Mis on vastupidine hüpoteek (HECM) - kuidas see töötab, plussid ja miinused

Henry J. Kaiseri perefondi aruandes öeldakse, et enam kui kolmel neljast vanemast kui 65-aastasest vanurist on kodudes omakapitali suurus vahemikus 67 700 kuni 325 200 dollarit. Ühel 20-st on kodukapital suurem kui 398 500 dollarit ja 1% -l on rohkem kui 799 850 dollarit.

Ja ometi sõltuvad peaaegu pooled eakad ameeriklased vähemalt poole või rohkem sissetulekust sotsiaalkindlustusest, samal ajal kui üks kaheksast sõltub ainult sotsiaalkindlustusest. Kuid paljudel neist pensionäridest on olemas kodukapital, mille saab muuta sularaha sissetulekuks.

Kui teie või teie vanemad on majarikkad, kuid rahavaesed, on aeg kaaluda, kas perekonna kodu hüpoteek on parem alternatiiv tavapärastele viisidele kodukapitali muutmiseks sularahavaraks.

Kodukapitali sularahaks konverteerimise traditsioonilised meetodid

Eakate jaoks, kes näevad ette ja soovivad elada oma praeguses elukohas lähitulevikus, on kodukapitali konverteerimiseks sularahas mõned traditsioonilised viisid (välja arvatud pöördhüpoteek):

Kodukapitalilaenud. Kodukapitalilaen on sisuliselt majaomanikule antav laen, mis on tagatud laenuandja poolt kinnisvarale antud teise hüpoteegi pandiõigusega. Aluslaen võib ulatuda 100% -ni omakapitalist, sõltuvalt laenuandja kriteeriumidest, laenuvõtja krediidireitingust ja kokkulepitud tagasimaksetingimustest. Näiteks omakapitaliga majaomanik saab tavaliselt laenata ühekordset summat, mis võrdub summaga 80–100% omakapitalist.
Kodukapitali krediidiliin. Koduse omakapitali krediidiliin (HELOC) on käibelaenu rida kuni omakapitali väärtuseni, tavaliselt reguleeritava intressimääraga, nii et maksete summad varieeruvad kuude lõikes. Sarnaselt muude isiklike laenudega tuleb laenuvõtja ja laenuandja vahel läbi rääkida ka laenutingimused ja saadaolev krediidisumma..
Raha välja hüpoteegi refinantseerimine. Kuna intressimäärad muutuvad madalamaks ja / või nende omakapital kasvab, refinantseerivad paljud koduomanikud, et nad saaksid vähendada aluslaenu intressimäära ja seejärel vähendada igakuiseid makseid või konverteerida osa omakapitalist sularahas. Näiteks ütleme, et majaomanik ostis uue kodu 2000. aastal 312 000 dollari eest. 30-aastase, 6-protsendilise fikseeritud intressimääraga laenu eest tuleb tasuda kuumakse 1824,40 dollarit. Täna on kodu hinnanguline väärtus 350 000 dollarit ja intressimäärad on langenud 3,5% -ni. Seejärel refinantseerib omanik kodu 30 aasta jooksul 3,5% määraga, kuumaksega 1 582,85 dollarit. Refinantseerimise tagajärjel tasub majaomanik esialgse hüpoteegi ära, vähendades tema makse üle 240 dollari, ja suudab hoonestatud omakapitalist välja tõmmata 30 000 dollarit sularaha.

Ehkki need meetodid on vahend lukustatud kapitalile juurdepääsu saamiseks, on neil kõigil hulgaliselt puudusi:

