Mis on reguleeritav hüpoteek (ARM) - mõiste, plussid ja miinused

Üks hiljuti populaarseks saanud laenutüüpe on ARM ehk kohandatava intressimääraga hüpoteek. Selle laenu intressimäär algab väga madalal tasemel ja see kohandatakse aja jooksul vastavalt intressiindeksile, näiteks LIBOR (London InterBank Offered Rate). Tavaliselt korrigeeritakse intressimäära, kuna olemasolevatele intressimääradele lisatakse marginaal.

ARMid võivad olla teatavates olukordades väga sobivad ja teistes võivad need sulgeda. Seetõttu on hädavajalik mõista nende unikaalseid omadusi ja arvestada pikaajalisi riske lisaks lühiajalistele hüvedele, mida seda tüüpi laen pakub.

Ehk kõige olulisemad kaalutlused ARM-iga seoses on see, kas on fikseeritud intressimäära periood, millisel indeksil intress põhineb, kui sageli määr korrigeerub ja kas on olemas intressimäära või maksete ülempiir.

Fikseeritud intressimäära periood

Kõige tavalisemat reguleeritava intressimääraga hüpoteeki nimetatakse hübriidseks ARM-iks, milles kindel intressimäär püsib kindla ajavahemiku jooksul fikseerituna. Sageli on see algmäär madalam kui see, mida te muidu saaksite traditsioonilise 30-aastase püslaenu korral.

Näiteks pakub 3/1 ARM või 5/1 ARM fikseeritud intressimäära vastavalt kolmeks või viieks aastaks. Fikseeritud periood võib aga varieeruda suuresti - ühest kuust kuni kümne aastani ja seda piirab ainult see, mida laenuandja lubab. Üldiselt, mida lühem on fikseeritud periood, seda madalam on intressimäär sellel ajal.

Paljudele inimestele, kes refinantseerivad oma hüpoteeklaenu või liiguvad iga paari aasta tagant, võib ARM olla tõhus viis intressi maksmiseks vähem, kui see oleks võimalik tavalise 30-aastase püslaenu korral. Lisaks võib see fikseeritud periood anda teile aega, et hinnata, millises suunas intressimäärad lähevad, ja otsustada, millal või kas refinantseerida. Siiski otsustas enamik inimesi refinantseerida fikseeritud intressimääraga perioodi lõpus või selle lõpus.

Kuidas uue intressimäära arvutatakse

Teie hüpoteegi intressimäär korrigeeritakse vastavalt konkreetsele intressimäära indeksile ja laenuandja marginaalile.

Intressimäärade indeks

Maetud iga reguleeritava intressimääraga hüpoteegi kuskile paberimajandusse, leiate indeksi, millel intressimäära korrigeerimine põhineb. Indeks on praeguste intressimäärade üldnäitaja, näiteks riigivõlakirjade praegune intressimäär või intressimäär, mida pangad maksavad oma hoiustelt (COFI).

Kui intressimäärad tõusevad, tõusevad need indeksid. Samuti, kui intressimäärad langevad, langevad ka need indeksid. Ehkki iga indeks järgib üldist suundumust, ei pruugi nad täpselt jälgida praeguseid keskmisi intressimäärasid.

Marginaal

Marginaal on protsendimäär, mis lisatakse indeksile teie uue intressimäära määramiseks, ja see jääb üldjuhul vahemikku 2–4%. Näiteks kui indeks on keskmiselt 4% ja marginaal 3%, siis kohandatakse teie määr 7% -ni. Indeksit ja marginaali nimetatakse tehniliselt „täielikult indekseeritud intressimääraks”, kuid enamik inimesi nimetab seda lihtsalt teie intressimääraks.

Marginaalid lisatakse nii, et laenuandja teenib kasumit, kuna tavaliselt kasutatavatel indeksitel on väga madalad intressimäärad. Teie marginaali suurus võib sõltuda ka teie krediidist; mida parem on teie krediit, seda väiksem on marginaal. Marginaali tõttu peavad intressimäärad tavaliselt langema (võrreldes sellega, kui võtsite laenu), et näha samaväärset või vähendatud intressimäära, kui teie ARM on kohanenud.
ARM-ide võrdlemisel pidage meeles, et kõige suurem varu ei ole tingimata kaotaja. Selle põhjuseks on asjaolu, et see võib kasutada indeksit, mis on üldiselt madalam või väiksema volatiilsusega. Näiteks põhinevad mõnel hüpoteeklaenul intressimäär COFI-l (Fondide indeks), mis kipub teistest intressimääradest madalamale tõusma ja alla minema. Selle asemel kasutavad mõned ARM-id LIBOR-i, mis kipub olema pisut kõrgem. Vaadake, kus ARM-i indeks on mitu viimast aastat olnud, et saada aimu, kus võib teie intressimäär tulevikus olla.

