Mis on kodumaja maksuvabastus - määratlus, maks ja õiguslik käsitlus

Üldtuntud kui kodukodude vabastused (ja kinnistud, mida nad kaitsevad üldtuntud kui „kodutalu” või „kodutalu kinnistud”) on need põhimäärused olemas, et kaitsta omanikke-elanikke liigse maksustamise eest, pakkuda peavarju ülalpeetavatele abikaasadele pärast nende elukaaslaste üleandmist, ja kaitsta osa või kogu kodukapital teatud tüüpi võlausaldajate eest. Föderaalse kodukoha erand kehtib konkreetselt nende majaomanike kohta, kes esitavad pankroti. Riiklikud kodukodude vabastused on tavaliselt laiemad: sätetega, mis kaitsevad majaomanikke mõnede kinnisvaramaksude eest ning võimaldavad pärast surma oma ülalpeetavatele abikaasadele ja ülalpeetavatele kaitset tagamata võlausaldajate ja muude peamise elukoha taotlejate vastu..

Kodumajapidamise vabastused kehtivad tavaliselt majaomanike omandis või rentimisel asuvatele üksikelamutele ja ühepereelamutele, korterelamutele ja toodetud kodudele. Neid ei kohaldata üürikorterite, puhkemajade ja muude elamukinnistute suhtes, mis ei kvalifitseeru esmase elukohana.

Isikud, kes suudavad tõestada, et nad tegutsevad majapeana nende kinnisasjade puhul, mille elanikud kvalifitseeruvad nende ülalpeetavateks, võivad kuulutada need kinnistud talumaadeks, sõltumata sellest, kus nad tegelikult elavad. Näiteks kui olete üksik vallaline isik, kes üürib teie peamist elukohta, omab teie vanemate vanemate kodu üle linna ja võtab nende eest täieliku rahalise vastutuse (sealhulgas hüpoteegi maksmise ja vajalike remonditööde tegemise eest), võite seda tõenäoliselt nõuda. kui kodutalu. Kõigil juhtudel võib ühel leibkonnapealikul või abielupaaril olla ainult üks talukoht, isegi kui nad on mitme elukoha omanikud või tegutsevad nende alluvustes.

Federal Homestead erand

USA pankrotiseadustiku paragrahvi 522 punkti d alapunkti 1 kohaselt võivad koduomanikud vabastada osa oma esmases elukohas olevast osalusest (omakapital) tagatiseta võlausaldajatelt (näiteks krediitkaardi väljaandjatelt), kelle laene ei taga laenuvõtjad. vara.

Alates 2016. aastast on maksust vabastatud kinnisvaraintressi dollari väärtus ülempiiriks 23 675 dollarit üksikute isikute ja pankrotti esitavate leibkondade juhtide ning 47 350 dollarit abielupaaride jaoks, kes esitavad ühiselt pankroti. See on summa, mis nad on võlgu, kui vara arestitakse ja müüakse võlgade tasumiseks. See tõuseb iga kolme aasta järel, et sammu pidada inflatsiooniga.

Paljudes osariikides on ka kodukodudele tehtavaid erandeid, mis kaitsevad pankrotti sattunud majaomanikke. Nende vabastuste summad võivad olla suuremad või madalamad kui föderaalne vabastus. Majaomanikel on tavaliselt osariigi seadustega lubatud valida osariigi või föderaalse maksuvabastuse vahel.

Riikides, kus riiklik erand on heldem, on pankrotti sattunud majaomanikel mõistlik seda kasutada. Järgmised olekud on näited:

