Kodukapitalilaen vs krediidiliin (HELOC) - mis sobib teile?
Paljud koduomanikud leiavad, et võrdsus on nii tänuväärne kui ka hullumeelne. Neile kuulub väärtuslik vara, millel on kümneid või isegi sadu tuhandeid dollareid kasutamata omakapitali, kuid sellele omakapitalile juurde pääseda pole ei lihtne ega odav.
Kodukapitali esimene reegel on meeles pidada, et see eksisteerib ainult paberil. Üheski funktsionaalses mõttes ei muutu see reaalseks enne, kui müüte oma kodu, mida te ei pruugi aastaid teha.
Kõige lähemal võite selle realiseerida enne müümist, kui võtate laenu. Oma kodust omakapitali kaasamiseks on teil mitu võimalust, kaks levinumat on kodukapitalilaenud (teine hüpoteek) ja kodukapitali krediidiliinid (HELOC).
Nagu iga teine võlg, on ka kõigil neil omad riskid ja eelised. Enne täiendava võla punktiirjoonele allkirjastamist peate teadma kodukapitalilaenude ja HELOCide kohta.
Kodukapitalilaenud
Kodukapitalilaen on uus hüpoteek juba omatava kodu vastu, mida kasutatakse olemasoleva omakapitali katteks. Teisisõnu, see on mitteostuhüpoteek. Laenuandmine on suurepärane koht alustamiseks kodukapitalilaenu otsimisel.
Tavaliselt tähendab see teist hüpoteeklaenu - ehkki tehniliselt öeldes võiksite oma kodu vabaks ja selgeks saamise korral võtta esimese hüpoteeklaenuna kodukapitalilaenu. Finantseerimise hüpoteek, isegi raha väljamaksmise refinantseerimine, ei kuulu kodukapitalilaenu määratluse alla.
Tehniliste erinevuste kõrval kasutatakse mõisteid “teine hüpoteek” ja “kodukapitalilaen” sageli sünonüümidena.
Kodukapitalilaenude eelised
Parim viis kodukapitalilaenude plusside ja miinuste mõistmiseks on võrrelda neid muud tüüpi võlgadega.
Oletame, et teil on kodu, mille omakapital on 100 000 dollarit, ja soovite sellele kapitalile juurde pääseda. Teie hüpoteeklaenu pakkuja saadab teile edasisaatjaid, kutsudes teid üles sularaha väljavõtmiseks refinantseerima, ja teil on kiusatus.
Kuid sageli on parem, kui võtate teise hüpoteegi, mitte ei refinantseeri oma esimest hüpoteeki. Esiteks on kõik punktid, mida laenuandja teise hüpoteegi eest nõuab, väiksema laenusumma eest. Punkt on laenuandja tasu, mis võetakse arvelduse teel ja mis võrdub 1% -ga kogu laenusummast. Seega on 50 000 dollari suuruse teise hüpoteegi punkt ainult 500 dollarit, samas kui täieliku 350 000 dollari suuruse refinantseeritud hüpoteegi korral on punkt 3500 dollarit. Näete, kui suur on eluasemelaenude puhul oluline.
Tasud kõrvale jättes on veel peenem põhjus, miks laenuandjad eelistavad teie esimest hüpoteeklaenu refinantseerida - ja miks peaksite olema ettevaatlik. Seda nimetatakse amortisatsiooniks ja lühike seletus on järgmine: Laenu tähtaja alguses läheb peaaegu kogu teie igakuine hüpoteeklaenu makse laenuandja intressidele ja peaaegu ükski ei maksa teie põhisumma tasumist. Aja möödudes hakkab see muutuma ja järk-järgult kulub suurem osa teie igakuistest maksetest saldo, mitte intressi maksmisele. Hüpoteegi viimastel aastatel kulub suurem osa teie kuumaksetest põhisummale.
Nii et mida kaugemal olete oma laenuperioodil, seda väiksemat kasumit laenuandja teenib. Nad soovivad amortisatsioonigraafikut taaskäivitada, et nad saaksid teie maksetelt rohkem intressi nõuda. Seetõttu peaksite refinantseerimise eest kaitsma, kui teie praegune intressimäär pole dramaatiliselt kõrgem kui teie pakutav refinantseerimismäär. Ja arvestades, kui kaua on intressimäärad olnud madalad, on vähestel ameeriklastel praegu kõrge intressiga hüpoteek.
