Mis on koduvalduskindlustus - poliisi kulud, katvus ja vajadus

Just see on nimikindlustus, mis on kinnisvara hüvitamise erivorm. Kui konkreetne elamu- või kommertskinnisvara omandab omaniku, tagab omandiõiguse poliitika, et vara ei koorma varasemad kinnipidamisõigused ega muud probleemid - näiteks võltsitud omand ja varasema toimingu sobimatud või ebakompetentsed osapooled -, mis võivad mõjutada kinnisvara võõrandamise seaduslikkus või sellega kaasnevad tulevased rahalised kulud.

Enamikul juhtudel ostavad laenuandjad ja ostjad eraldi omandikindlustuspoliise, kaitstes igaüks oma huve vara vastu. Üldiselt tasub ostja mõlema poliisi kogukulud, kuigi ostja turul on sageli võimalik müüjaga kulude jagamise kokkulepe välja töötada (või veenda müüjat kogu rahaline koormus kandma). Omandikindlustus sisaldub kinnisvaratehingus tavaliselt sulgemiskuluna.

Ükskõik, kas ostate vanema kodu või uue maja, vajate tõenäoliselt pealkirja poliitikat. Selle ebatavalise, kuid uskumatult levinud kindlustusvormi kohta peate teadma järgmist.

Mis on pealkirjakindlustus?

Ehkki omandikindlustus eksisteerib enamikus tööstusriikides, on see Ameerika Ühendriikides palju tavalisem kui teistes. See on suuresti tingitud asjaolust, et kohalikel omavalitsustel on siinse kinnisvara võõrandamise ja omandiõiguse määramisel väiksem roll kui peaaegu mujal maailmas.

Enamikus teistes riikides, eriti nendes, mida mõjutab Suurbritannia tavaõigus, registreerivad uued kinnisvaraomanikud oma maale hiljuti võõrandatud omandiõiguse kohaliku omavalitsuse üksuses, mis on seejärel tehingu tulemusel tekkivate vaidluste lõplik vahekohtunik. Seevastu enamikus USA jurisdiktsioonides registreeritakse lihtsalt iga vara võõrandamine, määramata lõplikult, kas see on kehtiv või pole kinnistul pandiõigusi ega muid koormatisi. See otsustus langeb eraspetsialistidele, sealhulgas kindlustusfirmade töötajatele.

Miks see eksisteerib?

Uskuge või mitte, kinnisvaraomanikel polnud enne 19. sajandi keskpaika kehtetuid või pettusi saanud maaomandite vastu õiguskaitsevahendeid. Toona langes ostjatele kindlameelsus, et tagada nende pealkirja kehtivus. See oli vaevarikas, aeganõudev protsess, mis oli praktiliselt võimatu suurtes piiririikides, kus on halvad teed ja kes asuvad ning mõnikord halvasti hooldatud maaregistrid..

See õnnetu olukord vaidlustati ja kinnitati maamärk Watson v. Muirhead kohtuasjas, mille arutas Pennsylvania ülemkohus 1868. Kohus otsustas, et Pennsylvania edasimüüjat Muirheadi (kinnisvara võõrandamise spetsialist) ei saa vastutada tuginedes advokaadi ekslikule arvamusele, et konkreetne pealkiri oli koormatustest selge. Tegelikkuses oli pealkirjal varasem kinnipidamisõigus, mida ekspertiisi tegeval advokaadil pole õnnestunud avastada, mis tõi ostjale kaasa tõsiseid rahalisi raskusi.

Maaomanikud lootsid otsusest nördinud ja tegid Pennsylvania osariigi seadusandliku võimu sekkumiseks. 1874. aastal võttis keha vastu seaduse, mis lubab omandikindlustust. 1876. aastal asutati Philadelphias esimene tiitlusega kindlustusselts. Teised riigid järgisid eeskuju ja ülejäänud on ajalugu.

Omandikindlustuse liigid

Omandikindlustus on kahel põhivormil: laenuandja (tuntud ka kui “laenu”) poliisid ja ostja poliisid. Laenuandja poliisid kaitsevad hüpoteeklaenu andja huvi vara vastu, mis tavaliselt aja jooksul väheneb. Ostjapoliitika kaitseb ostja huvi, mis tavaliselt aja jooksul suureneb.

Laenuandja poliisid kehtivad hüpoteeklaenu kehtivusaja jooksul või kuni esialgse hüpoteegi refinantseerimiseni, sel hetkel antakse välja uus laenuandja poliitika. Ostjareeglid kehtivad nii kaua, kuni ostjal on vara vastu huvi.

