Mis on FHA hüpoteeklaen - nõuded, limiidid ja kvalifikatsioonid

Kui olete nagu enamik ameeriklasi, kujutab see tehing endast suurimat investeeringut, mille oma elus teete. Samuti on tõenäoline, et finantseerite ostu hüpoteeklaenuga. Kuid hüpoteeke on mitmesuguseid, millest enamik ei ole teie olukorra jaoks sobivad.

Kuidas sa tead, mis tüüpi laen sulle sobib? Esimene samm on õppida tundma tavalisemaid laenuliike.

See postitus sisaldab kõike, mida peate teadma FHA hüpoteeklaenu kohta, mis on tavapäraste hüpoteekide jaoks populaarne alternatiiv. FHA laene on palju erinevaid alamtüüpe, millel on erinevad piirangud ja sobivus.

Lugege ka: Hüpoteegitasud, mida te ei peaks maksma

Mis on FHA hüpoteeklaen?

FHA laene annavad välja eralaenuandjad, sealhulgas krediidiühistud ja traditsioonilised pangad. Laenud on kindlustatud föderaalse elamumajanduse halduse poolt ja need on ette nähtud omanike kasutuses olevate elukohtade jaoks, mitte üürikinnisvara või puhkemaja jaoks.

Vastupidiselt levinud arvamusele ei pärine FHA laenud otseselt föderaalvalitsuselt. Kui aga laenuvõtja jätab FHA laenu võlgu, kaitseb föderaalse eluasemeameti kindlustuspoliis laenuandjat rahaliste kahjude eest.

FHA on alates 1934. aastast kindlustanud enam kui 40 miljonit elamukinnisvaralaenu. Tänu madalatele sissemaksete nõudmistele (nii madal kui 3,5% ostuhinnast) ja ebatäiusliku krediidiga laenuvõtjate lahtistele emissiooninõuetele (see on võimalik alamkrediidi saamiseks) 600 FICO skoori), programm on populaarne esmakordsete koduostjate, piiratud isiklike säästudega ja kehvade krediidiskooridega laenuvõtjate seas.

FHA-laenudel on mõned märkimisväärsed varjuküljed, sealhulgas kallis hüpoteekikindlustus, näiteks erahüpoteekikindlustus või hüpoteekimaksete kaitse plaanid. FHA laenude puhul kehtivad ka müügihindade piirangud, mis võivad mõjutada kallite turgude ostjaid.

FHA laenude tüübid

FHA hüpoteeklaenud on erineva maitsega, sõltuvalt teie vanusest, varadest, sissetulekust ja praegusest kodukapitalist (kui see on olemas).

