Mis on kinnisvarainvesteeringute usaldus - investeerimine REITidesse

Kahjuks on kinnisvaral kui investeeringul sisenemise takistused, näiteks sissemakse raha, võimalus saada suurt laenu, aeg ja haridus kasumliku ettevõtte juhtimiseks ning vajalik raha hoolduseks, remondiks, kinnisvaramaksudeks, ja kindlustus.

Õnneks on võimalus kinnisvarasse investeerimiseks ilma üksikuid kinnistuid omamata. Seda tuntakse kinnisvarainvesteeringute usaldusühinguna (REIT).

Mis on REIT?

Kasumit teenivatesse kinnisvarasse investeerimiseks on olemas REIT. Ta teeb seda otse kinnisvara ostmise kaudu või kaudselt laenude andmise või olemasolevate hüpoteeklaenude lepingute ostmise kaudu. REIT-i kvalifitseerimiseks (ja ettevõtte tulumaksu vältimiseks) tuleb vähemalt 90% kasumist maksta aktsionäridele dividendidena.

REITid jaotatakse tavaliselt kolme kategooriasse:

1. Omakapitali investeeringud

Kõige populaarsem ja tuntum kinnisvarainvesteeringute tüüp, omakapitali investeerimisfondid keskenduvad kinnisvarainvesteeringute omandamisele, haldamisele ja arendamisele. Kuna REIT-i piirangud nõuavad kinnisvara pikaajalist hoidmist ja arendamist, on nende peamine tuluallikas nende osaluse renditulu. Tavaliselt investeerivad nad kindlat tüüpi kinnisvarasse, mis üldiselt jagunevad järgmistesse kategooriatesse:

Kontori- ja tööstus
Jaemüük
Elamu
Hotell ja puhkekeskus
Tervishoid
Isesalvestus
Toores maa

2. Hüpoteeklaenud

Need fondid pole nii populaarsed kui omakapitali investeerimisfondid. Laenutavad need raha kinnisvarainvestoritele või investeerivad kinnisvarasse olemasolevatesse hüpoteeklaenudesse (selle asemel, et otse kinnisvarasse investeerida). Nende peamine tuluallikas on intress laenud, mis neil on.

3. Hübriidne REIT

Nii omakapitali kui ka hüpoteeklaenude kinnisvarainvesteeringute, hübriidsete kinnisvarainvesteerimisfondide kombinatsioon mitmekesistub kinnisvara omamise ja kinnisvarainvestoritele laenude andmise vahel. Nende tulu tuleb nii rendi- kui ka intressitulust.

REIT-ide eelised ja puudused

Nagu kõigil investeeringutel, on ka REITidel plusse ja miinuseid, mida tuleks enne investeerimist kaaluda:

Eelised

Investorid saavad kinnisvaraturul mitmekesistuda, hoides huvi mitme kinnisvara vastu minimaalsete dollaritega.
Risk on jagatud paljude investorite ja ühe kinnisvaraomaniku vahel.
REITid maksavad suuri rahalisi dividende.
Paljud REIT-id pakuvad otsese kinnisvara omamisega võrreldes suurt likviidsust, võimaldades investoritel aktsiaid kiiresti müüa.
Investorid jagavad osalust suurtes kinnisvaraobjektides, näiteks suuremates büroohoonetes või hotellides, mida muidu oleks keeruline endale lubada.
Atribuute hallatakse professionaalselt.
Välismaalastel isikutel, kellel on muul viisil vara omamine piiratud, võib olla REITi kaudu huvi selle kinnisvara vastu.
Amortisatsioonikulud võivad vähendada aktsionäride dividendidelt makstavaid makse.

Tavaliselt maksustatakse dividendid dividendide saamise aastal ja tavalise tuluna. Kui REIT annab amortisatsioonikulud üle, loetakse need kulud aktsionärile kapitali tagastamiseks ja tasaarvestatakse aktsionäride dividendide võrdne osa. See lükkab dividendide sellelt osalt maksude tasumise edasi kuni REITi aktsiate müümiseni.