Mida pealkiri kindlustus hõlmab

Enamik muid kindlustusvorme pakub rahalist kaitset kahjustuste, varguste ja muude ohtude tekitatud tulevaste kahjude eest. Seevastu suur osa omandikindlustuse kuludest on ette nähtud varasemate probleemide jaoks, mis võivad praegust kindlustusvõtjat negatiivselt mõjutada - ja kutsetöötajate jaoks, kes on vajalikud selliste probleemide avastamiseks ja parandamiseks enne, kui need tekitavad rahalist kahju.

Pealkirja otsing

Ehkki pealkirjakindlustuspoliisid on riigiti ja pakkujalt erinevad, katavad need alati pealkirja otsingu kulud. Pealkirjaotsing on asjakohaste avalike dokumentide põhjalik uurimine, et teha kindlaks, kas pealkirjaga on probleeme. Neid andmeid peetakse tavaliselt selle linna või maakonna juures, kus vara asub.

Ideaalis vaatab pealkirjaotsing kogu vara ajalugu, ulatudes tagasi algsesse plaadistusse või alajaotusesse. Üldiselt tehakse seda vara abstraktsuse - dokumendi, mis sisaldab kogu omandiõiguse ahelat ja ajaloolisi pandiõigusi - kontrollimise teel. Kuna kokkuvõtted võivad olla puudulikud või sisaldada ekslikku teavet, tugineb ulatuslik pealkirjaotsing tavaliselt muudele teabeallikatele, näiteks kohalikele maksuregistritele, eelmiste omanike testamentidele ja kohaldatavatele kohtuotsustele..

Probleemide parandamine või lahendamine

Pealkirjakindlustuspoliisid katavad ka pealkirjaotsimise käigus katmata enamuse pealkirjaprobleemide (tuntud ka kui defektid) lahendamise kulud (tuntud ka kui kõvenemine). Tavalisteks puudusteks on muu hulgas järgmised:

• Maksukohustus (tasumata maksude korral)
• Ehituspandiõigused, tuntud ka kui mehaanikute kinnipidamisõigused (tasumata ehitus- või renoveerimisarvete jaoks)
• Võlausaldaja kinnipidamine (näiteks olemasoleva hüpoteegi tasumata jääk)
• Kohtulahendid (näiteks lahutusjärgne kohtuotsus, millega anti osa varast endisele abikaasale)

Pange tähele, et kui pealkirjaotsing paljastab pealkirjaga seotud tõsiseid probleeme - näiteks tõendid selle kohta, et vara kuulub täielikult kolmandale osapoolele ja seega ei ole praegune müüja seda turustatav, et võltsiti ühte või mitut üleandmisinstrumenti, oli tegemist ebakompetentse poolega (nt kui alaealine) oli seotud varasema võõrandamisega või et maale juurdepääsuõigust pole - laenuandja võib keelduda kinnisasjale hüpoteegi seadmisest ja ostja võib olla sunnitud minema minema.

Juriidilised kulud ja kahju hüvitamine

Lõpuks katavad omandikindlustuspoliisid tulevased kulud, mis tekivad omandivaidlustest. Näiteks ei peaks kehtiva omandikindlustuspoliisi omanik maksma taskuraha, et kaitsta end töövõtjate algatatud kohtuasja vastu, kus väidetakse, et nende ettevõtetel on kinnistu pandiõigus, mis tuleneb eelmise omaniku maksmata renoveerimisarvestusest.

Suhteliselt harvaesineval juhul, kui kohus teeb otsuse viimase vara võõrandamise kohta, on kehtetu - näiteks kui selgub, et eelmine omanik on senini avastamata tahtmise korral andnud vara kolmandale isikule - hüvitab poliis kindlustusvõtjale ka vara omakapitali kaotus. Kindlustuslepingu kindlustuskatte limiit võrdub tavaliselt vara hinnangulise väärtusega poliisi väljastamise ajal, välja arvatud juhul, kui kindlustusvõtja ostab lisakatet.

Kuidas määratakse kindlaks kindlustuspoliisi kulud

Erinevalt paljudest muudest tavalistest kindlustuspoliisidest (sealhulgas autokindlustus, elukindlustus ja majaomanike kindlustus) nõuavad omandikindlustuspoliisid tavaliselt ühekordset ühekordset makset tehingu lõppkuupäeval või enne seda. Välja arvatud juhul, kui teie kindlustusandja pakub ühekordse makse jagamist kergemini hallatavateks igakuisteks osamakseteks, on pealkirjapoliitika jaoks harva nõutav pidev makse.

