FHA vs VA vs tavapärased hüpoteeklaenud - kuidas need erinevad?

Ükskõik, kas ostate uue ehitusega kodu või vana fikseerija-maja, on tõenäoline, et teil pole kodu ostmiseks piisavalt raha. Ostu peate finantseerima hüpoteeklaenuga.

Samuti, kui ostsite oma kodu siis, kui intressimäärad olid kõrgemad, kuid teil pole hüpoteegi täielikuks tasumiseks piisavalt raha, võite olla valmis oma ostulaenu refinantseerima. See tähendab uue eluasemelaenu võtmist, et oma olemasolev laen tasuda ja madalama intressimääraga lukustada, mis säästab tuhandeid - ja võib-olla kümneid või isegi sadu tuhandeid - kogu ülejäänud laenu tähtaja jooksul.

Kodulaenu tüübid: nõuetele vastav ja mittevastav

Ostu- ja refinantseerimislaene on paljudes koosseisudes. Enne kui teete kodupakkumise või otsustate praeguse hüpoteegi refinantseerida, peate hindama oma võimalusi ja valima oma vajadustele kõige sobivama..

Eluasemelaenud võib jagada kahte laia kategooriasse: tavapärased ja tavapärased. Vahel võite näha ka viiteid nõuetele vastavatele ja mittevastavatele laenudele. Need mõisted ei ole sünonüümid, kuid neid kasutatakse mõnikord vaheldumisi.

Tavalised ja mittetavapärased laenud: peamised erinevused

Kõige olulisem erinevus tavapäraste ja mittekonventsionaalsete laenude vahel on see, et tavapäraseid laene ei väljasta ega toeta föderaalvalitsuse amet.

Vastupidiselt annavad tavapäraseid laene välja või tagavad täitevvõimu osakonnad, sealhulgas veteranide asjade osakond (VA), föderaalne elamumajandus (FHA, osa elamumajanduse ja linnaarenduse osakonnast) ja põllumajanduse osakond. (USDA).

Laenunõuete täitmine

Enamik tavapäraseid laene on vastavuses, mis tähendab, et need peavad vastama laenulimiitidele, mille on kehtestanud föderaalne riiklik hüpoteeklaenu ühing (Fannie Mae) ja föderaalne kodulaenu hüpoteeklaenude korporatsioon (Freddie Mac) - kaks peaaegu valitsuslikku ettevõtet, millel on tohutu mõju Ameerika eluasemelaenude tööstusele. Fannie Mae ja Freddie Mac tagavad neile limiitidele vastavad laenud, tagades elamute hüpoteeklaenude likviidse järelturu.

Laenu suuruse piirangud

Nõuetele vastava laenuna kvalifitseerumiseks ei tohi laenu põhiosa ületada kõva maksimumi, mida korrigeeritakse igal aastal turutingimuste kajastamiseks. 2017. aastal oli limiit USA mandriosa ühepereelamute jaoks umbes 424 000 dollarit ja kõrge hinnaga piirkondades (sealhulgas Alaska, Hawaii ja kallid rannikulinnad nagu Seattle ja San Francisco) umbes 625 000 dollarit..

Valitsussektori tagamata laene, mille põhisumma on suurem, nimetatakse hüpoteeklaenudeks. Fannie ja Freddie ei taga jumbolaene, seega on järelturg nende jaoks väiksem ja riskantsem.

Abikõlblikud vara tüübid

Abikõlblike kinnisvaratüüpide hulka kuuluvad ühe- kuni neljapereelamud, korterelamud, kavandatava arenduse käigus ehitatavad uusehitised, ühismajad ja valmistatud kodud. Korteritele, korterelamutele ja toodetud kodudele kehtivad siiski mõned täiendavad piirangud.

Krediidi- ja võlanõuded

Enamasti reserveeritakse nõuetele vastavad laenud hea kuni suurepärase krediidiga laenuvõtjatele. See on haruldane, kui laenuvõtjad, kelle FICO-skoor on alla 680, saavad nõuetele vastavaid laene, ehkki laenuandjatel on teatav kaalutlusõigus erandeid teha. Peamised hinnad on reserveeritud suurepärase krediidiga majaomanikele.

Lisaks nõuavad enamus laenuandjaid nõuetele vastavate laenutaotlejate võla-tulu (DTI) suhtarvu alla 43%. Mõned laenuandjad on rangemad, nõudes suhtarvude langust alla 36%. Mõnel juhul võivad DTI suhtarvud tõusta üle 50%, ehkki kõrge DTI laenude intressimäärad on tõenäoliselt kõrgemad. Teie võla ja sissetuleku suhe on määratletud kui protsent (protsenti) teie igakuisest sissetulekust, mis kulutatakse võla teenindamisele, sealhulgas tagamata krediiditooted nagu krediitkaardid ja tagatud krediiditooted, näiteks autode märkused.