Kui sageli intressimäära kohandatakse?

Kui intressimäär on kohanenud, peate teadma, kui sageli see tulevikus edasi muutub. Teisisõnu, millal järgmine kord seda kohandatakse? Selle teadmine on ülioluline mitte ainult eelarve koostamisel, vaid ka selleks, et teha kindlaks, millal on aeg refinantseerida.

Et teada saada, millal see juhtub, vaadake hübriid-ARM-i teist numbrit. Näiteks teate juba, et 3/1 ARM kohandatakse esimest korda kolme aasta pärast. Teine number näitab, et seda kohandatakse edaspidi kord aastas. Sellegipoolest on mõned ARMid, mida kohandatakse iga kahe aasta, kuue kuu või isegi iga kuu järel pärast esialgset kohandamist - ehkki viimane on vähem levinud.

Kas intressimäär või makse on piiratud??

Teie intressimäära või makse ülempiir tähendab, et see võib teatud aja jooksul tõusta ainult teatava summa. Tegelikult on erinevat tüüpi ülempiire, mis on ette nähtud selleks, et teie makse või intressimäär ei tõuseks lühikese aja jooksul järsult, isegi kui intressimäärad tõusevad.

Intressimäära ülempiir

Intressimäärade ülempiirid on kahes maitses: eluea piirmäärad ja perioodilise korrigeerimise piirmäärad.

• Eluaegne ülempiir hoiab intressimäära ületamast teatud määra (see piir võib olla üsna kõrge).
• Perioodiline korrigeerimise kork hoiab kurssi määratud aja jooksul liiga palju tõusmast. Näiteks võib teie intressimäär piirduda 0,5% -lise kasvuga aastas, olenemata sellest, kui palju indeks on tõusnud. Kuid mõned ARM-id ei aseta korki esimesel seadmisel, vaid järgnevatel korrigeerimistel.

Üks oluline hoiatus on see, et kui indeks tõuseb üle ühe aasta piirmäära, võib intressimäär järgmise aasta korrigeerimist jätkata ka siis, kui indeks pole eelmise korrigeerimise järgselt liikunud.

Kujutame siis ette näites, et indeks on ühe aastaga tõusnud 1,5%, kuid püsib sellel tasemel järgmised paar aastat. 1. aastal tõuseb teie intressimäär 0,5% või summa, mida teie perioodiline korrigeerimise ülempiir lubab. Seejärel tõuseb intressimäär teisel ja kolmandal aastal 0,5%, kuni intressimäär vastab indeksile pluss marginaali summa.

Intressimäära korrus

Mõnel ARM-il on madalaim intressimäär, millest madalamal intressimäär ei saa minna. Teisisõnu, isegi kui intressimäärad oluliselt langevad, ei pruugi teie uus määr üldse langeda. Selle põhjuseks on asjaolu, et „alammäär” võib olla fikseeritud perioodi jooksul kehtiv intressimäär või intressimäär, mida see kõigepealt kohandas. Kontrollige hoolikalt oma paberimajandust, et näha, kas teil on intressimäär, mis ainult tõuseb.

Maksekapid

Nagu intressimäära ülempiir, hoiab makse ülempiir teie makse korraga liiga suure tõusu eest. Makse piirmäärad on kas dollarites (nt teie kuumakse võib igal aastal tõusta ainult 200 dollarit) või protsentides (nt teie kuumakse võib igal aastal tõusta ainult 10%).

Pealegi võrreldakse teie uut makse eelmise aasta maksega, mitte originaaliga. Näiteks kui teie makse ülempiir on igal aastal 10% ja te maksisite algselt 1000 dollarit kuus, võib teie korrigeeritud makse esimesel aastal tõusta mitte rohkem kui 1100 dollarini, teisel aastal 1 210 dollarini ja kolmandal 1 331 dollarini..

Makse piirmäärad toimivad tavaliselt intressimäärade piirmääradest sõltumatult. Nii et isegi kui intressimäär tõuseb märkimisväärselt, ei tähenda see tingimata teie makse tasumist. Kummipoolel olete siiski selle intressi võlgu ja see arvestatakse teie hüpoteegi jäägiks. Seda nimetatakse negatiivseks amortisatsiooniks (vt allpool).

