Mis on koduhinnang - näpunäited ja protsesside kontroll-loend
Kahjuks pole ühe olulisema teguri, koduhinnangu tulemus, midagi sellist, mida saaksite kontrollida. Enne hüpoteegi omandamise või refinantseerimise alustamist on oluline omada koduhinnangust täielikku arusaamist..
Mis on koduhinnang?
Koduhindamine on teie vara hindamine, mille teostab pank või muu laenuasutus teie juhtumi jaoks määranud „eksperdi” litsentsiga hindaja (tavaliselt juhuslikult, uute panganduseeskirjade alusel). Kodu hindajad külastavad teie vara, et hinnata ruumi seisukorda ja teha selle funktsioonide kohta ülevaade.
Hindaja võtab arvesse järgmisi tegureid:
- Kodu seisukord
- Kodu suurus
- Kinnistu suurus
- Haljastuse kvaliteet
- Magamistubade, vannitubade ja tubade arv
- Valguse ja vaadete kvaliteet
- Kaminate arv
- Ujula lisandumine
- Keldri kvaliteet (kas see on valmis või lõpetamata)
- Kodu viimistlusdetailid (näiteks graniidist tööpinnad, lehtpuupõrandad ja valgustid)
Hindaja uurib teie piirkonnas hiljuti müüdud kinnisvara, mille omadused sarnanevad teie tulevase koduga ja mida nimetatakse ühilduvaks. Seejärel arvestab hindaja teie kodu ja võrreldavate toodete vahel erinevusi, et saada hinnang teie kodu väärtuse kohta. Näiteks kui teie hindaja on valinud nelja magamistoaga kinnisvara, et võrrelda seda kolme magamistoaga majaga, võib hindaja selle lahknevuse arvestamiseks lahutada nelja magamistoa müügihinnast 10 000 dollarit. Kui teie majas on kamin ja neljas magamistoas seda pole, võib hindaja hüvitise lisamiseks teie hinnangule lisada 2000 dollarit.
Suurus, magamistubade arv, lisavannituba ja valmis kelder mõjutavad hindamist kõige enam. Sellistel funktsioonidel nagu töölaua kvaliteet, väljamõeldud viimistlus ja kosmeetilised uuendused on vähem mõju.
Hindaja hindab teie vara tavaliselt vähemalt viie või kuue võrreldava toote järgi (lühidalt “kompid”), ehkki see nimekiri võib ulatuda kuni 10. Komplektid valitakse konkreetses geograafilises piirkonnas, et vältida asukoha hinna muutmist. . Ideaalis on kõik komplektid hiljutised müügid (viimase paari kuu jooksul), mis aitab kaitsta kõikuvate turutingimuste eest. Turult sulgemist ja lühikeseks müüki tavaliselt komplektina ei arvestata, ehkki võib olla ka erandeid, kui teie kodu asub piirkonnas, kus turud on suletud..
Pärast kõigi vajalike liitmiste ja lahutuste tegemist teie kodu ja kompimise vahelise erinevuse arvestamiseks saab hindaja teie uue kodu eeldatava väärtuse.
Miks on vaja koduhinnangut??
Pank soovib saada väga usaldusväärset hinnangut kodu väärtuse kohta, kui see annab teile raha ostmiseks või refinantseerimiseks. Näiteks kui te pole asjatundlik läbirääkija ja pakkusite 200 000 dollari eest maja jaoks 400 000 dollarit, võite loota, et pank lükkab teie laenutaotluse tagasi. Laenu väärt on rohkem kui maja, see tähendab, et pangal pole teie laenu tagamiseks piisavalt tagatist. Kui sellisel juhul peaksite teid takistama, ei saaks pank müüa teie vara kogu teile antud laenusumma eest..
Hindaja soovitatud väärtuse põhjal võib teil - madala hinnangu korral - olla võimalus koguda rohkem raha või vaadata, kas müüja võtab laenu saamiseks madalama pakkumise.
Kas koduhinnangud on täpsed?
Nagu iga hindamine, pole ka koduhindamine täppisteadus. Pangad ei saa kunagi teie vara objektiivset väärtust, kuna seda pole olemas. Kuigi hinnang võib olla parim lahendus, ei ole see kindlasti täiuslik.
Manipuleerimine
Hindajatele, kes töötavad regulaarselt teatud pankadega, võidakse öelda, mida kinnisvara peab laenu saamiseks hindama. Kui need hindajad soovivad korduvat asjaajamist, võiksid nad laenu heakskiitmise tagamiseks järgida panga juhiseid. Ehkki sellise praktika vältimiseks on alates 2008. aastast kehtestatud määrusi, on pankade ja koduhindajate vahel alati kokkumängu võimalus, nii et kontrollige viiteid ja esitage võimalikult palju küsimusi, et veenduda, et kogu protsess on väljaspool pardal asuvat..
Muutujad
The New York Timesi uuringu kohaselt on enam kui 60% hinnangutest hinnatava kinnisvara ülehinnatud. Ühes kodus võib olla võluv, ebakorrapärane partii; teine võib olla suurem, kuid sellel on vähem iseloomu. Ühes köögis võib olla kõige peenemat marmorit ja graniiti, samas kui teises köögis võib olla haruldasi antiikseid osi.
Võrdlusväärtuse hindamine sellistel juhtudel on keeruline ülesanne. Parimal juhul on sarnasused turul olemas ja hindaja otsib neid ebatäpse, kuid ausa võrdluse jaoks. Halvimal juhul pole piisavalt võrreldavaid andmeid ja hindaja tugineb üksnes oletustele.
Enne oma kodu sulgemist 2012. aasta aprillis oli mul kolme nädala jooksul läbi viidud kaks hindamist (vahetasin protsessi ajal pankasid) ja tulemused erinesid enam kui 100 000 dollarist. Kuigi see võlgnes suuresti minu kodu ainulaadse asukoha ja eripärade pärast, polnud minu kogemus kahjuks ainulaadne. Paljud koduostjad võivad teile rääkida sarnaseid lugusid koduhinnangute subjektiivsuse kohta, muutes hüpoteegi taotlemise väljavaate mõnevõrra segamatuks.
Mis siis, kui hinnang on ebatäpne?
Kui te pole hinnanguga rahul, võite mõnede laenuandjate kaudu küsida teist hinnangut. Näiteks FHA laenud võimaldavad seda. Tavalaenu puhul võib teil olla võimalik taotleda teist hindamist, kui esimene hindaja ei olnud teie piirkonnaga tuttav. Teise võimalusena võite koostada oma võrreldavate toodete loendi ja paluda laenuvõtjal see koos hinnanguga üle vaadata..
Lõppsõna
Et kaitsta ennast hindamisprotsessi subjektiivsuse eest, hoiate käes ühte kaarti: oma kinnisvaramaaklerit. Kui töötasite kogu pakkumise ja läbirääkimisprotsessi ajal maakleriga, võite olla kindel, et maakler soovib teenida vahendustasu. Taotlege, et teie maakler koostaks hindajale sõltumatu komplektiloendi, tuues esile teie võimaliku kodu soodsad sarnasused. Hindajad, kes töötavad väljaspool turgu, võivad abi tervitada. Kuna protsess on subjektiivne, võite selle ärakasutamiseks teha ka kõik endast oleneva.
Kas teie kodus on koduhinnang tehtud? Kas tunnete, et see oli täpne??
