Kas peaksite oma maja müüma või välja rentima? - Arvestatavad asjad

Suur küsimus on, mida kinnisvaraga kolimisel ette võtta. Kas hoiate paremini oma vana kohta rentina või on selle müümine mõttekam? Kuigi üürimine võimaldab teil hüpoteegi ära maksta või iga kuu natuke raha teenida, kaasneb sellega ka üsna suur risk ja lisanduvad maksude komplikatsioonid.

Miks rentida oma kodu?

Kui üürnik maksab teile üüri, saate tšeki abil oma igakuise hüpoteegi katta. Teatud mõttes maksab teie üürnik teie eest oma kodukapitali teenimiseks. Kui hüpoteek on tasutud, saate igakuist üürisissetulekut hoida.

Kodu rentimine võib mitmekesistada investeeringuid ja sissetulekuid, võimaldades teil vähendada oma finantsriski. Näiteks kui kaotaksite töö, oleks teil ikkagi üüritulult tulu. Või kui leiate, et pensionisäästudest pole piisavalt, on teil mõni tükk kinnisvara, mida saate müüa.

Üürimise kulud

Maja üürimise maksumuse arvutamisel arvestage järgmiste võimalike kuludega:

Hüpoteegi makse. Kaaluge nii intressimakseid kui ka põhimakseid.
Varamaksud. Need erinevad piirkonniti, kuid maksavad aastas kuni 2% teie kodu väärtusest.
Hüpoteekikindlustusmaksed. Kui teie sissemakse on väiksem kui 20% teie kodu väärtusest, oodake hüpoteegi kindlustusmaksete tasumist.
Maaomaniku kindlustus. See katab üürnike kahjud ja kaitseb teid, kui keegi teie üüripinnal viga saab. HouseLogici andmetel on üürileandja kindlustus tavaliselt 15–20% suurem kui majaomanike kindlustusel.
HOA tasud. Need maksed on vajalikud, kui teie maja või korter kuulub ühingule.
Remont ja asendamine. Aknad, uksed, seinad, vaibad, katused ja olulised seadmed tuleb remontida või välja vahetada.
Hooldus. Pärast üürniku lahkumist hõlmavad üldkulud välisvärvi, sisevärvi ja vaipade puhastamist. Peate alati vaipa puhastama üürnike vahel ja võib-olla peate puhastama ka sisevärvi. Välisvärvimine on harvem - maalida võiks umbes iga viie aasta järel.
Üürnike reklaami- ja üüriajaloo kontroll. Saate tasuta reklaamida sellistel veebisaitidel nagu Craigslistissa, kuid kui soovite ajalehekuulutust näidata, peate selle eest maksma umbes 100 dollarit. VeriFirst teatab, et väljatõstmisajakirjade rentimise ajalugu ja rendimaksete ajalugu maksavad mõlemad vahemikus 5–10 dollarit.
Raamatupidamis - ja kinnisvarahaldustasud. Kinnisvarahaldusettevõtted võtavad tavaliselt umbes 10% teie üüritulust. Samuti peate isikliku ja rendimaksu tuludeklaratsiooni ettevalmistamiseks CPA-le maksma vähemalt 200 dollarit aastas.

HouseLogic pakub tasuta töölehte, mis aitab teil hinnata oma kodu üürimise kulusid.

Rendi tasuvus

Võimalike üüritulude kohta üsna täpse hinnangu saate, kui vaadata oma naabruses postitusi. Internetis pakutav kinnisvaraturg Zillow kasutab konkreetsete kodude üüriväärtuste hindamiseks MLS-i andmeid ja patenteeritud valemit. Rentomeeter pakub sarnast teenust. Võite ka rääkida kohaliku kinnisvaramaakleri või kinnisvarahaldusettevõttega või vaadata Craigslistissa, et näha teie piirkonnas kehtivat kurssi.

Arvestage ka oma piirkonna ajalooliste rentimistrendidega - kui asute linnas, kus üürihinnad tõusevad, võib teie renditulu peagi kulusid ületada. Sellised teenused nagu Rent Jungle võivad näidata teie piirkonnas konkreetseid rendihindade suundumusi.

Nagu iga äriettevõtte puhul, peab teie tulu kasumi saamiseks ületama teie tulusid. Õnneks on kodu rentimisega seotud kulud maksust mahaarvatavad, mis vähendab saadud üüridelt makstava tulumaksu summat ja suurendab teie koju kaasavõetud raha.