Tegelikult ei pruugi te isegi aru saada, et see juhtub. Kuid kui teie intressimäär tõuseb ja makse ei suurene, siis tõenäoliselt kasvab teie laenujääk iga kuu asemel languse asemel. Mõnel ARM-il on klausel, mis eemaldab makselagi täielikult, kui praegune laenujääk ületab algset laenujääki konkreetse summa võrra. Selle tulemuseks on sageli suur hüpe. Sellise olukorra vältimiseks vaadake oma hüpoteegi väljavõte igal kuul üle, veendumaks, et teie laenujääk ei suurene ja kas teie makse vastab intressile, mida teilt küsitakse.

Erinevat tüüpi ARM-id

Lisaks hübriid-ARM-ile on ka teisi vähem levinud tüüpe. Kui neist valesti aru saadakse, võivad need põhjustada tõsiseid tagajärgi teie rahalisele tervisele, krediidile ja üldisele elukvaliteedile.

1. Ainult intressidega ARMid

Ainult intressiga ARM võimaldab teil maksta iga kuu ainult laenu intressi, maksmata põhiosa. See vähendab makse, kuid ei aita teil omakapitali luua ega oma kodu otse omamisele lähemale tulla. Seda tüüpi laenu kasutavad sageli investorid, kes ei kavatse kodu kaua säilitada, või majaomanikud, kes loodavad oma kodu mõne aasta pärast paremini endale lubada..

Sellise laenu võtmine võib aga osutuda riskantseks, kuna enamik ainult intressiga hüpoteeke lähtestatakse ja nõuab ka põhiosa tagasimaksmist. Kui see juhtub, tõuseb makse muidugi dramaatiliselt. Kui teil on või kaalute sellist laenu, siis saate aru, kuidas ja millal see täielikult amortiseeruda saab.

2. Negatiivsed hüpoteeklaenud

Negatiivne amortisatsioon on hüpoteegi väljamõeldud termin, mille puhul maksate vähem kui iga kuu makstav intress. See tähendab, et teie laenujääk tõuseb, kuna laenujäägile lisanduvad maksmata intressid. Seda tüüpi hüpoteeke kuritarvitati tavaliselt eluasemebuumi ajal, kuna maksed on arusaadavalt madalad.

Kui aga laenujääk läheb liiga suureks, lähtestatakse hüpoteek ja maksed hüppeliselt. Enne eluasemebuumi kasutasid enamikku negatiivsetest amortisatsioonihüpoteekidest ainult investorid või majaomanikud. Need laenud on enamiku majaomanike jaoks lihtsalt katastroofi retsept.

3. Maksevõimalus või maksta hüpoteeklaenud

Vali-maksa-hüpoteek, tuntud ka kui maksevõimalusega hüpoteek, on üsna uut tüüpi laen, mis näib probleemide tekitamiseks kohandatud. Need hüpoteeklaenud olid väga populaarsed, kui koduhinnad järsult tõusid, kuna need võimaldasid inimestel saada väiksema raha eest rohkem majja. Enamik neist laenudest pakub iga kuu mitu maksevõimalust ja seni, kuni maksate vähemalt väikseima makse, ei jää te makseviivituseta.

Tavaliselt saate valida, kas maksta kogu intress pluss osa põhiosast, maksta ainult intressi või maksta summa, mis on väiksem kui sellel kuul kogunenud intress. Võite ette kujutada, et enamik inimesi valib väikseima makse, mis tähendab, et maksmata intress võib aja jooksul laenujäägi märkimisväärselt kasvada. Siis, kui laenujääk jõuab teatud punkti (sageli 20% rohkem kui algsaldo), hüpoteek lähtestatakse ja maksed suurenevad dramaatiliselt.

Pick-a-pay hüpoteeke müüdi sageli inimestele, keda ei teavitatud sellest, et miinimumsumma maksmine põhjustab nende laenujäägi kasvu. Kuigi seda tüüpi hüpoteeklaenud võivad olla investoritele suurepäraseks tööriistaks, ei ole need tavaliselt sobivad inimestele, kes kavatsevad pikka aega oma kodus olla. Kui teil on iga kuu erinevate maksevõimalustega hüpoteek, lugege hoolikalt oma laenudokumente ja hüpoteegi väljavõtet, et teha kindlaks, kui palju peate maksma, et hoida oma laenujääk madalamal, mitte üles.

