Mis on koduehituslaen - protsess ja kuidas seda kvalifitseerida

Tavaline hüpoteeklaen ei kavatse seda vähendada - kuid teil võib olla õigus saada spetsiaalset tüüpi laenu, mida tuntakse ehituslaenuna.

Mis on ehituslaen?

Ehituslaen on tavaliselt lühiajaline laen, mida kasutatakse kodu ehitamise kulude tasumiseks. Seda võib pakkuda tähtajaliselt (tavaliselt umbes aasta), et anda teile aega oma kodu ehitamiseks. Ehitusprotsessi lõpus, kui maja on valmis, peate ehituslaenu tasumiseks saama uue laenu - seda nimetatakse mõnikord “lõpplaenuks”.

Põhimõtteliselt tähendab see, et peate tähtaja lõpus refinantseerima ja võtma enda valitud uhiuue laenu (näiteks fikseeritud intressimääraga 30-aastane hüpoteek), mis on tavapäraselt tavapärasem finantseerimisvõimalus teie värskelt valminud majale.

Ehituslaenu saamise õigus

Pangad ja hüpoteeklaenu andjad on sageli ehituslaenude vaevlevad mitmel põhjusel. Üks põhiküsimus on see, et peate ehitajasse palju usaldama. Pank või laenuandja laenab raha millegi jaoks ole ehitatud eeldusel, et selle valmimisel on sellel teatud väärtus.

Kui asjad lähevad valesti - näiteks kui ehitaja teeb kehva tööd või kui kinnisvara väärtus langeb - siis võib selguda, et pank on teinud halva investeeringu ja vara pole väärt nii palju kui laen.

Selle probleemse lahenduse eest kaitsmiseks seavad pangad ehituslaenule sageli ranged kvalifitseerumisnõuded. Need hõlmavad tavaliselt järgmisi sätteid:

1. Kaasata tuleb kvalifitseeritud ehitaja. Kvalifitseeritud ehitaja on litsentseeritud peatöövõtja, kellel on väljakujunenud maine kvaliteetsete kodude ehitamisel. See tähendab, et teil on eriti raske leida projekti rahastamiseks asutust, kui kavatsete tegutseda oma peatöövõtjana või kui olete seotud omaniku / ehitaja olukorraga.
2. Laenuandja vajab üksikasjalikke spetsifikatsioone. See hõlmab nii põrandaplaane kui ka üksikasju materjalide kohta, mida kodus kasutatakse. Ehitajad panevad sageli kokku kõigi detailide põhjaliku loetelu (mõnikord nimetatakse seda ka siniseks raamatuks); üksikasjad hõlmavad üldiselt kõike alates lae kõrgusest kuni kasutatava kodu soojustuseni.
3. Koduväärtuse peab hindaja hindama. Ehkki võib tunduda keeruline hinnata seda, mida pole olemas, peab laenuandjal olema hindaja, kes arvestaks maja sinise raamatu ja tehniliste andmetega, samuti selle maa väärtusega, millele kodu ehitatakse. Seejärel võrreldakse neid arvutusi teiste sarnaste asukohtade, sarnaste omaduste ja sarnase suurusega majadega. Neid teisi maju kutsutakse kompideks ja hinnanguline väärtus määratakse kompuste põhjal.
4. Peate panema maha suure sissemakse. Tavaliselt on 20% minimaalne summa, mida peate ehituslaenu panema - mõned laenuandjad nõuavad kuni 25% madalamat summat. See tagab, et teid investeeritakse projekti ja te ei lähe lihtsalt minema, kui asjad valesti lähevad. See kaitseb ka panka või laenuandjat juhuks, kui maja ei osutu nii palju väärt, kui nad eeldasid.

Kui vastate kõigile neile kriteeriumidele ja teil on hea krediit, peaks teil olema õigus saada ehituslaenu. Üldiselt nõuavad laenuandjad teavet ka teie sissetuleku (et olla kindel, et saate hüpoteekimakseid lubada) ja teie praeguse kodu kohta, täpselt nagu mis tahes tüüpi tavalise hüpoteeklaenu korral.

Kuidas ehituslaenud toimivad

Kui olete saanud ehituslaenu ja olete saanud selle kinnituse, hakkab laenuandja maksma teile välja makstud raha. Kuid nad ei kavatse lihtsalt ehitajale korraga sularaha anda. Selle asemel pannakse paika loosimiste ajakava.

Joonistab

Joonised on määratud intervallidega, mille jooksul ehitaja saab projekti jätkamiseks raha. Kogu ehituse ajal võib olla mitu viiki. Näiteks võib ehitaja saada esimese 10% laenu lõppedes ja järgmised 10% pärast seda, kui krunt on kustutatud ja vundament valatud. Järgmine raha juurdevool võib tulla pärast maja raamimist ja sellele järgnevat väljamakseid pärast maja katusealust ja suletud.