Kui teie üüritulu kohe ületab teie kulusid, on see hea märk. Isegi kui te ei teeni kohe kasumit, ärge muretsege. Võib juhtuda, et rendihinnad on praegu madalad või maksate endiselt kopsakaid hüpoteeke. Reutersi andmetel on Marylandi CPA Jerry Grossi hinnangul tavaliselt kindel investeering, kui esialgne üüritulu katab vähemalt 80% otsestest üürikuludest.

Tasuvuse arvutamine

Rendikalkulaator, nagu näiteks All Property Management, pakub ülevaate teie rendi pikaajalisest kasumlikkusest. Sisestage lihtsalt andmed rendihinna, hüpoteeklaenude intressimäärade, hüpoteegi jäägi, maksete, kinnisvaramaksude, kindlustuse, ühingutasude ja selle kohta, kui kaua te kinnisvara omistada kavatsete. Seejärel pakub kalkulaator eeldatavate rahavoogude üksikasjaliku diagrammi. See kajastab kõiki väikseid kulusid ja muutujaid, näiteks vakantsid, kinnisvarahaldustasud, hoolduskulud, müügikulud ja maksumäärad.

Lisaks kasumlikkusele projitseerib kalkulaator ka teie kodu või üürikinnisvara tulevase väärtuse. Kalkulaatori tulemuste hindamisel võtke arvesse raha ajaväärtust. Võib olla põnev mõelda, et teie kodu võiks 30 aasta pärast olla miljonite väärt, kuid 30 miljoni aasta pärast pole miljon dollarit tänapäeval miljon dollarit. Tegelikult, kui eeldada 2% -list inflatsioonimäära, hindab nüüdisväärtuse kalkulaator 2045. aastal miljoni dollari väärtuses 2015. aastal vaid 552 000 dollarit..

Üür vs müük - kaalutlused

Enne päästiku mõlemale poole suunamist kaaluge oma rahalist olukorda, elamuturu olukorda ja kõiki osariigi või kohalikke korraldusi, mis mõjutavad teie õigusi üürileandjana.

1. Müügihind ja kapitali kasv

Kui te pole oma praeguse koduväärtusega rahul, võib maja rentimine anda teatud sissetuleku, kui ootate oma kodu väärtuse tõusu. Kui kodud hindavad teie piirkonnas kiiresti, võib olla mõistlik oodata.

Kahjuks võib see taktika tagasi lüüa, kui liiga kaua oodata. Pärast kodu rentimist enam kui kolmeks aastaks ei saa te seda enam oma peamise elukohana väita. See tähendab, et olete elukoha müügi eest maksukohustuslane. Kui müüte kodu, mis ei ole teie peamine elukoht, peate maksma kapitalikasumi maksud kasumilt, mis varieerub vahemikus 0% kuni 20%, sõltuvalt teie maksusummast. Peamise elukoha müümisel võite aga välistada kapitali juurdekasvu 250 000 dollarit (või abielupaari korral 500 000 dollarit), kui müüte.

Et teie kodu kvalifitseeruks peamiseks elukohaks, peate olema seal elanud viimase viie aasta jooksul kaks. Kui müüsite valesti müüki, võite pärast rentimise müüki teenida kümneid tuhandeid dollareid kapitalikasumit.

2. Renditulu maks

Nii nagu töö eest saadav palk või aktsiatelt makstavad dividendid, arvutatakse ka teie üürist saadava tulu tulumaksu tavapärase maksumääraga. Õnneks võite kõik maja rentimisega seotud kulud maha kanda. Näiteks kui teie bruto üüritulu aastas on 40 000 dollarit, kuid teil tekkis 30 000 dollarit rendikulusid, arvestatakse teile maksu ainult 10 000 dollarilt.

Lisaks sularahakulude mahaarvamisele võite nõuda ka amortisatsioonikulude mahaarvamist. See sularahata kulu võimaldab teil maja ostmiseks tasutud summa aeglaselt maha arvata. Kui teil on rendikahjumit, võite seda kahju kasutada osa oma sissetuleku tasaarvestamiseks, kui teie korrigeeritud brutotulu on väiksem kui 150 000 dollarit. Küsige CPA-lt lisateavet kahjumite või kulumi mahaarvamise kohta.

3. Omakapital

Ainus viis, kuidas paljud majaomanikud saavad järgmise kodu jaoks sissemakse teha, on raha, mille nad on välja pannud, juba olemasolevasse omakapitali välja raisata. Kas teie perekond suudab piisavalt kraapida, et oma järgmisele kodule 20% oma olemasolevat maha müümata jätta? Enne rentimise otsustamist kaaluge seda hoolikalt.