Californias: Üksikvõimelised koduomanikud (ülalpeetavatega või ilma) võivad maksust vabastada kuni 75 000 dollarit; Pereliikmega elavad leibkonnapead võivad vabastada maksuvabastuse kuni 100 000 dollarini; puuetega ja eakate koduomanikud võivad maksust vabastada kuni 175 000 dollarit. Need piirangud kehtivad ka abielupaaridele - California seaduses sätestatud erand ei kahekordistu.
Gruusia: Enamik üksikute majaomanike ülalpeetavaid või ilma, võib vabastada maksust kuni 21 500 dollarit. Riik näeb ette täiendavat 5000 dollarit, mida saab kasutada mis tahes kinnisvara, sealhulgas kodutalu kinnisvara suhtes. Abielupaaride puhul on vabastus kahekordne (43 000 dollarini).
Illinois: Üksikelamuomanikud, ülalpeetavatega või ilma, võivad maksust vabastada kuni 15 000 dollarit. Abielupaarid võivad maksust vabastada kuni 30 000 dollarit.
Põhja-Carolina: Enamik üksikute majaomanike ülalpeetavaid või ilma, võib maksta maksuvabastust kuni 35 000 dollarini. Üle 65-aastased majaomanikud, kelle abikaasad on surnud, võivad maksust vabastada kuni 65 000 dollarit. Abielupaarid võivad maksust vabastada kuni 70 000 dollarit.
Ohio: Üksikelamuomanikud, ülalpeetavatega või ilma, võivad maksust vabastada kuni 132 900 dollarit. Abielupaarid võivad maksust vabastada kuni 265 800 dollarit.

Kuidas Homesteadi maksuvabastus pankroti korral töötab?

Kui teie kodu väärtus on väiksem kui asjakohase osariigi või föderaalse kodukoha maksuvabastuse väärtus, ei saa seda teie pankrotis olevate võlausaldajate rahuldamiseks maha müüa..

Suurema tõenäosusega juhul, kui teie kodu ületab kodukoha maksuvabastuse väärtus, selle saab pankrotis müüa. Teie võlausaldajad ei saa aga kogu tulu. Teie (või teie ja teie abikaasa, kui olete abielus) peate kinni maksma põhisumma, mis võrdub üksikisiku või ühise kodukoha maksuvabastuse väärtusega. Seda summat saate kasutada oma äranägemise järgi, sealhulgas uue kodu sissemakse või korteri tagatisrahana.

Muud föderaalsed varaga seotud erandid

Föderaalseaduse kohaselt on kodukodu vabastus osa suuremast pankrotivabastuste paketist, mis kaitseb füüsilist vara ja nõudeid tagamata võlausaldajate eest:

Mootorsõidukid, mille väärtus on kuni 3775 dollarit
Ehted, kuni 1600 dollarit
Majapidamistarbed, näiteks mööbel ja seadmed, kuni 600 dollarit eseme kohta ja 12 625 dollarit koguväärtuses
Elukindlustuslepingud, kuni 12 625 dollarit
Teie toetuseks vajalikud elukindlustusmaksed (piirmäära pole täpsustatud)
Meditsiiniliselt vajalikud, seadusega ettenähtud terviseabi, näiteks kaasaskantavad hapnikumasinad (korki pole täpsustatud)
Föderaalsed hüvitised, näiteks sotsiaalkindlustus ja töötushüvitised (ülempiiri pole täpsustatud)
Teie toetuseks vajalikud alimendid ja toetusmaksed (ülempiiri pole täpsustatud)
Maksuvabastusega pensionikontod, traditsiooniliste IRA-de ja Rothi IRA-de ülempiir 1 283 025 dollarit ning muud tüüpi kontodele määratud ülempiir

Oluline on see, et kodukodu vabastus ei kaitse teie peamist elukohta sulgemise eest. Kui muutute oma hüpoteegi seadusega rikkumiseks, ei saa te oma majja jääda ainult seetõttu, et see on teie kodu.

Kodumajapidamise maksuvabastust ei või kohaldada ka muude laenude või võlgade suhtes, mis on tagatud teie huviga teie kodu vastu, näiteks mehaanikute pandiõigused ja FHA renoveerimislaenud. Kui te pole kindel, kas teatud tüüpi võlg on kaetud, pöörduge oma piirkonnas tegutsema litsentseeritud kinnisvaraadvokaadi poole.

Föderaalne vs osariigi Homestead erandid

Kui teie osariigil pole oma kodukodu vabastust, saate pankrotiavalduse esitamisel ära kasutada föderaalse kodukoha erandi. Enamik osariike puudutavaid erandeid omavaid osariike (ehkki mitte kõiki) on heldemad kui föderaalsed erandid.