Järgmistes jaotistes käsitleme sügavamalt erinevusi tavapäraste hüpoteeklaenude, FHA hüpoteeklaenude ja VA hüpoteeklaenude vahel.

Tavalised hüpoteeklaenud: määrad, tingimused ja parameetrid

Tavaliste laenude tüübid

Tavapärased eluasemelaenud on erinevas koosseisus. Kui pole märgitud teisiti, saab neid laenuliike kasutada ostmiseks või refinantseerimiseks:

Fikseeritud hinnaga. Fikseeritud intressimääraga laenude intressimäärad on fikseeritud kogu laenuperioodiks. Fikseeritud intressimääraga laenutähtajad jäävad vahemikku 10–40 aastat, kuigi sagedamini kehtivad 15– ja 30-aastased tingimused. Enamikul juhtudel on pikemaajaliste laenude intressimäärad kõrgemad - näiteks 2018. aasta alguses olid 30-aastased krediidiintressid ühe protsendi võrra kõrgemad kui suurepärase krediidiga laenuvõtjate 10-aastased krediidi kulukuse määrad. Parimad hinnad on reserveeritud peamistele laenuvõtjatele - neile, kelle FICO skoor ületab 740.
Reguleeritav määr. Reguleeritava intressimääraga (ARM) laenude intressimäärad jäävad kindlaksmääratud algperioodiks fikseerituks. Selle perioodi lõpus nad korrigeeruvad ülespoole ja muutuvad seejärel kord aastas või kaks korda kehtivate intressimääradega (võrdlusaluseks on LIBOR või mõni muu üldtunnustatud standard). Enamikul ARMidel on perioodiliste ja eluaegsete intressimäärade tõusu piirmäärad - tavaliselt 1–2 protsendipunkti aastas ja 5–6 protsendipunkti kogu laenu kehtivusaja jooksul, mis tähendab, et ARM, mille algmäär on 4%, võib tõusta vaid 5% või 6 % ühe aasta jooksul ja 9% kuni 10% kogu perioodi jooksul. Esialgne tähtaeg võib olla nii lühike kui 1 aasta ja kuni 10 aastat. Kõik muud asjad on võrdsed. ARM-i esialgsed krediidi kulukuse aastahinnad on märkimisväärselt madalamad kui fikseeritud intressimääraga krediidi kulukuse aastamäär, ehkki need tõusevad alati kõrgemale kui kehtivad fikseeritud intressimääraga krediidi kulukuse aastamäär. Mõned ARMid on konverteeritavad, mis tähendab, et neid saab teatud tingimustel konverteerida fikseeritud intressimääraga laenudeks.
Ainult huvidega ARM. Ainult intressiga ARMid on üles ehitatud nagu traditsioonilised ARMid, millel on üks oluline erinevus: esialgse perioodi jooksul maksab laenusaaja intressi ainult laenujäägilt. See vähendab makseid varakult märkimisväärselt, kuid takistab omakapitali suurendamist ega vähenda laenu põhiosa. Pärast esialgset perioodi amortiseerub laen ja laenuvõtja vastutab põhiosa ja intressi tasumise eest. Üleminek ainult intressimaksetelt põhi- ja intressimaksetele võib olla ränk, seetõttu peavad laenuvõtjad enne ainult intressiga ARM-ide tagamist kinnitama, et saavad tulevikus lubada põhi- ja intressimakseid. Ainult intressiga ARM-id sobivad sageli ostjatele, kes loodavad müüa oma kodu lühikese ja keskmise tähtajaga, enne kui põhi- ja intressimaksete sissetoomine algab ja intressimäärad tõusevad. Kuid mõnel ARM-il (sealhulgas ainult intressiga) on ettemaksu trahvid, mis kehtivad siis, kui need on etteantud aja jooksul täielikult välja makstud..

Sissemaks

Sissemaks on ostulaenu soovivate ostjate jaoks oluline kaalutlus. Refinantseerimislaenud ei nõua sissemakseid, kuigi nende sulgemiskulud on märkimisväärsed.

Ajalooliselt nõudsid laenuandjad tavalaenudelt vähemalt 20% allahindlust, näiteks 200 000 dollari suuruse laenu korral 40 000 dollarit. Viimastel aastatel on laenuandjad muutunud vähem rangeks. 2014. aastaks hakkasid paljud aktsepteerima nii väheseid sissemakseid kui 3%, nt 6000 dollarit 200 000 dollari suuruse laenu korral.