Lisaks maksustatakse aktsiate müümisel seda summat kapitalikasumina, mitte tavalise tuluna. Näiteks kui aktsionärile maksti 100 dollarit dividendi, kuid ta võiks nõuda sellest 10 dollarit amortisatsioonikuluna, maksaks aktsionär sel aastal tulumaksu ainult 90 dollarilt. Lahutatud 10 dollarit maksustatakse siiski kapitalikasumina hiljem, kui fond müüakse.

Kuna tavalist sissetulekut maksustatakse palju kõrgemalt kui kapitali kasvutulu, on see suur eelis tavaliste REIT-dividendide maksustamisprotseduuri ees.

Puudused

REITide kasv on tavaliselt madal, kuna nad peavad 90% sissetulekust investoritele tagasi maksma. Seega saab ainult 10% sissetulekutest uuesti ettevõttesse investeerida.
REIT-i dividende ei käsitleta maksusõbraliku 15% reegli alusel, mille alla kuulub enamik dividende. Neid maksustatakse tavalise sissetulekuna palju kõrgema määraga.
Investeerimisrisk võib olla märkimisväärne. Enne investeerimist tehke oma hoolsus ja kaaluge kõiki kinnisvaraturu tegureid (st kinnisvara väärtused, intressimäärad, võlg, geograafia ja muutuvad maksuseadused).
REITi investorid loovutavad kontrolli kõigi operatiivsete otsuste üle, mida üksikomanik teeks.
Mõned REIT-id peavad kandma suuri haldus- ja tehingutasusid, mis põhjustab aktsionäridele vähem väljamakseid.

Avalikult kaubeldavad või mittekaubeldavad REITid

Nüüd, kui oleme uurinud REITide toimimist ja kolme peamist tüüpi, uurime olulist vahet avalikult kaubeldavate ja mittekaubeldavate REITide vahel:

Avalikult kaubeldavad REITid

Avalikult kaubeldavad REITid registreeritakse SEC-is ja noteeritakse riiklikus börsis.

Plussid:

Neid saab osta ja müüa vahenduskontol.
Nad pakuvad peaaegu kohest likviidsust, kuna fondi saab igal ajal müüa.
Turg kajastab koheselt aktsia väärtuse kasvu.
Need fondid on tavaliselt väga suured ja mitmekesised.

Miinused:

Aktsiahinda võivad tugevalt mõjutada turutingimused, võrreldes alusvara tegeliku väärtusega. Seetõttu võivad investorid avalikult kaubeldava REIT-portfelli osas muutuda.
Lisakulud avalikult kaubeldava fondi haldamiseks võivad vähendada investori võimalikke dividende.

Mittekaubeldavad REITid

Ehkki mittekaubeldavat REIT-i reguleerib SEC, pole see börsil noteeritud. Investorid peavad REITi stabiilsuse säilitamiseks ja investori huvide kaitsmiseks vastama minimaalsele netoväärtusele või likviidsusnõuetele.

Praegu peab investoritel olema likviidset netoväärtust 250 000 dollarit (välja arvatud kodu) või sissetulekut 70 000 dollarit aastas ja varasid 70 000 dollarit. Mittekaubeldavate REITide aktsiad ostetakse tavaliselt kindla hinnaga 10 dollarit aktsia kohta. Need on ette nähtud teatud aja jooksul (tavaliselt sõltuvalt REIT-i strateegiast viis kuni seitse aastat) hoidmiseks ja eeldeklareeritud dividendide maksmiseks.

Seda tüüpi REIT kogub tavaliselt esimestel aastatel raha ja sulgeb siis oma uksed uutele investoritele. Fondi likvideerimiseks on neli levinumat viisi kas enne või pärast hoidmisperioodi lõppu:

REITi võiks omandada suurem aktsiatega kaubeldav REIT, mille müügikasum kanduks aktsionäridele.
REIT võiks minna avalikuks, sellisel juhul saavad investorid uued aktsiad, mida müüakse börsil teoreetiliselt palju kõrgema hinnaga.
REIT võiks müüa üksikuid kinnistuid ja edastada aktsionäridele etteantud osa kasumist.
Kui majandus ütleb, et ükski neist võimalustest pole kasumlik, võiks REIT aktsionäride hääletamise teel tavalist tegevust pikendada, kuni turutingimused paranevad..