Jätkuv kokkupuude kinnisvaraga väheneb. Kuna hüpoteeklaenu tagasimaksmata jätmisel on laenuandja pöördunud kinnisvara omaniku poole täielikult, vastutab majaomanik juhul, kui vara müügist saadav tulu on väiksem kui tasumata hüpoteek. Kinnisvara, mille väärtus on väiksem kui hüpoteek, peetakse veealuseks - seisundiks, kus paljud koduomanikud sattusid pärast hüpoteeklaenude kriisi aastatel 2008–2009.
Uue hüpoteegi tähtajaks nõutavad maksed. Meie näitel oma kodu refinantseerimine olnud majaomanikul oli 30-aastastest maksetest tehtud peaaegu 14 aastat. Uue laenuga refinantseerimine taastab aja veel 30-aastaseks tähtajaks, lisades vanale maksetähtpäevale sisuliselt 14-aastased maksed. Pensionäridel võib puududa piisav sissetulek, et pärast pensionile jäämist oleks mugav makseid teha.
Hüpoteeklaenude maksmisega viivitamine põhjustab laenuandja sulgemise. Seaduslik kohustus tasuda laenuandjale laenuperioodi jooksul. Makse tasumata jätmise korral võidakse vara sulgeda ja vara müüa. Kui hüpoteek on veealune, ei kaota pensionärid mitte ainult oma kodu, vaid peavad tegema vahet müügitulu ja tasumata hüpoteeklaenu vahel.

Mis on hüpoteeklaen??

Pöördne kodu hüpoteeklaen - mida mõnikord nimetatakse ka kodukapitali ümberarvestamise hüpoteekiks (HECM) - on FHA poolt heaks kiidetud ainult pensionäridele ja see on vanemate (62-aastased ja vanemad) majaomanike seas üha populaarsemaks muutmiseks ülemäärase kodukapitali muutmine kindlasummaliseks. sularaha, krediidilimiit või annuiteedisarnased regulaarsed igakuised maksed.

Kuidas see töötab

Pöördhüpoteegi seadnud laenuandjal on kinnisasjal esimene hüpoteeklaen, kuid ta ei saa laenult makseid nagu traditsioonilise hüpoteegi korral, samuti ei vastuta majaomanik väärtuse puudujäägi eest, kui laenuandja saab kinnisvara surma korral või majaomaniku kolimine. Seda tüüpi laenude ilu seisneb selles, et laenuvõtja saab laenuandjalt raha, mille summa põhineb kodukapitali suurusel koos muude teguritega, näiteks vanuse ja intressimääraga. Kuna aga kodu kasutatakse laenu tagatisena, saab laenuandja vara majaomaniku surma või kolimise korral. (Sellegipoolest saab majaomanik või pärijad laenu igal ajal ära maksta ja seeläbi maja säilitada.)

Näiteks nõustub pöördhüpoteeklaenuandja tegema majaomaniku majale esimese hüpoteeklaenu summas 150 000 dollarit, mille praegune hinnanguline väärtus on 300 000 dollarit. Majaomanikul on aga varasem hüpoteeklaen 100 000 dollari asemel. Uue laenu (150 000 dollarit) tulusid kasutades tasub majaomanik olemasoleva hüpoteegi 100 000 dollarit, jättes ülejääva tulu 50 000 dollarini. (Kui kodus pole olemasolevat hüpoteeklaenu, võrdub majaomaniku tulu kogu 150 000 dollariga). Majaomanik saab makse tasumist valida ühel järgmistest viisidest:

Võtke kohe sulgemisel 50 000 dollarit sularaha - nn nn ühekordne makse - ja kulutage või salvestage see vastavalt soovile. Maksu tagajärgi ei ole.
Võtke 50 000 dollarit igakuiste maksetena seeria hüpoteeklaenu andjalt. Maksed võivad põhineda fikseeritud maksete arvul või majaomaniku eeldatava eluea kindlustusmatemaatilisel arvutusel.
Võtke 50 000 dollarit krediidilimiidi vormis, millele majaomanik saab igal ajal tugineda. Kui majaomanik viivitab joonest eemaldamisega, vähendab hüpoteekiettevõtte aluseks oleva pöördhüpoteegi intressi.
Võtke 50 000 dollarit maksete ja krediidilimiidi kombinatsioonina.

Majaomanik ei pea kunagi pöörd- või intressimakseid tegema hüpoteeklaenu tagasipöördumisel. Need omadused - laenuandjalt majaomanikule raha maksmine, mis ei ole maksustatav ega mõjuta sotsiaalkindlustus- ega Medicare'i hüvitisi - võivad eriti kasu tuua pensionäridele, kes on raha eest kinni.

Abikõlblikkus

Pöördhüpoteegi saamiseks on laenuvõtjatel mitu selgeid kõlblikkusnõudeid.