Madala sissemaksega tavalaene (sissemakseid alla 10% ostuhinnast) tuntakse tavapäraste 97 laenudena. Selliste laenude intressimäärad võivad olla kõrgemad, nagu ka kõrgema krediidiga laenuvõtjate puhul kõrgemad. Pidage meeles, et paljud laenuandjad väldivad tavapäraseid 97-laene, seega võib neid teie piirkonnas olla raskem leida, eriti kui teil on kõrgema kvaliteediga krediiti..

Privaatne hüpoteekikindlustus (PMI)

Laenuvõtjad, kes maksavad tavalisele laenule alla 20%, peavad tasuma eraviisilise hüpoteegi kindlustuse ehk PMI. PMI kindlustusmakseid makstakse tavaliselt igakuiselt. Sõltuvalt laenu väärtuse (LTV) suhtest võivad tavapäraste laenude iga-aastased PMI-maksed ulatuda kuni 1% -ni laenu põhiosast, suurema LTV-suhte korral annavad kõrgemad PMI-maksed.

Kulude sulgemine

Hüpoteeklaenude tasusid on palju, et neid vältida, kuid enamus tavapäraseid laene on siiski suure sulgemiskuluga. Mõned levinumad üksused on järgmised:

Ettemakstud kinnisvaramaksud. Ostjad peavad üldjuhul ette maksma kinnisvaramaksud, mis laekuvad sulgemispäeva ja järgmise kinnisvaramaksu maksetähtpäeva vahel. Maksumäärad on jurisdiktsiooni järgi väga erinevad, kuid ostjad peaksid selle kauba jaoks eelarves olema vähemalt paarsada dollarit.
Ettemakstud riskikindlustus. Ostjad peavad tasuma ka oma esimese aasta majaomanike kindlustusmakseid, mis võivad ulatuda vähem kui 0,25% kuni rohkem kui 1% kodu hinnatud väärtusest.
Kinnisvara uuring ja hindamine. Sõltuvalt teie kinnisvara tüübist ja asukohast peate võib-olla läbi viima uuringu. Enamikul juhtudel piisab suhteliselt ebakindla hüpoteegi uuringust, mille maksumus on alla 500 dollari. Peate rahastama ka laenuandja tellitud kinnisvarahindamist, mis kinnitab, et te ei maksa vara eest enammakset ja vähendab seeläbi laenuandja rahalise kahju tekitamist kinnisvara sulgemisel. Hindamine maksab tavaliselt ka vähem kui 500 dollarit.
Üleujutuse määramine ja keskkonnamõju hindamine. Isegi kui vara ei tundu olevat üleujutuse suhtes haavatav, on selle kinnitamiseks ja veendumuse kindlustamiseks vajaliku üleujutuse määramiseks vajalik üleujutuse määramine. Üleujutuse määramine maksab tavaliselt 20–50 dollarit. Mõnes piirkonnas võib olla vajalik muude keskkonnamõjude hindamine, näiteks tuleohu hindamine.
Kodukontroll. Kodukontroll on vabatahtlik, kuid väga soovitatav, kuna selle abil saab enne tehingu ametlikuks saamist avastada võimalikud vead ja ohutusriskid. Põhjalike kontrollide maksumus ulatub 500 dollarini.
Tiitliotsing ja kindlustus. Pealkirjaotsing kinnitab, et müüjal on õigus kinnisvara teile müüa - et kellelgi teisel pole selle omandiõiguse kohta kehtivat nõuet. Omandikindlustus katab kõik otsingu käigus avastatud probleemide lahendamise kulud, samuti tulevikus tekkida võivad probleemid (sealhulgas varaga seotud nõuded). Pealkirjaotsimise kulud seotakse tavaliselt pealkirjakindlustuskuludega ja kogu pakett ületab tavaliselt 1000 dollarit (ühekordne, makstakse sulgemisel).
Salvestamine ja edastamine. Need tasud katavad kulud, mis on seotud müügi registreerimisega pädevate asutuste juures (tavaliselt linna- või maakonnaosakond) ja ülekande vormistamise teel vahenditega, mida tuntakse “templitena”. Salvestamise ja edastamise kulud jäävad tavaliselt vahemikku 300–700 dollarit.
Algamistasu. See on kõigi jaoks mõeldud reaartikkel, mis koondab kokku väiksemad sulgemiskulud. Algamistasu hulka kuuluvad tavaliselt kulleritasud, deponeerimiskonto teenustasud, dokumenditasud ja advokaaditasud. Need tasud peaksid olema selgelt sätestatud hea usu prognoosis, mille saate sulgemisprotsessi ajal. Algamistasud võivad oluliselt erineda, kuid tavaline on 1% ostuhinnast.
Sooduspunktid. See on valikuline, ehkki tavaline vahend laenuandjate jaoks, et suurendada laenuintressi kõrgemaks kui nimetatud intressimäärad. Sooduspunktid on põhimõtteliselt ettemaksed intresside eest, kusjuures iga punkt vastab 1% -le kogu laenusummast ja alandab laenu määra koguni 0,25%. Ostjad, kellel on sulgemisel piisavalt sularaha, saavad punkte makstes vähendada jooksvaid kuumakseid (ja parandada oma leibkonna rahavoogu).