Plussid:

Kindlaksmääratud aktsia hind välistab igapäevased hinnakõikumised ja kõikumised, mis on seotud avalikult kaubeldavate REITidega.
Dividendid on tavaliselt suuremad mittekaubeldavates REITides ja neid võidakse maksta kord kuus või kvartalis. Need suuremad dividendid on tingitud väiksematest kuludest ja viisist hüvitada investorile madalat likviidsust.
Valdusperioodi lõpus on võimalik märkimisväärset kallinemist.
Investorid võivad omada välismaist kinnisvara, mille omamine neil muidu keelatud oleks. Need omadused on suhteliselt puutumatud välismaiste aktsiaturgude kõikumiste suhtes.

Miinused:

Aktsia hind ja dividendid ei ole garanteeritud, isegi kui need on „kindlaks määratud“. Tegelikult on mõned REIT-id pidanud majanduslanguse ja nende kinnisvara suurenenud vakantside tõttu vähendama dividende ja aktsia väärtusi..
Need tooted pole vedelad. Minimaalsete osalusnõuete tõttu peab investor investeeringusse jääma pikaks ajaks. Erinevalt oma börsil kaubeldavatest kolleegidest ei saa investorid aktsiaid aktsia väärtuse olulise languse korral müüa. See suurendab oluliselt mittekaubeldavasse REIT-i investeerimise riski.
Fonditoimingute rahaline läbipaistvus on väiksem. Kuna mittekaubeldavaid REIT-e ei ole avalikus loendis, kontrollitakse nende üle vähem.
Aktsia hind suureneb märkimisväärselt enne tegevusperioodi lõppu (ehkki dividende saab suurendada).

Näpunäited REITidesse investeerimiseks

REITid võivad pakkuda õigele investorile suurepäraseid sissetuleku- ja kasvuvõimalusi. Kui kaalute hüppe tegemist, siis siin on mõned näpunäited, mida tuleks enne investeerimist kaaluda:

Saate aru kinnisvara tüüpidest, kuhu investeerite. Enamik REIT-e on spetsialiseerunud teatud sektorile, mida peaks fondi kokkuvõttest olema lihtne leida. Mõista iga sektori riske. Näiteks halva majandusega arenemata maad või jaekaubanduskeskusi omavad REITid kannavad suuremat riski kui suure metropoli kallihinnalised korterid.
Vaata numbreid. Oluline on vaadata, kas operatsioonidelt makstakse dividende või on fond sunnitud kasutama täiendavat kapitali. Hästi juhitud REIT peaks kulude ja dividendide tasumisel toetuma oma tegevusele. Samuti olge ettevaatlik suurte ühekordsete kinnisvaramüükide osas, mis võivad rahandust ülespoole kallutada.
Uurige välja, millal REIT hakkas investeerima. Kui investeeringud tehti enne turu langust, võiks REIT-i valduses olla vara, mis on ebaefektiivsed või mida tuleb refinantseerida. Sellistel juhtudel võib REIT-id vajada lähitulevikus raha kogumiseks dividendide vähendamist või täiendavate aktsiate müümist. Kui aga fond loodi pärast elamuturu langust, võiks see väärtuslikke kinnisvara madala hinnaga osta ja seda osta.
Tea oma ajahorisonti. Eriti mittekaubeldavas REITis võiksid investorid omada aktsiaid vähemalt viis aastat enne põhiosa tagastamist. Veenduge, et saaksite selle võimaliku likviidsuspuudusega hakkama.

Lõppsõna

Oleme paljudel turgudel märkimisväärset kasvu näinud, kui meie majandus on väljapääs sügavast majanduslangusest. Kinnisvaraturg on siiski maha jäänud.

Hea uudis on see, et seal on suured pikaajalised investeerimisvõimalused, eriti kinnisvara näol. REITid on kinnisvaraturu mitmekesistamise viisid ja need võivad olla atraktiivsed tulu teenivad investeeringud madala intressimääraga keskkonnas.

Kui soovite vältida aktsiaturu kõikumist ja täidate miinimumnõudeid, võivad mittekaubeldavad REITid mängida olulist rolli teie isiklikus investeerimisportfellis. Nagu kõigi investeeringute puhul, on ka oluline kodutöö ära teha ja aru saada, kuhu sa oma raha paned ja miks.