Intressimääradest rääkides võite fikseeritud intressimäära lukustada teise hüpoteegiga, mis on suurepärane. Sama ei saa öelda HELOCide kohta (nende kohta varsti rohkem).
Kodukapitalilaenude puudused
Kuna hüpoteeklaenu andjad teenivad refinantseerimisel rohkem raha, püüavad nad teist hüpoteeki võtmise asemel teid pigem refinantseerida. Nad on paremini kaitstud ka vaikimiste eest, kui neil on esimene pandiõigus, mitte teine.
Esimene viis, kuidas nad teid refinantseerida ahvatlevad, on pakkuda oluliselt madalamaid intressimäärasid, seega olge valmis maksma teise intressi eest rohkem intressi kui esimese.
Laenuandjad võivad ka teise hüpoteegi eest nõuda rohkem lõive ja punkte. Järgige neid näpunäiteid, et kindlustada madala intressiga hüpoteek, kui teete sisseostude tegemise ja laenuandjatega läbirääkimisi.
Ja ehkki kodukapitalilaenu puhul on laenusumma suhteliselt väike, peate siiski tasuma kõik samad kindlad tasud. Need tasud hõlmavad tiitlite aruandeid ja muid tasusid, arveldusagendi tasusid, laenuandja „rämpstasusid“, hindamistasusid ja registreerimistasusid. Ükskõik, kas laenate 30 000 või 300 000 dollarit, jäävad need tasud tavaliselt samaks.
Tegelikult tähendavad kõik need arveldamiskulud sageli isikliku laenu või sularaha ettemakse võtmist krediitkaardilt, isegi kui intressimäär on tõenäoliselt kõrgem. Enne otsuse tegemist võrrelge eluasemelaenu kogulaenu kulusid, sealhulgas kõiki sulgemiskulusid ja eluasemelaenu intresse, alternatiividega (alternatiivide kohta lisateave hiljem).
Lõpuks, kodukapitalilaenud on jäigad võrreldes selliste pöörlevate krediidiliinidega nagu HELOC. Need on klassikalised laenud, millel puudub paindlikkus; saate ühekordse sularaha ettemakse ja seejärel tasute järgmise 15–30 aasta jooksul igakuised maksed - lõpp.
Kodukapitalilaenude tavakasutus
Teise hüpoteegi üks levinumaid kasutusviise on renoveerimisprojektid. Unistate basseini, päikesesaali või 15. sajandi Türgi vanni paigaldamisest, kuid te ei saa endale lubada sularahas maksmist. Laenate siis raha oma kodukapitali arvelt, mõeldes, et parendused suurendavad teie kodu väärtust.
See on ohtlik eeldus, kuna mitte kõik renoveerimine ei paranda kodu väärtusi ja enamik ei maksa ise omakapitali vormis. Võimalik, et teil on parem teha kodu remonti, mis vähendavad teie omandikulusid; vähemalt säästate raha igakuiselt.
Kodukapitalilaenude teine levinud kasutusviis on võlgade konsolideerimine. Majaomanik, kellel on kümme erinevat laenu, alates õppelaenudest kuni autolaenudeni kuni krediitkaardivõlgadeni, võib otsustada, et neil oleks pigem üks suur laen kui 10 väikest. See võib jällegi olla rahaliselt mõttetu või mitte; enne jätkamist lugege läbi võlgade konsolideerimise plussid ja miinused.
Kulude loetelu, mida inimesed kasutavad hüpoteeklaenude maksmiseks teiselt poolt, on lõputu: täiskasvanute laste õppemaks õppekulude kohta, ravikulud, ettevõtte asutamine - te nimetate seda. Kui see on kallis, on majaomanikud selle maksmiseks pöördunud teise hüpoteegi poole.
Kodukapitali krediidiliinid (HELOC)
HELOC on pöörduv krediidiliin, sarnaselt krediitkaardiga, mis on teie kodu vastu tagatud. Teisisõnu, laenuandja paneb pandiõiguse teie koju, täpselt nagu hüpoteeklaenuandja, nii et kui te viivitate, sulgevad nad laenu. Krediitkaardid nõuavad sularaha ettemaksu tasusid ja seavad sularaha ettemaksetele madalamad limiidid kui jaekaubanduses, kuid HELOC-id on mõeldud spetsiaalselt sularaha väljavõtmiseks.