FHA hüpoteeklaenud: ideaalne esmakordsetele koduostjatele

FHA hüpoteeklaene annavad välja eralaenuandjad ja tagavad föderaalne elamumajandus. Mõeldud esmakordselt piiratud vara ja vähem kui täiusliku krediidiga koduostjatele, on FHA ostulaenud ajalooliselt olnud otsustavaks abiks madalama sissetulekuga ameeriklastele, kes otsivad koduomaniku eeliseid. Ühe tähelepanuväärse erandiga peavad FHA laenudega ostetud või refinantseeritud kodud olema omanike kasutuses ja neid tuleks kasutada laenusaaja peamise elukohana.

FHA ostulaenud võivad olla fikseeritud intressimääraga (hüpoteeklaen 203b, mis kehtib ühe- kuni neljapereelamute puhul, on kõige tavalisem) või kohandatava intressimääraga (paragrahvi 251 laenu kohaldatakse ühe- kuni neljapereelamute puhul) ). Mõlemad konfiguratsioonid võimaldavad mitmesuguseid tingimusi, kusjuures 15- ja 30-aastased tähtajad on kõige tavalisemad fikseeritud intressimääraga valikud.

FHA refinantseerimislaenud, näiteks FHA sujuvama refinantseerimise toode, võimaldavad FHA-ga majaomanikel refinantseerida odavamalt kui tavalised refinantseerimislaenud. Need on saadaval ka fikseeritud ja muudetava määraga konfiguratsioonides. FHA sujuvamaks refinantseerimislaenudel pole hüpoteekikindlustuse (MIP) nõudeid - tohutu rahaline abi majaomanikele, kelle eelarve on piiratud.

Erinevused FHA ja tavapäraste laenude vahel

FHA laenud ja tavalaenud erinevad mõnel olulisel viisil:

Laenu maksimaalsed limiidid. Enamikul turgudel on maksimaalne lubatud FHA ostulaen 115% kohaliku müügi mediaanhinnast (arvutatakse tavaliselt maakonna tasandil). USA mandriosas on madalaim maksimum 271 050 dollarit (odavate turgude puhul) ja kõrgeim maksimum on 625 000 dollarit (kõrge hinnaga turgudel). Alaskas, Hawaiil ja ülemeremaade protektoraatides nagu Guam on maksimaalne summa 938 250 dollarit. Need piirid võivad muutuda koos valitsevate koduhindadega. Pöördhüpoteekide (või populaarse FHA-toote HECM-ide) puhul on maksimaalne lubatud laenulimiit USA mandriosa piirkonnas 625 000 dollarit ja mandri välistes jurisdiktsioonides 938 250 dollarit. Kohalike limiitide leidmiseks kasutage HUDi FHA hüpoteeklaenude kalkulaatorit.
DTI ja eluaseme suhe. FHA laenud võimaldavad kõrgemat DTI suhet - usaldusväärselt kuni 43% ja mõnikord kõrgemat. Eluaseme suhe ehk eluasemekulude ja laenuvõtja sissetuleku suhe võib olla ka kõrgem kui 28% tavapärane laenustandard - enamasti kuni 31%.
Sissemaks. Laenuvõtjatele, kelle FICO skoor on 580 või parem, võivad FHA ostulaenu sissemaksed olla madalad kui 3,5% ostuhinnast, nt 7000 dollarit 200 000 dollarit maksval majal. See on oluliselt vähem kui tavapäraste laenude ajalooline 20% sissemakse nõue, nt 40 000 dollarit 200 000 dollari suuruse maja korral. See on ka väiksem kui 10% sissemakse katkestus tavapäraste ja tavapäraste 97 laenude vahel, nt 20 000 dollarit 200 000 dollarise maja korral.
Hüpoteekikindlustus. Hüpoteekikindlustus on palju kallim FHA ostulaenude ja enamiku FHA refinantseerimislaenude puhul (välja arvatud sujuvamaks refinantseerimislaenud). Seaduse kohaselt võetakse laenuvõtjatelt fikseeritud tasu 1,75% laenusummast sulgemisel, olenemata laenu tüübist, tähtajast või määrast. Tavaliselt märatakse see tasu laenusse, suurendades põhiosa, kuigi seda saab maksta ka taskust välja. Edaspidi peavad laenuvõtjad, kelle krediidi intressitase on 90% või kõrgem (alla 10%), maksma hüpoteeklaenude kindlustuse preemiaid kuni kogu laen on tasutud - kuni 1,05% laenusummast igal aastal, sõltuvalt laenu tähtajast ja finantseeritud summa. Laenuvõtjad, kes algavad LTV-st vähem kui 90%, peavad maksma jooksvaid kindlustusmakseid vähemalt 11 aastat. Seevastu tavapärastel laenuvõtjatel, kes algavad 80% -liselt või vähem, ei pea hüpoteekikindlustust olema. Ainus viis enamikul FHA laenuvõtjatel hüpoteekikindlustuse tühistamiseks on FHA sujuvama refinantseerimisprogrammi kaudu.
Intressimäärad. Kõik muud asjad on võrdsed. FHA ostu- ja refinantseerimislaenude intressimäärad on peaaegu alati madalamad kui võrreldavatel tavalaenudel. Intressimäärade kokkuhoiu võivad siiski korvata kõrgemad hüpoteekikindlustuse preemiad.
Krediidinõuded. FHA laenudel on vabamad emissiooninõuded kui tavalistel laenudel. Võite saada 3,5% -list FHA-laenu FICO-skooriga 580 või paremaga ja 10% -list FHA-laenu FICO-skooriga 500 või paremaga.
Müüja tasutud sulgemiskulud. FHA laenud võimaldavad müüjatel maksta sulgemise eest kuni 6% ostuhinnast, nt 12 000 dollarit 200 000 dollariga maja peal. See võib ostjate turgudel potentsiaalselt tohutu kasu olla. Tavalised laenud katavad müüja makstud sulgemiskulud 3% -l ostuhinnast, nt 6 000 dollarit 200 000-dollarise maja korral.
Eeldus. FHA laenud on kasutatavad, mis tähendab, et neid saab müüjalt ostjale üle viia, intressimäärasid ja tingimusi minimaalselt muutes. Ehkki eeldused nõuavad FHA heakskiitu ja laenuandja emissioonid ning ostja võimalus katta järelejäänud laenujäägi ja kodu hinnatud hinna vahe (kas sularahas või teise hüpoteegi kaudu), on need tohutu aja- ja stressitase -säästjad motiveeritud müüjatele. Tavalised laenud ei ole üldiselt kasutatavad.

FHA laenude tüübid

Lisaks 203b ja jaotise 251 laenudele ühe- kuni neljapereelamute jaoks on FHA laene ka muul kujul:

Korterelamu laenud. Jaotisena 234c nimetatud laenud on FHA-ga kindlustatud korteriühistulaenul palju ühist 30-aastase fikseeritud intressimääraga FHA-ga tagatud laenuga üksikelamudele. 30-aastane fikseeritud määr on aga ainus FHA-ga tagatud finantseerimisvõimalus korterelamu ostmiseks. Kvalifikatsiooni saamiseks tuleb vähemalt viie ühikuga arenduse üksiku korterelamuüksuse ostmiseks taotleda jaotise 234c laen. Omanike kasutatavuse nõuded on lõigu 234c laenude jaoks lõdvemad, kuid programm näeb ette, et vähemalt 80% FHA-ga kindlustatud laenudest tuleks antud arenduse puhul anda omanikele-sõitjatele..
Turvaline refinantseerimislaen. FHA turvalised refinantseerimislaenud muudavad tavapärased hüpoteeklaenud, sealhulgas laenud, mis on tavapäraste ARMide intressimäärade ülespoole korrigeerimise tõttu langenud võlgadesse, FHA tagatud fikseeritud intressimääraga laenudeks. Kui valite raha väljavõtmise refinantseerimise, on laenamise ülempiir 85% LTV. Sularahata väljamaksetega refinantseerimiste puhul on ülempiiriks 97,75% LTV.
FHA sujuv refinantseerimine. FHA sujuvamaks refinantseerimislaenudeks on ette nähtud olemasolevate FHA laenude refinantseerimine ilma koduhinnanguta ja suhteliselt madalate sulgemiskuludega (tavaliselt alla 4% põhisummast). Programmi nõuded on paberil üsna leebed - näiteks saate sügavalt veealust kodu tehniliselt refinantseerida ning ametlikke sissetuleku- või töölimiite pole. Enamik laenuandjaid nõuab aga korralikku krediiti (FICO 620 või parem) ja tööhõive kontrollimist. Samuti ei saa laenud olla tõsiselt võltsitud. Kvalifikatsiooni saamiseks peab uus laen vähendama teie kuumakse vähemalt 5% (näiteks 1000 dollarilt 950 dollarini). Mõned laenuandjad pakuvad võimalust sulgeda kulud laenu põhiosa, mille tulemuseks on nullkuluga laen, ehkki selle tulemuseks on suurem kuumakse kogu laenu kehtivusaja jooksul..
Kodukapitali ümberarvestamise hüpoteegid (HECM või pöördhüpoteek). HECM-laenud, mida nimetatakse ka pöördhüpoteekideks, aitavad omanike-eakatel (62-aastastel ja vanematel) kasutada oma kodukapitali, müümata oma kodu ja kolides. Ebatavaliselt hüpoteeklaenude puhul ei nõua HECM-id kuumakseid. Selle asemel on nad ideaalsed maksuvaba raha allikad kindla sissetulekuga ja piiratud varaga laenuvõtjatele. Nende oluliste õiguslike ja rahaliste tagajärgede tõttu on siiski parem mitte võtta HECM-i enne advokaadi või finantsnõustajaga konsulteerimist.
Lõpetatud makselaen. Lõpetatud makselaenude ehk sektsiooni 245 laenude kuumakse on esialgu väga madal. Laenu esimese 5–10 aasta jooksul suurenevad need maksed järk-järgult 2–7,5% aastas. Võimendusperioodi lõpus need platoovad ja püsivad kogu ülejäänud perioodi jooksul muutumatuna. Astmelised makselaenud sobivad ideaalselt laenuvõtjatele, kes eeldavad, et nende sissetulekud aja jooksul märkimisväärselt tõusevad.
Kasvav omakapitalilaen. Jaotisena 245a nimetatud laenud on kasvavad omakapitalilaenud põhimõtteliselt mitmekülgsemad ja rahaliselt andestavad gradueeritud makselaenude versioonid. Need kehtivad enamiku tüüpi elamispindade puhul, kaasa arvatud korteriühikud ja olemasolevad kodud, mis on ette nähtud renoveerimiseks või rehabilitatsiooniks. Aastane maksete suurendamine on järkjärgulisem kui astmeline maksevõimalus - aastane kasv on piiratud 5% -ga. Ka tingimused on lühemad - maksimaalne on 22 aastat.

FHA-laenude eelised võrreldes tavapäraste laenudega

Siin on ülevaade FHA-laenude peamistest eelistest tavapäraste laenude ees:

Madalamad emissioonikvaliteedi (krediidiskoori) nõuded
Madalamad sissemakse nõuded (nii madal kui 3,5% laenuvõtjatel, kelle FICO on 580 või parem)
Eeldatavus (saab müüjalt ostjale üle viia minimaalse hõõrdumisega)
Kõrgem müüja makstud sulgemiskulude hüvitis
Madalamad intressimäärad
Nõudlus lõdvematele DTI ja korpuse suhtele

FHA-laenude ja tavapäraste laenude puudused

Ja FHA-laenude olulised puudused võrreldes tavapäraste laenudega:

Seadusega nõutav hüpoteeklaenu ettemaksete maksmine ostulaenude ja lihtsustamata refinantseerimislaenude korral (1,75% laenu suurusest)
Suuremad jätkuvad hüpoteekikindlustusmaksed (kuni 1,05% laenu suurusest aastas)
Hüpoteekikindlustust ei saa tühistada, välja arvatud sujuva refinantseerimise kaudu
Madalamad garanteeritud laenulimiidid odavatel turgudel (ebasoodsad nendes piirkondades asuvatele tipptasemel ostjatele)
Kodud peavad olema omanike kasutuses, esmased elukohad

VA hüpoteeklaenud: suurepärane sõjalistele peredele

VA44 eluasemelaenude programm, mille on heaks kiitnud 1944. aasta hooldusliikmete kohandamise seadus (SRA), aitab VA praegustel ja endistel teenistujatel täita koduomaniku unistust. Nagu FHA laenud, annavad enamik VA-laene erasektori laenuandjad ja neid toetab veteranide asjade osakond - need ei ole pärit otselaenudest kõrval VA. Sarnaselt FHA laenudega saab VA laene kasutada ainult omanike kasutuses olevate kodude jaoks, mis vastavad laenuvõtjate peamiseks elukohaks.

VA laenudega saab rahastada oste ja refinantseerimispingutusi. Nagu FHA ja tavalised laenud, on need saadaval erinevates konfiguratsioonides, sealhulgas 15- ja 30-aastase fikseeritud intressimääraga ning erineva kohandatava intressimääraga tingimustega. Intressimäärad on tavaliselt võrreldavad tavapäraste laenudega ja kõrgemad kui FHA laenud.