Ehitaja, ostja ja pank lepivad omavahel kokku viikide arvu ja iga summa. Tavaliselt tuleb esimene viik ostja sissemaksega (seega on ostja raha kõige enam ohustatud). Samuti on tavaline, et pank nõuab enne ehitajale raha väljaandmist igas etapis ülevaatust. See aitab tagada, et kõik on õigel teel ja et raha kulutatakse nii, nagu peab.

Kui kõik väljamaksed on välja makstud ja kodu valmis, peab ostja saama ehituslaenu tasumiseks lõpplaenu..

Ehituslaenu määr

Ehituslaenu puhul, nagu ka kõigi teiste laenude puhul, tuleb maksta laenatud rahalt intressi. Tavaliselt on ehituslaenud muutuva intressimääraga laenud ja intressimääraks kehtestatakse baasintressimäära hajutatus. Põhimõtteliselt tähendab see, et intressimäär võrdub peaministriga pluss teatud summa. Kui baasintress on näiteks 3% ja teie intressimäär on pluss-üks, siis maksaksite 4% intressimäära (mida kohandatakse, kui baasintress muutub).

Paljudel juhtudel seatakse ehituslaenud ka ainult intressilaenudena. See tähendab, et maksate intressi ainult laenatud rahalt, selle asemel et maksta tagasi põhiosa jäägi osa. See muudab ehituslaenude maksmise teostatavamaks.

Maksate ka ainult selle summa pealt, mis on juba välja makstud. Näiteks kui võtate laenu 100 000 dollarit ja välja on makstud ainult esimesed 10 000 dollarit, maksate intressi ainult esimeselt 10 000 dollarilt, mitte kogu 100 000 dollarilt. Peate selle laenu eest maksma igakuiseid makseid - nagu tavalise laenu korral -, nii et teie igakuised maksed peaksid algama madalad, kui ainult väike summa on laenatud, ja järk-järgult suurenema, kuna suurem osa raha makstakse välja teie ehitajale..

Puudused

Ehituslaenud võimaldavad kodu ehitada siis, kui te muidu ei saa seda teha. Kodu ehitamine võib olla suurepärane kogemus, kui soovite kujundada midagi ainulaadset või konkreetset just teie ja perekonna vajaduste järgi. Ehituslaenu hankimisel on aga ka oluliselt suurem risk kui lihtsalt olemasoleva kodu ostmisel.

Mõned võimalikud riskid hõlmavad järgmist:

1. Kodu ei jõua graafiku ja eelarve järgi valmis. Kui teie maja ei valmistata vastavalt graafikule, peate võib-olla maksma majutuse üürimise eest lisakulusid või maksma kaks hüpoteeki oodatust pikemaks ajaks, kuna te ei saa sisse kolida. Mõnel juhul on teie ehituse lõppmakse laenu maksetähtpäev ja selle laenu pikendamiseks peate maksma tasu - vähemalt seni, kuni maja on valmis ja saate refinantseerida lõpplaenu.
2. Pärast valmimist pole kodu väärt vähemalt nii palju, kui ehitamine maksma läks. Sellise kahetsusväärse olukorraga võite kokku puutuda, kui ehitaja teeb kehva tööd või kui kogu eluasemeturg langeb. Sel juhul peate pakkuma lisaraha, kui on aeg ehituslaen lõpplaenuks refinantseerida.
3. Te ei saa lõpplaenu kvalifitseeruda. Kui teie sissetulek või krediit kardinaalselt muutuvad, ei pruugi te lõpplaenu saada - ja see võib tekitada olulise probleemi, kuna ehituslaenud ei ole mõeldud alalisteks. Kui projekt valmis, tasakaal on tuleb ära maksta. See on sisuliselt õhupalliga hüpoteek, mis tähendab, et maksate projekti ajal intressi koos kogu lõppsummaga. Kui te ei saa kogu selle jäägi tasumiseks refinantseerida - ja laenuandja keeldub ehituslaenu pikendamast, et saaksite seda mingil moel refinantseerida, siis võite uue kodu sulgemise sulgemise kaotada, kui te ei saa maksega hakkama.

Lõppsõna

Kui olete nõus võtma ehituslaenuga seotud riske ja teil on olemas rahaline polster, mis aitab teid maanteel olevate konaruste kaudu, võib ehituslaen olla õige valik, et saaksite oma unistuste kodu ehitada.

Kui otsite lihtsalt elukohta, kui teil pole hoonete tagasilöökidega tegelemiseks hädaabifondi või kui olete kodu ehitamise protsessi pärast närvis, võiksite parem valida lihtsalt hoone ostmise. olemasolev kodu tavalaenu kasutades. Oluline on hoolikalt kaaluda riske ja eeliseid, et teaksite, et tehtud valik on teie jaoks õige.

Kas olete kunagi võtnud ehituslaenu? Milline oli teie kogemus?

(fotokrediit: Bigstock)