HELOC-del on tavaliselt kaks faasi: viigistamise ja tagasimakse faas. Algses loosimisetapis, mis kestab viis kuni kümme aastat, saate kas raha välja tõmmata või tagasi maksta. Pärast viigietapi lõppemist lukustub teie saldo ja sisenete tagasimaksefaasi. Sel hetkel muutub HELOC tegelikult teiseks hüpoteekiks ja te teete regulaarseid makseid 10 kuni 20 aasta jooksul.
Pro näpunäide: Joonis.com pakub kodukapitali krediidiliini, mille intressimäärad algavad 4,99%. Kinnituse saate viie minutiga ja raha saate vaid viie päevaga.
HELOC-ide eelised
HELOCide kõige ilmsem eelis on nende paindlikkus. Saate raha laenata vastavalt vajadusele, maksta tagasi ja siis veel laenata.
Ja nagu ka teistes hüpoteekides, pääsete omakapitalile juurde ilma refinantseerimata ja amortisatsiooni taasalustades.
HELOC-i intressimäärad on sageli sarnased teise hüpoteegiga. See teeb neist kõrgemad kui esimesed hüpoteegid, kuid madalamad kui enamik krediitkaarte või isiklikke laene, kuna krediidilimiit on tagatud teie koduga kinnipidamisõigusega.
HELOC-ide puudused
Erinevalt teisest hüpoteegist ei paku HELOC-id fikseeritud intressimäärasid. Kuna tegemist on pöörleva krediidiliiniga, võite eeldada, et intress on seotud kõikuva baasintressiga. See tähendab, et te ei saa praeguste madalate intressimääradega laenu lukustada. Tänane taskukohane krediidiliin võib homme purustada kõrge intressiga võla.
Teine erinevus võrreldes teiste hüpoteekidega on see, et HELOC-id võivad teie krediidi külmutada, kui teie kodu väärtus langeb. HELOC-i saab arvestada ainult sel määral, et teie omakapital ei väheneks.
Üks oht, mida vähesed majaomanikud mõistavad, on üürimispiirang, mida enamik HELOC-i laenuandjaid kehtestab. Hüpoteegi abil saate kodust välja kolida ja hoida seda üürina, kui olete seal elanud vähemalt aasta. Kuid paljud HELOC-i laenuandjad kutsuvad teie krediidilimiiti, kui kolite kodust välja.
Kõigi nende erinevuste osas jagavad HELOC-id vähe lahedaid sarnasusi kodukapitalilaenudega. Esimene on sulgemiskulud; eeldavad, et nad maksavad arvelduslauas suhteliselt kõrgeid tasusid, alates tiitlitasudest kuni hindajate tasudest kuni laenuandja tasudeni.
Siis on oht ettemaksu tasumiseks. Ehkki see on risk ka teise hüpoteegi seadmisel, kujutavad need endast suuremat probleemi HELOC-ide puhul. Ettemaksu trahv on tasu, mida võtab laenuandja, kui maksate võlgnevuse täies mahus enne teatud kuupäeva ära - see võib kaotada kogu paindliku krediidilimiidi eesmärgi, mille alusel saate oma krediiti kasutada või tasuda. Kõik HELOC-id ei sisalda ettemaksu trahvi, seega kontrollige enne laenuvõtmist veelkord.
Pöörake erilist tähelepanu HELOC-idele, mis ei hõlma sulgemiskulusid. Kodulaenu pakkujad pole just heategevuslikud heategevusorganisatsioonid, nii et kui näete HELOCi reklaamil olevat sulgemiskuluta, siis uurige sügavamalt, et leida täpselt, kus asuvad peidetud tasud - näiteks ettemaksu trahvid -.
Lõpuks pidage meeles, et kui HELOC läheb tagasi tagasimaksefaasi, jätkub see amortisatsioonikavaga nagu traditsiooniline hüpoteek. Nagu eespool kirjeldatud, tähendab see, et suurem osa teie kuumaksetest läheb suurema osa laenu intressidelt.
HELOCide tavalised kasutusalad
Nagu kodukapitalilaenud, kasutavad majaomanikud HELOC-sid ka suurte piletite kulude, näiteks kodu remondi, ülikooli õppemaksu, võlgade konsolideerimise ja meditsiiniliste arvete tasumiseks..
Kuid HELOCide täiendav paindlikkus võimaldab ka mõnda loomingulisemat kasutamist. Näiteks olen kinnisvarainvestorina näinud, kuidas kaasinvestorid kasutavad HELOC-e loominguliselt, et rahastada uute üürikinnisvara või majade klappimise sissemakseid või renoveerimiskulusid. Pärast renoveerimise lõpuleviimist müüvad nad maja (klappimise korral) või refinantseerivad selle pikaajalise fikseeritud hüpoteegiga (üüri korral) ja maksavad oma HELOC-i täies mahus tagasi.