4. Kulud

Loodetavasti saate oma kodu enamasti üüritavana hoida ja hüpoteekimaksetega katta enamiku või kõik. Siiski peaksite olema valmis halvimaks stsenaariumiks: maksma kahekordseid hüpoteeke oma üüri ja isikliku elukoha eest. Isegi ilma üürnikuta tekivad teil mõned üürikulud, sealhulgas kindlustus-, hooldus-, reklaami-, juriidilised ja raamatupidamiskulud.

Paljudes piirkondades on üürniku maksmata üürniku väljatõstmine üsna keeruline ja aeganõudev. Kui teil on üürnik, kes ei maksa või põhjustab kodule märkimisväärset kahju, on võimalik, et teie üür võib mitme kuu jooksul kasumit teenida. Koos kohtukulude, advokaaditasude, remondi-, puhastus- ja kaotatud üürikuludega maksab Star Pointi üürniku sõelumine üürniku väljatõstmise eest keskmiselt umbes 3000 dollarit..

Kui ostate mõne muu elukoha, arvestab oma tulevase kodu laenuandja seda riski oma arvutustes. Laenupuu teatab, et laenuandjad võla ja tulu suhte määramisel arvestavad ainult 75% ennustatud üüritulust. Kui kodu väljaüürimine suurendab teie võla ja tulu suhet, ei pruugi te oma uue kodu jaoks saada nii suurt laenu, kui lootsite.

5. Aeg ja stress

Üürileandjaks olemine võib olla aeganõudev ja emotsionaalselt ära kulutav. Teie vastutate kodu üürimise eest reklaamimise, kodu näitamise ja taustakontrolli eest. Peate rentnike kõned välja saatma, hooldama ja remondima ning tegelema tekkivate hädaolukordadega. Ehkki saate palgata kinnisvarahaldusettevõtte, kes seda teie heaks teeks, eeldage, et see võtab vähemalt 10% teie renditulust.

6. Vahemaa probleemid

Võimalik, et saate üürikodu ise hallata, kui asute samas linnas või maakonnas, kuid kaugüüri haldamine on teine lugu. Ehkki rendikulude külastuse sõidukulud (nt läbisõidukulud, lennupiletid, taksohinnad, hotelli- ja toidukulud) on käibemaksust mahaarvatavad, lõikavad need teie üürikasumi kiiresti. Päevaküsimuste ja võimalike hädaolukordade lahendamiseks on mõistlikum palgata kinnisvarahaldusettevõte. Samuti peate palkama remondi- ja hooldustöötajad väiksemate tööde tegemiseks (näiteks vaipade puhastamine ja värvimine), mille olete muidu ise lõpetanud.

7. Üürniku õigused ja üürimispiirangud

Igas osariigis on oma üürileandjate üüriseadused ja mõnes linnas kehtivad ka kohalikud seadused. Need reeglid võimaldavad reguleerida, kuidas ja millal üürnikke välja saata, millal pääsete juurde üürikinnisvarale, kui palju saate üüri suurendada ja millal peate tagatisraha tagastama. Riigireeglid leiate oma riigi tarbijaküsimuste veebisaidilt ja Municode kaudu saate otsida linnavalitsuse koode.

Need eeskirjad võivad teie rendiinvesteeringute tasuvust tõsiselt mõjutada. Mõned piirkonnad eelistavad üürileandjaid, teised annavad üürnikele ulatuslikud õigused. Näiteks keelab San Francisco üürikontroll üürileandjatel üüri tõstmist rohkem kui 1% või 2% aastas.

Kui soovite oma korterit välja üürida, küsige võimalike piirangute kohta kõigepealt majaomanike ühingult. Madal omanike poolt kasutatavate osakute arv võib korteriühistu väärtust vähendada, nii et paljud juhatused piiravad igal ajahetkel üüritavate osakute hulka.

Lõppsõna

Nagu paljude investeerimisstrateegiate puhul, on ka maja rentimine risk. Kui teie kodu väärtus aja jooksul tõuseb, üür jätkab tõusmist ja saate kodu üüris hoida, võib teie vara pakkuda fantastiliselt investeeringutasuvust. Kui aga üüride arv teie piirkonnas väheneb, ei kasva teie koduväärtus nii kiiresti, kui lootsite, või kui saate üürnikke, kes ei maksa, siis ei pruugi see olla suurepärane investeering. Veenduge, et teil oleks hädaolukordade katmiseks piisavalt vaba raha ja rääkige enne otsuse tegemist finantsplaneerijaga.

Kas olete kaalunud kinnisvarasse investeerimist?