Omandikindlustuse kulusid mõjutavad tegurid

Omandikindlustuskulud jagunevad tavaliselt kahte suurde kategooriasse: kindlustusmaksed ja teenustasud. Igas kategoorias saab kulusid veelgi jagada vastavalt sellele, kui palju ja palju tööd on poliisi sõlmimiseks ja täitmiseks vaja.

Lisatasud

Konkreetse omandikindlustuspoliisi eest tegelikult makstud kindlustusmakse sõltub mingil määral alusvara väärtusest. Kuna suurem osa poliisi kuludest katab võõrandamiseelse töö - pealkirja otsimise, uurimise ja vigade parandamise -, pole vara väärtus kõige olulisem tegur.

Siin on veel mõned tegurid, mis mõjutavad kindlustusmakseid:

• Kaetud kinnistu ja sellega külgnevate kinnistute (tuntud kui pealkirjataim) täpse ja ajakohase teabe säilitamiseks vajalik töö maht
• Pealkirja põhjaliku otsingu ja eksami läbiviimiseks vajalik töö maht
• Jalatugi, mis on vajalik defektide või kahjulike huvide parandamiseks
• Kindlustatud isikule omandiõigusega seotud puuduste hüvitamise eeldatavad kulud

Keskmine tiitlikindlustuspoliis kannab umbes 1000 dollari suurust ühekordset kindlustusmakseid, mis katab kogu ettevalmistustöö ning käimasoleva juriidilise ja kahjumi katmise. Lisatasud varieeruvad aga oluliselt, ulatudes vaid mõnest sajast dollarist kuni enam kui 2000 dollarini.

Lisatasu määrus

Omanikukindlustuse eeskirjad on riigiti väga erinevad. Mõnes jurisdiktsioonis reguleerivad ametiasutused kindlustusmakseid rangelt, piirates rangelt seda, kuidas omandiõiguse kindlustusandjad saavad oma poliise struktureerida - kui palju nad võivad sisse nõuda, sõltumata ülaltoodud teguritest. Teistes jurisdiktsioonides on kindlustusmaksete reguleerimine kergem ja kindlustusandjatel on rohkem vabadust määra kehtestada.

Lisatasude reguleerimise levinumad vormid hõlmavad järgmist:

• Ainult järelevalve. Selle skeemi kohaselt jälgivad reguleerivad asutused omandikindlustusmakseid aastast aastasse, kuid ei võta otseseid meetmeid vastuvõetavate määrade või vahemike määramiseks. Kui aga ametivõimud leiavad, et konkreetne kindlustusandja nõuab ebaõiglaselt suuri kindlustusmakseid, alandab konkurentsi või rakendab kohaliku tööstuse monopoolset võimu, jätavad nad endale õiguse trahve määrava kindlustusandja trahvimiseks või kindlustusmaksete kontrollimiseks. Näideriikide hulka kuuluvad Gruusia ja Illinois.
• Kuulutamine. Reguleerivad asutused kohtuvad regulaarselt kohaliku omandikindlustuse valdkonna olukorra hindamiseks ja määravad seda kajastavad kindlustusmaksete määrad või vahemikud. Näideriikide hulka kuuluvad Texas ja New Mexico.
• Eelnev kinnitamine. Iga osariigis tegutsev kindlustusandja või mitut kindlustusandjat esindav kohalik kaubandusorganisatsioon peab igal aastal kohalikele reguleerivatele asutustele pakkuma uusi tariife. Neid tariife ei saa võtta enne, kui ametiasutused on selle selgesõnaliselt heaks kiitnud. Seotud standard, mida tuntakse nimega „failide kasutamine ja kasutamine”, nõuab kindlustusandjatelt uute tariifide ajakavade esitamist reguleerivatele asutustele ja oodake nende rakendamist, kuni neile teatatakse, et neid ei kohandata. Näideriikide hulka kuuluvad New Jersey ja New Hampshire.
• Fail ja kasuta. See on kergem, vähem levinud standard, mis võimaldab kindlustusandjatel muuta tariife vastavalt oma äranägemisele, kui nad esitavad samal ajal muudatuste kohta teate reguleerivatele asutustele. Kui ametivõimud peavad uusi intressimäärasid läbivaatamisel ebaõiglaseks, jätavad nad endale õiguse neid kohandada. Alates 2015. aasta keskpaigast on ainus kasutamise ja faili olek Wisconsin.