Fikseeritud intressimääraga ostulaen. Tuntud ka kui 203b hüpoteeklaen, see on FHA kõige populaarsem ostulaen. Tingimused võivad varieeruda, kuid kõige tavalisemad on 15 ja 30 aastat. Intressimäärad on tavaliselt madalamad kui võrreldavad tavalised hüpoteeklaenud. 203b hüpoteeklaene saab kasutada ühe- kuni neljapereelamutes.
Reguleeritava intressimääraga ostulaen (ARM). Reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenude programmi paragrahvi 251 kohaselt kindlustab FHA ARM-e, mille intressimäär võib tõusta kuni ühe protsendipunkti aastas ja kuni viie protsendipunkti kogu tähtaja jooksul. Laenusaajad saavad teate oodatava intressitõusu kohta vähemalt 25 päeva enne hinnatõusu.
Korterelamu laenud. Jaotisena 234c nimetatud laenud on FHA-ga kindlustatud korteriühistulaenud 30-aastase fikseeritud intressimääraga tooted, mis finantseerivad üksikute korteriühistu ostmist suuremate kui nelja ühiku ulatuses. Puudub range täitmisnõue, nii et laenuvõtjad saavad üüritulu teenimiseks kasutada FHA-ga tagatud korterilaene. Kuid mis tahes arenduse korral tuleb vähemalt 80% FHA-ga kindlustatud laenudest anda omanikele.
Turvaline refinantseerimislaen. FHA turvalise refinantseerimislaenude eesmärk on aidata tavapäraste hüpoteeklaenudega laenuvõtjatel refinantseerida fikseeritud intressimääraga FHA hüpoteeklaene. Leppetrahv ei pruugi tingimata diskvalifitseerida, ehkki see peab tulema tavapärasel ARMil tehtavatest igakuistest suurematest maksetest. Mittelaenuvõtjad saavad refinantseerida mis tahes tüüpi tavalaenu. Kehtivad standardsed kvalifikatsiooninõuded, sealhulgas püsiv sissetulek, vastuvõetav krediidireiting ja mõistlikud võla ja tulu suhted.
Kodukapitali ümberarvestamise hüpoteegid (HECM või pöördhüpoteek). HECM, mida tuntakse ka kui pöördhüpoteeki, võimaldab 62-aastastel ja vanematel pensionäridel, kes kasutavad reisijaid, kasutada oma kodukapitali ja maksta ülejäänud olemasolevad hüpoteegid ära, maksmata igakuiseid hüpoteeklaene ega kolida. Piiratud säästude ja fikseeritud sissetulekuga pensionäridele on HECM-id suurepärased maksuvaba sularaha allikad, kuigi neil on majaomanikele ja nende pärijatele olulised õiguslikud ja rahalised tagajärjed.
Lõpetatud makselaen. Jaotisena 245 nimetatud laenud on järkjärgulised makselaenud mõeldud omanike jaoks, kes eeldavad, et nende sissetulekud keskpikas perspektiivis märkimisväärselt kasvavad - näiteks spetsialistide või inseneridena koolituse hilisemates etappides. Lõpetatud makselaenude kuumakse võib 5 või 10 aasta jooksul suureneda, misjärel need jäävad ülejäänud tähtajaks samaks. Aastane tõus ulatub 5-aastaste plaanide korral 2,5% -lt 7,5% -ni ja 10-aastaste plaanide korral 2% -lt 3% -ni.
Kasvav omakapitalilaen - jaotis 245a. Programmi Kasvava omakapitali laenu eesmärk on sarnane lõpetatud makselaenu programmiga, välja arvatud mitmekülgsem: neid saab kasutada omanike kasutuses olevate ühe- kuni neljapereelamute, korterelamute, ühistukorterite ja renoveerimiseks või eluaseme ostmiseks. taastusravi. Igakuiseid makseid suurendatakse igal aastal vahemikus 1% kuni 5% ja laenutähtajad ei tohi ületada 22 aastat.

Mida peate kvalifitseerima

FHA laenutaotluse esitamisel peate oma laenuandjale andma:

Valitsuse väljastatud isikut tõendav dokument, näiteks juhiluba, pass või sõjaväe isikutunnistus
Makske käppade (või koopiate) eest vähemalt 30 päeva enne seda
Viimase kahe maksuaasta kasumiaruanded, näiteks vormid W-2 ja 1099
Viimase kahe kuu panga- ja investeerimiskonto väljavõtted (või koopiad)

Kui olete füüsilisest isikust ettevõtja või omate ettevõtet, peate lisaks esitama:

Praeguse maksuaasta kasumiaruanne kuni praeguseni
Teie kaks viimast maksudeklaratsiooni, sealhulgas kõik ajakavad

Kulude sulgemine

Nagu enamus hüpoteeklaene, kaasnevad ka FHA-laenudega mitmesugused sulgemiskulud. Kulud võivad laenuandja, geograafilise asukoha, turutingimuste ja sissemakse osas olla väga erinevad. Võite oodata, et maksate oma FHA laenul järgmised või kõik järgmised sulgemiskulud:

Hüpoteekikindlustus: FHA laenude jaoks on vajalik eelnev kindlustusmakse, mis võrdub 1,75% rahastatud summast - näiteks 35 000 dollarit 200 000 dollari suuruse laenu korral. Jooksvaid erahüpoteekikindlustuse makseid (PMI), mida nõutakse kuni laenu ja väärtuse suhte (LTV) 78% ni, ei arvestata selles kirjes..
Ettemakstud kinnisvaramaksud: Enamasti peate tasuma kinnisvaramaksud, mis kogunevad sulgemise ja järgmise maksetähtpäeva vahel. Sõltuvalt teie kodu väärtusest, kohalikest maksumääradest ja sulgemiskuupäevast võib see teid tagasi hoida sadade või tuhandete dollarite ulatuses.
Ettemakstud riskikindlustus: See hõlmab teie esimese aasta majaomanike kindlustusmakseid, mis võivad ulatuda mõnest sajast kuni mõne tuhande dollarini. Enamasti makstakse selle eest väljaspool sulgemist, kuid peate selle siiski oma eelarvesse arvestama.
Kinnisvara uuring: Kinnisvarauuringute ulatus ja ulatus võivad olla erinevad. Hüpoteeklaenu uuringus võrreldakse lihtsalt praegust vara kirjeldust varasemate registreeritud kirjeldustega ja tuvastatakse võimalikud ebatäpsused. Asukohauuring hõlmab põhjalikku kohapealset ülevaatust, mis aitab täpselt leida ehitisi, servituute ja varasemaid vaatlusmälestisi. Piiriülevaatus on põhjalikum - need selgitavad välja kinnisvara täpsed nurgad ja piirid, samuti tõendid sissetungimise või ebasoodsa kasutamise kohta. Uuringukulud varieeruvad sõltuvalt detailsuse tasemest ja kinnisvara suurusest, kuid paljud maksavad vähem kui 500 dollarit. Üksikasjalikud piiriuuringud võivad ületada 5000 dollarit - ehkki piiriuuringud pole enamiku tehingute jaoks vajalikud.
Vara hindamine: Teie laenuandja tellitud kinnisvarahinnang kontrollib, kas kodu on seda väärt, mida müüja küsib. See vähendab laenuandja riski sulgemise korral. Hindamine on tavaliselt kohustuslik ja maksab sageli vähem kui 500 dollarit.
Kodukontroll: Kodukontroll hõlmab kodu põhistruktuuri ja kõiki elamiskõlblikke kõrvalhooneid. Kuigi see ei ole kodu seisukorra jaoks siduv garantii, saab ülevaatus tuvastada potentsiaalsed ohutegurid või remonti vajavad elemendid. Laenuandjad ülevaatusi tavaliselt ei nõua, kuid need on tungivalt soovitatav, eriti vanemate kodude puhul. Loodetakse, et maksate oma kontrolli eest 200–500 dollarit.
Pealkirja otsing: See oluline samm kontrollib teie vara omandiõiguse ja omandiõiguse ahelat kogu selle olemasolu vältel, tagades müüjale õiguse müüa kinnisvara teile. Eeldatavasti tuleb maksta kuskil 100–400 dollarit.
Pealkiri Kindlustus: Omandikindlustus katab pealkirjaotsimisel avastatud probleemide (nt varjatud kinnipidamisõiguse ja paktide) lahendamise kulud ning pakub jätkuvat kaitset vara vastu esitatavate nõuete vastu. Pealkirjakindlustuskulud on riigiti väga erinevad, kuid 1000 dollarit on hea rusikareegel.
Salvestamine ja edastamine: Iga kodumüük tuleb registreerida vastavalt jurisdiktsioonile, kus vara asub - tavaliselt linn või maakond. Enamasti nõutakse ka ülekandetempleid (tasusid). Sõltuvalt kohtualluvusest ja vara väärtusest peate nende esemete eest maksma mitusada dollarit.
Üleujutuse määramine ja keskkonnamõju hindamine: Kodu paigutamiseks praegustesse üleujutuspiirkondadesse ja üleujutuskindlustuse vajalikkuse kontrollimiseks on vajalik üleujutuse määramine (ja mõnel juhul pidev üleujutuse seire). Need üksused maksavad sulgemisel tavaliselt vähem kui 100 dollarit, ehkki üleujutuskindlustus võib pidevalt maksta märkimisväärselt rohkem. Teatud piirkondades nõutakse muud tüüpi keskkonnamõju hindamist, näiteks Californias tuleohu hindamist.
Algamistasu: Algamistasu kasutatakse sageli mitmesuguste sulgemiskulude, nagu kulleritasud, dokumenditasud, deponeerimiskonto teenustasud, advokaaditasud ja muu, komplekteerimiseks. Need võivad ületada 1% ostuhinnast, lisades sulgemisel suuresti teie nõutavale sularahale. Kui te ei tea täpselt, mis teie algatamistasu sisaldab, küsige laenuandjalt iga jaotustasu selgitust. Ärge kartke neid üksikutes punktides vaidlustada.

Seaduse järgi on müüjal lubatud sulgemise korral maksta kuni 6% müügihinnast. See on tavaliselt sulgemiskulude katmiseks enam kui piisav. Ostjaturgudel on motiveeritud müüjatel, kes soovivad sulgemiskulude katmiseks tuhandeid dollareid, on tehingute lõpuleviimine lihtsam, kuid müüja turgudel on see tava harvem..