Teise võimalusena hooldavad mõned majaomanikud HELOC-sid täiendava kaitsekihina hädaolukordade eest. Selle asemel, et hoida paljude kuude kulutusi sularaha hädaabifondis, hoiavad nad murdosa rahast sularahas, teades, et hädaolukorra korral saavad nad oma HELOCi kasutada. See vabastab nad suurema osa oma raha investeerimisest, kasutades ära inflatsiooni segamist ja kaitset.
Teise hüpoteegi ja HELOC-i alternatiivid
Nii teise hüpoteegi kui ka HELOC-idega kaasnevad murettekitavalt suured sulgemiskulud. Me räägime neljast numbrist. Ja kui te vaikimisi teete, kaotate oma kodu.
Kodukrediidilaenud ja HELOC-id pole nende kõigi kasutusalade jaoks ainsad võimalused. Enne oma kodu vastu teise võla allkirjastamist kaaluge neid võimalusi.
1. Isiklikud laenud
Tasub korrata: kodukapitalilaenude ja HELOC-de sulgemiskulud on kallid. Valmistuge puhuma 3000–10 000 dollarit või rohkem.
Igasuguses olukorras langeks teie lõualuu sellise raha kaotamiseks. Kuid koduomanikud vähendavad neid kulusid kahel põhjusel: nad võetakse laenu ja need näivad olevat väiksemad võrreldes koduväärtuste ja hüpoteeklaenude suure arvuga.
Jah, isiklikud laenud tulevad tavaliselt kõrgema intressimääraga kui teise hüpoteegi korral. Kuid nendega kaasnevad ka dramaatiliselt madalamad tasud, kuna laenuandja ei pea pealkirja ajalugu ajama, hindamist tellima ega ametlikku kokkulepet korraldama.
Enne isikliku laenu teise hüpoteegi seadmist võrrelge kogu sulgemiskulusid ja laenuintressi intressi. Võite olla üllatunud, kui vaatate nominaalselt kõrgemale intressimäärale on isiklikud laenud odavamad.
Pro näpunäide: Kui otsite isiklikku laenu, alustage otsingut aadressil Credible.com. Mitmelt laenuandjalt saate intressimäärasid vaid kahe minutiga.
2. Krediitkaardid
Nii nagu isiklikud laenud pakuvad kodukapitalilaenudele tagatiseta alternatiivi, pakuvad krediitkaardid HELOCidele tagatiseta alternatiivi.
Sama loogika kehtib: Ehkki krediitkaartide intressimäärad on kõrgemad, ei kaasne nendega suuri sulgemiskulusid. Paljude kaartidega ei kaasne ka mingit alg- ega aastatasu.
Ja kuigi teile võib meeldida idee HELOCist sularaha tõmmata, saate siiski krediitkaardilt sularaha laenata. Tavalised sularaha ettemakse tasud jäävad vahemikku 3–4%, mis on siiski palju madalam sellest, mida maksaksite HELOCi sulgemiskulude kogusummas..
Ulatuslikud krediitkaardid, mille krediidi kulukuse aastamäär on kõrge, võivad maksta vaid pisut kõrgemat intressi kui HELOC, ilma ühegi järsu arveldustasuta..
3. Refinantseerimine
Jah, peate arvestama amortiseerimiste ajakavadega ja petlike laenuandjatega, kes väänavad teie käe refinantseerimiseks. Kuid refinantseerimine on endiselt võimalus alternatiivina kodukapitalilaenudele ja HELOCidele.
Kui teil on praegu kõrge intressiga hüpoteek, mille amortisatsioon pole liiga kaugel, võib teil olla mõistlik madalama intressiga laenu refinantseerida. Näiteks kui ostsite oma kodu siis, kui teil oli kehv krediit ja olete pärast seda krediidiskoori 100 punkti võrra suurendanud, võite leida täna teile kättesaadavaid märksa odavamaid laenuvõimalusi..
4. Hüpoteekide tagasipööramine
Üle 62-aastaste pensionäride majaomanikele pakuvad vastupidised hüpoteegid täiendavat sissetulekuallikat.
Pööratud hüpoteegid on mitmes värvitoonis; võite võtta ühekordse väljamakse, koguda kuumakseid või valida HELOC-iga sarnase krediidilimiidi. Või võite selles küsimuses valida nende kombinatsioonide.