Nii on see Massachusettsis, kus kodukoha vabastus ulatub Norfolki maakonna toimikute registrisse kuni 500 000 dollarini. Muudel juhtudel ei täpsusta riigi vabastus dollari piirmäära. Selle asemel kehtib see kindla pindala kohta, seega sõltub selle suuremeelsus alusvara väärtusest. Näiteks laseb Iowa majaomanikel kaitsta kogu oma kodukoha huvi, kui sisseehitatud linnades on aakri piiriks 0,5 aakrit ning maapiirkondades ja juriidilise isiku õigusteta kogukondades 40 aakri suurust pindala..

Mõnes osariigis kehtivate eranditega riigid loobuvad föderaalsüsteemist. Kui teie koduriik on üks, peate kasutama kohaliku kodukoha erandit. Kui teie koduriik võimaldab teil valida osariigi või föderaalse maksuvabastuse vahel, saate seda teha - valides tõenäoliselt kahest heldema.

Vabastuslimiidid vastavalt 2005. aasta pankroti kuritarvitamise ennetamise ja tarbijakaitse seadusele
2005. aastal vastu võetud föderaalne pankroti kuritarvitamise ennetamise ja tarbijakaitse seadus (BAPCPA) kehtestab mõned olulised piirangud pankroti korral riigi territooriumil tehtavatele eranditele.

Kõige olulisem on nn häärberi lünga sulgemine, mille kaudu suure võlgnevusega isikud asutasid residentsi soodsates talukohaseadustes osariikides, parkisid oma vaba raha kodukoha kinnisvarasse ja kuulutasid varsti pärast seda välja pankroti. Seda juhtus sageli Floridas, kus tehti leebe, pindalapõhine kodukoha erand.

BAPCPA määras riikliku kodukoha maksuvabastuse suuruseks umbes 155 000 dollarit üksikisikutele ja umbes 310 000 dollarit abielupaaridele järgmistel juhtudel:

Kui talukoha vara omandati viimase 10 aasta jooksul pettuse teel
Kui võlgnik või paar ostis kodutalu kinnistu 40 kuu jooksul (1 215 päeva) enne pankroti esitamist, võib oluliseks erandiks olla see, et võlgniku varasema vara müügist saadav tulu - mida hiljem kasutatakse oma praeguse talukoha ostmiseks - lisatud talukoha erand
Kui võlgnik mõisteti süüdi kuriteos

Nagu tavaline föderaalse kodukoha erand, tõuseb ka BAPCPA vabastus perioodiliselt, et sammu pidada inflatsiooniga. See kehtib kõigis 50 osariigis ja asendab konflikti tekkimisel osariigi seadusi.

State Homestead põhimääruse ühised jooned

Kui föderaalne kodukodude vabastus on mõeldud spetsiaalselt majaomanike kaitsmiseks pankrotis olevate tagamata võlausaldajate eest, siis on riigi aiamaad käsitlevad seadused laiemad. Üldiselt kaitsevad nad üksikuid leibkonnapeasid, abielupaare ja mõnikord üksikuid inimesi (sealhulgas ülalpeetavaid ja mittepeetavaid).

Need keskenduvad kolmele olulisele valdkonnale:

Abikaasade varjupaik. Kodumaja põhikiri pakub ellujäänutele abikaasadele ja ülalpeetavatele, sealhulgas alaealistele lastele kaitset tagamata võlausaldajate, näiteks krediitkaardi väljaandjate, nõuete vastu. Samuti pakuvad nad ülalpeetavatele abikaasadele ja ülalpeetavatele kaitset surnud majaomaniku endise abikaasa ja teiste laste või kasulaste nõuete vastu, isegi kui majaomaniku tahe ei täpsusta, et vara tuleb jätta uuele perekonnale. Selle kaitse saamiseks peavad ülalpeetavad abikaasad või nende perekonnad tagama (ja maksma) kaetud kinnisvara korrashoiu ja hoolduse, kinnisvaramaksud ja vajaduse korral hüpoteegi maksed. Samuti peavad nad säilitama vara oma peamise elukohana ja võivad mujale kolimise korral oma kodukoha õigused ilma jätta, isegi kui nad säilitavad päritud vara.
Varade kaitsmine pankroti korral. Tagatiseta võlausaldaja ei saa üldjuhul sundida talukoha müüki, kui omaniku huvid on väiksemad kui põhimääruses sätestatud kodukoha maksuvabastuse dollariväärtused või kui vara on väiksem kui kasvupiir. Kui omaniku huvid on suuremad kui kehtivad dollari väärtused või kasvupiirid, võidakse võlausaldajal lubada müüki sundida, kuid omanikul on õigus säilitada seadusega lubatud maksimaalne tulu.
Omandimaksudega kokkupuute piiramine. Paljud (kuid mitte kõik) sovhoosi põhikirjad piiravad kinnisvaraomanike kokkupuudet kohalike omandimaksudega, vabastades osa nende maksumusest maksustamise arvutustes. Näiteks maksab 50 000 dollari suuruse kodukinnisvara maksuvabastusega osariigis kodukohas elav majaomanik, mille hinnanguline väärtus on 200 000 dollarit, kinnisvaramaksu, nagu oleks kodu väärt vaid 150 000 dollarit. Omandimaksuvabastused ei mõjuta kodude edasimüügiväärtusi ning majaomanikel on õigus oma omavalitsustes ja koolipiirkondades hääletada kinnisvaramaksu tasude ja lisatasude üle, isegi kui nende kodutalud on maksust täielikult vabastatud. Mõnes osariigis on teatud demograafilistel rühmadel õigus üldisematele maksuvabastustele. Näiteks Texase riigiraamatupidajate raamatupidamise kohta on igal Texani koduelanikul õigus 25 000 dollari suurusele kinnisvaramaksuvabastusele koolimaksude osas, kuid puuetega ja üle 65-aastasele majapidajale kehtib täiendav 10 000 dollari suurune vabastus.

Riigikorteri seadused varjavad koduomanike kindlustust sageli võlausaldajatelt kindla ajavahemiku jooksul (tavaliselt ühe kuni kahe aasta jooksul, kuid potentsiaalselt ka kauem) pärast kaetud sündmust, mis kahjustab või hävitab kodutalu kinnisvara.

Homestead põhikirja peamised erandid

Homestead põhimäärus ei anna majaomanikele jäigatele võlausaldajatele ega kohalikele maksuhalduritele carte blanche'i. Mõni osariigi põhikiri on heldem kui teised, kuid ükski pole absoluutne.

Lisaks hüpoteekidele ja muudele kinnipidamisõigustele, mis on tagatud huviga koduse kinnisvara vastu, ei kaitse koduseadused majaomanikke ega nende pärijaid:

Föderaalsete, osariikide või kohalike maksudega (maksukinnisvaraga) seotud sundmüük
Praeguste või endiste abikaasade või alaealiste laste toetamisega seotud kohtuotsuste täitmine
Talukoha loomisele eelnenud kinnipidamismenetluste rahuldamine (sageli takistab omandi kindlustus seda probleemi)
Sundmüük, mis on seotud hilinenud maarendi tasumisega (see võib juhtuda siis, kui kodustatud mobiilimaja omanik kogub parkida oleva krundi omanikule märkimisväärse võla)

Lisaks peavad majapidajad mõistma oma riigi põhimääruse nõudeid talukohtade hooldamiseks. Näiteks mõnes jurisdiktsioonis tähendab isegi kodutalu kinnisvara ajutine rentimine loobumist ja võib tühistada riigi seadustega tagatud kaitse..

Näited riikliku Homestead põhikirjast

Alljärgnev on sovhoosi põhikirja põhinäidis. Pidage meeles, et nende sisu, eriti dollari väärtused, võivad muutuda, kui uued seadused jõustuvad. Teie kohaliku kodukoha seaduste kohta ajakohase teabe saamiseks pöörduge oma riigi seadusandja või elamuasutuste poole.