Laenuvõtjad peavad olema vähemalt 62-aastased.
Ostetud kodu peab olema laenuvõtjate peamine elukoht.
See vara peab olema ühepereelamu või FHA poolt heaks kiidetud korterelamu.
Laenuvõtjad peavad läbima HUD-i kinnitatud nõustamisseansi, et veenduda, et nad mõistavad HECM-i rahalisi kulusid ja seadusest tulenevaid nõudeid.
Laenuvõtjatel peab olema rahaline võime maksta kohustuslikke kulusid, näiteks kinnisvaramaksud, majaomanike kindlustus ja tavaline ülalpidamine.

Hind ja kulud

Hüpoteeklaenude intressimäär, olgu see siis tavapärane või vastupidine, võib olla fikseeritud või muutuva intressimääraga ning põhineb olemasolevatel turuintressimääradel ja iga hüpoteeklaenufirma ärilistel otsustel konkurentidest eristumiseks. Selle tagajärjel varieeruvad intressimäärad laenuandjalt tavaliselt mõnevõrra, nagu tavaliste hüpoteeklaenude intressimäärad.

Lisaks tavapärastele sulgemistasudele võetakse ette hüpoteeklaenude kindlustusmakse (MIP). Tasu on võrdne 0,5% -ga, kui laenu ja väärtuse suhe (LTV) on 60% või vähem, või 2,5%, kui laenu-väärtuse suhe on suurem kui 60%. Igal aastal võetakse täiendav 1,5% MIP. See pakub laenuandjale kaitset juhuks, kui kodu väärtus pöördhüpoteegi kehtivuse ajal väheneb. Väärib märkimist, et tavalised kinnisvarahüpoteegid ei vaja tavaliselt hüpoteekikindlustust, kui kodu sissemakse on 20% või rohkem.

Laenunõuded

Nii nagu traditsiooniliste hüpoteeklaenude puhul, nõuavad ka laenuandjad, et majaomanikud ostaksid ja hooldaksid varakindlustust, maksksid tähtajaks omandimakse ja hooldaksid kinnisvara mõistlikus seisukorras. Kuna pöördhüpoteek erineb tavapärastest hüpoteekidest selle poolest, et hüpoteeklaenu andjale ei ole kunagi vaja makseid teha, siis makstakse laenu tähtaega (või seda saab nimetada ainult laenuandja) eritingimustel, mida nimetatakse „lõpptähtaja sündmusteks”, nagu näiteks järgmised: :

Kõik laenuvõtjad on surnud.
Kõik laenuvõtjad on kinnisvara omandiõiguse kolmandale isikule müünud või konverteerinud.
Surma või pikema kui 12 kuu pikkuse füüsilise või vaimse seisundi tõttu ei ole vara enam ühegi laenusaaja peamine elukoht.
Laenuvõtjad keelduvad omandimaksude maksmisest või varakindlustuse pidamisest ja neile on antud võimalus puudused kõrvaldada.
Laenusaajad keelduvad pärast ametliku teate ja otsuse tegemist heas korras heakorrast või ei suuda seda korras hoida.

Sellistel juhtudel on majaomanikul (kui ta on elus) või pärandvaral võimalus kodu säilitada, makstes vastupidise hüpoteeklaenu. Kui maja väärtust hinnatakse laenu tagastamise ajal vähem kui hüpoteeklaen, ei võta majaomanik ega pärandvara valitseja midagi ette, välja arvatud selleks, et lihtsustada laenuandja poolt kodu sulgemist. Seejärel müüb laenuandja kinnisvara nii palju kui võimalik, rakendades saadud tulu tasumata laenule.

Oluline on arvestada, et kui pärast laenu tagasimaksmist on jäänud sularaha, tagastatakse ülejääk pärandvarasse. Kui laen on suurem kui müügitulu, kannab kahju üksnes pöördhüpoteekiettevõte.

Kuidas erinevad tagasipööratud hüpoteegid tavapärastest hüpoteeklaenudest

Pöördhüpoteekidel on mitmeid ebatavalisi omadusi, mis erinevad traditsioonilistest hüpoteekidest.