Erinevalt traditsioonilistest laenudest ei tee te kunagi pöördmaksuga hüpoteegiga makseid. Kui surete või vara maha müüte, saab laenuandja oma raha tagasi.
Kuna te ei tee kuumakseid, pole teie krediidiskoor oluline. Kuid lihtsalt sellepärast, et te makseid ei tee, ei tähenda see, et laen oleks tasuta. Eeldatakse, et nad maksavad kõik tavapärased arveldustasud, millele lisandub aastane hüpoteegi preemia 1,5%.
Enne ühe laenu võtmist tehke kodutöö vastupidiste hüpoteekidega. Nad on ebaharilikud ja neist on lihtne valesti aru saada, kuid nad saavad pakkuda raha vajavatele pensionäridele väga vajalikku sissetulekut.
5. Erafondid
Keegi ei ütle, et peate pangast või ettevõtte laenuandjalt laenu võtma. Laenu saate võtta sõpradelt ja perelt ning maksta sageli märkimisväärselt madalamaid intresse ja lõive.
Minu kogemuse kohaselt ei tasu tasusid nõuda isegi eraõiguslikelt „laenuandjatelt“, kuna nad ei järgi laenuandja ärimudelit. Selle asemel mõtlevad nad investoritele sarnaselt, vaadates riski ja tulu. Kui pöördute nende poole laenude arutamiseks, ärge pakkuge ettemaksu, vaid pakkuge kõrgeid intressimäärasid, et rahuldada nende soov saada suurt tulu.
Pakkuge tagatist, et veenda neid, et olete madala riskiga investeering. Võite lasta neil hoida hinnalist ehet või akti auto või isegi teie kodu juures - midagi, mis aitab neil endil paremini vaevata, ilma et peaksite kopsakaid sulgemiskulusid tasku pealt maksma..
Nagu ka muude ülalkirjeldatud tagatiseta krediidi tüüpide puhul, teenite suurema intressi korral loobumise arvelduskuludelt. Ja õde ilmselt ei lüüa sind majast välja, kui sa talle õigel ajal tagasi ei maksa. Arvatavasti.
6. Suurendage oma säästumäära ja vältige võlga
Jah, tehniliselt on olemas selline asi nagu hea võlg. Mõiste järgi muudab hea võlg teid pikas perspektiivis rikkamaks; näited hõlmavad õppelaenu võlga ja kinnisvarainvesteeringute laene, mis mõlemad võivad teie sissetulekuid suurendada. Kuid väga vähesed majaomanikud võtavad kodukapitalilaenu või HELOCi heade võlgade jaoks.
Selle asemel, et kaaluda ennast kodukapitali võlaga, tehke oma tulevasele teene kasuks ja suurendage hoopis oma säästumäära. Kulutades vähem ja säästtes rohkem, ei pruugi see olla nii seksikas, kui selle sekundi pärast raha ujula paigaldamiseks kohe kätte saada, kuid nii jõuate rikkuse suurendamise mängus välja..
Säästumäära ülelaadimise hõlpsamaks võimaluseks võiksite kaaluda maja häkkimist, et oma eluasemetoetus ära jätta. Siis saate iga kuu oma säästud võtta ja selle investeerimiskontole investeerida M1 rahandus või pange see suure saagikusega säästmiskontole Sularahapank.
Lõppsõna
Oli ütlus, et asjatundjad armastasid 2008. aasta eluasemekriisi tagajärjel ringi visata. Nad kritiseerisid majaomanikke selle eest, et nad „kasutasid oma kodusid nagu sularahaautomaati”.
Jah, see oli patrooniv. Kuid ärge tehke viga, nad rääkisid inimestest, kes võtsid eluasemelaenu ja HELOC-e, et nad saaksid oma kapitali ära kulutada, selle asemel et oodata, kuni nad saavad kasu oma kodu müümisel.
Hinnates raha laenamise võimalusi, pöörake alati ettevaatlikult laenu kogukulusid. Võrrelge mitte ainult HELOC-ide ja kodukapitalilaenude plusse ja miinuseid, vaid ka ülaltoodud alternatiive. Ja olge eriti ettevaatlik, et te ei peaks rahuloluks kulutama 5000 dollarit sulgemiskuludele lihtsalt seetõttu, et see tundub 250 000 dollari suuruse kodu väärtuse korral väike.
Kas olete võtnud HELOC-i või kodukapitalilaenu? Milline oli teie kogemus sellega?