Peamised erinevused FHA ja tavapäraste hüpoteekide vahel

Krediidinõuded on Lõdvestunud. FHA laenud kindlustab föderaalvalitsus. See vähendab märkimisväärselt laenuandjate finantsriski ja võimaldab neil vabalt anda FHA-laenu tarbijatele, kelle krediidivõimalus on madalam - inimesed, kes tõenäoliselt ei kvalifitseeru tavalistele hüpoteekidele, mida USA valitsus ei toeta. Hüpoteegiraportite kohaselt kindlustab FHA ostjatele hüpoteeklaene hüpoteeklaenude hüpoteeklaenude hüpoteeklaenude hüpoteeklaenude hüpoteeklaenude hüpoteeklaenude hüpoteeklaenude hüpoteeklaenude hüpoteek on 96,5% (alla 3,5%) ja 90% (10% madalam). karm laenuvõtjatele, kelle FICO skoor on alla 680, et tagada tavapäraste soodsate hüpoteeklaenude olemasolu.
Ostuhinnale kehtivad piirangud. Erinevalt tavalistest hüpoteekidest, mida võib välja anda suvalises summas (ehkki neid tuntakse mittevastavate või hüpoteeklaenudena ning nende suhtes kehtivad teatavad piirangud, mis ületavad 417 000 dollari väärtust), kehtivad FHA-ga kindlustatud laenude maksimumväärtused, mis piirkonniti erinevad. Kohalikud piirid leitakse, korrutades jurisdiktsiooni (tavaliselt maakonna) keskmise müügihinna 1,15-ga (115%). Rahvaloenduse määratletud suurlinna statistilises piirkonnas (MSA), mis hõlmab sageli rohkem kui ühte maakonda, on kohaliku FHA piirmäär 1,15-kordne mediaanmüügihind kõige kallimas maakonnas. USA mandriosas FHA-ga tagatud ostulaenude jaoks ei tohi kohalikud limiidid olla madalamad kui 271 050 dollarit ega ületada 625 000 dollarit. See ülempiir on halb uudis ostjatele väga kallites maakondades, näiteks San Franciscos, kus keskmine ühepereelamu hind on 2016. aasta lõpu seisuga 1,1 miljonit dollarit põhja pool. Alaskas, Hawaiil ja teatavates USA ülemerevaldustes on ülemine piir on 150% suurem kui USA mandriosa piir ehk 938 250 dollarit. HECM-ide jaoks on ülempiir USA mandriosa osast 625 000 dollarit ja mandrivälistest erandõiguse piirkondadest 938 250 dollarit. Kohalike limiitide leidmiseks kasutage HUDi FHA hüpoteeklaenude kalkulaatorit.
Sissemaks on tavaliselt väiksem. FHA laenude üheks suurimaks müügiargumendiks on madala sissemakse lubadus - vaid 3,5% laenuvõtjatele, kelle FICO hinne on 580 või parem. Enamik tavapäraseid hüpoteeklaene nõuab sissemaksetena vähemalt 10% ostuhinnast. See on võimalik nn tavapäraste 97 laenude leidmiseks, mis finantseerivad 97% ostuhinnast vaid 3% allapoole, kuid paljud laenuandjad väldivad neid ja need võivad olla kaasas muude.
Hüpoteekikindlustus on soodsam. FHA laenude üheks suurimaks puuduseks on hüpoteekikindlustuse nõue. Kõigi FHA laenude hüpoteeklaenude ettemaks on 1,75% finantseeritavast summast, sõltumata laenu suurusest, müügihinnast, laenu tähtajast või sissemaksest. Edaspidi peavad laenuvõtjad, kes teevad alla 10%, maksma hüpoteegi kindlustusmakseid kogu laenu tähtaja jooksul või kuni see on täielikult tasunud. Laenuvõtjad, kes teevad alla 10%, peavad hüpoteegi kindlustusmakseid tasuma vähemalt 11 aastat. Preemiad jäävad vahemikku 0,80% kuni 1,05% laenude puhul, mille tähtaeg on üle 15 aasta, ja 0,45% kuni 0,90% laenude puhul, mille tähtaeg on lühem või võrdne 15 aastat, sõltuvalt rahastatavast summast ja esialgsest LTV-st. Seevastu tavalised hüpoteeklaenud ei nõua tavaliselt sissemakseid ette. Kui pakutakse preemiaid, asendavad need tavaliselt laenusaaja valikul igakuiseid kindlustusmakseid. Veelgi enam, tavapärastel hüpoteekidel, mille esialgne LTV on suurem kui 20%, pole hüpoteekikindlustust üldse vaja ja hüpoteekikindlustuse preemiad lakkavad automaatselt, kui LTV-d ulatuvad 78% -ni..