Abikõlblikkuse nõuded

VA laenu kõlblikkusnõuded erinevad filiaali, kuupäeva ja teenuse kestuse järgi mõnevõrra.

Üldreeglina on tegevteenistuses olevad teenistujad kõlblikud pärast teenistust pärast 180 järjestikust päeva, mõnikord kuni 90 järjestikust päeva. Veteranid, sealhulgas reservväelased ja rahvuskaardi liikmed, saavad karjääri mis tahes hetkel pärast 90 kuni 180 järjestikust teenistuspäeva ametisse. Reservväelased ja rahvuskaardi töötajad, kes ei näe aktiivset teenistust, saavad kutse pärast kuut järjestikust teenistusaastat. Ebamõistlikud heited diskvalifitseerivad.

Vaadake VA abikõlblikkuse tabelit, et saada lisateavet kvalifikatsiooni ja abikõlblikkuse sertifikaadi taotlemise kohta.

VA ja tavapäraste laenude erinevused

Lisaks teenuste abikõlblikkuse nõuetele erinevad VA laenud ja tavalaenud ka mõnel põhimõttelisel viisil:

Rahastamistasu. VA laenude ja tavapäraste laenude suurim ja kõige kulukam erinevus on VA rahastamistasu. VA rahastamistasu on ainulaadne tasu, mis ei kehti tava- või FHA-laenude korral. See erineb märkimisväärselt teenindussektori, laenu tüübi ja sissemakse suuruse järgi, kuid üldiselt soosib esmakordseid koduostjaid või refinantseerijaid, kellel on varasem aktiivse töökogemuse kogemus ja alla 90-protsendilised LTV-suhtarvud. Ostu- ja sularaha väljamaksega refinantseerimislaenude puhul jäävad rahastamistasud tavaliselt vahemikku 1,25% kuni 3,3% laenu põhisummast, nt 25 000–6 600 USD laenu puhul. Sularahata refinantseerimislaenude puhul võivad need olla madalad kui 0,50% laenu põhisummast.
Laenu maksimaalne suurus. VA laenud on enamikul turgudel tagatud kuni 424 100 dollarini, ehkki see ülempiir võib muutuda koos turutingimustega. Kui teie laenuandja annab teile loa suurema laenu saamiseks, võite selle vabalt võtta, kuid VA ei võta ülemäärast vastutust. Kallimatel turgudel võib VA garanteerida suuremaid laene.
Sissemaks. VA suurima laenu üks suurimaid eeliseid on väiksemate laenude sissemakse nõude puudumine. Kui teil on VA laenu saamise õigus, saate potentsiaalselt finantseerida kogu oma maja ostuhinna. Sissemakseta hüvitisel on aga peamine praktiline piirang: selle ülempiir on tavaliselt neli korda suurem kui tavaline VA õigus, milleks on 36 000 dollarit ostja kohta või 144 000 dollarit. Suuremad laenud vajavad sissemakseid, ehkki mitte tingimata 10-protsendilisi sissemakseid, mida tavapärased laenuandjad tavaliselt nõuavad.
Hüpoteekikindlustus. VA laenud ei vaja hüpoteekikindlustust, isegi kui LTV on suurem kui 80%.
Krediidinõuded. VA laenuprogrammi emissioonistandardid pole nii vabad kui FHA programmi oma. Enamik laenuandjaid nõuab kvalifikatsiooni saamiseks minimaalset FICO-skoori 620, ehkki erandeid võib teha ka iga juhtumi puhul eraldi (näiteks suure sissetulekuga laenuvõtjad).
Kulude sulgemine. Seaduse järgi ei ole laenuandjatel lubatud VA kindlate laenude teatud tüüpi sulgemiskulusid hinnata. Nende hulka kuuluvad advokaaditasud, deponeerimiskonto teenustasud, lepingutasud ja dokumentide vormistamise tasud. Nimetatud üksikasjalike tasude asemel saavad laenuandjad hinnata laenude sissenõudmise tasusid kuni 1% laenusummast.
Eeldus. Nagu FHA laenud, on ka VA laenud VA heakskiidul ja ostja kvalifikatsioonil eeldatavad.