Texas

Maamaksuvabastus: Kõik Texase majaomanikud võivad taotleda koolimaksuvabastust 25 000 dollarit, vähendades nende kinnistute hinnangulist väärtust 25 000 dollari võrra kohaliku koolirajooni maksustamisel. Seadusega puudega ja üle 65-aastased majaomanikud võivad taotleda täiendavat maksuvabastust 10 000 dollarini. Texase maakondades on lubatud lubada kodumajapidamise maksuvabastusi valikuliselt kuni 20% (või 5000 dollarit, olenevalt sellest, kumb on väiksem) maksustatavast väärtusest maakonna maksustamise eesmärgil (eraldi kooli piirkonna maksudest). Näiteks Harrise maakond, kus asub Houston, pakub 20-protsendist maksuvabastust maakonnas. Maakonnad võivad pakkuda üle 65-aastastele ja puuetega majapidajatele täiendavaid valikulisi vabastusi kuni 3000 dollarini. Teatud maakonnad pakuvad teatud demograafiliste rühmade või klasside jaoks täiendavaid erandeid. Näiteks Harrise maakonna majaomanikud, kelle sõjaväeteenistusega seotud puuete tõttu nad ei saa töötada, saavad taotleda 100% vabastust maakondlikest maksudest.
Krediidiandja vabastus: Kui 40-kuulisest BAPCPA elukoha nõudest ei tulene teisiti, lubavad Texase seadused kodukodu omanikud-elanikud vabastada piiramatu dollari väärtuse tagatiseta võlausaldajate arestimisest. Sisseehitatud linnades ei tohi maksuvabastusega kinnistu olla suurem kui 10 aakrit. Maapiirkondades on suuruse piirang 100 aakrit üksikutele maaomanikele ja 200 aakrit peredele.

Florida

Maamaksuvabastus: Florida seadused lubavad koduomanikel vabastada esimesest 25 000 dollarist maksustatavat väärtust kõikidest maksudest ja kolmandast 25 000 dollarist koolivälisest maksustamisest. Põhimõtteliselt maksustatakse kodu, mille väärtus on 75 000 dollarit, nii, nagu see oleks väärt 25 000 dollarit majaomaniku maksueelse arve eest, mis pole koolide jaoks, ja justkui oleks see koolide osa väärtuses 50 000 dollarit..
Krediidiandja vabastus: Kui BAPCPA elukohanõudest ei tulene teisiti, lubavad Florida seadused piiramatut erandit dollari väärtuse suhtes. Asutatud omavalitsusüksustes ei tohi maksuvabastusega kinnistu olla suurem kui 0,5 aakrit. Korrastamata aladel ei saa maksuvabastusega kinnistu olla suurem kui 160 aakrit.

Massachusetts

Maamaksuvabastus: Massachusettsis ei ole kodumajadele omandimaksuvabastust.
Krediidiandja vabastus: Massachusetts vabastab võlausaldajate arestimisest automaatselt omakapitali 125 000 dollarit. Koduomanikud, kes esitavad kodukoha deklaratsioonid oma kohalikus registris (maakonna registris), võivad vabastada kuni 500 000 dollarit. Igas vanuses puuetega inimestele, samuti puuetega inimestele vanuses 62 aastat ja vanemad, kehtivad isiklikud vabastused kuni 500 000 dollarini. See tähendab, et paar, kelle liikmed mõlemad kvalifitseeritakse puudega või mõlemad on üle 62-aastased, võivad vabastada kuni 1 000 000 dollarit.

Kansas

Maamaksuvabastus: Kansase koduomanikud saavad igal aastal taotleda osalist kinnisvaramaksu tagastamist. Tagasimakseid kohaldatakse ainult üldise kinnisvaramaksu suhtes ja need ei kehti kinnisvara maksude puhul, mille väärtus on üle 350 000 USD. Tagasimakse maksimaalne aastane väärtus on 700 USD. 65-aastased ja vanemad madala sissetulekuga majaomanikud (need, kes teenivad aastas alla 19 100 dollari sissetuleku) võivad saada Kansase kinnisvaramaksu tagasimakse, mis tagastab 75% igal aastal tasutud kinnisvaramaksust.
Krediidiandja vabastus: Kui BAPCPA elukohanõudest ei tulene teisiti, lubab Kansas piiramatut erandit dollari väärtuse suhtes. Registreeritud omavalitsusüksuste kodujuhid võivad maksuvabastust kohaldada kuni ühe aakri ulatuses, samas kui mujal elavad majapidajad võivad maksuvabastuse kohaldada kuni 160 aakri suuruses maksusoodustuses..

Kuidas majutada oma peamist elukohta

Peamise elukoha koju viimise kord erineb kohtualluvuse järgi, kuid üldiselt ei ole see keeruline ega kallis. Enamikus osariikides saab elukoht kodukoha staatuse lihtsalt seetõttu, et majaomanik sulgeb kinnistu ja kuulutab selle oma peamiseks elukohaks.