Kodulaen on laenuandja ainus tagatis hüpoteegi tagasipöördumisel. Kuna majaomanik ei pea kunagi hüpoteekimakseid tegema, on hüpoteeklaenuandjale tagasimakse allikas vara müümine omaniku surma korral või kinnisvarast kolimine. Lepinguga lubatakse omanikul jääda kinnisasja nii kaua kui ta elab ja kodu on tema peamine elukoht.
Majaomaniku krediidireiting või ajalugu pole olulised. Kuna omanikult ei nõuta maksete tegemist, ei mõjuta tema mineviku või praegune finantsseisukord hüpoteeklaenu pakkumisel ega krediidimäära kindlaksmääramisel.
Laenu-väärtuse (LTV) suhtarvud on väiksemad kui traditsiooniliste hüpoteeklaenude puhul. Traditsioonilisi laenuandjaid tagavad nii vara turuväärtus kui ka laenuvõtjate rahaline vastutus. Seetõttu annavad mõned laenuandjad laenu kuni 100% kinnisvara turuväärtusest. Pöördlaenude LTV suhtarvud jäävad tavaliselt vahemikku 50–65%.
Mida vanem on noorim laenuvõtja, seda suurem on pöördlaenude laenu-väärtuse suhe.. Laenu tõenäolise tähtaja arvutamisel võetakse aluseks noorima laenuvõtja kindlustusmatemaatiline eluiga. Laenu tähtaeg on aga enne, kui viimane elav omanik sureb või kodust ära kolib. Kui omanik sureb arvatust varem, saab laenu põhiosa tagasi; kui omanik elab kauem kui kindlustusmatemaatiliste tabelite projekt, pikendatakse laenu hilisema surmani. Näiteks on 80-aastase naise oodatav eluiga 9,61 aastat, samas kui 70-aastase naise eluiga on 16,33. Meie näites oleks 80-aastase inimese maksimaalne laenusumma 187 712 dollarit. Sama 300 000 dollari suuruse vara vanem laenuvõtja saaks rohkem kui 50 000 dollarit kui noorema 70-aastase laen. Teisisõnu on LTV suhtarv kõrgem seenioride puhul.

Vähendamine ja vastupidine hüpoteek

Kuna vanaduspensioniikka jõudes on nad pered üles kasvatanud, otsivad paljud pensionärid väiksemat eluasemejälge, väiksema hoolduse ja väiksemate kuludega. Enne ostulaenu - ka FHA-ga kindlustatud laenu - HECMi väljatöötamist pidid pensionärid, kes vähendasid suurust ja soovisid kasutada pöördhüpoteeklaenu, kaks kallist sulgemist: esimene tavapärase hüpoteegiga väiksema kodu ostmiseks, millele järgnes teine refinantseerimine (ja sulgemine), kasutades pöördhüpoteeki, makstakse traditsioonilise hüpoteegi tasumiseks.

HECM-i realiseerimine on ideaalne vahend uue maja finantseerimiseks, pensionäridele makstava sularaha laekumise maksimeerimiseks ja majamaksete kaotamiseks kuni surma või hilisema kolimiseni. FHA kiitis heaks laenu HECM-i, välistades seeläbi vaeva ja kulud. traditsiooniline hüpoteegi sulgemine. Lisaks tavalistele abikõlblikkusnõuetele on sellel järgmised volitused:

Uue kodu ostuhinna ja HECM-i laenutulu erinevused peab laenuvõtja tasuma sularahas sulgemisel. Näiteks kui koduostuhind on 300 000 dollarit ja netolaenusumma pärast arvelduskulusid on 140 000 dollarit, peab laenuvõtjatel sulgemiseks olema sularahas 160 000 dollarit.
Laenuvõtjad peavad läbima HUD-i kinnitatud nõustamisseansi, et veenduda, et nad mõistavad HECM-i rahalisi kulusid ja seaduslikke nõudeid.