Kes pakub pealkirjakindlustust ja kus see saadaval on

Nimikindlustus on spetsialiseerunud toode, mis ei meeldi auto- ja majaomanike kindlustuse mitmekesistele pakkujatele, näiteks Progressive ja State Farm. Tegelikult on Ameerika maaomandi ühingu (ALTA) väitel käputäis kindlustusandjaid valdava enamuse USA omandikindlustuspoliisidest. Aastal 2014 moodustasid Fidelity National Financial, First American Corporation, Vana vabariigi riiklik omandikindlustusselts ja Stewart Title Garantiiettevõte enam kui 80% kogu omandikindlustusturust. Erinevuse moodustasid väiksemad piirkondlikud kindlustusandjad.

Enamiku kinnisvaratehingute puhul soovitavad ostja hüpoteeklaenuandja, omandiõiguse esindaja (pealkirjaga ettevõte) ja kinnisvaramaakler või advokaat ostja poliisi korral omandiõiguse kindlustusandjat, kui tegelikult ostja seda nõuab või valib. Kuna samas jurisdiktsioonis tegutsevate kindlustusandjate omandikindlustuskulud ja poliisitingimused erinevad harva, võtab ostja tavaliselt soovituse vastu ja tegutseb selle alusel.

Siiski on oluline arvestada, et föderaalseadus (kinnisvaratehingute seadus ehk RESPA) keelab nendel üksustel nõuda ostjalt kindla ettevõtte kasutamist. Kinnisvara ostjana on teil alati võimalus otsida omandikindlustust ja valida pakkuja, mis sobib teie vajadustega kõige paremini.

Pealkiri Kindlustuse kättesaadavus

Omanikukindlustus on seaduslik ja saadaval 49 osariigis. Üksik erand on Iowa, mis keelas omandikindlustuse 1947. aastal vahetult pärast kohaliku kinnisvara kokkuvarisemist, mis pankrotistas mitu Iowa-s asuvat kindlustusandjat ja tõi riigimaaomanikele kaasa suuri kindlustamata kahjusid. Iowas uurivad advokaadid maatükke ja koostavad arvamusi omandiõiguse ahela ja nähtavate omandiõiguse puuduste kohta. Iowa advokaatide kuritarvituste kindlustuspoliisid katavad tavaliselt rahalisi kaotusi, mis tulenevad ebatäpsetest või mittetäielikest nimetusest.

Omandikindlustus vs pealkirja arvamuskulud

Võrdluseks - tüüpiline advokaadi loodud pealkirja arvamus maksab Iowas vahemikus 100–300 dollarit, sõltuvalt kinnisvara tüübist, eelmiste omanike arvust ning kinnistul esineda võivate kinnipidamiste arvust ja keerukusest. Lisaks jäävad kinnisvara kokkuvõtte ülekandmise kulud tavaliselt vahemikku 100 kuni 200 dollarit.

Sellele lisandub kogukulu 200–500 dollarit, mille maksab üksnes ostja - paljudel juhtudel märkimisväärselt vähem kui omandiõiguse kindlustuse hind. Ehkki Iowa osariigi valitsus ei reguleeri ei pealkirjaarvamust ega abstraktseid tasusid, hoiab tihe advokaatide ja ametispetsialistide vaheline konkurents neid mõistlikul tasemel.

Pidage siiski meeles, et pealkirjade arvamused pole enamikus jurisdiktsioonides tavapärased. Isegi kui leiate kohalikke advokaate, kes soovivad kirjutada ostetava kinnisvara kohta pealkirja arvamust, ei pruugi nende väärkaebuseeskirjad katta eksliku või mittetäieliku arvamuse tõttu tekkinud kahjusid. Olete tõenäoliselt nende kaotuste otsas - ja halvimal juhul võite oma vara kaotada.

Lõppsõna

Uue kodu sulgemine on kurnav protsess, eriti esmakordselt kodu ostjatele. Kui mu naine ja mina 2015. aastal meie kodus suleti, oli meie üksikasjalik sulgemiskulude loetelu rohkem kui leht pikk - pisikeses kirjas.

On ahvatlev vaadata tiitlikindlustust kui lihtsalt järjekordset sulgemiskulut, mille peate ise või teie müüja jultunult maksma. Kuid see on palju enamat kui visatav reaartikkel. Nii nagu majaomanike kindlustus pakub rahalist kaitset paljude füüsiliste ohtude eest, kaitseb omandikindlustus teie huvi varasemate vigade, tegematajätmiste ja pettuste vastu. Isegi kui teie laenuandja ei nõua, et teil oleks omandikindlustust, on raske ette kujutada olukorda, kus see pole väärt investeering.

Kas olete kunagi ostnud omandiõigusega kodu või üürikinnisvara omandikindlustuse??