VA laenude tüübid

VA laenud on erineval kujul:

Ostulaen. VA ostulaenud ei nõua raha kokkuhoidmist - teisisõnu, lubatud LTV ulatub 100% -ni. Mõnede piirangutega saab neid kasutada olemasolevate üksikelamude, spetsiaalsete (uusehitiste) kodude, korterelamute, toodetud kodude ja partiide ning ostu- ja renoveerimisprojektide jaoks (sarnaselt FHA 203k taastuslaenuga).
Raha väljavõtmise refinantseerimislaen. Nagu tavapärased ja FHA sularaha väljamaksetega refinantseerimislaenud, asendavad VA raha väljavõtmise refinantseerimislaenud algset laenu ja annavad laenuvõtjale ühekordse summa, mida nad saavad oma äranägemise järgi kasutada. See ühekordne summa võib olla kuni 100% laenuvõtja omakapitalist kodus - näiteks kui laenuvõtja võlgneb 200 000 dollarit väärt maja 100 000 dollarit, võib see võtta sularahas kuni 100 000 dollarit. Raha väljavõtmise refinantseerimislaenude intressimäärad on tavaliselt madalamad kui nende asendatavate laenude intressimäärad. Algne (refinantseeritud) laen ei pea tingimata olema VA-laen.
Intressimäära vähendamise refinantseerimislaen (IRRRL). Tuntud ka kui VA Streamline refinantseerimislaen (või lihtsalt lihtsustamaks refinantseerimist), on IRRRL-id loodud spetsiaalselt olemasolevate VA-laenude refinantseerimiseks ilma teise VA laenutaotluseta. Sularaha väljavõtmise võimalust pole, välja arvatud 6000-dollarine väljajätmine energiatõhusate koduparandusprojektide jaoks.
Ameerika põliselanike otselaenude programm (NADL). NADL-i laene, mis on loodud spetsiaalselt põliselanike päritolu teenindavatele liikmetele ja veteranidele, annab VA otse. Need on alati konfigureeritud fikseeritud intressimääraga 30-aastaste laenudena. VA kohta saab NADL-e kasutada ainult selleks, et „finantseerida kodude ostmist, ehitamist või parendamist föderaalsel usaldusmaal (reserveerimiskinnistu maa) või refinantseerida eelmist NADL-i, et intressimäära vähendada.”

VA teeb ka kahte erinevat tüüpi kohandatud eluasemetoetusi, mis on pikaajaliste teenusega seotud puudega veteranide mittelaenumaksed. Need toetused on ette nähtud puuetega veteranide ja nende perede puuetega inimestele kohandatud eluasemete ehituse, ostmise või moderniseerimise rahastamiseks. Neid ei pea tagasi maksma.

VA laenude eelised võrreldes tavapäraste laenudega

Siin on lühike ülevaade VA laenude peamistest eelistest võrreldes tavapäraste hüpoteekidega:

Konkreetsete laenude puhul ei nõuta sissemakseid
Hüpoteekikindlustust pole vaja
Eeldatavus
Kõrged sularaha väljavõtmise refinantseerimislaenu limiidid (kuni 100% omakapitalist kodus)
Laenude refinantseerimise madalad kulud
Piirangud kulude tüüpide ja väärtuste sulgemisel

VA-laenude ja tavapäraste laenude puudused

Ja nende peamised puudused:

VA rahastamistasu on vajalik ettemaksuna
Piiratud tegevteenistuses olevatele teenistujatele, veteranidele ja nende peredele
Laenu suuruse piirangud, mis võivad kallimatel turgudel ostjaid kahjustada
Kodud peavad olema omanike kasutuses, esmased elukohad

Lõppsõna

Kui elate loenduse määratletud suurlinna piirkonnas, on tõenäosus, et saate tavalise, VA- või FHA-laenu. Kui aga olete avatud lagedale alale avatud, võib teie parim kodulaenu võimalus olla selline, mida me siin mainisime vaid möödudes: USDA laen.

USA põllumajandusministeeriumi toetusel on USDA laenud mõeldud spetsiaalselt esmakordsetele ostjatele, kes soovivad elama asuda väljaspool loenduse määratletud suurlinnapiirkondi, kus elab valdav enamus ameeriklasi. Neile, kes kvalifitseeruvad, on USDA laenuprogramm uskumatult helde - see pakub 100% -list finantseerimist (raha pole vaja), ülikõrgeid intressimäärasid ja diskonteeritud PMI-d. Enne tavapärase laenu või mõne tavalisema tavapärase alternatiivi taotlemist tehke endale (ja oma rahakotile) teene ja uurige seda vaevalist, potentsiaalselt tulusat kinnisvara finantseerimise toodet.

Kui soovite parandada oma võimalusi hüpoteegi saamiseks, lugege seda artiklit: 6 näpunäidet koduhüpoteeklaenu kinnitamiseks.

Milline erinevatest hüpoteeklaenudest - FHA, VA või tavapärane - sobib teile?