ARM-ide plussid ja miinused

Need plussid ja miinused kehtivad üldiselt enamiku ARM-ide jaoks, kuid uurige hoolikalt oma paberimajandust, et veenduda, kas need kehtivad kaalutavale laenule või mitte..

Eelised

1. Madalamad sulgemiskulud. Üks oluline eelis ARMidele on see, et need on sageli odavamad kui püsivalt fikseeritud intressimääraga hüpoteek.
2. Madalam fikseeritud intress. Kui ARM-il on fikseeritud intressimääraga periood, on see määr tavaliselt madalam kui püsivalt fikseeritud intressimääraga hüpoteegi intressimäär.
3. Helde fikseeritud intressiga periood. Kuna paljud inimesed ei pea sama hüpoteeki isegi viis aastat, võib 5/1 ARM anda teile palju aega oma kodu müümiseks või refinantseerimiseks, ilma et teie esialgne intressimäär oleks kunagi kohandatud. See tähendab, et madalamate sulgemiskulude abil ja aja jooksul saaksite madalamate intressimäärade abil raha kokku hoida - eriti kui intressimäärade keskkond on endiselt madal või langeb.
4. Aitab kvalifitseeruda suuremasse koju. Kuna esialgne makse on sageli madalam kui püsivalt fikseeritud intressimääraga hüpoteek, siis on suurema laenu saamine lihtsam. Paljud inimesed, kes saavad ARMi, on esmakordsed koduostjad, kes loodavad viie aasta jooksul teenida rohkem raha kui praegu. Tegelikult võib ARM olla suurepärane samm koduomandisse, kuna see on suhteliselt odav ja sellele on lihtne kvalifitseeruda.

Puudused

1. Maksete järjepidevuse puudumine. Kui määr on kohanenud, võib see muuta eelarve koostamise keeruliseks, eriti kui teie määr korrigeeritakse iga kuu või kuue kuu tagant.
2. Intressimäärad võivad tõusta. Hübriidses ARM-is on fikseeritud perioodi intressimäär sageli kunstlikult madal. Nii et isegi kui intressimäärad palju ei muutu, võib teie intress ikkagi intressimäära taastudes tõusta. Kui intressimäärad on tõusnud, võib teie määr tõusta piirmäärale, mis mõnel juhul võib põhjustada negatiivse amortisatsiooni.
3. Võite loobuda madalast fikseeritud intressimäärast. Ehkki algselt on ARM-i intressimäär madalam kui 30-aastase fikseeritud hüpoteegi korral, siis see lähtestatakse. Kui intressimäärad tõusevad enne refinantseerimist, võite 30 aastat madalama intressimäära kahe silma vahele jätta.
4. Suurema tõenäosusega on varjatud probleeme. Kahjuks on hüpoteeklaenude pakkujad osutunud kõige eetilisemaks rühmaks ja neil on kalduvus kuritarvitada teatud hüpoteeklaene, näiteks ARM-e. Teisisõnu, peate veenduma, et te ei jäta peenes kirjas midagi puudu ja et mõistate laenu tingimusi, näiteks kuidas marginaal, makse- ja intressi piirmäär ning intressi alammäär toimivad. Paljud koduomanikud on seda tüüpi laenu tõttu sattunud kuuma veega ja isegi pankrotti.

Lõppsõna

Reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenude populaarsus on viimastel aastatel märkimisväärselt kasvanud, peamiselt madalate kulude ja intressimäärade tõttu. Ent ka neid on tõsiselt kuritarvitatud. Siiski, kohandatava intressimääraga hüpoteek, mis on kohandatud teile sobivaks ja teie rahalisteks vajadusteks, võib olla väga kasulik, kui olete kursis kõigi hüpoteegi tingimustega.

Lisaks arvestage mis tahes hüpoteegi ja eriti ARM-i valimisel oma isikliku olukorra ja kavatsusega. Näiteks kui eeldate, et elate oma kodus mitu aastat ja intressimäärad on kõigi aegade madalaimad, ei pruugi ARM teie jaoks mõtet olla. Muidugi, säästate mõne aasta jooksul natuke raha, kuid võite refinantseerimise korral maksta kõrgema intressimääraga rohkem.

Võtke aega hüpoteeklaenude mõistmiseks ja võrdlemiseks ning pidage meeles, millised funktsioonid on teie jaoks kõige olulisemad. Enne allkirjastamist lugege alati laenude dokumendid hoolikalt läbi, et veenduda õige hüpoteegi saamises ning vältida lünki ja kalleid vigu.

Kas valisite minna reguleeritava intressimääraga hüpoteek? Miks või miks mitte?