Lubatav võla ja sissetuleku suhe (DTI) on suurem. Võla ja tulu suhe mõõdab laenuvõtja võla (uuenev ja osamakse) suhet laenuvõtja sissetulekule (bruto). FHA kindlustab kõrgema DTI väärtusega hüpoteekid (kuni 43% ja mõnikord kõrgemad) kui enamik laenuandjaid tavalise hüpoteegi korral aktsepteerib (tavaliselt mitte üle 36%)..
Lubatav eluaseme suhe on pisut kõrgem. Eluaseme suhe on laenuvõtja igakuise hüpoteegi kogumakse (sealhulgas riskikindlustus, maksud, HOA tasud jne) suhe laenuvõtja igakuise brutosissetulekuga. FHA kindlustab kuni 31% -lise eluasememääraga laene. Tavaliste hüpoteeklaenude intressimäär on üle 28%.
Ei mingit ettemaksu ega varase väljamaksega trahve. Dodd-Franki Wall Streeti reform ja tarbijakaitseseadus keelavad enamiku ettemaksega seotud karistusi pärast 10. jaanuari 2014 välja antud hüpoteeklaenude korral. Kuid paljudel tavapärastel hüpoteekidel, mis on pärit enne seda kuupäeva, on ettemaksu karistused. Ettemaksu trahvid võivad ulatuda 3% -ni või 4% -ni laenusummast sõltuvalt sellest, millal laen välja makstakse. Laenuandjatel on juba pikka aega keelatud FHA laenudelt ettemaksu trahve nõuda, nii et see pole FHA laenusaajate jaoks mure.
Müüjad saavad maksta suuremat osa sulgemiskuludest. FHA reeglite kohaselt saavad müüjad maksta sulgemiskulusid kuni 6% müügihinnast - tavaliselt rohkem kui piisavalt, et katta sulgemisel makstud kulud. Tavalised hüpoteeklaenude müüjad-müüjad seavad 3% müügihinnast.
Kvalifitseeritud ostjad võivad võtta laene. FHA-ga kindlustatud laenud on kasutatavad, mis tähendab, et neid saab müüjatelt ostjatele üle viia ilma intressimäärade ja tingimuste muutmiseta või vähe. Eeldusprotsess pole aga nii lihtne kui võtmete ostjale viskamine. FHA peab iga eelduse jaoks andma selgesõnalise loa ja ostjaid kontrollitakse põhjalikult krediidi- ja sissetuleku osas. Tavapärased hüpoteeklaenud ei ole siiski üldiselt eeldatavad, nii et see on suur motivatsioon nii motiveeritud müüjatele kui ka ostjatele.
Intressimäärad kipuvad olema madalamad. Ehkki iga laenuandja on erinev, on FHA laenude intressimäärad tavaliselt madalamad kui tavapäraste hüpoteeklaenude puhul. Pikemad ja pikema tähtajaga hüpoteekikindlustuse kindlustusmaksed võivad sellest tuleneva säästu osaliselt või täielikult tasakaalustada.

Lõppsõna

Ükskõik, kas olete asunud uusehitise kodu esimeseks elanikuks, pöörates räbalt kinnitajat oma unistuste igaveseks koduks või varjates hubase korteri eelseisvas linnaosas, on tõenäoline, et seal on teile loodud FHA laenuprogramm.

Siiski pole garanteeritud, et FHA-ga kindlustatud laen on teie vajaduste jaoks parim võimalus.

Kui saate endale lubada suurt sissemakseid või elada kallil eluasemeturul, võib rahaline valik olla tavaline hüpoteek. Kui olete sõjaväe veteran, võib VA laenuprogramm vähendada teie koduomanikukulusid paremini kui ükski FHA-laen.

Kodu ostmine on suur asi. Nii et kui kahtlete, ärge kõhelge, küsige usaldusväärse finantseksperdi käest nõu.

Kas kaalute oma järgmise koduostu jaoks FHA hüpoteeklaenu??