Nevadas, Virginias ja Vermontis on vajalik ametlik kodu korrastamise kord. Isegi riikides, kus ametlikku kodutalu ei nõuta, pakub kodutalu ametlik deklareerimine olulisi kaitsemeetmeid, näiteks talukoha määramise jätkamine ja võlausaldajatelt saadud müügitulu kaitsmine kindlaksmääratud ajaks (mis erineb riigiti) pärast kodu valmimist. müüdud.

Üldiselt järgneb kodutöötlemise protsess sellele visandile. Oma piirkonna jaoks konkreetsete juhiste saamiseks pöörduge oma osariigi või linna elamumajandusasutuste poole.

Hinnake oma vara sobivust. Vaadake üle oma osariigi koduseaduse põhimäärus ja tehke kindlaks, kas vara, mida soovite kaitsta, vastab kohaldatavatele kõlblikkuskriteeriumidele. Pidage meeles, et BAPCPA kohaselt ei pruugi te oma kodu täielikku väärtust kaitsta, kui olete seal elanud vähem kui 40 kuud.
Tehke kindlaks, kas teie riik nõuab deklaratsiooni. Enamik osariike ei nõua majaomanikelt talukohtade ametlikku deklareerimist. Kui soovite kindlaks teha, kas teie osariik seda teeb, pöörduge oma elamuvalitsuse poole või kohaliku registreerija kontorisse. Kui nõutakse ametlikku deklaratsiooni, pakuvad ametiasutused tavaliselt standardvorme või näidisvorme, mida saate täita veebis või käsitsi. Näiteks Clarki maakonna (Nevada) salvestuspunkt pakub veebis standardset ühelehelisi vorme. Kui olete vormi saanud, mõelge, kas peate oma deklaratsiooni esitama korduvalt (näiteks Vermont nõuab iga-aastaseid deklaratsioone) või ainult üks kord.
Koguge nõutav teave. Talukoha deklareerimiseks vajalik teave on riigiti erinev, kuid sisaldab tavaliselt hindaja maatüki numbrit (APN), kinnisvara aadressi, kinnistu juriidilist kirjeldust (mõõtmete ja piiridega), omaniku huvi kinnisvara vastu ja kinnisvara praegusi elanikke (sh ülalpeetavad). Suurem osa sellest teabest võib leida kinnistu aktidest.
Vormi täitmine ja notariaalne kinnitamine. Kogutud teabe abil täitke vorm täielikult. Kui teie kohalik salvesti nõuab kodutunnistuse notariaalset kinnitamist, viige see aktsepteeritud isikutõendiga notari juurde ja kirjutage notari juuresolekul alla. Sõltuvalt sellest, kus vormi notariaalselt kinnitate, võib see samm nõuda nominaalset tasu, sageli umbes 5 dollarit.
Esitage vorm. Esitage täidetud notariaalselt kinnitatud vorm oma maakonna registripidaja kontoris. Kuigi kodutöödeklaratsiooni vormid ei ole eriti keerulised dokumendid, on oluline, et teie vorm oleks korralikult täidetud - ja tõenäoliselt ei anna teie salvesti kontoritöötajad sellel alal kasulikke nõuandeid. Kui tunnete üldse muret oma võimaluse pärast ise vormi täita, pidage nõu advokaadiga - kui peaksite oma kodukoha õigustele tuginema, maksab advokaadi tasu tund või kaks kiiresti ise.
Hankige esitamise kohta kirjalik kinnitus. Teie salvesti kontor peaks esitama esitatud deklaratsiooni koopia, millel on salvesti tempel. See näitab, et see on esitatud ja arhiivis.

Lõppsõna

Ehkki majaomanike kindlustus ja koduseadused sarnanevad juriidilises mõttes vähe, kaitsevad nad mõlemad katastroofiliste kaotuste eest, mis võivad pereelu muuta üleöö. Nii nagu te ei soovi kunagi oma kodukindlustusandjale nõuet esitada, eelistaksite kunagi mitte kontrollida oma riigi kodukoha vabastuse piire pankrotiavalduste või ülalpeetavate abikaasade täitmistoetuste osas. Kuid kui kõik on öeldud ja tehtud, on lohutav teada, et vähemalt osa teie huvist oma peamise elukoha vastu on osaliselt ebaõnne eest kaitstud..

Kas elate kodutalu kinnistul?