Ehkki uue kinnisvara tavapärane hüpoteek võib nõuda laenu sulgemisel vähem sularaha kui HECM, nõuab see ka igakuiste maksete tegemist hüpoteekiettevõttele. Näiteks kulud, mis tulenevad 300 000 dollarise koduostu lõpetamisest 80% -lise laenu väärtusega, on umbes 70 000 dollarit (60 000 dollari sissemakse + 10 000 dollarit sulgemiskulud). HECM-hüpoteegiga finantseerimine maksaks täiendavalt 90 000 dollarit laekumisi (160 000 - 70 000 dollarit), kuid välistaks kõik tulevased hüpoteegi maksed (praeguse intressimääraga hinnanguliselt 1200 dollarit kuus) ja kahjud, kui maja tulevane turuväärtus väheneb. Potentsiaalsed laenuvõtjad peavad oma numbri jaoks parima lähenemisviisi leidmiseks numbrid käivitama.

Teha kindlaks, kas see sobib teile

Pöördhüpoteeki kavandavad pensionärid peaksid mõistma, et sellel on plussid ja miinused, sõltuvalt nende isiklikust olukorrast, majanduslikust olukorrast ja kinnisvaravajadusest.

Eelised

Kuna omanik on elus ja elab kinnisasjal, ei nõuta hüpoteeklaenu maksmist kunagi.
Pööratud hüpoteeklaenud ei ole tähtajalised, kuid nende tähtaeg on ainult konkreetsete määratletud sündmuste, näiteks laenuvõtjate surma korral, toimumine.
Pöördhüpoteeklaenu võtja ega tema kinnisvara ei ole finantsriskis, kui kodune väärtus langeb igal ajal allapoole hüpoteeklaenu jääki või on sellest madalam..
Pöördhüpoteeklaenuvõtjal või tema pärandvaraomanikul on võimalus igal ajal tagasipööratud hüpoteeklaen tagasi maksta ja majaomanik säilitada, nagu ka muude hüpoteeklaenude puhul.
Pöördhüpoteeklaenu tegemise kriteeriumides ei võeta laenusaaja krediidireitingut arvesse. Laenuvõtja isiklik pankrot ei mõjuta hüpoteegi tagasipöördumise staatust, kui muud tingimused on täidetud.
Omakapitali ülejääki võib võtta kindlasummalise maksetena, igakuiselt kindlaksmääratud tähtajaks või summana, krediidilimiidina või kõigi kolme kombinatsioonina..

Puudused

Pöördhüpoteegi saamiseks peab vara olema laenusaajate peamine elukoht.
Pöördhüpoteek piirdub madalama laenu ja turu väärtuse suhtega (50–65%) kui traditsioonilised hüpoteeklaenud, mis võib ulatuda kuni 100% turuväärtusest.
Laenusaaja ja abikaasa peavad olema vähemalt 62-aastased. Pöördhüpoteek ei ole noorematele laenuvõtjatele kättesaadav.
Pöördhüpoteegi intressi ei saa tulumaksu arvestamisel maha arvata enne, kui laen on tagasi makstud.
Sisse nõutakse hüpoteegi ettemakse - vahemikus 0,5–2,5%, sõltuvalt laenu ja väärtuse suhtest -, samuti hüpoteeklaenu aastane sissemakse 1,5%.
Laenuvõtjad vajavad enne kinnitamist eelnevat finantsnõustamist.
Kui pöördhüpoteegi pärijad ei otsusta pöördhüpoteeki maksta, läheb kodu omand laenuandjale tagasi ja müüakse.

Lõppsõna

Nagu aktsiad, mis ei maksa dividende ega nullkupongvõlakirju, ei anna ka kodukapital selle omanikule sularaha; igasugune omakapitali väärtuse tõus on seisma jäänud, kuni vara müüakse või maja refinantseeritakse suurema laenusummaga. Halvim on see, et pensionärid, kes endiselt maksavad hüpoteeklaenu, lisavad oma kodus omakapitalina seotud summa. Paljudel juhtudel võiksid need fondid neid paremini teenindada saadaoleva sularaha vormis.

Kui teie või teie vanemad on 62-aastased ja vanemad, võib HECM olla väärtuslik vahend, mis aitab teil saavutada rahalist turvalisust ja meelerahu. Pidage meeles, et vastupidine hüpoteek ei ole kõigile. Enne lepingu sõlmimist mõistke kindlasti pöördhüpoteegiga seotud kohustused ja õigused.

Kas teie või mõni pereliige on võtnud vastupidise hüpoteegi??