse kapitali kasvutulu maks. Vara kasum või kahjum määratakse kindlaks baashinna - ostuhinna, sealhulgas korrigeerimiste, näiteks amortisatsiooni, nagu on määratletud IRS-i väljaandes 551 - ja neto müügihinna vahel. Kasumit või kahjumit peetakse lühiajaliseks, kui seda hoitakse vähem kui üks aasta, või pikaajaliseks, kui hoidmisperiood on pikem kui üks aasta.

Kinnisvaraarendajate omanduses olevad kinnistud peavad alusarvestuses sisaldama kõiki otseseid ja kaudseid kulusid kuni kinnisvara kasutusele võtmiseni või müümiseni. Arendaja klassifitseerimise peamine puudus on suutmatus tasaarvestada kulusid, kui need tekivad vastavalt ühtsetele kapitaliseerimisreeglitele. Tulu kinnisvaramaakleritele kuuluva kinnisvara müügist loetakse tavaliseks sissetulekuks ja kapitali kasvutulu käsitlemine ei ole kõlblik.

Lühiajaline kapitali kasvutulu korvab lühiajalise kapitalikahjumi, samas kui pikaajaline kapitali kasvutulu korvab pikaajalise kapitalikahjumi. Ülejäänud lühiajaline kahjum või kasum tasakaalustatakse ülejäänud pikaajalise kahjumi või kasumiga. Kui puhastulemus on pikaajaline kapitalikasum, on pool tulust maksuvaba ja poolele maksumaksja tavaline tulumaksumäär. Kuna maksimummäär on 39,60%, maksustatakse pikaajalise kapitalikasumi maksimum kuni 19,8%. Lühiajalist kasu maksustatakse maksumaksja tavapärase määraga.

Ühe aasta tavalisest sissetulekust saab maha arvata maksimaalselt 3000 dollarit pika- ja lühiajalisi kahjusid, ülejäänud kahjum kantakse edasi. Maksutoimikud kasutavad kapitalikasumi ja -kahjumi kajastamiseks vormi 1040 ajakava D.

Kinnisvarainvestoritele kuuluvate kinnisvaraobjektide kasumilt võetavaid makse saab edasi lükata, kui need kajastatakse osa 705 - Järelmaksumüük - reeglite kohaselt järelmaksuna. See meetod on eriti soodne lühiajalise kapitalikasumi korral, kuna kasum ja maksukohustus jagunevad mitmeks aastaks. Iga makse koosneb kapitali, intresside ja kapitalikasumi maksuvabast tagastamisest.

Kinnisvarainvestorid saavad kasutada ka IRS jaotist 1031 maksude edasilükkamiseks mis tahes kasumilt, kui nad vahetavad oma kinnisvara sarnase kinnisvara vastu samasuguse börsil. Alus uues kinnistus jääb samaks kui vanas kinnisasjas olev alus, hoides seeläbi võimaliku tulevase kasumi puutumata. Amortisatsiooni arvutamiseks kantakse uuele kinnistule üle ka vana vara alus.

Muud kaalutlused

Kinnisvara vahendajatelt tuleb tasuda füüsilisest isikust ettevõtjate maksud ja aruandlus, samal ajal kui netoinvesteeringutulu lisamaksu tasumist võivad maksta kinnisvaraärispetsialistid. Seetõttu kasutavad kinnisvaraärispetsialistid ja nende nõustajad mitmesuguseid strateegiaid selliste maksude edasilükkamiseks või vältimiseks. Näiteks arvatakse üüritulu, mis voolab S-ettevõtte investori arvelt, füüsilisest isikust ettevõtja tuluna ja ei kuulu füüsilisest isikust ettevõtja maksustamisele.

Ettevõtlustulult, mida ei maksustata füüsilisest isikust ettevõtjana, maksustatakse investeeringutelt saadava netotulu tulumaks, välja arvatud üks suur erand: tulule, mida koodinumbri 469 all peetakse passiivseks, ei maksustata investeerimistulu. Forbesi sõnul tähendab see, et kinnisvara rentimisega seotud tulud, sealhulgas käsutuses saadud tulud, võivad kinnisvaraspetsialistide puhul olla vabastatud 3,8% maksust.

Lõppsõna

1800. aastate keskel Šoti immigrant Andrew Carnegie ehitas varanduse terasetööstuses ja temast sai üks riigi suurimaid filantroope. (Teda tunnustatakse 2800 avaliku raamatukogu avamisega kogu Ameerika linnades.)

Isegi tänu oma edule töösturina tunnistas Carnegie kinnisvara investeerimisväärtust: „90% kõigist miljonäridest saab sellest kinnisvara omamise kaudu. Kinnisvarasse on teenitud rohkem raha kui kõigis tööstusinvesteeringutes kokku. Tänapäeva tark noormees või palgasaaja investeerib oma raha kinnisvarasse. ”

Alates Carnegie tähelepanekust jääb kinnisvara kui investeeringu ligitõmbavus veatuks. Barbara Corcoran, tuntud Ameerika ärinaine ja ABC Shark Tanki sagedane osaline, väidab: “Kinnisvaras juhtub naljakas asi. Kui see tagasi [pärast majanduslangust] tagasi tuleb, tuleb see uuesti üles nagu gangbusters. "

Ehkki kinnisvarainvesteeringute maksustamisviis on sageli segane, saavad investorid riski vähendamiseks ja tootluse parandamiseks kasutada maksustrateegiaid. Pädevate maksunõustajate hoidmine ja reeglite ja määruste muudatuste jälgimine maksab dividende kaugelt üle nende kulude.

Kas investeerite kinnisvarasse? Kas olete maksueeskirju oma eeliseks kasutanud? Kas soovite, et saaksite eeskirjadest paremini aru, et saaksite neid kasutada??